二手房后期专业

二手房后续专业知识培训,我们的客户常问：,我能贷款吗？能贷几成？利率是多少？为什么我是50万买的房子，却只能贷款20万？如果我贷款的话，我一个月要还多少钱？我需要准备哪些资料？这些资料去哪里开？后期费用是多少？我老公需要过去吗？我要过去几次？这个房子我多久可以搬进去？我儿子不在武汉，我们可以帮他办理吗？我最少要多少钱才能买这个房子？,我们的房东常说：,我反正就来一次，明天就走，以后都不来了？你们自己看，我不管我这个房子能卖吗？我老婆的房子，她现在已经不在了，我想把这个房子买了，怎么办理？我需要提供什么资料？我多久可以拿到房款？我反正就是净的XX万要贷款啊？那我不能接受，房子都过户到他名下了我还没拿到全款拿那么样可能呢？,本期主要内容,为什么以及如何办理公证手续普通住宅与非普通住宅的界定拓展税费种类与征收标准拓展知识一拓展知识二税费小测试过户流程办理过户手续需要的资料部分房地局土地局咨询电话办理后续手续补充知识点,住房银行贷款与住房公积金贷款按揭与抵押的区别如何算客户的月还款额？银行现执行利率与成数按揭流程准备资料的过程中我们需要提醒客户注意哪些地方?,过户流程=以东湖开发区为例=,一次性付款流程一、签合同二、评估（约1天时间）、买卖双方收集资料（约2天）三、网上录电子合同1.交税以评估价和电子合同上价格的较高值为依据；2.电子合同生效时间：录入后半小时3天失效；3.录入合同后需记住合同编号四、打电子合同需要评估报告、买卖双方身份证原件、合同编号、两证原件等；东湖高新区特别严格，必须要有的资料为：买卖双方身份证原件、两证原件、双方到场；五、过户,（一）洪山区（不取号）,3号窗口侧仗（只有洪山区需要，提供两证复印件）去1号窗口拿号办房产证过户卖方：夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明（未婚者提供未婚证明；结婚的提供结婚证；离婚未再婚的提供离婚证及未再婚证明；有离婚协议的也要提供或者财产分割协议书；离婚再婚的提供结婚证）买方：如果是上一人名字：只需要身份证如果上多个人名字：夫妻双方身份证、户口本、结婚证此外：如果享受了契税减免政策，则无论是上谁的名字，都需要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证。外地人还需准备流动人口婚育证明我们准备：房产证原件、土地证复印件、评估报告、图纸原件、房地局领的表格、电子合同。二楼交税，换发票拿着税单回到交易窗口换收件单拿证（约3周）,26号窗口土地证过户,需要资料：买卖双方身份证复印件、土地证原件、电子合同、盖了章的图纸复印件（3号窗口提供）、土地局表格、契税和土地收益金的复印件等,（二）东湖高新区（取私房买卖的号）,21号窗口办理过户手续，需要资料：（首先在五楼打印电子合同）24号拿税单地税窗口打税单行政事业部缴税（如是周六，要边上的汉口银行缴；每月28号到次月4号不能刷卡）21号窗口拿收件单（必须本人带身份证领取）拿证（20个工作日）,部分房地局土地局咨询电话,东湖开发区：67880068科技会展中心，周围有工商银行、农业银行、建设银行、邮政等洪山区：87678559（房产局）87678562（土地局）北港村，591，72路，珞狮南路银行很少，附近只有一个建设银行江夏区：903，江夏一中对面市局：85482051地址：建设大道高雄路，香格里拉边上乘车：关山口536青年路雪松路，直走路口右转，站牌下坐到鄂城墩，下车直走即到。银行：金融大道上，各银行的湖北分行基本上聚集在此。,补充知识点,交房水电过户办理契税减免手续,一、两组概念,住房银行贷款和住房公积金贷款银行贷款的概念,商业贷款和公积金贷款的区别,1、利率有区别，商贷高，公积金低；2、贷款来源不同，商贷是银行的筹集的社会公众存款，公积金是公积金归集的公积金缴存人的存款。3、贷款对象不同，商贷对社会公众，公积金只对公积金缴存人发放4、贷款方法不同，商贷是银行的自营贷款，公积金是通过银行的委托贷款；5、贷款利润使用不同，商贷贷款利息收入归投资人，公积金贷款利息收入用于政策性住房建设。,按揭与抵押,如何算客户月还款额？,按揭成数、利率、年限,1.成数和利率与什么有关？2.成数和利率总结3.如何算可贷款的年限,成数和利率与什么有关？1.还款能力收入证明、银行流水等2.客户购买的房屋属于几套房“认房又认贷”“认房”：在全国其家庭所拥有的房屋套数（此处的房屋专指：住宅），以房地局的记录为准“认贷”：全国范围内其家庭有在银行或者公积金中心贷过几次款，以银行打出的个人征信报告为准3.银行执行政策“家庭”包括哪些人：本人、配偶及未成年子女,成数与利率,成数：均是指依据评估价，而非成交价现有基准利率：银行：6.904%，根据实际情况上浮或者下调公积金：4.05%，国家政策，不可上浮或者下调需要注意的是，利率作为国家的一项宏观调控政策，国家会根据经济的发展状况进行阶段性的调整，无论是在银行或者公积金中心，它都不是一成不变的。,银行曾经执行的成数和利率,银行现执行的成数和利率,外地人手套房外地人二套房本地人首套房本地人二套房本地人三套房,可贷款的年限,(一)可贷款的年限与什么有关？1、房子年限:以评估公司的评估报告为准。我们如何知道：房产证上的图纸时间，小区门口的竣工标识，物业，房东等2、客户的年龄：以身份证为准男：60或65岁女：55或60岁（二）两个公式1、贷款年限+房子年限29年2、贷款年限+客户年龄55或60或65年,小测试,背景：客户是西安人，在西安市有一套房子，其配偶婚前通过公积金在杭州买了一套房子，现由于孩子教育问题，想在武汉买一套二手房，;房屋为2005年建成，客户为男性，非公务员，已经40岁。问:客户如果买这套房子，可以贷几成？利率如何？可以贷多少年？并分别说明原因,以前：此为二套房成数：评估价的5成，因为其配偶曾经贷过款利率：参照银行现行执行的成数和利率年限：20年，因为贷款年限+529年且贷款年限+4060现在：不可