《投资性房地产》PPT课件.ppt

1,2020年5月17日,第3号投资性房地产,第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产定义是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,2,2020年5月17日,二、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。3、已出租的建筑物,3,2020年5月17日,【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的机器设备E.持有并准备增值后转让的建筑物【答案】ABC,4,2020年5月17日,第二节投资性房地产初始计量一.投资性房地产的确认和初始计量初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,5,2020年5月17日,1、外购投资性房地产的确认和初始计量外购房地产只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,6,2020年5月17日,采用成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产贷：银行存款采用公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产成本贷：银行存款企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的公允价值占公允价值总额的比例进行分配，或按各部分面积所占比例进行分配。,7,2020年5月17日,2、自行建造投资性房地产企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。但只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租才能将自行建造或开发活动完成的房地产确认为投资性房地产。,8,2020年5月17日,采用成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产贷：在建工程或开发成本无形资产土地使用权采用公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产成本贷：在建工程或开发成本无形资产土地使用权,9,2020年5月17日,二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本,10,2020年5月17日,（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。会计处理如下：借：其他业务成本贷：银行存款,11,2020年5月17日,第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产（一）采用成本模式进行后续计量的建筑物按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。（二）采用成本模式进行后续计量土地使用权按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。,12,2020年5月17日,二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（一）采用公允价值模式计量的条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,13,2020年5月17日,（二）会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益,14,2020年5月17日,投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。,15,2020年5月17日,三、投资性房地产的后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,16,2020年5月17日,成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配未分配利润盈余公积,17,2020年5月17日,第四节投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换,18,2020年5月17日,（一）投资性房地产转换为自用的房地产1、采用成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产（或无形资产）减值准备,19,2020年5月17日,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益,20,2020年5月17日,（三）非投资性房地产转为投资性房地产1、采用成本模式计量的投资性房地产（1）作为存货的房地产转为投资性房地产按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品,21,2020年5月17日,（2）自用房地产转为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备,22,2020年5月17日,2、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会计处理原则投资性房地产按照转换当日的公允价值计价；转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额计入所有者权益（资本公积其他资本公积），处置时转入其他业务收入。,23,2020年5月17日,（1）作为存货的房地产转为投资性房地产转换当日的公允价值小于原账面价值的借：投资性房地产成本存货跌价准备公允价值变动损益（差额）贷：开发产品转换当日的公允价值大于原账面价值的借：投资性房地产成本存货跌价准备贷：开发产品资本公积其他资本公积,24,2020年5月17日,（2）自用的房地产转换为投资性房转换当日的公允价值小于原账面价值的借：投资性房地产成本累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）,25,2020年5月17日,【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额450000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410000000元，207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430000000元。208年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年6月以460000000元出售，出售款项已收讫。,26,2020年5月17日,（1）207年4月15日借：投资性房地产成本410000000公允价值变动损益40000000贷：开发产品450000000（2）207年12月31日借：投资性房地产公允价值变动20000000贷：公允价值变动损益20000000,27,2020年5月17日,（3）208年6月，出售时借：银行存款460000000贷：其他业务收入460000000借：其他业务成本430000000贷：投资性房地产成本410000000公允价值变动20000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入公允价值变动减值40000000元-公允价值变动增值20000000元=公允价值变动减值20000000元借：其他业务收入20000000贷：公允价值变动损益20000000,28,2020年5月17日,转换当日的公允价值大于原账面价值的借：投资性房地产成本累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）资本公积其他资本公积处置投资性房地产时，将“资本公积其他资本公积”转入处置当期损益（其他业务收入）。,29,2020年5月17日,【例】如上例，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为470000000元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480000000元。208年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年6月以550000000元出售，出售款项已收讫。甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日借：投资性房地产成本470000000贷：开发产品450000000资本公积其他资本公积20000000,30,2020年5月17日,（2）207年12月31日借：投资性房地产公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000（3）208年6月，出售时借：银行存款550000000贷：其他业务收入550000000借：其他业务成480000000贷：投资性房地产成本470000000公允价值变动10000000,31,2020年5月17日,同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益l0000000贷：其他业务收入l0000000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积其他资本公积20000000贷：其他业务收入20000000,32,2020年5月17日,【例题】关于投资性房地产的转换，下列说法中正确的有（）。A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价E.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益【答案】AB,33,2020年5月17日,二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,34,2020年5月17日,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式计量的投资性房地产实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。（1）借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,35,2020年5月17日,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式计量的投资性房地产（1）借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（3）借：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷：其他业务收入（4）借：资本公积其他资本公积（转换中形成的）贷：其他业务收入,36,2020年5月17日,【例题】甲房地产公司于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。,37,2020年5月17日,2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2012年1月5日甲公司将该建筑物对外出售，收到1530万元存入银行。假定不考虑相关税费。要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。（1）2007年12月31日借：投资性房地产2800累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800投资性房地产累计折旧500投资性房地产减值准备300,38,2020年5月17日,（2）2008年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100（200020）贷：投资性房地产累计折旧1002008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2000-100=1900万元，可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（3）2009年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100（190019）贷：投资性房地产累计折旧1002009年12月31日，投资性房地产的账面价值=1900-100=1800万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。借：资产减值损失90贷：投资性房地产减值准备90,39,2020年5月17日,（4）2010年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本95（171018）贷：投资性房地产累计折旧952010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615万元，可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。借：固定资产2800投资性房地产累计折旧795投资性房地产减值准备390贷：投资性房地产2800累计折旧795固定资产减值准备390,40,2020年5月17日,（5）2011年12月31日借：管理费用95（161517）贷：累计折旧952011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520万元，可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（6）2012年1月5日借：固定资产清理1520累计折旧890固定资产减值准备390贷：固定资产2800借：银行存款1530贷