《2011年宜春市房地产开发项目市场调研及可行性研究报告

1 2011年宜春市房地产开发项目市场调研及可行性方案简报 2011年 3月 2 目录 ： 第一部分：项目概况 第二部分：市场分析 第三部分：规划设计 第四部分：成本核算 3 第一部分：项目概况 4 第一部分：项目概况 宗地所处江西省宜春市，离长沙市黄花机场 200公里仅2小时车程，宜春市分新城区和老城区，本案处于老城区平安路 139号（原宜春机械兴达实业有限公司）地段 一、宗地位置 5 6 7 8 9 第一部分：项目概况 宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为商住用地。土地必须按以下规划指标进行使用权出让： 占 地 面 积：约 30616 ） 总建筑面积 ：约 45924平方米 综合容积率 ： 用 地 性 质：商住用地 以上提及的指标作为本项目的测算依据 二、规划控制要求 三、土地价格： 起始价： 4500万元 10 第二部分：市场分析 11 1、 一、宏观经济分析 2010年，全市生产总值完成 705亿元，同比增长 13%，增幅创 14年来新高，人均 5979元 2010年末全市人口分布情况如下表： 县市 非农业人口 农业人口 总人口 宜春市 1430078 3960821 5390899 袁州区 265438 755924 1021362 2、宜春市人口分布 12 宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策： 一是：严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为； 二是：规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发； 三是：取消建设带福利性的公务员小区； 四是：从实际出发，严格控制经济适用房建设； 五是：加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准 2万平方米以下的开发项目； 六是：鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。 3、宜春市房地产相关政策 一、宏观经济分析 13 一、宏观经济分析 4、宜春市房地产市场形势 产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资 比增长 增幅比去年一季度增加 中，商品住宅完成投资 比增长 增幅比去年一季度增加 房地产开发投资的比重为 施工面积、新开工面积同比保持增长，房屋竣工面积同比成倍增长。一季度，宜春市房地产开发企业房屋施工面积 比增长 房屋新开工面积 比增长 房屋竣工面积 比增长 其中，住宅竣工面积 比增长 14 产企业购置土地面积大幅增加，开发土地面积明显上升。一季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积 完成土地开发面积 比增长 房销售火爆。一季度，宜春市商品房销售面积 比增长 其中，商品住宅销售面积 商品房销售额 比增长 其中商品房住宅销售额 比增长 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面积 比增长 其中空置住宅 比增长 宜春市商品房空置面积中空置 1 3年的房屋面积为 以上数据看，空置房屋面积同比增加，主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。 一、宏观经济分析 15 5、宜春市消费群体分析 消费者区位情况 所有潜在购买者中，有近 70 为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。 消费者年龄情况 根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在 40岁以下的买家。和前几年相比， 07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势， 25 35岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。 一、宏观经济分析 16 消费者偏好分析 小户型单位增加： 对 110年对80房与二房仍为主流户型，选择三房的占 57 ，选择二房的占 31 。 大多数人喜欢成熟的生活方式： 消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。 景观先行： 消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。 对现楼的需求加大： 宜春消费者对现楼及准现楼的需求占 58 ，这对楼盘自身的实力是一个考验。 一、宏观经济分析 17 本资料来自 企业管理资源网 8 消费者特点 买房者年龄开始年轻化，购房主体为 40岁以下。 购房者学历呈升高趋势，大专以上的占 25 。 购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。 购房者最关注的因素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。 更多购房者将新城区作为首选 一、宏观经济分析 19 1、基地周边环境现况 本案位于宜春市平安路 139路（原宜春机械兴达实业有限公司）地段，处于宜春市西南部。 2、基地周边交通状况 平安路北连市区，南通沪昆高速，东接宜阳南路。 3、基地周边生活配套设施 周边有宜春 2中、宜春职业技术学校、浙赣友好医院、市中医院、春台公园、秀水公园居本地 5分钟的车程，且本案为老城区超市、菜场等日常生活必须设施配套齐全，可以说人文教育基础设施很完善，但周边环境极差。 （一）楼盘综述： 二、市场分析 20 本项目所处位置不属于近几年开发的热点区域，开发项目均为中、小规模的中档楼盘的聚居地，项目品质一般； 从区域范围分析，以秀水公园为中心的话，以南为老城区，北为新城区；新城区为行政中心，周边商业、交通、环境较优质；本项目处于老城区，虽商业、交通较发达，但整体环境较差，因此在位置上优势并不明显； 二、市场分析 21 本案 22 （二）竞品分析 项目名称 永益 翡翠城 开发公司 新余永益业 占地面积 135052 建筑面积 容 积 率 筑密度 绿 化 率 36% 住宅户数 1815户 建筑类别 高层、多层、多层公寓 价 格 复式： 3000元 / 、多层 4500元 / 户 型 2房： 90 100 、 3房： 110 132 、复式 200 项目位置 宜春新行政中心区，北临宜阳大道，南倚天工路，东距天宝路，西靠卢州大道 物业管理 “ 保姆式管家”服务、高科技智能监控系统、 小区配套 社区幼儿园、沿街商铺、大型商场、近 3万米超大型地下停车场 周边配套 文化艺术中心、档案馆、图书馆、博物馆、展览馆等浓厚的文化气息； 喜来乐休闲中心、得喝迎宾园、洪林五星级宾馆等生活配套设施。 23 项目名称 上东国际 开发公司 江西城发实业 占地面积 建筑面积 10万 容 积 率 化 率 33% 住宅户数 约 800户 建筑类别 多层住宅 电梯花园洋房； 多层已完美售罄，高层在售中 起 价 高层： 4300元 / 起、 4900元 / 最高 户 型 2房： 90 、 3房： 120 、四室： 157 项目位置 宜春市芦洲路与钓台路交界处安居工程北面 物业管理 科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围 小区配套 健身会所、乒乓球馆、儿童娱乐区、老人娱乐室、小型图书馆 周边配套 集秀江、体育中心、城市景观轴、市政府重点道路的大型社区绿化的花园社区 （二）竞品分析 24 项目名称 地中海风情 开发公司 至嘉置业投资 占地面积 建筑面积 容 积 率 化 率 35% 住宅户数 1000户 建筑类别 多层、小高层、高层、 拼别墅 价 格 3999元 / 起、 4200元 / 最高 户 型 3房： 120 、四室： 163 项目位置 宜春市钓台路与天宝路交汇处（贸易广场后）， 物业管理 科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围 小区配套 风情商业街、写字楼、幼儿园 周边配套 贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨江风光 （二）竞品分析 25 项目名称 喜来乐 开发公司 喜来乐娱乐公司 占地面积 6517 建筑面积 35470 容 积 率 化 率 18 住宅户数 600户 楼盘形式 高层（酒店式公寓、住宅） 价 格 预计 5000元 建筑密度： 户 型 1房： 36 、 2室： 75 、 3室： 120 项目位置 宜阳大道以南，博皓宾馆以东 物业管理 酒店式管理 小区配套 商务中心、健身房、娱乐会所 周边配套 贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨江风光 （二）竞品分析 26 总结 （ 以上为新城区 ） ： 从建筑类别上看： 此区域楼盘建筑类别多样，为多层、小高层、高层建筑组合而成； 从配套设施上看 : 四个项目均在社区内设有会所、幼儿园、小区商业、健身及休闲设施等配套齐全；本区域所处行政中心，周边景观、商业、交通等配套完善； 从户型配比上看： 除喜来乐设有酒店式公寓 1房（ 40 左右）为投资型；其他楼盘主要户型为 3房（ 120 左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型； 从销售情况看： 除喜来乐没有开盘，价格预计 5000元左右；其他三个项目所销售楼盘均已销售了 70%左右，均价为 4500元； 27 本资料来自 企业管理资源网 8 项目名称 润祥 日出康城 开发公司 润祥房地产公司 占地面积 62000筑面积 12万平方米 绿 化 率 35 % 容 积 率 筑密度 23% 住宅户数 1000户 建筑类别 多层及小高层组成 户型： 2室、 3室 价 格 2900 3100元 销售率： 30%左右 项目位置 宜春市环城南路 630号（华东理工学院对面） 物业管理 福建友胜物业，提供全程细微服务，军事化封闭式管理 小区配套 童趣乐园、树阵广场、盛情广场、羽毛球场 周边配套 毗邻“城市绿肺”凤凰山公园，自由吐纳原生态气息。拥揽 13000平米宜丰广场生态景观，绝美风景布满归家之路。宜春市第四小学、新康小学、宜春市第二中学、宜春市第六中学、长江华东理工学校、宜春工业学院。 （二）竞品分析 29 项目名称 现代城 开发公司 格兰茵地产公司 占地面积 9万 建筑面积 20万 积 率 筑密度 25% 绿 化 率 39% 住宅户数 1000户 价 格 住宅： 3000 3100元 建筑类别 高层、多层、复式 户 型 复式： 200多 项目位置 宜春市南城地处宜春南城宜阳南路与环城南路交汇处 物业管理 开发公司的物业 小区配套 小区商业、健身器材 周边配套 商业配套齐全 （二）竞品分析 30 项目名称 学林新城 开发公司 鹏森地产 建筑面积 绿 化 率 30% 建筑类别 多层、高层 住宅户数 800户 价 格 3000 3500元 / 物业管理 开发自己物业 小区配套 小区内商业 户 型 1房： 53 63 、 3房： 100 项目位置 学林新城位于宜春市学府路 ,宜春学院东侧 周边配套 周边学校商业配套齐全 （二）竞品分析 31 项目名称 水墨江南 开发公司 天奥房地产公司 占地面积 70187筑面积 14万 容 积 率 建筑密度 绿 化 率 住宅户数 997户 建筑类别 高层、多层、多层公寓 价 格 3100元 4200元 / 户 型 公寓： 40多、 2房： 100 、 3房 ;140 项目位置 宜春市学府路 458号 物业管理 宜春市天奥物业公司 小区配套 景观带及小区商业 周边配套 周边学校围绕，文化气息浓厚 （二）竞品分析 32 总结 （ 以上为老城区 ） ： 从建筑类别上看： 均以小高层、多层为主； 从配套设施上看 : 本区域配套均设有景观、健身器材等基本设施配套； 本区域所处老城区，周边商业、交通等配套齐全完善； 从户型配比上看： 除水墨江南设有公寓 1房（ 40 左右）为投资型；其他主要户型为 3房（ 120左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型； 从销售情况看： 住宅均价为 3300元左右；除水墨江南均价为 3600元；在售楼盘均以销售了 50%以上 33 从以上的市场调研得出 本案处于老城区，周边配套及小区配套、规模等较为完善，但低于新城区； 市场上的销售面积主要为 3房 120 140 ，但所剩余面积也为此户型 因此在户型上我们该做些小面积； 宜春本地无支柱性产业，外来人口不多，大量土地的不断开发，将会导致市场饱和； 因此我们要抢占先机，多做小面积在市场上快速消化