户型配比和建议

1,做什么,该项目的产品打造方向：立足于小产权市场实际情况，以降低风险、快打快销为目标，打造符合客户需求，在未来市场上具有竞争力的产品,开发目标,结合前期沟通报告对于客户、户型、价格和项目竞争力分析，确定本项目整体开发目标为：深圳西岸、独具创新品质，富有时代感、高性价比的时尚社区,怎么做,产品塑造标准：客户的居住空间需求做为设计第一要素，结合目前市场中比较畅销的产品设计，规划本项目的设计蓝本,户型建议,户型配比建议,HOUSINGUNITDEVELOPMENTSUGGESTION,户型发展建议,户型设计建议客户、消费特征、产品建议,户型设计配比,注：以上配比需根据具体规划设计的实际情况和容积率的变化可略有偏差,4550,120-125,85-90,75-80,65-70,面积范围（m2）,10%,5,15%,15,35%,面积比例（）,3房2厅2卫,户型,1房2厅1卫,3房2厅1卫,2房2厅2卫,2房2厅1卫,35-40,20%,1房1厅1卫,适宜城市蓝领“成长居住”的城区居住项目,成长型客户,舒适型客户,投资客户,4550,120-125,85-90,75-80,65-70,面积范围（m2）,10%,5,15%,15,35%,面积比例（）,3房2厅2卫,户型,1房2厅1卫,3房2厅1卫,2房2厅2卫,2房2厅1卫,35-40,20%,1房1厅1卫,产品、客户对应关系,产品设计建议前提：下列参考户型均为商品房产品，以借鉴主体设计理念为主；下列参考户型涉及大量提升舒适度和产品价值的细节处理，出于对我项目成本和品质的控制，只可适当借鉴；在设计结果中，不能有暗房，各空间实用性必须严格保障；应充分考虑客厅和主卧的通风采光效果，尽量提升舒适度；,成长型客户产品设计,1房产品设计,1房客户关注点,A1总价便高、影响投资回报率；A2物业维护、持有费用高；A3户型使用率低、有明显设计缺陷；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1总价合适、投资回报率高；A2区域租赁市场活跃、变现能力强；A3户型方正、面积合理、功能齐备；,本项目产品设计考虑因素：“功能齐备控制面积、精装修、户型基本方正、提高实用率”,1房市场畅销户型,嘉鑫阳光1*1*139.53平米,高发城弛1*1*137.87平米,御景华城1*1*136平米,海滨假日1*1*132-34平米,1房市场畅销户型,1房公寓强调空间的方正实用，价值突出；,定位面积：3540平米；适用户型：一房一厅；案例面积：43平米；案例户型：一房一厅；案例来源：尚书苑；客厅开间：3.2米餐厅：1.7米客厅进伸：2.1米进深：2米客厅面积：6.72平米餐厅：3.4平米主卧开间：3.25米主卧进深：3.0米主卧面积：9.75平米阳台开间：2.6米阳台进深：3.2米阳台面积：4.16平米（一半）卫生间开间：1.7米卫生间进深：1.75米卫生间面积：2.97平米厨房开间：1.5米厨房进深：2.45米厨房面积：3.6平米设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为直角。,角落放置卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹，要求设计方正，厨房要求增加阳台。,270度的转角大展面凸窗将大大提升居住舒适度和实用率,方正实用的作为客厅延伸的半送大阳台，室内采光、通风的关键，对价格影响不大，将承担大部分起居活动，是价值的核心。,客厅和餐厅的舒适性对面积要求过高，仅分摊功能需求面积。,1房产品市场畅销尺度,1房产品市场畅销创新点,平层利于拼接，置业成本相对低廉，被大量采用；凸窗、转角凸窗已经被大量采用，但步入凸窗相对少见；多阳台和挑高阳台成为基本配置；,1房户型推荐,案例产品设计特征：简单的空间功能；空间附加值的较高；空间实用性强；保证采光和通风；,成长型客户产品设计,2房2厅1卫产品设计,2*2*1（65-70平方米）客户关注点,A1户型面积设计过大，总价高；A2户型不方正，使用率低；A3客厅面积尺度过小，厅宽小于3mA4交通面积过多，面积浪费，,2：客户排斥的设计点,1：客户对户型的需求点,A1户型面积合理、功能齐备；A2总价合适、首付较少；A3有附送空间，局部可改进为小三房；A4适当压缩厨卫面积，保障厅卧尺度；A5双阳台设计，保证主阳台尺度；,初次置业客户，家庭结构比较简单，两口之家为主。“结构紧凑、户型方正、厅卧舒适、可升级为三房、双阳台”,春华四季园2*2*168.73平米亮点：送入户花园，可改房间。,鸣溪谷2*2*170.62平米亮点：厅开3.8m。,2房2厅1卫市场畅销户型,香缇雅苑2*2*164平米亮点：送错层花园。,香缇雅苑2*2*167平米亮点：环形阳台。,2房2厅1卫市场畅销户型,2房2厅1卫要求空间方正，注重功能，空间实用,定位面积：6570平米；适用户型：2房2厅1卫；案例面积：68平米；案例户型：2房2厅1卫；案例来源：尚书苑；客厅开间：5.8米餐厅：3.15米客厅进伸：3.5米餐厅：3.5米客厅面积：20.3平米餐厅：11平米卧室开间：3.2、2.65米卧室进深：3.7、3.05米卧室面积：11.8、8平米阳台开间：2.6、1.55米阳台进深：2.4、1.3米阳台面积：4.12平米（一半）卫生间开间：1.6米卫生间进深：1.7米卫生间面积：2.72平米厨房开间：1.55米厨房进深：3.05米厨房面积：4.72平米,人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加大客厅开间，使空间感更强。,卧室数量增加，面积可适当收缩，卧室采光以及附加值成为设计重点。,做到动静分离，卫生间要求方正,保证厨房开间。,阳台进行功能区分，对面积的要求减小,2房2厅1卫市场畅销户型尺度,2房2厅1卫市场畅销户型创新点,产品创新设计点：必备步入凸窗、双阳台，可部分考虑挑高阳台和入户花园。,两房两厅一卫户型推荐,两房两厅一卫产品设计特征：简单的空间功能，强调主卧开间；基本的空间附加值；空间实用性强，无浪费空间；尽量增加采光面，保证室外景观；,成长型客户产品设计,2房2厅2卫产品设计,A1主卧无套间设计；A2厅开小于3.3m；A3厨卫面积不足；A4生活阳台面积过小；,A1舒适，户型方正实用；A2厨卫尺度舒适，使用方便；A3两阳台设计且尺度均舒适；A4送入户花园，可改为三房；A5主次卧清晰，保证主卧面积；,初次置业客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。“方正舒适、适宜居家生活、可升级为三房”,2*2*2（75-80平方米）客户关注点,2：客户排斥的设计点,1：客户对户型的需求点,山语华庭2*2*282.36-83.96平米亮点：三阳台，送错层花园。,西岸观邸2*2*176.20平米亮点：送内庭，可改三房。,2房2厅2卫市场畅销户型,百合御都2*2*277.26平米亮点：双向大阳台，送错层花园。,山语华庭2*2*282.36-82.96平米亮点：，双阳台，送入户花园。,2房2厅2卫市场畅销户型,2房2厅2卫空间方正，提高舒适度,定位面积：7580平米；适用户型：2房2厅2卫；案例面积：77平米；案例户型：2房2厅2卫；案例来源：百合御都；客厅开间：3.65米餐厅：2.45客厅进伸：3.5米餐厅：3.3客厅面积：12.775平米餐厅：8平米主卧开间：3.35米主卧进深：3.5米主卧面积：11.73平米阳台开间：2.05、1.5米阳台进深：4.3、3.65米阳台面积：8.8、5.48平米卫生间开间：2.3、2.3米卫生间进深：2.3、2米卫生间面积：5.29、4.6平米厨房开间：1.5米厨房进深：2.45米厨房面积：3.68平米设计特征：主卧、客厅、双卫、餐厅和双阳台构成户型核心，也是舒适度的支撑，室内设计方正，功能分明。,双阳台，阳台连主卧客厅，加大主卧景观面，副阳台错式挑高设计等因素提升舒适度和产品价值。,客厅、主卧、餐厅三个功能空间的面积加强，舒适度提升。,景观凸阳台成为活动空间的延伸，1：2的开间进深比为居家活动提供充足空间。,双卫生间设置，尺度放大，舒适度提升。,2房2厅2卫市场畅销户型尺度,2房2厅2卫市场畅销户型创新点,产品创新设计点：必备步入凸窗、两个以上舒适阳台，可部分考虑内庭院或入户花园,成长型客户产品设计,3房2厅1卫产品设计,A1交通面积过多,使用率低；A2厅开小于3.5m,主卧开间小于2.8m；A3餐厅面积过小；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1经济实用，功能全面、面积适中；A2厅卧尺度好，适宜居住；A3橱卫便于居家使用；A4定空间附加值（如送入户花园等）；,3*2*1（85-90平方米）客户关注点,经济居住型客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。“方正舒适、适宜居家生活、各功能区尺度合适”,鸣溪谷3*2*184.36平米亮点：方正实用,厅开3.8m。,香缇雅苑3*2*182-83平米亮点：联廊阳台，送入户花园。,3房2厅1卫市场畅销户型,珠江旭景佳园3*2*189.05平米亮点：尺度舒适,厅开3.8m。,香缇雅苑3*2*182-83平米亮点：错层花园,联廊阳台。,3房2厅1卫市场畅销户型,3房2厅1卫要求空间方正，注重功能，空间实用,定位面积：8590平米；适用户型：3房2厅1卫；案例面积：88平米；案例户型：3房2厅1卫；案例来源：风临域；客厅开间：3.9米餐厅：3.9米客厅进伸：4.2米餐厅：2.25米客厅面积：16.38平米餐厅面积：8.8平米主卧开间：3.9米主卧进深：3.5米主卧面积：13.65平米阳台开间：3.9，入户花园：2.4米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：6.24，入户花园：8.16平米卫生间开间：1.5米卫生间进深：2.8米卫生间面积：4.2平米厨房开间：1.85米厨房进深：1.7米厨房面积：3.145平米设计特征：客厅和主卧尺度得以加强，强调方正、保证室外空间面积和附加值，厨卫面积分配满足功能需求，面宽在1.5米以上。,阳台进行功能区分，主要起采光和通风作用，数量增加，面积减小。,全赠送的大面宽凸窗仍然是价值的有力支撑,室内成为主要活动空间，对客厅、餐厅、主卧的面积尺度要求加强。,厨房和卫生间相临放置，保证基本的开间尺寸。,3房2厅1卫市场畅销户型尺度,产品创新设计点：必备步入凸窗、两个以上舒适阳台，可部分考虑内庭院或入户花园,3房2厅1卫市场畅销户型创新点,三房两厅一卫产品推荐,三房两厅一卫产品设计特征：强调主卧的开间和舒适；普遍出现入户花园配置；空间设计方正实用；强化了空间附加值的设计；强化了采光面和室外景观；,成长型客户产品设计,3房2厅2卫产品设计,A1户型不够方正，空间不够通透；A2功能不齐备，影响舒适度；A3厨卫分布不合理；A4厅开过小，主卧无景观阳台或凸窗；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1空间尺度舒适；A2功能齐备，有一定产品附加值；A3朝向采光通风俱佳、私密性；A4注重主卧与客厅品质感觉；,二次置业客户，成熟家庭。“空间尺度舒适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布”,3*2*2（120-125平方米）客户关注点,鸣溪谷3*2*2+1127平米,桃源居3*2*2102-107平米,3房2厅2卫市场畅销户型,珠江旭景佳园3*2*2100-106平米,海尚国际3*2*294-96平米,3房2厅2卫市场畅销户型,3房2厅2卫高舒适需求，价值优于同类产品,定位面积：120125平米；适用户型：3房2厅2卫；案例面积：122平米；案例户型：3房2厅2卫；案例来源：西湖林语；客厅开间：3.7米，餐厅：2.9米客厅进伸：5.3米，餐厅：3.5米客厅面积：19.61平米，餐厅：10.15平米主卧开间：3.5米主卧进深：4.5米主卧面积：15.75平米阳台开间：5，入户花园：3。5米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：8，入户花园：11.9平米卫生间开间：2.1/2.1米卫生间进深：2.8/2米卫生间面积：5.88/4.2平米厨房开间：2.2米厨房进深：3米厨房面积：6.6平米设计特征：功能空间更丰富，室内空间与室外空间的有机结合、附加值的提升以及概念型空间的打造将有效加强产品的稀缺价值。,在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强调”一主多