北京世爵源墅商业地产项目独栋包装策略案.ppt

,v,v,JOINS.众智集成作品20070704,商值,世爵源墅商业独栋包装策略,一个商业组团的运作有其独特法则。,所有者（要资金回笼）,投资者（要投资回报）,自用者（要市场前景）,三方如何共赢？,面对投资客，如何引导其对于市场前景、投资回报产生信心？,面对自用客，如何引导其对于市场前景、经营收益产生信心？,商业类项目推广成功，核心要解决,依托自身产品特质，以怎样的形象引爆市场、带动销售？,项目自身产品资质&市场通路分析。,Surmount,项目自身产品资质&市场通路分析。,3152平米左右的建筑体量。独栋式的会所&商业构建。8251200平米单元划分。临街型独体商业多层建筑。9000元/平米的销售均价。,产品类型比较独特。,项目自身销售定位&形象体系全面深入打造。,市场,业态,定位,形象,市场环境分析，明确突破契机。,业态的规划前期明确，投资、自用全面引导。,产品的差异化打造，独特市场定位明确。,形象诉求明确，广告全面配合。,项目自身销售定位&形象体系全面升入打造。,市场&业态论,市场微观环境：,旗舰凯旋,阿尔法社区,九棵松站,家乐福,翠景公园,世纪龙鼎,世爵源墅商业,京沈高速,通黄路,云景南大街,城铁,别墅区的商业：项目所处的的微观市场环境日臻成熟，随着旗舰凯旋、阿尔法社区、世纪龙鼎等高品质社区全面成熟入住，随着家乐福、华堂的进驻，本项目，别墅区商业更高的商业势能释放，带来更高端的商业人群覆盖。,市场微观环境：,阿尔法社区,九棵松站,家乐福,翠景公园,世纪龙鼎,京沈高速,通黄路,云景南大街,城铁,商业契机。,依托区域成熟度、人气积聚，为项目引入具有一定经济实力，能够承受本项目价格体系的中大型休闲、娱乐、配套性商业形成了很好的商业契机。,世爵源墅商业,旗舰凯旋,市场微观环境：,商业契机。,依托商业契机，前期业态构建建议：,大型餐饮连锁。引入权金城、汉拿山、三千里等大型餐饮+洗浴的连锁型商业配套。,高尚桑拿、洗浴一体化休闲中心。针对别墅区更为高端消费需求的商业业态。,定位&形象论,别墅区商业带来的高端消费意向。,总部独栋式的临街商业类型。,无限市场契机形成强大的财富磁场。,休闲娱乐商业属性业态构建。,广告层面的概念定位明确。,广告层面的概念定位明确。,别墅区休闲娱乐总商汇。,广告层面的概念定位明确。,别墅区休闲娱乐总商汇,依托独栋型的独特产品类型，契合通州市场强大消费力，以及自身别墅客群的高端消费需求。构筑及高尚配套商业独栋总部，休闲娱乐商业功能一体化满足。,推广案名建议,案名主推,世爵休闲商业中心,案名主推,世爵休闲商业中心,直白的体现世爵商业类型产品全面入市，对于本项目打造休闲、娱乐、餐饮业态进行有效的包容。体现高端休闲商业独栋的印象。,广告推广执行解析,推广执行解析,明线推广,产权商业销售为主。,暗线推广,针对性定向招商为辅。,定向招商形成的“带租约”意向，为产权商业销售形成信心保证。,切入点一：,“一对一”针对性上门引商,针对性完成项目的引商销售，商务商业领域全面寻找对位客群，商业：针对汉拿山、三千里、权金城等大型连锁餐饮一对一推荐，商务：针对通州经济开发区、文化产业基地进行定向的引入招商，商务、商业主动出击。,资源把握：,1、项目临街，项目现场氛围的包装至关重要，截流客群的主要通路。,2、户外主要以项目自身围挡、路牌为主！,3、大型集中性购物场所适当增加灯箱、导视。,切入点二：户外系统。,4、轿厢广告有效拓展户外资源。,切入点三：平面媒体。,报纸媒体,适当的报纸媒体配合，媒体选择：,北京青年报,精品购物指南,发布形式：配合项目别墅销售发布，进行商业针对性配合诉求。,切入点四：网络媒体。,网站内容补充,在现有的世爵网站内，重点体现商业部分的广告内容，建议独立出一个板块。,网络广告,新浪（除首页，其它页面不考虑）搜狐（除首页，其它页面不考虑）易铺网作为专业的商铺门户网站，其客户多为专业的商铺、商业投资人群，且传播比较专业、直接；,世爵源墅，商业公开。,世爵源墅，商业公开。,切入点五：软文。,侧重主题：区域商务、商业契机明确，自身独特的产品力。,炒作角度：地产专家投资专家媒体记者,炒作主题：掌门通州，休闲商业第