0128-青岛市写字楼及公寓市场调研报告.ppt

撰写：荣置地 2014.01,青岛市写字楼及公寓市场调研报告.,Part1. 写字楼市场,青岛写字楼市场发展阶段青岛写字楼2013年概况崂山区写字楼2013年概况崂山区写字楼典型案例写字楼市场小结,1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼，后来随着经济的不断发展，写字楼市场日益成熟，逐渐演变为现有四大商务区的市场格局。,青岛写字楼市场发展阶段,1995年,2000年,2005年,2010年,市场不存在真正写字楼供应,1995年之前,开始出现满足办公需求的商住楼,地理位置优越的住宅物业开始应用于办公,多为自建写字楼,1995-2000年,香港路大兴土木，写字楼开始放量,市场得到快速消化,万邦、凯悦中心等甲级写字楼入市,知名物业公司入驻，写字楼水平提升,香港路、CBD写字楼层出不穷,崂山、西海岸等商务氛围渐浓,2000-2005年,2005-2010年,2010年后,需求行业：石化、银行、保险、电信等垄断性行业,市场特点：市场商务观念淡薄，办公需求多存在垄断性行业,98年前后商住楼发展达到高潮，市场供应爆发式增长,市场特点：产品单一、面积偏大、功能配套不全、物业管理落后,香港路CBD累计施工300万方，同期挖槽销售面积32万方,市场特点：写字楼市场完成从启蒙到放量，供需饱和到品质提升,市北CBD获批动工，崂山、城阳等商务区也初现端倪,市场特点：甲级写字楼不断涌现，市场出现质变并竞争加剧,市北CBD、崂山区诸多项目相继开建，市场活跃度增强,市场特点：青岛四大商务区写字楼上次格局逐渐成熟,从商务区发展格局上看，海尔路和中央CBD都具有发展成主要商务区的框架，相互的竞争关系明显。2012年上半年崂山商务区大荣中心、名汇国际相继上市，商务配套相继成熟，大有赶超市北CBD之势。,青岛写字楼市场发展阶段,青岛写字楼市场发展阶段,山东路沿线,香港路CBD,崂山商务区,市北CBD,香港路CBD：青岛最早最成熟商务区之一，甲级写字楼林立，办公氛围成熟，是青岛最重要的商务中心。市北CBD：用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积最大的商务用地。山东路沿线：香港路CBD的重要补充，已成为已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。崂山商务区：以海尔路为轴线，高标准规划建设商务一、二、三区，力争用五到十年时间，建设全国最高档次的区域性商务中心区之一。,青岛GDP总量稳步增长，13年预计突破8000亿大关，进入全国副省级城市十强；青岛商务环境持续向好，12年总部经济排名全国第8位，对企业吸引程度日益增强。,青岛写字楼2013年市场概况,20112013年市区内写字楼整体供应呈增加趋势，下半年供应量低于上半年供应量；写字楼成交情况下半年好于上半年，13年下半年成交是上半年的2倍；12年以前成交价格较为平稳，12年下半年成交均价有较大增长，比11年同比增长16.8%。,青岛写字楼2013年市场概况,青岛写字楼2013年市场概况,12年市内写字楼供应量较大，供应量在100方左右，各月去化较低且稳定，月均去化1.89万；13年下半年多项目集中入市，市场供应大幅增长，迎来爆发，供应及销量均有大幅度增加，月均去化增加到3.8万；整体来看，写字楼市场成交率偏低，月均成交率2.4%左右，13年下半年成交率高于去年同期；小结：市场供应持续增加，销售回暖但远低于供应增长，成交率较低，市场面临巨大的库存及去化压力，供求失衡。,13年1-12月，青岛市区内共成交写字楼3526套，总面积约28.3万；市北、崂山为写字楼的主要成交区域，两者占总成交量的85%以上；72%的成交面积段在100以下，其中60以下占52%，60-100占20%。,青岛写字楼2013年市场概况,13年1-12月，青岛市内五区写字楼价格小幅上涨，价格上涨幅度为6%；13年上半年成交量价齐跌，下半年市场转暖，成交“量价齐升”，11月成交量首次突破6万；崂山、市北是青岛市区内写字楼成交的主力，占市内总成交面积的76%；商务氛围成熟的市南区成交量也较多，商务氛围欠缺的四方、李沧成交量价均较低；从未来几年来看，受到政府规划支持的崂山海尔路商务区、市北CBD商务区仍将是写字楼成交的主力区域，量价会持续上涨。,青岛写字楼2013年市场概况,崂山区写字楼2013年市场概况,崂山商务区总体规划：以海尔路为轴线，规划建设商务一、二、三区。商务一区位于海尔路以西、青医附院东区以南、135号线围合区域。规划以科研、商务、办公等大型公建为主的新型商务区。该地块有莱钢大厦、青岛数码科技中心。商务二区位于海尔路中段，东侧为李山东路、西侧为海尔路、南侧为银川路、北侧为同安路。规划内容: 规划将该地块打造成以办公为主，辅以商业、休闲、娱乐的商务综合区。有财富大厦、中商大厦等项目。商务三区位于辽阳东路以南、海尔路以东，深圳路以西，同安路以北，以商务办公写字楼为主，有名汇国际、城投大厦等项目。,该板块作为新兴写字楼板块，写字楼市场的存量巨大，写字楼成交及价格波动较大；,崂山区写字楼2013年市场概况,崂山区写字楼典型案例名汇国际,截止13年底，名汇去化率达80%以上，均价.万；成交面积在50-100，中小户型受市场认可程度高，剩余产品多为100中大面积产品；,崂山区写字楼典型案例鹏丽南华,截止13年底，鹏丽南华去化率不足30%，均价.3万；成交面积在40-50，约占63%，中小户型受市场认可程度高，剩余产品多为70以上中大面积产品；,崂山区写字楼典型案例大荣中心,大荣中心是崂山商务区最高端写字楼之一，均价达2万/；截止13年11月，大荣中心销售周期为18个月，月均去化346，整体去化率仅为30%；产品配比为200800为主，面积段较大；销售状况反映高端写字楼需求集中在市南沿海一线，其它区域写字楼走高端战略存在明显缺陷。,写字楼市场小节,结论1：经济形势平稳，办公需求稳定,经济大环境预期向好：14年经济增长预期向好，企业家信心及企业景气度明显提高。崂山区金家岭经济金融新区设立逐渐成熟，发展前景广阔，招商引资进度加快。,写字楼市场小节,结论2：市区内待售量大，静态存销比高，去化难度大,从总体看，市区内年写字楼待售量大，合计突破125万，总体静态存销比高达46。从待售面积看，市北区（包含原四方）待售面积最高，近60万，占市区内总待售的48%；其次为崂山区，为32.2万，占总待售量的26%。从静态存销比来看，新市北静态存销比均较高，去化难度大。,写字楼市场小节,重点关注崂山海尔路商务区、市北CBD板块，两大板块是本项目竞品的主要集中区域，两大板块待售量合计达69万。市北CBD板块待售量最大，静态存销比最高，竞品项目集中且同质化严重。本项目与海尔路板块距离较近，存在直接的竞争关系，因此14年面临激烈的市场竞争。,各主要板块2014年待售及静态存销,结论3：同质产品集中，崂山区竞争惨烈,写字楼市场小节,结论4：主要竞品待售量大，市场竞争激烈,2014年，各主要竞品预计市场供应量在34万左右，主要集中在市北CBD板块；各主要竞品在市场定位、产品配置等方面与本项目存在雷同，价格差异不大，因此客户存在较大重合度。重点竞品包括：名汇国际、鹏丽南华等项目14年合计供应量达36.55万，市场竞争十分激烈。,Part2. 公寓市场,青岛公寓整体市场概况在售竞品一览重点竞品详情公寓市场小结,2010-2013年青岛市公寓销售波动起伏较大，2010年和2012年销售量价较低，而2011年和2013销售量及价格相对较高。2013年公寓销售共约2457套，月均去化200套，去化速度较慢。,2010年以来公寓市场成交量走势图,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,青岛整体公寓市场销售波动较大，2011年房地产调控政策导致公寓市场成交火爆，经历2012年房地产“霜冻期”，2013年房地市场进入缓慢恢复阶段，量升价平。,2012-2013年公寓明显供过于求，存量逐年增加且存量巨大，2012-2013年公寓价格逐渐走高，截止13年年底均价已达1.7万/。截止13年底青岛公寓存量约67.2万，约8000套；崂山公寓存量约13.1万，约1840套。,青岛公寓市场概况市场容量,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,公寓市场供求基本平衡，成交价格呈上涨趋势，但存量逐年攀升，市场竞争依然激烈，库存高位运行.,青岛公寓市场概况量价走势,青岛市公寓销售与传统地产销售旺季基本重合，销售价格从波动趋于平稳；,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,青岛整体公寓市场较为活跃，2013年每月销量均实现同比增长，成交价格波动较大，并趋于平稳；,崂山区公寓市场概况量价走势,2013年7月以前崂山区成交均价波动较大，受政策影响在2012年6月价格见底到8月到达最高；销售价格从波动趋于平稳，目前均价约1.7万/；,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,2012-2013年崂山公寓市场与青岛整体公寓市场相比，量价走势基本吻合，成交价格波动较大；,青岛公寓市场概况面积段及总价段,总价70万是公寓成交的主力段；价格主要受区域结构性影响较重，沿海一线公寓均在百万以上，市内多以多70万以下产品为主。,调控常态下，小面积、低总价的公寓产品较受欢迎。40-80户型为公寓成交的主力面积区间，40-60去化量最大，总价在70万以下为成交主力段。,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,中小面积户型、低总价仍是市场主力，大面积产品去化缓慢,2010-2013年青岛市公寓市场销售波动起伏较大，2010年2012年销售量价较低，而2012年及2013年量价齐升。,2010年以来公寓市场成交量价年度走势图,Ps:以上数据仅为市南、新市北、崂山、李沧公寓,竞品市场分析,竞品公寓主要分布在市北CBD板块和崂山板块，市北CBD板块因位于城市几何中心位置，配套完善、交通便利；项目所处区域距城市核心区较远，目前周边仅有鹏丽南华及深蓝公寓在售；,本案,在售项目,将入市项目,公寓竞品列表,公寓竞品项目主要分布在市北区及崂山区，虽然整体去化速度缓慢，但定价契合市场预期、区域价值绝佳、产品附加值高、销售策略得当的项目，仍可脱颖而出：诺德广场、欧亚中心、中海SOHO由于总价较高，近期已基本无销售；青建太阳岛总价控制合理，且拥有地铁交通和商业优势以及较高的附加值（4.7米层高买一层可以当作loft两层使用，同时一半户型赠送储物间），销售情况一直较好；中联自由港湾总价控制合理，且项目地处市北繁华路段，拥有海景资源，推广铺天盖地，开盘取得了很好的销售业绩；鹏利南华国际公馆将精装转为毛坯销售，以控制总价（原16000元/，现12800元/），近期销售情况好转；深蓝公寓40-50小户型产品因总价较低，一直去化较好，近期针对75loft产品推出返祖活动，相当于变相降价35%，取得了显著销售业绩。竞品主力成交面积段集中在30-50之间，以精装修产品为主，总价在30-50万的公寓产品去化情况较好。,公寓竞品分析,重点竞品市场分析深蓝公寓,1号楼为76复式，约330套，剩余180套2号楼为95、130复式，约170套，剩余约100套；3号、5号楼约500套房源，面积42-52平层公寓，基本去化完毕,深蓝公寓位于崂山区，自身的大拇指广场作为配套，并推出返租及托管业务，3、5号楼平层产品基本去化完毕；剩余主要为1、2号楼复式，面积较大、户型结构较差，总价较高，为去化难点。,3号楼,2号楼,5号楼,1号楼,项目喜马拉雅酒店为公寓业主提供保本返租服务，同时联手途家酒店托管机构，客户购房回报收益有保障。项目目前去化率约66%，均价1.6万/，70以下户型已基本去化完毕，100以上户型为滞销户型。,重点竞品市场分析深蓝公寓,鹏丽南华位于辽阳东路，项目分商业、写字楼、公寓等产品，虽周边居住及商业氛围浓厚，但因其项目品质感及公寓产品市场接受度较低，总体销售情况较差。,鹏丽南华公寓共两栋，面积40-80，共496套，2号楼精装，3号楼毛坯，共计销售140套,2号,3号,重点竞品市场分析鹏丽南华,项目项目主打精装公寓，面积36-80，均价14000元/，总价52万/套起。项目目前去化率约28%，均价1.3万/，30-50去化套数最多，60以上户型去化难度较大。,重点竞品市场分析鹏丽南华,青建太阳岛位于新都心区域，临在建地铁及佳世客，交通及商业配套完善；主打loft产品，层高4.7米，买一层得两层，产品性价比极高，去化率达53%,1号,2号,太阳岛公寓共306套，户型区间40-80，主力户型40-50，均价1.5万,重点竞品市场分析青建太阳岛,项目主打loft产品，市区较为少见，层高4.7米，买一层得两层，产品性价比极高。项目目前去化率约53%，均价1.5万/，40-50去化套数最多，60以上户型去化相对较低。,重点竞品市场分析青建太阳岛,中联自由港湾依托邮轮母港，具有海景优势，2013年初蓄客，进行大量推广，2013年仅销售354套，因公寓产品市场接受度原因，项目去化较差。,层数：39层 面积40-40 均价：1.3万去化：354套,重点竞品市场分析中联自由港湾,项目年初蓄客，经过大量推广宣传到8月开盘，目前去化率仅19%，均价1.3万/，60以下户型去化套数最多，60以上户型去化难度较大；,重点竞品市场分析中联自由港湾,公寓竞品项目主要分布在市北区及崂山区