太原城市商圈

1,九洲远景商业管理机构简介,太原的商业结构尚不完善，相对周边其它城市，城市时尚度和城市吸引力仍比较低，是一个待开发市场,低,城市吸引力,0,城市时尚度,高,0.5,1,弱,强,0.5,注:1)城市吸引力和时尚度仅用于评价商业发展，而不适用于战略发展资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析,待开发市场,高潜力市场,传统市场,成熟市场,2,九洲远景商业管理机构简介,城市吸引力评估方法说明,支持,评估内容,城市吸引力：从商业角度来看，城市对商家进行投资经营活动的吸引力。有以下评估内容：人均商业面积需求计算公式:(1.6-某城市人均商业面积）/1.6公式中“1.6”：人均商业面积标准值（九洲远景定义）计算结果最小为0服务业在GDP中的占比社会零售总额在GDP中的占比人均可支配收入,评估方法,评估内容,权重,服务业在GDP中的占比,2,3,城市吸引力得分,35%,社会零售总额在GDP中的占比,15%,15%,35%,+,+,+,+,3,九洲远景商业管理机构简介,城市时尚度评估方法说明,支持,评估内容,城市时尚度：全国性/全球性商业连锁品牌在城市内的集中程度。有以下评估内容：现代零售渠道占比:（店铺数或营业面积）大卖场（沃尔玛、欧尚、大润发、华润超市）百货店（百盛、太平洋、王府井、巴黎春天）品类杀手店（百安居、国美、苏宁）全球性/全国性餐饮占比（店铺数）必胜客、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居等全球性/全国性娱乐占比（店铺数）钱柜、麦乐迪、多厅院线全球性/全国性服装品牌占比（店铺数）Esprit、雅格尔、李宁、百丽四、五星级酒店占比（店铺数）百户家庭汽车拥有量,评估方法,权重,10%,14%,14%,14%,14%,14%,10%,10%,城市时尚度得分,判断标准值,占比超过标准值记1分，反之记0分,40%,20%,20%,20%,40%,30,20%,40%,x,x,x,x,x,x,x,x,4,九洲远景商业管理机构简介,通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，太原属于城市吸引力中低、时尚度较低，待开发市场的区域,太原,北京,城市吸引力,城市时尚度,综合评价,5,九洲远景商业管理机构简介,注:1)单位:平方米/人;2)单位：元（人民币）；为2005的数值;基准值为21500元/人,太原城市吸引力评估举例,支持,6,九洲远景商业管理机构简介,太原城市时尚度评估举例,支持,注:1)餐饮以300平方米以上为市调面积标准;2)服装基准比较值为5大百货服装行业总销售额,7,九洲远景商业管理机构简介,2）,1）注：2003年经济受非典因素影响。,太原GDP过去5年平均增长18.7%，超过全国平均水平,1）,18.7%p.a.,8,九洲远景商业管理机构简介,单位：万平方米,6.1%p.a.,太原商业开发在近3年保持年高速增长,2005年人均零售面积0.6平方米，人均商业服务业面积已经达到了1.0平方米,而人口平均年增长率则为3%,资料来源:太原商业规划，太原年鉴北京统计信息网九洲远景分析,北京人均商业面积为0.9平方米/人太原人均零售商业面积为0.6(2005),人均商业服务面积将达到1.0平方米太原人口过去五年的复合增长率为3%，保守估计，到2010年，太原人均零售商业面积将达到1.20平方米商业竞争也将随人均商业面积的增加而日益激烈,太原商业面积增长情况,2001-2005年太原市人口变化,305.06,322.24,327.40,328.81,342.85,2001,2002,2003,2004,2005,288,311,344,462.6,148,168,206,358,2002,2004,2005,2010E,商业服务业,零售商业,+3%p.a.,11.7%p.a.,9,九洲远景商业管理机构简介,通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长风商圈,现有商业项目,在建和即将开业项目,项目名称位置面积,项目名称位置面积,世茂中心长治路6.0万阳光地带长治路3.0万阳光购物广场长治路10.0万亲贤世纪广场长治路约10.0万大唐长风长治路约2.0万华宇购物中心学府街约10.0万飞云现代城亲贤北街5.8万怡和广场亲贤北街10.0万太行商业广场亲贤北街1.9万合计:58.7万,华宇购物中心钟楼街2.1万联洋百货柳巷3.0万御花园钟楼街1.0万贵都百货柳巷1.25万百盛亲贤北街3.5万和信摩尔长风大街8.0万美特好平阳路2.0万合计:20.85万,注：现有和未来商业面积总计:79.55万平方米,支持,10,九洲远景商业管理机构简介,太原服务业近5年以每年20.5%的高速度增长，在GDP中占比平稳上升，2005年达到49.7%,历史上首次超过第二产业占比,资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析,20.5%p.a.,11,九洲远景商业管理机构简介,2005年，和周边6城市的服务业在GDP占比对比中可以看出，太原服务业发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间,资料来源:太原，西安，郑洲，石家庄，天津，北京，统计年鉴,九洲远景分析,太原周边六城市2005年服务业在GDP中的占比,12,九洲远景商业管理机构简介,太原过去5年社会零售总额复合增长率16.9%，2005年社会消费品零售总额在GDP占比42.9%，零售增长速度高于全国水平，发展势头良好,资料来源:太原统计年鉴,九洲远景分析,2001-2005年太原市社会消费品零售总额,2005年太原周边5大城市零售总额在GDP中占比,42.9%,33%,43%,33%,53%,单位：亿元,16.9%p.a.,13,九洲远景商业管理机构简介,太原市商业主要集中在柳巷-钟楼街一带,太原目前商业主要集中在城区的柳巷-钟楼街一带的迎泽商圈，长期形成了一主三副的商业布局(柳巷，南内环，兴华街，亲贤北）太原市商业规划按照“南移西进，扩容提质”的城市战略发展方针，整体商业重心向南部扩展推移,14,九洲远景商业管理机构简介,450个社区商业网络和13条商业街，四类批发市场协调发展,形成柳巷-钟楼街商业中心和亲贤北街-长风街商业中心的市级商业中心,社区商业中心,钟楼商业步行街，柳巷商业街，开化寺商业街，朝阳服装商业街，双塔寺街医疗医药商业街，北大街商业街，府东府西商业街，南内环IT产品街，亲贤北街餐饮娱乐商业街，漪汾商业街，兴华建筑装饰材料商业街，和平北路钢材商业街，太沂108国道钢材商业街等13个商业街,13条商业街,双中心,社区商业网络,朝阳/尖草坪/下元/龙潭/小店/迎新/晋源等7个社区性商业中心,商业功能区,资料来源：太原商业规划，九洲远景分析,太原城市整体南移西进，商业规划从原来的一主三副，将发展成为双中心的市区三级商业体系,15,九洲远景商业管理机构简介,九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向,人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素,.,交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,政府政策、规划是城市发展的一个指导方向,1,2,3,4,16,九洲远景商业管理机构简介,太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现南移西进的变迁趋势,人口,太原市商业格局变化,市区户籍人口342.85万，人口增长平均每年约3%,小店区人口增长6.1%超出平均值一倍太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4073人，最低70人，六城区人口占总人口的77%太原旅游人口1274万次,已经形成十纵十横+内环，外环两个环线的城市公路网，外环已经开始动工建设，机场大道北线双向8车道方案通过，全市交通道路达到1729公里.公交线路达到1541公里，每万人拥有公交车达7.43辆私家已经达到每百户家庭3辆,交通,太原住房投资同比增长46.9%新建商品房面积同比增长57.5%人均住房面积23.16平米房价同比增长8.62%04年达2948住房增量南移明显,住房,南移西进为太原城市规划的主题。亲贤北街-长风路新的城市中心商业区长风路南新的行政办公区南部科技园区教育园区等五大科技园区，成为太原新腾飞原动力,政府规划,17,九洲远景商业管理机构简介,人口小店区人口2005年达到49.3万人，随着南部五园区企业更多入住，工业人口会进一步增加。受政府政策影响，小店区房地产升值潜力较大，是城区人口外溢的动力(目前亲贤商圈辐射地区项目均价达到3200元/平米)住房南部拆迁相对容易，开发费用低，同时配合政府规划，有相关政策支持，使得南部房屋放量增大，土地资源的可持续开发量也大2003年小店区住宅建筑面积144万平米占全市46.6%,太原市商业格局变化的驱动因素-1/2,支持,资聊来源：Sea-LineEstate,18,九洲远景商业管理机构简介,交通太原市内十纵十横和内环，中环路网具备一定的规模，已经动工的外环线建设，使得城内各区到达亲