住宅开发业务流程分析.ppt

4.物业,3.销售,2.建设,1.前期,住宅开发业务流程分析,主体施工配套施工阶段验收竣工验收,选项决策立项可研征地前期规划准备施工图设计场地三通一平招投标销售准备工程准备,主要活动：,主要产出：,主要活动：,主要活动：,办理预售手续按揭手续房产证手续预售/销售,主要产出：,预售证销售许可证按揭协议产权证预售协议书预售定金销售合同销售货款,1.项目建议书2.可行性研究报告3.土地使用证4.拆迁许可证5.建设用地规划许可证6.建筑工程规划许可证7.开工证8.项目经营计划书,主要活动：,主要产出：,制订物业管理方案建设过程中代表业主行权,签定物业管理合同收取物业管理费用,主要产出：,开工证,房屋验收报告,销售许可证,地块信息市场调研堪察项目定位产品设计经济分析决策编制经营计划,主要活动：,主要产出：,1.决策2.项目开发报告3.合作意向协议书4.经营计划书,住宅开发业务流程分析(续),1.3可研编制、审批,1.2立项申报/审批,1.1选项决策,1.4征地、拆迁前期规划准备,主要活动：,申请规划要点编制项目建议书编制立项报告获取立项批复,主要活动：,编制可研报告可研批复开规划任务通知,主要产出：,1.可研报告2.规划任务通知,主要产出：,1.项目建议书2.立项报告3.立项批复文件,主要活动：,取得土地使用证编制安置方案办理拆迁许可证拆迁场地三通一平申请临时用电、用水、排水,主要产出：,1.土地使用证2.拆迁安置方案3.拆迁许可证4.熟地5.具备开工条件,办理建设用地规划许可证规划方案设计办理建设工程规划许可证委托施工设计办理投资许可证招投标办理开工许可证,1.建设用地规划许可证2.房地产开发手册3.施工图4.招标书及标底5.施工合同6.工程预算7.开工许可证,控制性规划,1.确定用地性质2.路网结构3.市政走向4.签定委托设计合同与勘测合同,主要活动：,政府批准的控制性规划图册,主要产出：,征地,修建性规划,1.市政规划；2.委托设计3.签定委托合同,主要活动：,政府批准的修建性规划图册,主要产出：,土地国有化手续：1、土地测量；2、整体测量。,主要活动：,1、地形图2、土地整测报告,主要产出：,政府部门协调,主要活动：,土地证,主要产出：,拆迁,1、制订拆迁补偿方案2、办理拆迁许可证3、与住户签定拆迁协议4、实施拆迁,主要活动：,施工图设计,1.施工图的委托设计；2.施工图审查3.编制施工图预算,主要活动：,施工图施工图预算,主要产出：,政府部门协调,主要活动：,征地协议,主要产出：,主要产出：,1、拆迁补偿方案2、拆迁许可证3、拆迁协议,征地拆迁及前期规划准备流程分析,招投标,办理开工证,投资许可证,建设工程规划许可证,主要活动：,1.编制标底及招标书2.组织招标3.办理招标审查手续4.编制施工合同5.签定施工合同6.确定监理单位,主要活动：,销售准备,主要产出：,招投标文件施工合同,工程前期准备,主要产出：,开工证,主要活动：,1.项目组组建2.编制管理规章制度3.编制工程管理实施细则,主要活动：,1.资料准备2.人员招募与培训3.拟订销售合同4.销售许可证办理,主要产出：,1.销售资料2.具有上岗资格销售人员3、销售合同4。销售许可证,主要产出：,1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则,办理开工证,住宅开发业务流程分析（续）,2.2过程管理,2.1工程前期准备,2.4竣工验收,主要活动：,主要活动：,主要活动：,主要产出：,主要产出：,主要产出：,主要产出：,主要活动：,项目组组建编制管理规章制度编制工程管理实施细则，应包括以下内容：1工程概况2施工部署3施工方案4施工进度计划5资源供应计划6施工准备工作计划7施工平面图8技术组织措施计划9项目风险管理,1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则,进度管理质量管理投资管理安全管理,1.施工组织计划2.现场签证3.各种过程管理资料,2.3分项/分部工程验收,组织分项工程验收组织分部工程验收,编制竣工验收计划组织现场验收进行竣工结算移交竣工资料办理交工手续。,1.合格产品2.竣工资料3.竣工结算文件,2.5项目回访保修管理,主要活动：,对工程进行评价组织质量缺陷的维修确保工程质量保修书承诺的落实,主要产出：,1.质量缺陷的及时修复2.工程质量保修书,1.合格的分部工程2.分项/分部工程相关的验收资料,住宅开发业务流程分析（续）,施工现场流程分析,2.2.1质量管理,2.2.2进度管理,2.2.3安全管理,2.2.4投资管理,现场签证管理,工程款支付管理,分包管理,物资管理,施工图管理,1.审核施工单位上报的进度计划2.检查施工进度计划执行情况3.召开现场协调会及时分析问题原因解决问题4.监督施工单位采取措施修正计划,主要产出,主要活动,1.施工进度计划2.施工进度计划执行的实际记录。3施工进度计划检查结果4施工进度计划的调整资料,1.进行安全教育2.审核施工单位的安全保证计划3.检查安全保证计划执行情况4.组织安全事故原因分析，督导施工单位及时纠正并制定必要的预防措施,主要产出,主要活动,1.审核施工单位的质量控制计划2.施工过程坚持进行自检、互检和交接检3.检查质量控制计划执行情况4.完成分项、分布工程验