《房地产法》教案(一)ppt课件.ppt

房地产法,制作人：贺东山教学专用,1,房地产法,主讲内容：绪论第一讲房地产法概述第二讲房地产管理体制及权属制度第三讲土地管理法律制度第四讲房地产开发法律制度第五讲房地产交易法律制度第六讲房地产税收法律制度第七讲涉外房地产法律制度第八讲房地产纠纷的法律解决,2,房地产法,主要法规：中华人民共和国土地管理法1986年颁布1998年、2004年修订中华人民共和国城市房地产管理法1994年颁布2007年修订中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例1998年颁布2011年修订中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990年颁布城市房地产转让管理规定1995年颁布2001年修订中华人民共和国房产税暂行条例1986年颁布2011年修订,3,房地产法,指定教材：房地产法程信和、刘国臻北京大学出版社2001年（第一版）主要参考书目：房地产法李延荣，周珂中国人民大学出版社土地法教程葛恒美，李延荣中国大地出版社房地产法符启林法律出版社中国房地产法研究崔建远，孙佑海中国法律出版社房地产法律制度董藩东北财经大学出版社房地产法与律师实务俞兆平人民法院出版社中华人民共和国合同法精解江平中国政法大学出版社房地产审判手册最高人民法院民事审判庭法律出版社房地产案例评析180例汤树华新时代出版社,4,绪论,尽快结束房改,5,绪论,国民经济不可过分依赖房地产业,6,绪论,注意可持续发展,7,绪论,从追求规模转向追求质量,8,绪论,搞好制度调整与法规完善,9,绪论,尽快处理闲置商品房，抽回资金,10,绪论,产品创新,11,第一讲房地产法概述,一房地产的概念1房地产概念的形成Realestate现代城市经济的产物,12,第一讲房地产法概述,一房地产的概念2房产的概念居民住房,工商业用房,办公用房,铁路,桥梁等,13,3地产的概念农用地,建设用地,未利用地等,14,4房产与地产的非从属关系“房随地走”（德、美等大陆法国家）,15,4房产与地产的关系“地随房走”（英、新加坡、香港等国家和地区）,16,4房产与地产的关系“（特定）分别主义”（法、日、台、澳等国家和地区）,17,5房产与地产的结合关系（1）地产与使用权相联系（2）房产能参与交易并构成商品（3）广义房地产包含乡村（4）狭义房地产特指城市（5）城市地产与房产结合产生地价,18,二房地产业1房地产业的概念城市房地产开发和交易开发经营成片土地（实质是一种经营行为，分为狭义和广义两种）,19,二房地产业2房地产业的地位和作用基础性和先导性,20,3房地产业的特征（1）经营性（2）投机性（3）第三产业性（4）综合导向性（5）泡沫性,21,三房地产关系1概念民事性质（平等主体）行政管理性质（不平等主体）,22,三房地产关系2处理行政司法,23,三房地产关系3法律调整及立法发展概况（1）旧中国时期半封建半殖民地性强烈的投机性利益结构的畸型,24,三房地产关系3法律调整及立法发展概况（2）新中国时期计划经济（1950年土地法、农村生产合作社、私房社会主义改造）,25,三房地产关系3法律调整及立法发展概况（2）新中国时期改革开放初期（1978年十一届三中全至1992年房地产发展“过热”）标志：国有土地使用权出让调整时期：1993年下半年至今开始清理整顿,26,三房地产关系3法律调整及立法发展概况（2）新中国时期21世纪(2001年加入WTO及国际接轨)标志：2010年建设住宅产业占国内生产总值3.5%,27,四房地产法1概念调整房地产经济关系的法律规范的总称广义：房地产产权开发、经营、使用、交易、服务、管理狭义：土地使用权、房地产开发、交易以及实施管理特指：中华人民共和国城市房地产管理法,28,四房地产法2调整对象土地和房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系,29,3体系专门法律：土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法、住宅法、规则法等相关法律：建筑法、物权法、合同法、继承法、拆迁法、担保法、环境法、税法、森林法、草原法、渔业法等综合法律：民法通则、宪法等,30,4法律关系（1）主体:国家,法人,公民土地,房屋,规划,建设等管理部门及公证机构,31,房地产开发商。又称房地产发展商，是指专门从事房地产开发的企业。在以房地产业为樗的现代房地产社会关系中，这种主体居于核心地位，它是房地产市场经济的首要主体，房地产开发活动的组织者。,32,我国的房地产开发企业分为三种五级：第一种是房地产开发专营企业，即以房地产开发经营为主业的企业；第二种是房地产开发兼营企业，即经批准从事房地产开发经营业务的其他企业；第三种是房地产开发项目公司，即以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，该项目完成后，项目公司即告终止。我国对房地产开发企业实行分等定级，将房地产专营企业按企业的资金、人员的素质、管理的水平等资质条件分为五个等级，低等级的的开发企业不得承接高等级企业才可承接的建设项目。,33,34,35,房地产建筑商。又称工程承包商，是指承接开发商提供的记地产开发项目，进行建筑施工的企业。建筑商主要受建筑法和合同法的规范，基于此形成的法律关系是房地产相关法律关系。建筑商不仅要对开发商负合同责任，还要对房地产消费者负建筑质量责任，建筑质量纠纷是近年来房地产消费者保护案件的主要类型。,36,我国对建筑施工企业的管理主要包括：企业资质管理、施工管理和建设工程监理。我国建筑企业按企业的资历、技术管理人员等级和数量、固定资产和专业设备的数量以及生产能力等条件分为四个等级，并以此划分可承接的不同规模和类别的建筑项目。,37,房地产卖方。主要指作为商品的房屋的出售者，也包括土地使用权转让的卖方，但不包括土地使用权出让的卖方，因此房地产卖方首先可分为土地使用权二、三级市场的卖方和商品房一、二、三级市场的卖方。,38,房地产卖方亦可分为销售商、投机商和非经营性卖方。销售商是指通过房地产销售获取合理商业利润即平均利润的房地产卖方；投机商则以获取投机利益为目的，通过“炒地皮”、“倒项目”，或囤积房地产、操纵房地产市场以获取投机暴利的房地产卖方。,39,事实上，房地产投机商往往既是投机销售者，也是投机购买者；另一方面，投机性销售往往与一些开发商的经营行为联系在一起，但通过按揭制度“炒楼花”而获利的个体投机者也大有人在。上述两种卖方均属于经营性销售者。,40,非经营性卖方主要指非房地产经营者且非以营利为目的的销售房地产者。例如一些公民通过房地产二、三级市场以房屋的实际价值销售现有住房，这种销售者与经营性销售者具有本质上的不同，基本上属于一般的民事法律行为。,41,房地产买方。与房地产卖方的分类原理相同，但重要的是一般住宅的购买属于消费性购买，是基于公民居住权及基本生存的消费，这种买方具有消费者的资格，应当受到消费者保护法的进一步严格保护。,42,房地产辅助商。指从事除直接进行房地产开发和交易以外的房地产服务性经营者。包括：1）房地产经纪人。指在房地产交易活动中充当中介人的机构或个人；2）房地产交易行。指专门为房地产交易提供场所的机构；3）房地产金融和保险机构。指银行、投资公司、保险公司等为房地产投资置业提供贷款、融资、保险等服务业务的机构；,43,4）房地产估价机构。指专门向委托人提供有关房地产价值评估的专门知识和信息的机构及其人员；5）咨询顾问人。6）物业管理公司。指专门从事现有房地产维修、保养及其他配套服务的公司；7）房地产律师。指为各类房地产活动提供法律服务和诉讼代理的司法业务机构和人员。,44,房地产他项权利人和义务人。包括房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人等。,45,（2）客体物行为,46,房地产业是以第三产业为核心的综合性产业，这种产业所形成的法律关系中权利所指向的标的是物，即房地产物质财富，但其核心内容却是对土地的利用行为，以及房地产开发、交易和转让等行为，也包括一定的经济管理行为。当人事人权利义务共同指向的并不完全是物，也不是