《郎溪万盛嘉苑房地产项目可行性可行性研究报告

郎 溪 万盛嘉苑 房地 产项 目可行性 项 目 研 究 报 告 （ 28号地块） t 目 录 第一篇、郎溪环境调研分析 第二 篇 ：当前郎溪房地产市场分析 第三篇、郎溪消费者调研分 析 第四篇、项目 第五篇、本案前期推广方案 t 第一篇： 郎溪宏观环境因素研究 第一章：概况及 城市区位优势分 析 郎溪县基本情况： 1、郎溪古称建平， 建县于北宋端拱元年（公元 988年）。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，皖、苏、浙三省交界处，素有“三省通衢”之称，区位优越。邻近苏州、无锡、常州、南京、合肥、上海、杭州等大中城市。 2、人口面积 全县总人口 积 地面积 24390公顷。 非农人口 57506人。（ 其中郎溪县城人口约 5万人 ） 3、行政区划 郎溪县辖 8个镇、 4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。 4、交通环境 郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在 3小时车程以内。 318国道、 214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，距南京禄口机场 75公里，距常州奔牛机场 90公里，距安徽最大的外贸码头 朱家桥码头 90公里（该码头是集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头）境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航 300吨的能力。 t 第二章：经济实力 ： 2008年完成地区生产总值 33亿元，比上年增长 财政一般预算收入 长 其中地方一般预算收入 长 全社会固定资产投资 34亿元，增长 70%。社会消费品零售总额 长 进出口总额 5200万美元，城镇在岗职工人均工资 18115元，增长 23%。农民人均纯收入 3450元，增长 27%。 郎溪被评为中国民营经济最佳投资县，并在 2007（无锡）国际徽商精英年会上被评为最具投资潜力城市（县）。 t 第三章：城市区位规划研究分析 1,按照“东拓北展”的发展思路，加快新城区开发建设，成立县城市建设与管理工作指挥部，抽调精干力量集中办公，强化舆论宣传，依法打击非法买卖土地等行为，非法占地和违法建设得到有效遏制。 2,对县城区非法占用、非法买卖土地和违法建设进行了全面清理登记。强力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆违工作，拆除违法建设 3,按照城市总体规划和“东拓北展”发展思路，推进新城区建设，突出抓好“一拉开、三启动” ;县委政府办公大楼正在立项中。 4， 施郎川大道东段、亭子山路建设和伍员路、郎涛路拓宽改造“一纵三横”道路网建设，向东拉开城市发展框架 ； 5,启动商贸服务区、星级宾馆、星级酒店、 新汽车站建设， 提升城市服务配套能力； 6,启动污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站建设，改善城市配套设施。 7,同时，按照“成熟一块，改造一块”的原则，实施城关粮站等区域旧城改造项目。 t 调研小结： 郎溪县目前经济还不发达，城建还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力及空间还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础。 县城城区面积较小，人口约五万人，市场容量比较小，但是随着经济的不断发展以及城市化进程不断加快，房地产市场的需求空间还是有的！ 备注：截至到 2008年底，郎溪县的城镇化率为 24%，全县住房总建筑面积约为 平方米。县城常住人口 5万人，拥有住房建筑面积约170 万平方米 t 第四章：郎溪房地产现状及购买力分析 郎溪县的房地产行业在经历了 5年时间的长足发展之后，目前已经成为了该地的国民支柱型产业。 2007年，郎溪县的房地产供应总量约为 6 万平方米。 2008年，受国家宏观经济的调控，： 2009年经调查，我们了解到，郎溪县房地产的宏观走势及供需状况呈现以下特点： t 1、 土地成本不断攀升 当前，郎溪县政府部门推行的部分经营性商业、住宅项目用地实行公开的招、拍、挂的土地政策，这对于规范市场、提升土地利用价值意义重大，但这同时，也标志着开发商对土地的竞争变的日益激烈，土地出让的价格逐年猛增，从而使得开发企业在土地方面所耗费的成本也逐年递增。据了解，郎溪县城区稍好位置的土地市场价格已基本不低于 70万 /亩 ，部分黄金地段商住两用土地价格更已超过 110万。 2、企业品牌重要性日益突显 郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业存有一定的戒心，尤其对外来企业更是如此，他们比较认同品牌形象良好的本土企业，青睐于选择一些有过成功项目开发经验的企业产品。这对于外来开发商来说是一个挑战，要求外来开发企业必须在产品上下足工夫，以产品赢得消费者，树立良好的品牌形象，对大盘后期的销售有很大的推动作用。 在我们的问卷调查中，有很多被访者表示自己非常关注开发公司的经营实力。在未来的郎溪县房地产市场中，企业的品牌形象及实力情况如何，将在很大程度上影响着其最终的项目命运。 t 3、县城规划将拉动房地产需求 按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（ 2007年 以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。到规划期末，县城常住人口达到 8均住房面积不低于 30平方米。划期内，县城住房总需求为 80据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。 4、非刚性购房需求占据主导地位 郎溪县县城居民数量不多，而且很多有住房需求的县城市民在过去的几年里基本上都已经有过第一次置业的经历，这样的人不低于总消费群体人数的 80%，且县城所能够提供的就业岗位是极其有限，因此，真正意义上的刚性住房需求来自郎溪县下属各乡镇，买房很大程度上是为了投资和子女教育，这也是郎溪县购房消费群体与其他县城不尽相同之处。 t 0 第五章：当地居民居住现状与居住习惯研究分析 1、物业管理要求不高 根据我们调查，郎溪县物业管理收费标准普遍为 元 /月 /户，相当于 平米 /月，而且在调查过程中，对于超过此标准的收费，当地居民表现出强烈的抵触心理，因此，当地物业管理的水平近期很难提升到一个合理的高度。 2、偏好普通住宅 调查显示当地市民普遍排斥小高层、别墅等非常规住宅，他们对家的理解就是一个功能齐全、户型规整的房子，无须附带过多的华而不实的东西作点缀。 3、交通需便捷 他们希望出行交通便捷，不一定要住在城中心，但至少要有完善的交通配套设施，便于出行。 4、迁徙思想逐步开放 当地县城房产的主要消费群体为乡镇及农村购房者，他们大规模地向城市迁徙，而县城部分收入较好的稳定居民则更倾向于到周边的宣城等城市置业。 t 1 第二部分： 当前郎溪房地产市场分析 第一章：郎溪政府房地产当前相关政策分析 1、土地政策 郎溪县政府前几年对土地的政策相对宽松，只要出让金数量达到政府所规定的一定比例数额，相关手续符合国家房地产政策，基本上就可以取得土地使用开发权。不过，近一年来随着国家行业政策的日渐严格规范和当地开发项目的不断增多，郎溪县土地政策也在不断的收紧，土地交易价格持续攀升。开发商对城区地块的竞争比较激烈，从而使得部分热点地段被推向了极致，开发商在城区拿地的难度也增大了许多，规范化和严格化的土地管理机制将是未来土地政策的大势所趋。 t 2 2、规划报建政策 政府部门对房地产行业项目的规划开始予以重视。当前，规划方案只要不严重脱离土地使用性质和用地指标，符合郎溪县的实际情况，那么其规划方案经会审后，基本上都可以通过。相对而论，郎溪县房地产报建政策还算非常的宽松。（据了解，规划通过后可边施工边办理建设工程规划许可证和施工许可证），所以，当地此方面政策对相对规范的开发风格而言，既无太多利好，但也无利空影响。 3、预售政策 郎溪县房管局对房地产企业预售行为的要求并不太严格，当地的政策与国家、省相关政策基本一致，只要符合以下主要条件，即可进行预售，政府部门也不会随便干涉企业的自主行为： （ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（ 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（ 3）按商品房工程预算书，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，在形象进度上完成一层施工，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 虽然当地预售政策较宽松，但在实际的操作过程中，可能会存在一些问题。郎溪县作为一个县城，居民的消费观念相对于大、中城市而言明显滞后，因此，在当地很多人只愿意在房屋封顶甚至之后购房，对于在此之前阶段的楼盘有一定观望和犹豫。当然，如果是地段十分优越的项目则可以例外。 4、产权登记政策 郎溪县房地产产权登记政策完全依据建设部 城市房屋权属登记管理办法 ，对房地产产品的产权登记并无其它特别要求。 t 3 第二章：郎溪房地产发展现状及竞争楼盘分析描述 主要竞争楼盘情况，针对会对我方楼盘产生竞争的项目进行调研，有利我楼盘各项定位 。 t 4 鲲鹏 t 5 竞争楼盘情况如下： （一）、典型竞争项目调研金色港湾（在建项目） 项 目 鲲鹏 开发 商 合肥 鲲鹏 房地 产开发 公司 项 目地址 南靠 郎 川大道，北 临钟桥 河路， 涛 峰路以西，吉原路以 东 规划规 模、 进 程 总 建筑面 积约 住宅 总 套 数 近 1500户 、停 车 位 约 400多 辆 、容 积 率 仅 绿 地率 ； 一期 开盘 均价： 2400元 /平米，目前 销 售形 势 良好，剩余房源不多。 二期占地面 积 ： ， 总 建面 积 ： ，其中地下 车库 ： 1186 ， 2009年 10月 27日 开盘 ， 预计 010年底交房。 项 目 类 型 多 层 、小高 层 住宅、花 园 洋房、商 业 配套等 价格 二期均价： 2800元 /平米 1f:2650元 /平 2f： 2880元 /平 3f： 3000元 /平 4f： 2900元 /平 5 f+1： 2560元 /平 商 铺 ： 6500元 /平 左右 户 型 3室 1厅 2室 1厅 面 积 ： 85 5f+1（ 复 式）： 135配套 宁 芜 路主要是以 经营 建材 为 主， 学 后北路主 营 家居用品，金城路是餐 饮 、休闲娱乐 的主要 场 所， 县医 院、集 贸 市 场 位于北大街。中港路 与 金城路和宁 芜 路相接，主要是企 业 和 医 院。新 马 路 与 北大街和宁 芜 路相接，主 营 服装和家 电 。物 业管理：恒基物 业 管理公司。 鲲鹏 金色港 湾 商 铺 位于 郎 川大道和 涛 峰路沿街 处 ， 为现 代 设计 ， 欧 式建筑 风格。全 现浇 框架 结构 ，安全和抗震系 数较 高。商 铺 均 为两层 形式，位于南大 门处有一 栋 四 层为 一体的大型商 铺 ，可做酒店、超市、 写 字 楼 。 推广主 题 17万平米郎溪都市生活典范社区 推广策略 推广策略 按照工程 节 点推广，定期 结 合 报纸 、 电视 、 网络 、 横 幅、主体互 动 活 动 及 销 售策略； 售 楼热线 7085555、 7086666 t 6 瀚海 t 7 （二）、 典型竞争项目调研翰海置业 （在建项目） 项 目 世 纪 豪庭 开发 商 安徽瀚海置 业 有限公司 项 目地址 城市中心，新 旧 城市 结 合部，北 邻 新建的新政大街，南 侧 位 临 城市主要商 业 街 规划规 模及 进 程 四星 级 涉外 宾馆 （ 15层 ）、大型 购 物超市（ 高 层 住宅小 区 （ 8橦 11层 ）、商 务 休 闲 洗浴中心（ 6000平米）、花 园 式小 区 （ 21000平米）； 总 容 积率 绿 化率 达 处 于前期 阶 段、 项 目人 员 正在 组 建、 规划设计 方案已定 项 目 类 型 四星 级 涉外 宾馆 、大型 购 物超市、高 层 住宅、商 务 休 闲 洗浴中心、花 园 式小 区 价格 暂 未制定，因地理位置 优 越， 预计 价格高于其他 楼盘 户 型 暂 未定 配套 四星 级 涉外 宾馆 、大型 购 物超市、高 层 住宅、商 务 休 闲 洗浴中心。 推广主 题 京 华气 派，翰海著作；世 纪 豪庭 位尊 独 享 推广策略 目前工地 围墙 ， 网络 宣 传 ，公司人 员组 建正在 进 行中。 售 楼热线 7023666、 7023777、 7023888、 7023999 t 8 项 目 东 城水岸 开发 商 安徽 绿 都房地 产开发 公司 项 目地址 东门埂 规划规 模 项 目 类 型 商住 楼 、住宅 价格 1f:2600元 /平 2f： 2770元 /平 3f： 3000元 /平 4f： 2700元 /平 5f： 2770元 /平 6f+1 2630元 /平 商 铺 ： 暂 未定价、小高 层暂 未定案 户 型 3室 1厅 2室 1厅 面 积 ： 85 6f+1（ 复 式）： 133配套 属 老城 区 ，配套完善，第一步行街、第二步行街商 业气 氛 浓 厚，生活 设 施 极为 方便。 推广主 题 水岸豪宅 概 念 推广策略 电视 、 报纸 、 户 广、 横 幅 售 楼热线 （三）、 东城水岸 （在建项目） t 9 项 目 永固商住 楼 开发 商 安徽天建置 业 （挂靠） 项 目地址 伍 员 路 与 宁 芜 路交口 规划规 模 15000平米 项 目 类 型 商住、多 层 住宅 价格 1f： 2400元 /平 2f： 2600元 /平 3f： 2900元 /平 4f： 2700元 /平 5f+1： 2280元 /平 商 铺 ： 6500元 /平 户 型 3室 1厅 2室 1厅 面 积 ： 85 5f+1（ 复 式）： 188平 配套 二院、 联华 超市、建平中 学 、公交 车 推广主 题 郎 溪首 个 智能化小 区 推广策略 定款以客 户 借款名 义 揭 惠 2% 售 楼热线 （四）、 永固商住楼 （已销售临近我方） t 0 （五）、 我方紧邻（规划项目） 项 目 案名未定 开发 商 溧 阳 平港 项 目地址 我方 临 近位置 规划规 模 总 用地： 总 建筑面 积 223127平米，商 业 主要建 设 亭子山精品一 条 街， 约 500米 长 （ 4万平），北 侧预计为 大型 购 物超市，另 18万方多层 ，高 层 住宅。 开发节 奏：一期 开发 土地面 积 ： 40367平；建筑面 积 ： 中：商 业 2万平方，多 层 层 期、三期 开发 面 积 业 4万方，多 层 住宅 层 住宅 项 目 类 型 商 业 、多 层 、小高 层 价格 暂 未定 户 型 80平 约 10%、 95平约 20%、 1150%125平 18%、 140平 6% 配套 与 我方 项 目 类 似，本 项 目有自己的商 业 精品街 约 4万多方。 推广主 题 未定 推广策略 未定 售 楼热线 t 1 目前郎溪已建成小区项目有 10个： 中港小区（二期尚未开工，价格未定） 兴昌小区 兴昌小区 东城小区 东城小区 东城小区 建业小区 永固小区 金苑小区 温馨小区 t 2 第三篇：调研数据分析 1. 受访客户基本情况 分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在 201%， 306%，因为本次调查为随机调查，表明在郎溪商品房销售主要以中青年人为主，即以有一定经济实力的中青年人士为主，男性相对比例较大在所调查者中占到了55%，在郎溪具有广泛的普遍性和代表性。 6%51%36%7%2 0 岁 以 t 3 被调查人收入情况： 53%35%10% 2%100 0元以下1000元以上被调查人职业情况 ： 62%27%3%1%1%6% t 4 2、如果有一部分钱，您会选择怎么的投资？ 36%29%14%21%存入银行投资商铺休闲娱乐投资住宅分析： 从总体情况来看郎溪县人基本还处于比较保守状态，这主要基于市民的收入水平及消费程度。也是整个社会保障秩序不健全造成的。 居民手中有部分资金有 36%的选择存入银行，其次乐于投资商铺的也占 29%，愿意投资住宅的有 21%，这也不是一个小数。同时也说明居民对住宅投资的看好，居民主要是基于近几年的住宅房产价格稳步上升有关。 对于有结余存入银行和购买商铺的潜在客户要着力挖掘。对于乐于投资住宅的客户要主力促销！ t 5 53%28%19%太高了，消费不起郎溪就这样，价格还可以很有升值潜力，价格会继续升高分析： 今年来房地产业的价格不断上涨，大部分市民对于房产消费认为价格高，不容易消费，这样的人群占绝大部，占： 53%。也有部分市民对目前的价格持认知态度，这个人群占到整个比例的近 30%。对房产价格认为还会攀升，有生值价值的人群占了近 20%，这些还都可以归为理性投资者。 全面来看郎溪目前对房产的消费反映还是比较理性的，对于房产投资占了市民生活消费的主要部分。这就决定我们以后的销售要注意挖掘房产消费的认可者和对房价持攀升的群体。 3、你认为现在的住宅价格怎么样？ t 6 4、您选择住宅社区的主要因素是？ 21%12%31%3%20%0%13%环境好服务质量高价格合理娱乐场所集中交通方便特色明显邻近上班或居住较近的地方分析： 目前主要居民还是因为房产价格不断走高，而产生对购买的影响。 其次现在城市居民对住宅的地理环境、发展商的服务、交通的便利认为是影响购买的主要因素。环境和交通费别占了 21%和 20%。 这就说明现在的居住群体开始倾向于对一些影响居住的硬件还是比较重视。特别是环境，在人们解决了普遍的居住之后开始关心居住的一些软件设施了 再次由于本次调研主要是对郎溪整个城区生活区进行调研，所以居民对于远离工作地点不是在意，原因是郎溪区面积不大，居民对上班的路线不是有多少要求，这部分群体才占了整个调查的 13%。至于对建筑特色和娱乐场所基本上居民对此没有什么要求。 t 7 5、您日常看到的目前郎溪社区感觉： 26%19%27%28%0%新建的社区好一点老社区太陈旧规划不统一，有点乱基本可以，还没有达到理想地步其他分析： 这一表格主要调查了整个郎溪县居民对目前郎溪居住条件的一个反映。 认为目前本县居住基本可以的占 28%，但可应该看到现在有 27%的居住人口对规划凌乱的生活社区表示了不满。 对于新建的生活社区只有部分居民表示可以。这部分人群只占 19%，同时也说明这部分人群也将是我们的目标客户。因为他们对新 的生活去表达了认可。 t 8 6、如果您购置住宅，会选择哪个地方？ 14%22%26%37%1%就近原则，在附近繁华的区域安静的地方生活配套较好的地方其他城市分析：现在看来居民还是对居住区域有不同的认识。但是今后居住的主题还是看周边的生活配套，这个群体占了 37%。现代居住要求的不单单是住，而是要求的一种居住生活。还有 一部分居民喜欢繁华的占 22%，喜欢安静的占了 26%高于喜欢繁华的居住群。 建议本案：在宣传上有效的利用我们自身的优势进行舆论宣传。对各种客户群体加以深层次的把握。 t 9 7、您进行购置房产时什么态度？ 17%40%6%37%看好立即就买要思考一段时间再买忧郁不决，不知道哪里好比较一下再买分析： 从这个统计表可以看出大部分居民对于住宅还是要考虑的，毕竟住宅是人们一生中最主要的消费之一。 有 40%的受访群体表示要考虑一段时间在行购买。有 37%的群体表示比较一下在购买。这就说明我们的目标客户群体，是比较理性的、比较谨慎的。怎么样打动客户，采取什么样的宣传渠道，还是要慎重处理。在调查中只有 17%的客户表示看中后就会买，这是我们的先锋客户群体而 77%的理性消费群体今后我们要把握，把握得尺度在于打动客户，正确的引导他们来消费我们的住宅。 t 0 8、作为消费者，你觉得郎溪住宅让您感到不满意而需要补充的地方是什么： 分析：通过以表格可以看出：第一：市民普遍认为大众消费的房子少，我们就打大众消费的这张王牌。第二：市民对一些影响居住生活品质的条件有了较为清楚的认识，比如休闲、健身、购物的便捷等。对于本案今后的宣传要突出重点以大众消费的住宅社区为重点，在配套的完美性上做一些支撑点，合理的引导客户。 12%45%8%15%11%9% t 1 9、对未来投资住宅的打算分析 分析： 总体来看有投资意向的客户 36%与也许有现在不清楚的客户 36%占了绝大比例，表明 住宅市场的空间是巨大的，但是需要在后期推广的时候加以引导。对目前在售或即将开售的几个项目，特别是今后即将销售或正在销售的金色港湾、瀚海世纪豪庭、及我方临近的大盘，因此如何有效拦截这部分客户是必须的。 25%36%36%3%没有有，在考虑之中也许有， t 2 15%55%18%10% 2%出租，房产会升值自己居住只是作为自己产业保留，没有其他打算相信它未来能有比较好的租金或者价格升高， t 3 分析：由此表可以看出投资客对于 7000实践证明一些工薪阶层想购房，但基于价格的因素而不能选择太大面积的住宅，更可理解的是：现在的市民对居住要求要不断提高，郎溪县市民平均居住面积是： 33、 6平方 /每人。符合目前平均居住水准。 现在本案就是以满足不同居住者的需求。需要注意的是：中小客户是本项目营销的支柱，高端客户是本项日目的重要补充。 6%56%28%10%7 0 平米以下 70100 1 4 0 t 4 分析： 由此看出价格、位置、质量、交通仍然是其考虑的主要因素，占到所占比例分别为 25%、 16%、 19%、 12%。向客户对物业服务价格与质量、周边的租金水平以及周边居民的生活水平也比较注重，而对商场、市场等生活配套也比较关注。而对经营管理、主力店品牌、项目硬件设施、区位的增值潜力都较少有人关注，客户投资方面尚有一定的盲目性，在推广时可以抓住以上重点，及时加以引导，使之确立客户对本项目的了解。 25%19%12%16%4%2%2%4%5%9% 2% t 5 72%28% t 6 10、如果选择多层和小高层，您觉得小高层不能让您接受的是什么？ 40%19%36%5%物业费昂贵要承担电梯费居住不便利空白分析： 从图表可以看出来：大部分居民选择需要还是乐忠于多层的，对于传统的多层市民目前还是很有信心的。由此可以推断出市民对于消费观念各有各的不同。 对于多层选择的市民占整个调查比例的 69%，充分表明有相当比例的人群对项目小高层充满期待，但唯一信心不足的是：怕担心高额的物业管理费、电梯费等物业方面的因素，当然也不排除对价格的因素影响。 因此后续的宣传和推广中应重点考虑这类人群担心的和关心的问题，免除他们的担心。 t 7 第四篇：项目 优势： 项目主体地位优势 本案优势之一：交通 就是交通还比较不错，郎溪县公交车、钟桥方向：路经过（其它竞争项目也有，甚至还多而且目前公交车还不从本项目经过。但我们仍将此列为项目优势），规划的汽车站、高速路口分列左右，都在咫尺 500米左右。 项目大概 东至规划道路，南至妙泉路（规划），西至凤居路，北至郎川大道 占地面积： 规划容积率 筑密度： 绿地率： 23% t 8 本案优势之二：环境 00亩湿地公园 郎溪以后重要的市民休闲生活场地 与紧邻的商业住宅相互辉映，有水就有财的风水观 本案优势之三：规划、设计 本案除此一些客观优势，自身产品也必须打造一定优势。 1. 项目规划、设计（小区、商业配套达到最合理性） 2. 规划、设计如何提高土地使用率，达到最大的商业效果，也是本项目的另一个有待挖掘的优势。 t 9 本案优势之四：项目周边配套优势 靠近郎溪作为郎溪最好的医院之一 次是接近郎溪比较好的中学郎溪中学、一个特殊学校和第二实验中学。医疗和教育比较好；项目本身配套商贸市场对普通住宅购买户增强了信心。 县委政府办公大楼规划搬迁与此，对整块地块的推动将起决定性作用，也起到对客户购买信息最大支撑。也对本案新城区定义起来最好的阐述。 t 0 2、长远的投资价值分析优势 项目的城市凝聚效用越来越强 与我方同阶段开发的另两个楼盘，把郎溪人投资住宅的视角从老城区往新城区转移的观念改变。 目附近规划新政府及长途车站，而这也正是项目基础核心及发力点、增加投资价值，增强投资者信心，增长投资潜力。 3、项目产品的发展前景产品优势 面对郎溪大部分市区社区的老化、换代、更替来说，现在是一个机会。本案自身特性说明其产品的价值，为市民投资住宅地产或购买住宅打下了信心基础，因此，构建高于城市当前住宅模式的前瞻性、高投资价值产品，对于激发市民资本投资起到关键作用。 t 1 劣势： 目短期内集中市场供应量大 对于郎溪新城区开发，在交通设施、政府配套、生活配套、关键的高速公路暂没有制定一个具体的时间表，对整个推广起到很大的制约作用。 “县城人口量少、总消费力少，对项目的价格”是未来项目认购者最担心问题，同时项目短期内的集中几家楼盘同期放量，对于市场的消化能力也是严峻考验。 目前开盘和未开盘项目多达 4个，就郎溪目前城镇居民平均居住面积而言也达到了： 33、 4平方米 /人，农村人均住房达到： 34、 7平方米 /人。这一数值高于全国的平均数据。 预计 2010年郎溪县房屋预备使用面积约为： 50多万平方米， 2010年开工面积约： 15万方，新开工项目也达到： 15万平方米左右。房地产行业目前竞争压力开始增大。 t 2 风险划分策略 引导民间住宅投资思维，穿透关于我们对新都市主义开发模式的理解和思考。对于一个新型的项目，如何成功转型、转变消费者的眼光，在最短的时间内让市民接受并喜欢他，必须要具备的是新颖的市场“激活力”。我们可以灌输这样的理念：在“万盛嘉苑，引领时尚生活”的引导下郎溪正迎来百年难遇的腾飞发展，城市是最适宜人居的城市，也是皖南发展后劲较大的城市，更具有“三省通衢”的城市，今后发展必将不可限量，郎溪小城也必将发展成皖南宣城的后起都市城市。 如此这样就增加了项目最具开发的价值和投资价值的区位 。 t 3 间传统消费习惯喜欢多层 数十年不变的消费模式，住宅模式，造成本地人根深蒂固的消费习惯，住房习惯。 大部分郎溪人不喜欢小高层，一部分原因是因为手中的资金不够，还有一部分就是消费习惯过于保守。 怎么样破除市民常规的住宅观点，合理引导市民投资更具现代化的居住环境显得很重要。传统住宅项目即：多层在郎溪唯一开发模式，没有开发商尝试开发。在开发成本上多层要低于小高层，这种开发目的是市民传统消费观念造成的，从而对于我小高层项目对本项目充满威胁，从而左右着市民的购买决策；在与多层项目的竞争上难度更有所增加。 t 4 劣势划分策略 基于目前郎溪人传统的消费观念事实，正表明富裕起来的郎溪人需要彻底的改变。引导一群品质群体购买小高层，因为品质消费群体一直都是引领城市流行时尚的主力军，实现他们的消费回流，无疑等于取得了城市价值流向的主控权，让有钱阶层现住进来。再度引发普通市民对向往小高层购买的欲望。 t 5 一方面、如项目营运资金的紧缺，必然会导致前期各种营销推广工作的成本缩减及进度变更，从而影响到最终执行的效果与深度；另一方面、自有资金不足也极容易影响到项目的工程进度，进而影响到销售进度，因为良好的工程形象同时也是项目畅销的条件之一 。 劣势划分策略 尽快从市场上筹集民间资金是关键，但同样要有“舍不得孩子套不到狼”的决心 投入适量前期成本，将项目基本形象包装得到位，同时配合低成本营销推广策略，将认购前、开盘前的各项工作做足，争取快速资金回笼回笼开发。 t 6 机会： 有较多的开发市场体量较大，但需求也多 市场容量是有限的，目前之所以有那么大的开发面积，只能说明这是消费市场决定的。房产市场的容量还没有达到消费的需求。 宅投资需求旺盛 要房产 在上世纪 70年代末， 80年代初这代是一次生育高峰，这代人成长起来，需要房子，并且他们的消费前卫，喜欢小高层。 市调中我们发现目前郎溪开发的楼盘多出现了购销两旺的情况，商铺较为热销，住宅尾盘存量较少，可以说利润可观。 t 7 市住宅需要更新换代 社会经济发展，居民收入增加，要改善生活就要从住房开始。 5房地产业的稳健发展 做为三、四级城市的县城项目房产的发展目前在价格及竞争上目前还处于发展阶段。 概念上民众对优质楼盘开始认同。如高地价的楼盘价位通常受制于普通楼盘。 房地产业的稳健发展，房价持续上升，人们对投资理念的加强，房产作为不动产不会贬值。 6、郎溪商业地产尚未形成强有力的宣传攻势，我们的宣传有机会突破。 速达到二期小高层的热销。 2.成一部分认购，已引领消费潮流 t 8 威胁： a：片区内楼盘的同质化竞争： b：区域内供求关系不平衡影响 区域内中小户型的售卖是可能会出现供不应求的显现，但单位面积大的可能楼盘销售停滞不前。 c：竞争对手的实力会越来越强 为提高销售，区域内的对手会选用多样的公关促销方式来刺激消费者，并且由于其雄厚的资金实力和肯有号召力的品牌，将会对本项目的市场空间造成挤压。 几个典型竞争楼盘多由雷同的产品、项目区位上也为同一区域 t 9 d：郎溪几个销售或预销售项目的潜在威胁。 通过对本项目的优劣势、威胁点和机会点进行分析，我方注意到：本项目的优势主要是由于区位优势所带来的，其本身并无较之其他典型竞争楼盘优势明显；而本项目在于把握市场客户准确定位的基础之上，打造一种郎溪新城的时尚消费潮流带来全新的创新市场导入计划。并大胆引入这种住宅新概念，并且同时进行极具诱惑力的促销，在短时间形成热销。 还要营造一个项目一个创新点就是在软件的营造上，即如何通过客户的细分来营造一种新的生活服务方式，