我国房地产金融发展区域非均衡性分析

我国房地产金融发展的区域非均衡性分析,10金四张可张帅赵晋剑,梗概,一房地产与金融业的关系,1房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业作为国民经济的基础性、先导性行业，其发展对经济增长有着促进或牵制作用。在经济运行过程中房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。,2房地产业的发展与区域经济状况密切相关从宏观经济学的角度来看，房地产市场通常都是区域性市场，某一特定地区的经济增长趋势，其短期受宏观经济形势、该地区产业结构和竞争能力的影响；其长期则与该地区的社会经济特征和人们的生活方式有关。,一房地产与金融业的关系,3房地产业对推动区域经济发展的促进作用区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动力提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响。而企业生产所需的厂房，办公用房也需要房地产业予以提供。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的重要因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。,一房地产与金融业的关系,二房地产金融业发展进程,1房地产业地区发展概况经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步方面都呈现出不同的特征。,行业的概貌,概貌1,概貌2,概貌3,行业的概貌,概貌1,概貌2,概貌3,地区发展,地区发展,地区发展,影响因素,二房地产金融业发展进程,2中国房地产金融业的演进中国房地长金融业的演进经历了四个主要阶段，在不同的阶段中有着不同的特点和发展趋势。下面让我们简单回顾一下这些阶段。,新中国成立后房地产金融业的恢复与发展,一、改革开放前的房地产投资问题住房建设资金由国家财政统一拨付，无偿使用对交通银行进行改组，并成立中国人民建设银行二、改革开放后房地产金融业的再生（一）房地产金融业的复苏时期（1979年至1984年上半年）住房制度改革开始全价向个人出售住宅的试点，卖方为市政府，买方为城市居民个人售价120150元/平方米,房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年）,建设银行在房地产金融业发展中的突出作用1984年，国务院明确规定房地产开发公司周转资金由建设银行提供（1）积极融通资金，支持房地产开发活动。（2）采取各种有效措施，促进房地产市场的建立与完善。（3）竭力帮助房地产开发企业加强财务管理，提高经济效益。（4）利用自身优势，直接参与房地产的投资开发。,改革开放后房地产金融业的再生,房地产金融业的停滞时期（1989年下半年至1991年底）19871988经济过热，房地产暴露很多问题，停业整顿。房地产金融业的提高、整顿时期（1992年至1997年底）1992年邓小平南方谈话，信贷活跃，投资强劲，国民经济金融高速发展阶段。房地产金融业的快速成长时期（1998年至2003年6月）1998年以来，住房实物分配在全国范围内停止，各地逐步推进住房分配货币化。2001年，房地产开发投资占GDP的比重达到6.61%。2003年，房地产相关贷款余额占商业银行各项贷款余额17.6%，其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额8.9%政策性住房金融体系初步形成,改革开放后房地产金融业的再生,房地产金融业的调整、整顿时期（2003年6月至2008年）流动性过剩，信贷持续高增长人民银行、银监会检查房地产违规贷款2008年美国房地产泡沫破灭引发金融危机,三房地产区域失衡分析,1我国房地产市场的基本现状2我国房地产市场供求不均衡的原因3改进建议,1我国房地产市场的基本现状,近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。,1我国房地产市场的基本现状,房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题，也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2。如果按照每套住房1000平方米来估算，意味着有1000万套左右的商品房待售。,1我国房地产市场的基本现状,房地产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美国存量交易额与增量交易额之比是32：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。,2我国房地产市场供求不均衡的原因,房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡过高的交易成本导致房地产市场非均衡垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡,2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡,新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。,2.2过高的交易成本导致房地产市场非均衡,房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约尽可能地完整，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，从而减缓市场中调整供求非均衡的速度。,2.3垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡,房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。,2.4中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡,房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。,2.5中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好,研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。,2.6未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡,由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。,3改进建议,31发挥价格、调整的双向调节机制价格调整是指在价格具有充分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供给量的活动。这是瓦尔拉斯均衡中的情况。在价格调整时，交易不受供求数量的限制。在均衡价格体系之下，成交量等于需求量，需求量等于供给量。数量调整是指在价格不灵活的条件下，交易者除了要根据市场价格方面的信息来调整需求量和供给量外，还要从市场的供给数量和需求数量方面取得信息，以调整自己的供求活动。换言之，在数量调整时，交易者和交易行为都要受到供求数量的限制。由于房地产市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘性出现。因此，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只有通过价格和数量的共同调节，才能达到事后的供求均衡。价格调节主要是理顺房地产的价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变化空间，政府可以适时调整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。数量调节主要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供给扩大公共供给比例，建立多层次的住房保障体系；进一步调控供给结构，切实解决区位、产品类型及面积等非均衡问题。,3改进建议,32完善房地产市场运行机制首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府可以对土地和住宅开发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供不应求的局面，减轻开发商行使市场势力。只有当开发商为竞争而感到痛苦、为挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性的市场，才是有效率的市场，才能将房价降下来。其次，要加快房地产存量市场的发展。存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。为促进二手房市场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；要制定扶持二手房市场发展的政策，在税收上可以依据中低收人家庭收人差别的具体情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设，利用现代网络技术实现信息的流通和共享。,3改进建议,33完善房地产宏观调控机制虽然非均衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯均衡是我们追求的目标和方向，即“均衡取向”。要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不行的，因为完全依赖市场机制自动调节，经济由非均衡到均衡需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取一定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供给产生调节作用。还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。,3改进建议,34引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。房地产开发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制度上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。其次，引导购房者理性消费。政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。二手房市场在解决城市中低收人家庭住房问题上可以发挥积极作用。二手房以较低的价格、实用的结构和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的需求。为此，应着力培育二手房市场，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。另外要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城镇居民居住的第二选择。,3改进建议,3.5确定政府公共管理绩效的考核标准房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样。完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。,3改进建议,3.6完善房地产市场法规完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。为房地产企业创造良好的市场环境。,CompanyLogo,四房地产失衡与影子银行,什么是影子银行谁是影子银行,影子银行,影子银行与房地产区域失衡的关系.,什么是影子银行,影子银行，又称为影子金融体系或者影子银行系统（ShadowBankingsystem)，2011年4月金融稳定理事会(FSB)对“影子银行”作了严格的界定，“银行监管体系之外，可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。”对欧美来说，主要是围绕证券化推动的金融创新工具，这些工具在中国的金融市场里多数不存在。在中国，由于信托、理财等业务完全处于银监会的监管之下，与金融稳定理事会对影子银行的定义不符，因而不能将其视为影子银行。,中国的影子银行,中国影子银行体系自2010年起迅速扩张，目前已具备相当规模。如果采用最窄口径，即认为中国影子银行体系只包括银行理财业务与信托公司，则2012年底中国影子银行规模达到14.6万亿元（基于官方数据）或20.5万亿元（基于市场数据）。前者占到GDP的29%与银行业总资产的11%，后者占到GDP的40%与银行业总资产的16%,中国的影子银行,中国影子银行体系兴起主要来自融资方、投资方以及投融资中介三方面的旺盛需求。从影子银行融资方来看，源自宏观调控方向转变背景下重点调控行业（房地产与地方投融资平台）与中小企业的旺盛融资需求；从影子银行产品投资方来看，源自金融抑制环境下居民部门的旺盛投资需求；从投融资中介来看，源自商业银行通过金融创新来规避贷存比、资本充足率与贷款限额等监管指标的行为。,影子银行产生原因,中国影子银行体系的产生与发展有其合理性。这一合理性主要体现在：第一，这是中国商业银行在金融抑制环境下自发实施的金融创新，既扩展了传统金融服务的边界，又缓解了金融抑制的程度，有助于提高储蓄投资转化能力与资源配置效率；第二，为各种类型企业提供了必要的流动性缓冲，在一定程度上缓解了宏观调控不确定性对企业生产经营造成的不利冲击。,影子银行风险,中国影子银行体系的发展面临一系列潜在风险。主要风险包括：一是期限错配（资产期限结构长、负债期限结构短）面临的流动性风险，而流行的资金池资产池理财业务进一步放大了这种风险；二是信用违约风险，即作为影子银行基础资产的各种债权的实际回报率难以覆盖影子银行产品承诺的回报率；三是造成人民币存款以及M2数据的频繁扰动，对央行将M2作为货币政策中间目标的做法提出了挑战；四是由于投资者并未充分认识到影子银行产品中包含的潜在风险，造成理财产品的定价未必充分反映了相应风险。,谁是影子银行,银行理财产品信托城投债,银行理财产品,近年来银行理财产品发展迅速。其主要原因，一是国内信贷需求旺盛；二是中国居民财富增长迅速但投资渠道匮乏；三是对利率市场化的预期促进银行增加中间业务比重。目前看理财产品风险总体可控，但存在一定程度的流动性风险和信用违约风险。一方面，理财产品的负债主要为通过滚动发行短期理财产品获得的资金，而资产多为中长期贷款。一旦不能继续滚动发展理财产品，则会触发流动性风险；另一方面，理财产品银行将大部分债券类理财产品投放到中低评级的城投债中，潜在的违约风险不容忽视。,信托,中国信托业发展迅猛，目前已形成较大规模。信托业的发展，一方面是由于商业银行面对严格的监管和其信贷扩张冲动之间形成矛盾，这对信托业的发展提出了客观要求；另一方面，商业银行表内外以及银行和非银之间的价格存在双轨制，为信托利用双轨红利进行套利提供了动机和可能性。单一资金信托一直是中国信托业的主要资金来源。中国信托业在很大程度上可以看作是一种以商业银行、地方投融资平台、私募基金等金融机构为主导，并通过银信合作、政信合作、私募基金合作等信托业务形式实现的一种金融中介方式，是传统银行信贷业务的一种延伸。从资金运用的角度来看，投向政府主导的基础产业、房地产与工商企业的信托资金已形成三足鼎立之势。,城投债,城投债本身并非中国影子银行体系的组成部分，但城投债是银行理财产品与信托产品的重要基础资产。城投债风险在一定程度上会决定影子银行产品风险。中国城投债募集资金基本用于基础设施和公用事业建设，社会效益相当显著。城镇化进程对基础设施融资的需求很大，在中国政府大力推动城镇化的背景下，未来中国城投债市场还有较大的增长空间。目前中国城投债市场尚不存在系统性风险。城投债属于准地方政府债，其信用就是地方政府信用。与美国市政债相比，中国城投债无论绝对规模还是相对规模都较小。中期内中国GDP增速和地方政府财政收入增速依然有望处于全球较高水平，因此大多数地方政府都具有偿还城投债的财政实力。零违约记录和收益率错配是城投债的主要潜在风险。美国市政债从1986年到2011年共有2366例违约，年均违约91例。而中国城投债从1992开始发行至今，就连1例违约都没有出现。表面的安全实际上降低了城投债市场的风险管理水平，容易催生道德风险。大多数城投债所投资项目的直接经济效益不高，仅靠项目本身难以还本付息，需要政府补贴才能确保还本付息。某些中西部地区未来有可能出现地方财政难以支付城投债本息的情况，从而发生局部风险。,CompanyLogo,房地产金融创新与影子银行的监管,立法和监管体系完善,房地产金融创新和影子银行监管的平衡:政策建议,房地产金融急需创新,银行业风险,房地产金融急需创新,(一)银行信贷占比较高目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现:房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势;个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。,房地产金融急需创新,二)商业银行信贷风险开始显露加入WTO以来，尽管我国国有商业银行进行了重大改革，我国房地产信贷的不良贷款率也得到“双下降”，但不容忽视的是，潜在的风险却有爆发的端倪。2005年至2010年，我国房地产不良信贷余额分别为:1088.32亿元、952.65亿元、905.1亿元、676.2亿元、504.1亿元和