广西柳州市房地产调研报告(最终版)

柳州房地产调研报告柳州市房地产调研报告目录一、城市概况2（一）、地理和人口2（二）、自然资源31、土地资源32、矿产资源43、 气候资源44、旅游资源4（三）、柳州市经济环境分析51、城市经济发展的主要条件52、柳州市宏观经济指标7二、柳州城市规划分析12（一）近期目标12（二）柳州城市总体规划 建成现代化工业花园城市13（三）城市远期土地用途情况规划13（四）城市交通体系组织规划13三、柳州房地产发展状况14（一）房地产业发展进程141、初期阶段（20世纪九十年代初期前）142、成长阶段（20世纪九十年代中期至2000年）153、发展阶段（2000年至2005年）154、稳步阶段（2006年至未来一段时间）16（二）柳州市一级土地市场16四、柳州房地产住宅市场分析17（一）2011年市场整体销量18（二）市场价格行情19（三）2012年1月份成交对比20（四）柳州市房地产供应市场211、房地产项目分布规模212、楼盘价格水平233、楼盘主要户型情况254、供应量与销售速度26五、柳州市房地产市场综述28六、柳州市房地产环境分析28（一）柳州市房地产宏观市场28（二）市场研究综述30七、柳州市房地产楼盘个案（附件）31一、城市概况（一）、地理和人口柳州市位于广西壮族自治区中北部，约在东经108度14分109度45分、北纬23度54分24度50分之间。全市总面积18618平方公里范围，其中市区面积约为658.31平方公里，2008年建成区面积约为126.88平方公里。史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城”。市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、管塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。 柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的交通枢纽城市。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部重要的商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。全市人口375.87万人（2010年），其中市区常住人口约150万，从民族人口构成来看，第六次人口普查结果显示，全市常住人口中，汉族人口为183.86万人，占48.92%；少数民族人口为192.01万人，占51.08%。根据柳州城市总体规划，至2020年城区人口将达到160万。城区人口规模不断扩大，加强了居民的消费能力。（二）、自然资源1、土地资源全市土地总面积186.86万公顷，占广西土地总面积的7.89%（其中市城区6.58万公顷）。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。 2、矿产资源柳州城区并柳江、柳城两县已发现矿产12种，多为非金属矿，其中已探明储量8种，有大中小矿床26处，以水泥、冶金、化工用石灰岩和白云矿分布较广。两县还发现大理石矿。融安、融水、三江和鹿寨四县的矿藏主要有黑色金属、有色金属、贵金属、稀有分散放射性元素、煤、冶金辅助非金属、化工原料非金属、建筑材料非金属共7类。3、 气候资源柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。4、旅游资源柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻直到至今还保存完好。柳州市区青山环绕，水抱城流，有“世界第一天然大盆景”的美誉。山、水、城浑然一体，自然景观与人类文明精妙结合，这在中国城市中极为罕见。“山青、水秀、洞奇、石美”，“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在。 在以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。 （三）、柳州市经济环境分析1、城市经济发展的主要条件 西南地区的交通枢纽历史西南地区的工业重镇西南地区商贸物流中心汽车工业是第一支柱产业蓬勃发展钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色拥有一批全国知名品牌和产品得天独厚的自然资源桂中商埠，经济发展水平在广西名列前茅广西各市2011各部分经济数据（数据来源广西统计网）地 区1-4季度 累计2011年GDP总量（亿元）社会消费品零售总额(亿元）财政收入一般预算收入房地产投资全社会固定资产投资2010年六普常驻人口人均GDP全区总计11714.353860.731542.49947.5910143.454602.66万25451.26#农垦管区296.67180.21南宁市2211.511073.15363.52186.29377.162003.68666.16万33197.88柳州市1571.05568.8229.689.45199.171305.56375.87万41797.69桂林市1336.07462.36141.9480.75158.091140.2474.80万28139.64梧州市735.24224.0876.1444.9174.65632.87288.22万25509.68北海市496.58127.2957.5437.06135.4603.14153.93万32260.12防城港市419.8461.1644.3528.27133.9490.7586.69万48430.04钦州市734.4204.27123.1425.5782.15557.78307.97万23846.48贵港市634.41245.9743.3321.6951.76429.97411.88万15451.34玉林市1032.47362.8185.8648.9492.35788.82548.74万18815.28百色市656.71134.3484.0739.6968.52761.98346.68万18942.82贺州市354.4692.3626.6514.0215.48466.08195.41万18139.29河池市518.13154.7950.7223.3624.99435.78336.92万15378.43来宾市511.6494.4247.6625.148.02422.69209.97万24367.29崇左市491.3172.457.6230.238.81415.06199.43万24635.712、柳州市宏观经济指标（1）GDP总值近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。2011年地区生产总值（GDP）1571.05亿元，比上年增长11%。人均GDP超过4.1万元。折合近6500美元。2011年柳州GDP仅次于南宁水平，国民生产总值稳定上升，在消费渠道有限，消费能力不断上升的情况下，保证了商业投资型产业能经久不衰。南宁桂林柳州2011年GDP（亿元）2211.511331.031571.05较上年增速（%）13.59.811（2）工业生产总值柳州，是中国西部的工业重镇，是广西最大的工业城市。全市工业涵盖30多个行业，2009年全市已拥有工业企业3400多家，其中规模以上430户，11家国家大型企业，柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。 柳州一直是中国西部的工业重镇，2011年，全市工业总产值突破3000亿元。2011年较10年增长幅度达20.1%，工业生产迅猛，工业化进程显著。柳州工业的迅猛发展势必会带动整个柳州的经济发展，提高人均收入，从而带动商业的发展。南宁桂林柳州2011年工业生产业总值（亿元）210018353150较上年增速（%）13.5.21520.1（3）城镇居民可支配收入柳州城镇居民人均可支配及消费性支出同步增长，收入增长促使消费结构升级，也为城镇居民消费奠定基础，同时也为商业发展带来新的契机。从下表看出，南宁、桂林、柳州三个城市城镇居民可支配收入相差甚微，增速仅此于南宁，高于桂林。南宁桂林柳州2011年城镇居民可支配收入情况（元）20195.841988819615较上年增速（%）121010.04（4）社会消费品零售总额从社会消费品零售总额来看，柳州的商业、零售业消费需求活跃，消费市场保持了平稳较快发展，作为交易载体的各类商用物业呈现多元化发展倾向。从下表看出，与南宁相比，柳州的社会消费品零售总额还存在一定差距，但增长速度相当。南宁桂林柳州2011年社会消费品零售总额（亿元）1073.15462.36568.80较上年增速（%）18.4618.118.5（5）财政收入经济的全面发展，财政收入稳步上升。柳州全年的财政收入一直持续增长，2011年，柳州市组织财政收入229.6亿元，同比增收28.42亿元，增长14.13%。这样一个高速增长的财政收入，为房地产及商业的高速发展奠定了强有力的基础。 南宁桂林柳州2011年财政收入情况（亿元）363.52141229.6较上年增速（%）20.821614.13（6）固定资产投资固定资产投资为未来发展奠定基础柳州全年固定资产投资持续增长，2011年，柳州市固定资产投资总额1305.55亿元，增长200.67亿元。柳州市固定资产投资的不断扩大，柳州的未来发展奠定了强有力的基础。 （7）三产业结构以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济的持续增长全区第一产业增加值1.04亿元，同比增长3.1%；第二产业增加值95.78亿元，同比增长16.62%；第三产业增加值68.08亿元，同比增长10.5%。“十二五”期末，三产业比值由2007年的10.2:56:33.8发展为7.9:58.62:33.48，产业结构进一步优化。 二、柳州城市规划分析（一）近期目标按照柳州未来2020年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提出 “一心二城，一轴两翼”。一心：以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心；二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东新区。一轴：就是柳江的风情轴。两翼：城中区中心城区及柳东新区。总体规划如下图所示，其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。（二）柳州城市总体规划 建成现代化工业花园城市1、城市建设标准为：建设用地为人均104.97平方米，公共停车场用地为人均1.0平方米，绿地占城市建成区用地比例为15.12% 。在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），2个外围组团（沙塘和阳和），2个风景区（三门江和大龙潭）。2、城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心，将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局5个 工业园（柳北、柳西、阳和、西鹅、河东）和1个工业组团（太阳村）。 （三）城市远期土地用途情况规划 1、5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）将以一二类居住用地、商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。2、近3年来柳州市工业用地供地总量达290.02公顷，在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区部分工业的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。3、在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确定的四城区建设用地范围内的工业项目，严格执行出让价格336元/平方米的最低标准，表明政策优惠的决心。（四）城市交通体系组织规划 1、城中公路交通：柳州现有大桥为11座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。规划互通立交将有9座。规划半通立交为6座。规划分离立交为9座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外（郊区）至内（城中区）呈网状分布。2、铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能，推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。 3、水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到500万吨，远期达到1000万吨的吞吐能力。 4、民航建设：开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。 三、柳州房地产发展状况（一）房地产业发展进程柳州作为一个以工业经济为主的内陆城市，产业工人是房地产市场的主流消费群体；同时作为一个重要交通枢纽城市，在很大程度上带动了商贸业的发展，培育了一批具有较强消费力的从事商贸业的消费群体。由于上述的消费群体结构，伴随着国家房地产政策的变化以及柳州市城市经济的不断发展，在房地产市场发展的不同阶段，柳州房地产市场表现出了不同发展特点。1、初期阶段（20世纪九十年代初期前）柳州房地产市场进入商品化开发应该从上个世纪90年代初开始，虽然本阶段正是全国房地产市场的一轮热潮，但由于柳州的城市经济结构特点，本阶段房地产市场发展只是处于萌芽阶段。住宅类物业商业物业办公物业在房地产市场发展的初期阶段，由于国家的福利性住房政策变化不大，仍以企业内部集资等传统形式来解决居住问题，而由商贸业带动的消费潜力正处于积蓄阶段，导致市场缺乏相应的强势需求，因此本阶段柳州房地产市场的住宅类物业仅仅是萌牙式发展，仅有的也主要是由像中房公司这样的国营企业开发一些类似于经济适用房形式的社区（如胜利小区）。由于柳州市的商贸业主要是依赖于交通优势来发展，而不是靠档次、形象等现代商贸元素支持，且一定程度上商贸业的发展主要由国有机构主导，因此商贸业对房地产市场的商业物业发展也没起较大的带动作用。当时的服务产业（尤其是从事脑力劳动的服务产业）尚处于萌芽发展阶段，对办公形象的要求不高，因此从某种程度上分析，根本就不存在市场化的办公物业需求。2、成长阶段（20世纪九十年代中期至2000年）本阶段是在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，同时住房政策改革也发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），因此在政策导向下房地产市场的商品化程度更高，房地产市场化开发逐渐发展起来。住宅类物业商业物业办公物业随着城市经济的发展和住房政策的变化，房地产市场开始显现出一定的需求容量。一方面是满足基本住房需要（或一定程度改善居住条件）的住宅物业开发开始兴起，这些开发项目一般位于城市边缘或偏离商业中心地带。另一方面由于经济发展带动的生活水平的提高，也积累了一批对居住需要较高的消费群，因此本阶段也不断有企业介入了提供档次较高的住宅开发中。本阶段柳州房地产市场的商业开发主要集中于商贸业较发达的飞鹅路一带，同时本阶段商业物业的发展还体现了由政府主导型的开发特点。综合来说，本阶段商业物业的开发处于一个起步的阶段，为商业物业市场的发展奠定了基础。由于城市经济发展的需要，服务性产业逐渐兴起，尤其是如贸易、经销、广告、会计、法律等机构的兴起，房地产市场的办公物业开始出现较大的容量，由于缺乏真正有效的办公物业需求（包括投资、自用），因此本阶段真正市场化开发的办公物业极少，主要是由政府/事业机构主导的兼容性（对外租用部分物业）项目建设。3、发展阶段（2000年至2005年）随着国家对房地产产业政策的不断完善，且在宏观经济快速发展的带动下，与全国各地其他城市一样，伴随着城市建设的加快，柳州房地产市场的发展也得到了极大的促进。本阶段应是本轮房地产发展周期的一个高潮阶段。住宅类物业商业物业办公物业随着国家取消福利分房及限制集资建房政策的落实，居民的住房需求开始真正走向市场化。而国家对公房上市政策的实施则进一步活跃了市场需求。另外，随着金融机构全面介入房地产行业，住房贷款的理念得到强化，也促进了房地产市场住宅物业需求的发展，因此本阶段的住宅物业开发得到了快速的发展。同时，由于市场需求的扩大，吸引了大量民营机构参与到房地产开发中，加上房地产市场化运作中形成的规划设计、市场营销等专业分工。在各项因素的综合影响下，本阶段的房地产市场的发展有了一个质的提升，着进而也增强了消费者的消费信心。由于城市改造的推进，加上城市居民消费水平的进一步提升，加快了城市商业的发展，进而城市商业物业的开发也进入了高潮。本阶段柳州商业物业的开发呈现了一种膨胀性的发展，如解放南路改造（五星街、地王大厦、星河大厦等）、河南片区改造（谷埠街国际商城、江南新天地、新时代商业港、温州商贸城）等大型商业项目，加上其他街区改造开发的商业物业以及各住宅小区配套开发的商业物业，本阶段柳州同期开发的商业物业大大地超出了城市当前能吸收的商业容量，尤其是严重透支了城市中心区的商业物业消费力，将给后期经营带来巨大的压力（形成空置）。随着城市经济的进一步发展，柳州商务市场进入了快速发展期，服务性产业机构（如贸易、会计、法律、广告、文化、策划等）不断涌现，企业间的业务竞争开始增强，各类机构对自身的办公形象等开始逐步提高，进入本阶段后，柳州的办公物业得到较快的发展，一些独立的办公物业开始出现。4、稳步阶段（2006年至未来一段时间）经过近年来房地产市场的快速发展，尤其是部分来自发达地区开发商的参与引起的市场变化，不仅是加剧了市场竞争，也提升了市场发展的成熟度，使得柳州房地产开发在包括开发规模、速度、产品规划设计等方面都取得了大突破。产品方面，“品质提升”是进入本阶段的一大特征。市场方面，竞争加剧，而且竞争更全面，包括产品、营销等各方面。客户方面，购买行为更理性，具有更多的购买知识、技能，因此销售服务需要更专业。（二）柳州市一级土地市场根据柳州市国土资源局2011年公布显示，柳州市2011年供应国有建设用地合计19527.45亩，其中商住用地3799.5亩，商服用地2615.4165亩，保障性住房用地1106.673亩。2011年全年，柳州共举办国有土地使用权交易会30期，公开交易供应经营行用地36宗。在36宗地块中，底价成交占20块。从成交地块的用途上看，36宗地块中，纯居住用地有7宗，占总宗数的19.4%；商住用地有17宗，占47.3%；商服用地有12宗，占33.3%。在36宗地块中，河东占了12宗，柳南、河北半岛、鱼峰和柳东的地块宗数依次为9宗、7宗、2宗和6宗。柳南区包括河西和旧机场片的宗地数比河东略少，但是成交面积却是最大的。这体现了柳南片区的土地的价值，以及土地储备的庞大。柳北的土地表现比较弱，量少，面积也小，还没有超20亩一块的，这对于2012年的柳北楼市，看来供应趋紧。近年来，柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动，地价与房价是息息相关的。房价影响着地价，而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势。所以近期国家宏观调控力度不断加大，土地市场不仅受到房地产市场走势的影响，国家的宏观调控也是极其关键的。由于种种因素的影响，开发商的融资渠道变窄，而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归，只有小规模土地还受热捧。 就以柳州市出让的阳和新区B-5商业办公地块来看，其价格为86万元/亩左右，柳州的土地价格还是比较合理的。但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一，所以柳州是的土地资源还需要不断地研究，合理的规划与调配。四、柳州房地产住宅市场分析2011年至2012年2月份柳州商品房成交量（数据来源：柳州市房产交易管理网预售备案）（一）2011年市场整体销量2011年柳州楼市全年新房销售备案成交套数为15533套，成交面积约.9平方米，平均每天销售新房约43套。 2011年1-12月柳州新建商品房成交量共15533套，比2010年度总体成交量15653套相比下降了128套，整体数据相差不大。从月度成交趋势图来看，6月、7月、8月为年度成交前三甲，分别为1847、1576、1504套；而2011年度上半年1-6月共成交7683 套，下半年7-12月的成交量7850套，可见下半年成交总量略占优势，但相差不大，整体比较均等。 2011年，柳州市城中区凭借5407套的年销售量及年累计销售面积.45平方米的好成绩，位居全年柳州楼市成交排行榜区域第一，聚焦了不少购房者的目光。随着限贷等新政带来的直接影响，2011年的柳州楼市遭遇了从高峰快速下滑到低谷的发展态势。但因城中区（多在河东片）在售楼盘供应量大，推盘量也大，再加上区域楼盘优势之大，虽受政策影响，但没有直接影响到成交；其次鱼峰区成交4369套，成交面积.5平方米，赢得榜眼；柳南区成交3653套，成交面积.66平方米，位列第三；柳北成交1565套，成交面积.97平方米；柳东区因在售楼盘量少，帮成交量最少，年度成交套数仅为531套，成交面积82951.31平方米。 随着城市的发展，柳州城市不断升级，城中区河东片及五星片，因区域、地段、产品的稀缺等优势，虽价位高，但从统计数据来看，片区产品仍然受购房者看好，吸引着更多改善型购房者将眼光瞄准城市中心。而刚需购房者对老城区的热情也没有降低，鱼峰区和柳南区的楼盘依然深受购房者欢迎。柳东作为新区，楼盘相对不多，成交套数也较少，而柳北区则表现平稳。2011年各行政区成交概况城中区柳北区柳南区鱼峰区柳东新区成交套数5407156536534369531成交面积（平方米）.45.97.66.582951.31从各行政区成交看，作为最繁华也是最具有发展潜力的城中区，仍然高居高行政区成交之首。（二）市场价格行情目前柳州主城区普通商品住宅市场均价已到达5500元/平米左右。市场成交价格已高于广西自治区其他二级城市。 而在柳州主城区各行政区中，城中区凭借其城市中心区地位，市场价值处于整个柳州制高点。其次成交价格从高至低分别为鱼峰区、柳北区、柳南区和柳东。（三）2012年1月份成交对比2012年柳州1月新房成交1183套，环比下跌0.7%；成交面积.83平方米，环比上涨2.4%。柳州2011年1月新房成交1152套，2012年1月同比上涨2.7%；2011年一月成交面积.98平方米，2012年1月同比下降5.2%。（数据来源于房屋登记管理中心统计）2012年1月城中区成交520套，环比上涨15%。同比上涨48.6%；柳北区成交79套，环比下跌59.7%，同比下降67.1%；柳南区成交397套，环比上涨200%，同比上涨21.4%；鱼峰区成交187套，环比下跌54.5%。同比下降12.2%；柳东新区成交0套。2012年1月城中区商品房成交面积为51757.53平方米，环比上涨15%，同比上涨36.0%；柳北区商品房成交面积为8354.77平方米，环比下跌60.2%。同比下跌32.5%；柳南区商品房成交面积为35658.28平方米，环比上涨172.0%，同年上涨5.3%；鱼峰区商品房成交面积为16271.25平方米，环比下降46.3%，同比下降22.7%；柳东新区商品房成交面积为0平方米。2012年1月份柳州市的房地产投资比较稳定，不仅如此，全市近年来各项固定资产的投资规模也是逐年的扩大、增加。这是柳州市的一大喜讯，将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快速的增长。（四）柳州市房地产供应市场1、房地产项目分布规模所抽样调查的房地产项目（个数）柳州每个区域均占25%。所属区域项目名称规划建筑面积（万）项目名称规划建筑面积（万）城中区华展华园32.6文源华都紫京城25兴怡园266乐和紫云华府10山水1号华远岚山446碧园.大城小院40中央美地彩虹城23.5沃德梦想661东郡532海馨嘉园927柳北区新江岸明轩94香颂大道514滨江世纪城1687保利大江郡8329颐和家园9碧丽星城1324水天一2758泰宏百旺都65中房胜利小区145天江丽都795柳南区金绿洲翠园5484川海汇景龙湾30中国铁建金色蓝庭6.58红桥馨城1141在水一方31.69城南首座14锦业华城6.04柳工颐华城62.86宏祥园32.56魅力首座20.52鱼峰区蟠龙宝坻9.71佳禾城1.44畔山领秀5汇东一品20.38国信凤起新都59.37协和家园集美郡14.43天润格林庄园729宝莲大厦3.8大美天第18.57汇金壹号5.45从上图可以看出，整体而言，多数项目开发的建筑面积在110万之间（占47.5%）；开发项目在1130万之间占27.5%，开发项目在3160万之间占17.5%；开发项目在61万以上占7.5%（其中中房胜利小区）的开发面积最大，为近145万）。所属区域项目名称占地面积（亩）项目名称占地面积（亩）城中区（总占地1176.71亩）华展华园196文源华都紫京城130兴怡园121.98乐和紫云华府36山水1号华远岚山35.28碧园.大城小院231中央美地彩虹城43.38沃德梦想21.22东郡295海馨嘉园66.85柳北区（总占地1324.4亩）新江岸明轩55.19香颂大道6.02滨江世纪城160保利大江郡254.01颐和家园54.68碧丽星城88.18水天一181.83泰宏百旺都22.4中房胜利小区470天江丽都32.09柳南区（总占地1284.25亩）金绿洲翠园294.34川海汇景龙湾127.44中国铁建金色蓝庭32.55红桥馨城48.3在水一方167城南首座80锦业华城43.5柳工颐华城288宏祥园120.54魅力首座82.58鱼峰区（总占地1352.14亩）蟠龙宝坻73.36佳禾城10.02畔山领秀40.7汇东一品69.38国信凤起新都417.64协和家园集美郡133天润格林庄园60宝莲大厦234大美天第283汇金壹号31.04从比较图可知，柳北区开发占地、建筑面积为最大，城中区及鱼峰区建筑面积较小，城中区及鱼峰区仍有较大的开发建筑空间，应该相对提高建筑密度。2、楼盘价格水平项目名称均价（元/）建筑形态华展华园6000元/小高层文源华都紫京城8200元/小高层，高层兴怡园5850元/高层乐和紫云华府6700元/小高层，别墅山水1号华远岚山9000元/多层碧园.大城小院5600元/多层|高层|小高层|商铺中央美地彩虹城8500元/高层沃德梦想7500元/高层东郡8500元/高层海馨嘉园高层5500元/，多层5650元/高层，多层新江岸明轩7000元/高层香颂大道10000元/高层|多层滨江世纪城5800元/多层，高层，商品保利大江郡11000元/高层|综合体颐和家园5000元/多层|小高层碧丽星城5600元/多层水天一多层5300元/，高层6300元/多层，高层泰宏百旺都9700元/高层中房胜利小区4800元/高层天江丽都7000元/高层金绿洲翠园6450元/多层住宅|高层|商铺川海汇景龙湾6250元/多层，高层中国铁建金色蓝庭5500元/小高层，高层红桥馨城5500元/高层在水一方多层6000元/，高层7900元/多层，高层城南首座4900元/多层，高层锦业华城6500元/多层柳工颐华城5000元/多层宏祥园4500元/小高层魅力首座5300元/高层蟠龙宝坻6800元/多层佳禾城6700元/多层畔山领秀5900元/小高层汇东一品5700元/高层国信凤起新都5500元/小高层协和家园集美郡7000元/多层天润格林庄园6700元/多层宝莲大厦5000元/高层大美天第7200元/多层汇金壹号6300元/综合楼|多层|小高层 从表格上可以看出，各个区域住宅区主要以高层及多层为主。 目前统计在售的40个项目中，价格区间5000-5900元/的项目占比为36.25%，接近4成，价格在6000-6900元/的项目占比例为25%，价格在7000-7900元/的项目占13.75%，价格在9000元/以上的项目占10%，价格在4500-4900元/和8000-8900元/的项目各占7.5%。（以上提到的价格为面市的均价） 根据市场在售价格状况分析，预计未来（半年内）整体均价还是会集中在5000-5900元/的范围之内，而半年过后（一年半之内），区域住宅房价会向6000-6900元/区间转移。价格在9000元/以上的项目住宅主要为精装户，当前，项目品质较高、建筑区域、形象好的产品销售价格在9000元/以上也能得到市场的接受。3、楼盘主要户型情况项目名称主力户型华展华园60-80一房一厅，100-1202二房一厅为主文源华都紫京城1房0厅为主兴怡园65.38-80.43，2房2厅，69.13-109.12，3房2厅为主乐和紫云华府84.38-129.69，3房2厅山水1号华远岚山90-101,2房2厅碧园.大城小院2房，3房为主中央美地彩虹城3房为主沃德梦想72.23-97.38，2房2厅为主东郡136.77,3房2厅，141.88,4房2厅为主海馨嘉园113.71123.59，3房2厅，65.3793.01，2房2厅新江岸明轩2房2厅为主香颂大道90108，2房2厅滨江世纪城60-80,2房1厅为主保利大江郡88-130，3房2厅，115-166，4房2厅为主颐和家园3房2厅，2房2厅为主碧丽星城85.83-146.53，3房2厅，69.49-103.36，2房2厅水天一3房2厅为主泰宏百旺都87107，3房1厅，6077，2房1厅为主中房胜利小区40-80，2房2厅，60-140,3房2厅为主天江丽都87.91104.03，2房2厅金绿洲翠园113.19126.65，3房2厅川海汇景龙湾96.21-124.3，3房2厅，78.94-81.64，2房2厅中国铁建金色蓝庭76.0491.48，2房2厅，94.88117.35，3房2厅红桥馨城55-93,2房2厅，93-139,3房2厅为主在水一方100-145三房2厅为主城南首座89-130,3房2厅，71-87,2房2厅为主锦业华城3房2厅为主柳工颐华城86.86-89.75，3房1厅，100.1-123.32，3房2厅宏祥园800-100,3房2厅，60-75,2房2厅魅力首座101-138,3房2厅，82-92,2房2厅为主蟠龙宝坻122.4-155.91，3房2厅，140.23-153.72，4房2厅佳禾城87.15-132.51，3房2厅畔山领秀3房2厅为主汇东一品119-134，3房2厅为主国信凤起新都3房2厅为主协和家园集美郡103-207三房2厅为主天润格林庄园3房2厅为主宝莲大厦82.38-90.59，2房2厅，91.84-134，3房3厅大美天第二房二厅为主汇金壹号2房2厅为主统计的40个项目中，多数项目主力户型的设计三房，三房占到整个产品比例的53%，两房和四房的比例分别为34%和10%。由此数据可得，三房是比较受欢迎。4、供应量与销售速度项目名称开盘时间可售套数已售套数平均每月销售套数华展华园2011-9-1615671144163文源华都紫京城2011-11-19119112732兴怡园2011-8-202757901150乐和紫云华府2011-11-20219246山水1号华远岚山2010-10-2363457936碧园.大城小院2012-3央美地彩虹城2011-12-25517429143沃德梦想2011-10-168034368东郡2012-1-885627692海馨嘉园2011江岸明轩2012-2-1812599香颂大道2011-9-2453516433滨江世纪城2010-4-142341809保利大江郡2011-12-11764447149颐和家园2009-12-1940339715碧丽星城2011-11-121307324水天一2009-5-12301645泰宏百旺都2011-01-1427027011中房胜利小区2011-12-1843921581395天江丽都2010-2-769259725金绿洲翠园2010-1-160554122川海汇景龙湾2011-7-1077743254中国铁建金色蓝庭2011-12-141848027红桥馨城2011-11-536812030在水一方2009-9-1287361021城南首座2011-10-116351367273锦业华城2011-12-1368310326柳工颐华城2012-3祥园2011-12-1158628872魅力首座2012-1-161813946蟠龙宝坻2010-3-131931868佳禾城2011-4-1312710210畔山领秀2011-12-2434722174汇东一品2009-6-2044042013国信凤起新都2011-11-5814531106协和家园集美郡2011-9-3027511924天润格林庄园2011-11-25614538134宝莲大厦2011-9-1041112020大美天第2011-11-191447805161汇金壹号2011-1-833229912统计销售状况的40个项目中，月平均销售50套以下的项目为23个，月平均销售51-100套的有5个，月平均销售100-200套的有9个，月平均销售200套以上的有3个，销售状况最好的是柳工颐华城为404套，开盘当天市场异常火爆。观察发展，近年来市场供货量比较充足，未来市场具有一定的竞争力。五、柳州市房地产市场综述从目前楼市发展现状看，市场格局清晰，发展层次分明，主力与非主力，热点与空白，一目了然。l （一）城中新区河东板块明显处于柳州房地产市场的第一阵营，其开发水平，发展程度、市场竞争力已一骑绝尘，领先于其他板块，该片区逐步具备新的行政中心和城市文化聚集区的双重身分。l （二）在政策与规划双轮驱动之下，柳北板块正从工业区转变成房地产的大卖场，潜在的各种资源正在开发商的挖掘利用之下转为本区房地产发展的驱动力。l （三）鱼峰区旧飞机场板块以前因为区域的不佳形象而影响了楼市发展。而这两年，由于政府的引导，“旧飞机场板块”正经历着一次脱胎换骨，成为城市发展的“新热点”，旧飞机场板块未来发展前景广阔。l （四）鱼峰区旧城改造的启动，将进一步引发柳州楼市格局的变化，鱼峰区近期在开发或在售项目达到20多个，说明投资者以及市场对鱼峰区普遍看好。区内居住用地规划采取整治与扩展想结合，从整体上全面提高该片区居住综合环境质量水平。可以预见，鱼峰区将成为柳州下一个“中心”。六、柳州市房地产环境分析（一）柳州市房地产宏观市场1、政治环境：“新国八条”的出台、“国十条”的出台、大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，抑制价格上涨，避免地价上涨、加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制、加快保障性住房建设、限购令、密集政策、限贷政策、保障房政策。国家出台政策来抑制价格增长。2、经济环境：2011年人均GDP突破5000美元、在岗职工平均工资为1.2823万元，农民人均现金收入为2746元、全柳州市房地产累计完成投资达165亿元，增长37.5%；商品房施工面积达728万平方米，增长15%；销售面积达210万平方米，增长13%。整个“十一五”期间，全市房地产投资累计达490.9亿元，比“十五”期增长358.1%，房地产施工面积3772.9万平方米，竣工面积653万平方米，售房面积1144万平方米，分别比“十五”期增长150.6%、8.6%和64.9%；市区人均住宅建筑面积达26.12平方米，比“十五”期末增加8.2平方米；经济适用房、廉租房建设面积分别达64万平方米和35.1万平方米，是“十五”期的1.6倍和23倍；改制企业职工危旧房集中区改造累计完成投资41.2亿元，共实施改造面积约140万平方米。2011年，全柳州市累计在建单位工程项目1440个，同比增长9.9%；累计施工面积1318万平方米，同比增长32.4%；竣工面积296万平方米，同比增长21.8%；累计完成施工产值约81亿元，同比增长31.7%。整个“十一五”期，柳州市建筑施工面积达4447万平方米，比“十五”期增长87.6%；建筑业施工产值累计完成约237亿元，比“十五”期增长79%、城市室第的均价为8686元/平方米,环比上涨0.48%,出现小幅价涨量跌的场合场面此中,柳州的平均价为4704元/平方米,环比增长0.47%;城镇登记失业率控制在4.5%以内，经济增长购房率会提高。人均收入水平增多，住房面积增加，居民增多，说明购房率也会增加，房地产业前景看好。3、法律法规环境：国有土地上房屋征收与补偿条例，2011年1月21日起施行房地产经纪管理办法，2011年4月1日起施行。国家为房地产出台相关法律。4、人口环境：柳州市人口为375.87万（2010年），人口自然增长率为6.22%，人口的增长也可以说明购房率将提高。5、金融环境：柳州各大商业银行首套房贷利率均调整为按基准利率，即按6.6%执行，8.5折利率优惠已经全面退出市场。第二套房贷款利率则上浮10%，为7.26%、二套房贷、7折利率的取消。支持购首套房，即减少放贷利率，又增加二套房贷款利率，以减少二套房的购买率。6、土地环境：2011年市本级用地报批1.5万亩（含六县不含铁路与高速公路），实施年度征地1.5万亩、加大房地产闲置土地