【精品】餐饮酒店建设项目可行性研究报告

目 录 第一章 总论 一、 报告编制说明 05 二、 市场调查方法 06 三 、 数据统计方法说明 06 四、 术语解释 07 第二章 项目概述 一、 业主公司背景 07 二、 项目基本资料 08 第三章 市场调查及分析 一、 项目地理环境 08 二、项目地区基本情况 09 三、项目地区旅游业的发展 11 四、项目区域市场市场调查 11 五、项目主要竞争对手分析 11 六、项目调查发现及初步结论 15 七、项目初步结论的 析 16 第四章 项目初步确立 一、酒店主题定位 17 二、服务功能定位 18 三、酒店市场定位 18 四、酒店规 模定位 18 第五章 项目开发战略规划 一、 项目设计任务 19 二、 项目布局规划 20 三、 前期投资预算 20 四、 筹建工作策划 21 第六章 酒店经营管理规划 一、 总则 28 二、 项目经营策略 28 三、 项目管理策略 30 四、 项目宣传策略 31 五、 服务质量监控 31 六、 目标的达成 31 七、 企业可持续发展 31 第七章 酒店经营模式分析 一、 经营模式概述 32 二、 项目经营模式定位策略 33 三、 酒店管理公司的选用 34 第八章 酒店经营业绩预测及分析 一、 营业收入预测及分析 34 二、 成本费用预测及分析 34 三、 经营利润预测及分析 35 第九章 投资风险评估 一、 投资风险分析 35 二、 投资回报分析与推论 36 第十章 可行性论证的结论 一、 报告要点综述 36 二、 项目整体可行性分析结论 36 第一章 总论 一、报告编制说明 1 可 行性报告编制依据： （ 1）与 开发商 签订的服务合同。 （ 2）项目小组的基础 数据库。 （ 3）实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据。 （ 4）开发商提供的项目地块图纸及资料。 （ 5）项目小组多次召开顾问论证会议所确定的基本定位。 （ 6）在基本定位基础上，根据项目实际情况和所涉及的财税政策，进行投资分析和测算。 （ 7）中华人民共和国旅游涉外饭店星级的划分评定（ 2005 年版）； （ 8）东莞市旅游局网站的资料。 （ 9）东莞市统计局提供的统计年鉴。 （ 10） 2006 年中国饭店业务统计。 2 项目小组成员简介： （ 1）项目总监 近 20 年大型酒店运营和 大型项目管理经验，曾任多家企业的项目总监；曾经主持过大型 5 星级酒店的筹建和运营，具有丰富的大型酒店筹建和项目管理实践经验，特别擅长于酒店筹建、前期经营和管理策划、经营布局策划、酒店土建和机电项目监理和咨询、营销策划、 酒店采购规划、人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门的运营和管理。 （ 2）房务管理咨询顾问 超过 20 年的五星级酒店房务管理和运营经验，在酒店管理公司外派到超过 5 间酒店驻场管理。长于客房、洗涤和 的管理与运营，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。 （ 3）酒店营 销策划咨询顾问 过 10 年酒店营销策划经验，现任广东某五星级酒店销售总监，曾在香格里拉集团任职，曾参与多家高星级酒店的营销部筹建工作，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店营销咨询经验，特别长于创意营销的研究和实践。 （ 4）中餐餐饮管理咨询顾问 过二十年酒店餐饮管理和运营经验，现任广东某五星级酒店餐饮总监，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店餐饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。 （ 5）工程管理咨询顾问 超过 20 年高 级酒店工程部运营和管理经验，现任广东某四星级酒 店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验。 （ 6）财务管理咨询顾问 超过 13 年酒店财务管理经验， 现任广东某五星级酒店财务总监，具有丰富酒店财务咨询经验。 （ 7）项目行政助理 大专学历，超过 10 年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒店管理制度和流程，负责本项目小组的行政支持工作。 二、市场调查方法 1 公开数据采集： 一方面通过互联网获取东莞旅游局、统计局、发改委、房管局、规划局等官方数据信息，另一方面通过对政府 相关部门进行现场采访获得官方数据信息。 2 酒店行业职业经理人深度访谈 通过项目小组的行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握的 各种真实数据，分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的酒店经营业绩。 3 现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解 道窖镇及项目周边 高档酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况以及主体客源和潜在客源的类别情况。 三 、 数据统计方法说明 1 对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析。 2 行业盈亏平衡率。 3 使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。 四、 术语解释 1 营业收入：是指按“权责发生制”原则定义的、经营酒店及其附属设施所得的客房、中西餐厅、水疗中心， 其他商务和休闲娱乐设施 ，电话、传真、洗衣及其他各项服务或赔偿（除保险外）获得的应税营业性收入之总和。 2 经营利润：是指酒店营业收入减去营业税金及附加、经营成本和经 营费用 的 余额。 3 营业税金及附加：是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。 4 经营成本：是指餐饮、客房部门的原材料成本和商品部的商品进价等。 5 经营费用：是指如下费用，包括但不仅限于： （ 1） 酒店各营业部门的员工工资、福利费及各项费用，如办公用品、邮电费、清洁用品、服务用品、制服摊销、洗涤费、装饰费、差旅费、厨房炊具、厨房燃料等。 （ 2）酒店行政管理、销售、工程维修等部门的员工工资、福利费及这些部门发生的办公费、差旅费等。 （ 3）经营中发生的保险费、交际应酬费、广告费、水电费、维修费、燃料及动力费、职工培训费、坏帐损失及车船牌照使用税等。 （ 4）营业税金及附加。 第二章 项目概述 一、 业主公司背景 东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中 集团及其它股东组成的、专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。 二、 项目基本资料 1 项目名称：东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。 2 项目位置： 道窖镇高速公路出口（明轩大酒店旁）。 3 总用地面积： 4316。 8 平方米。 4 总占地面积： 1374 平方米。 5 总建筑面积：初步拟建设 14700 平方米。 6 建筑密度： 34%。 7 容积率： 3。 18。 8 绿化率： 15%。 9 场地内停车数： 43 辆。 10 工程竣工时间：未定。 11 酒店定位：未定。 12 调研目的：项目的定位及可 行性，投资风险及回报分析。 第三章 市场调查及分析 一、 项目地理环境 1 位置： 位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州、深圳等 地进入东莞最主要的门户之一。 2 交通：距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于 15分钟的车程，距广州约 40 分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。 3 周边环境：周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等 2 个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院（暂时无法获取其建筑规模及市场 定位等信息，以上项目均处于 10 分钟的车程之内）。 4 周边的酒店： （ 1）四星级以上酒店：一线范围以内（车程在 15 分钟以内）的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约 15000 平方米的酒店项目（具体星级定位不详）。二线范围（车程在 15 分钟以上）的酒店包括车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。 （ 2）三星级酒店：一线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下 十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。 （ 3）快捷酒店：目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有：在本项目区域市场内的有：锦江酒店管理有限公司的经济型酒店 七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有：八方 快捷酒店管理有限公司的经济型酒店 泰 168 酒店管理有限公司的经济型酒店 68 酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店 林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店 水酒店管理公司的精品型商务酒店 根据以上资料分析得知：（ 1）项目所在地一线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否？地理位置的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。（ 2）项目所 在地一线及二线范围内的 快捷连锁酒店只有 2 家，目前竞争对手极少。 因此，地理环境较为理想。（ 3）项目所在地一线范围内规划中有 5 个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及 快捷连锁酒店受益。但是， 批发市场经营的成功与否？直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及 快捷连锁酒店难以有较大的收益。（ 4） 批发市场经营的成功与否？存在着许多不可预见的因素。 二、 项目地区基本情况 1 地理位置： 道滘镇位于东莞市西部 ,地处穗深经济走廊间 ,广深高速公路横穿镇区 ,并设有大型 的互通立交出入口 ,另外有 4 条标准一级主干公路连接 107 国道及莞城和其它镇区 ,北距广州 36 公里 ,南距香港90 公里 ,东距莞城 9 公里 ,全镇土地总面积 63 平方公里， 道滘镇是一个具有深厚传统文化的水乡，已有 660 年的悠久历史近几年被授予“中国曲艺之乡”， “游泳之乡”和“中国民间艺术之乡”的荣誉 。 2 区域人口：全镇下辖 13 个村民委员会和 1 个社区居委会 ,人 ,外来暂住人口 人。 3 经济发展： 近年来，道滘镇形成了外资企业、集体企业、民营企业和第三产业齐头并进、共同发展的格局，架起了一个以首饰、 电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技、高效益方向发展的转变。 2005 年，全镇生产总值 元；工业总产值 元；镇本级财政收入 17152 万元；各项税收总额 29122 万元，其中国税分局征收额 21074 万元，地税分局征收额 8048 万元；金融机构各项存款总额 元，其中城乡居民储蓄总额 元，贷款总额 元。 4 企业发展：目前，全镇外资企业达 196 家 ,2005 年全镇利用外资 (含增资 )项目签约 39宗 ,新签协议利用外资总额 5677万美元 ,实际利用外资金额 4207 万美元 ,外贸出口总额 26536 万美元 ;2005 年全镇民营经济新登记注册 830户 ,其中私营企业 119家 ,个体工商户 711户 ,全镇在册私营企业累计达 478 家 ,注册资金共 元 ,在册个体工商户累计达 3302 户 ,注册资金共 727 万元 ,2005 年 ,元 ,资产负债率 农村两级集体实现经营总收入 15226 万元 (不含土地转让收入 ). 5 发展规划：根据市委建设现代化中心 城市的整体部署，道滘把高速公路出入口、一江两岸、旧城区水乡特色的改造、 南阁 的建设作为中心城市的配套和延伸，一江两岸、 南阁 等项目已经进入了实施阶段，围绕建设极具水乡特色的现代化新城的 一个目标 ，抓住城镇规划建设和工业发展 两个重点 ，道滘确立了 三大版块 带动的建设发展思路 围绕广深高速公路道滘出入口，作为龙头带动，配合市重点项目、房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江的一江两岸，共同规划为道滘新中心区。区内集行政、文化、金融、高级商住、休闲购物于一体，带动并辐射全镇科技、教育、信息和商业服 务的发展。 根据以上资料分析得知：（ 1） 道滘镇整体经济及企业的发展，有利于酒店业的发展。（ 2）三星级及以上酒店的发展速度远大于经济及企业的发展的速度，令三星级及以上酒店的竞争非常激烈。（ 3）随着商务活动的增加，快捷连锁酒店以其独特的魅力及消费模式，吸引了一大批的消费者。 三、 项目地区旅游业的发展 东莞地区真正的旅游产品不多，但是由于该地区政策的特殊性，令该地区的娱乐事业极为兴旺，推动了酒店业的发展，四五星级的酒店达数十家之多，形成了绝大部份酒店都是以娱乐带动客房及餐饮消费的格局。当然， 道滘镇也不例外 。 另外由于该项目处于 道滘镇广深高速公路道滘出入口，令 该项目受益于广州及莞城的客源。不过，近年来由于娱乐型的酒店急剧增加，加之政府对酒店娱乐事业的监管趋于日益完善，人们对娱乐的消费越来越理性。令东莞市场酒店的娱乐部份经营步入竞争激烈的局面，营业情况逐步下滑，投资者对四五星级酒店的投资越来越谨慎。 道滘镇酒店的经营状况也大不如前 。 根据以上资料分析得知：（ 1） 三星级及以上酒店 绝大部份都是以娱乐带动客房及餐饮消费，商务型酒店的成功案例较少。（ 2） 三星级及以上酒店娱乐部份供过于求，经营 逐步下滑。（ 3） 人们对于高档的酒店消费越来越理性，制约了高档四五星级酒店的发展。 商务接待及 人们出行的消费习惯及需求逐步改变。（ 4）东莞的 三星级及以上酒店娱乐部份的经营存在许多政策的风险。 四、 项目区域市场市场调查（ 2006 年度整体平均数） 酒店类别 客房开房 中餐就座 西餐就座 桑拿开房 夜总会开房 纯利率 静态年回报 四星以上 60% 38% 20% 15060% 20% 11% 三星级 65% 30% 20% 10050% 18% 9% 快捷酒店 65% 没有 30% 没有 没有 25% 19% 根据以上资料分析得知：（ 1） 三星级及以上酒店的经营一年不如一年，整体呈下滑趋势。（ 2）三星级及以上酒店的 静态年回报由原来最初的 20至 9（ 3） 快捷连锁酒店的 静态年回报远大于 三星级及以上酒店。（ 4）捷连锁酒店的经营成本远低于三星级及以上酒店。 五、 项目主要竞争对手分析 1 假设项目定位在 四星级以上酒店： （ 1） 2006 年度 竞争对手 营业收入对比 酒店名称 客房收入 餐饮收入 桑拿收入 夜总会收入 总营业收入 尼罗河酒店 2310 万 3000 万 1940 万 1530 万 8780 万 汇景大酒店 2170 万 3100 万 1200 万 1760 万 8230 万 明轩大酒店 1980 万 2500 万 1400 万 2130 万 8010 万 （ 2） 竞争 对手的地理位置分析 地理位置优越，交通便利。 对于餐饮，娱乐及康体的消费大有帮助。 由于区域市场面积不大，对于商务客来说并没有太大的优势。 （ 3） 竞争对手 消费客源分析 现有的四星级以上的酒店有这 3家，供过于求，已能满足当地消费者的需求，并且酒店的消费与酒店提供的服务配套成比例。 政府及企业的中高档商务接待及会 议基本安排在这 3家酒店，平均开房率只有 60%左右。 酒店及社会餐饮市场经营一般，就座率在 30间。 桑拿市场也大不如前， 桑拿开房在 150右。 卡拉 座率只有 60%左右。 （ 4） 竞争对手 管理状况分析 管理人员素质较好，具有与时俱进的，先进的现代酒店管理经验。 具备高星级酒店应有的“气氛”。 环境卫生不错，符合星级标准。 管理较规范：具备标准流程与政策。 基础管理的实施扎实。 节能及消防的管理做得不错。 具有系统的营 销指导。 经营风险防范意识很差。 （ 5）竞争对手的服务水平分析 能维持正常的星级服务，但是缺乏个性化的服务项目，没有家外之家的感觉。 房间的配置完全符合星级的要求。 整体员工的外语水平不错。 礼貌服务： 主动式的服务，服务的意识较强。 标准化流程的实施： 服务较规范。 统较协调。 （ 6） 竞争对手 硬件设施分析 按照标准的星级酒店硬件要求配置。 酒店整体设计及装修过于传统，但是较大气。 区域性很强，没有与国内发达城市接轨。 具有系统的策划，会议的接待功能不错。 酒店的平面功能布局较为合理。 （ 7） 竞争对手 核心能力分析 通过娱乐带动客房及餐饮的消费。 在本镇缺乏有力的竞争对手，酒店的服务及管理在目前该镇是较好的。 该地区的外资企业消费。 一定的品牌效应。 经营成本较低。 （ 8）总体经营趋势 由于本身供过于求，整体经营逐步下滑。 潜在的至少 2 家的一线范围内竞争对手，令前景更加不明朗。 越来越大的政策风险。 根据以上分析得知：（ 1）投资娱乐型的酒店风险小于商务型酒店。 （ 1）现在及潜在的竞争对手，令市场供过于求，酒店的生存空间越来越小。（ 3）现在的酒店地理位置较好，服务及管理水平较高，已经形成了一定的品牌价值。令该项目难以有较大的突破。（ 4）潜在的至少 2家竞争对手，无论从建筑规模，产品的创新，服务及管理的水平都会对该项目构成极大的威胁。 2 假设项目定位在 三星级酒店： 与四星级以上的酒店相比 缺乏明显的综合竞争力。 由于竞争激烈， 四星级以上的酒店降低价格，三星级酒店 逐步丧失价格的优势。 与四星级以上的酒店相比 服务及管理水平差异较大。 与四星级以上的酒店相比 硬件的差异较大。 消费者越来越高的要求，令经营面临很大的压 力。 三星级酒店 生存的空间越来越小。 根据以上分析得知：（ 1）投资娱乐型的三星级酒店风险小于商务型酒店。（ 1）三星级酒店自身现在及潜在的竞争对手，令市场供过于求，三星级酒店的生存空间越来越小。（ 3） 与四星级以上的酒店相比，三星级酒店 缺乏明显的综合竞争能力。其市场很容易逐步被 四星级以上的酒店取代。 3 假设项目定位在快捷连锁酒店： （ 1）综合情况分析 竞争对手 地理位置优越，交通便利。 区域市场只有 2 家，还有一定的发展空间。 竞争对手 管理人员素质较好，符合经营的需要。 竞争对手 环境卫生 不错，符合星级标准。 竞争对手 管理较规范：具备标准流程与政策。 竞争对手 具有系统的中央营销支持。 竞争对手 礼貌服务： 主动式的服务，服务的意识较强。 竞争对手 平均房价为 150，与三星级酒店相比，具有竞争力。 （ 2）核心能力分析 竞争对手由 管理公司管理，具有一定的品牌效应。 竞争对手 经营成本较低。 竞争对手具有 管理公司的中央订房网络。 竞争对手具有 管理公司其它的中央支撑系统。 （ 3）总体经营趋势 潜在的市场增大，整体经营将会逐步提高。 抢占三星级 酒店的市场份额越来越大。 适合将来人们出行的消费模式。 根据以上分析得知：（ 1）市场仍然有较大的发展空间，为该项目的立项打下了良好而坚实的基础。（ 2）产品的定位及经营模式，越来越 适合将来人们出行的消费模式。 （ 2）选择知名品牌管理公司管理，将大大降低了经营的成本及风险。 六、 项目调查发现及初步结论 1 项目的调查发现 （ 1）区域市场内 整体经济及企业的发展，有利于酒店业的发展，但是，三星级及以上酒店的发展速度远大于经济及企业的发展的速度，令三星级及以上酒店的竞争非常激烈， 三星级以上的酒店 总体经营趋势逐步下滑。 （ 2） 区域市场内 三星级及以上酒店 绝大部份都是以娱乐带动客房及餐饮消费，商务型酒店的成功案例较少。 人们对于高档的酒店消费越来越理性，制约了高档四五星级酒店的发展。 商务接待及人们出行的消费习惯及需求逐步改变。 （ 3）区域市场内 与四星级以上的酒店相比，三星级酒店 缺乏明显的综合竞争能力。其市场很容易逐步被 四星级以上的酒店取代。 （ 4） 区域市场内快捷连锁酒店市场仍然有较大的发展空间，其产品的定位及经营模式，越来越 适合将来人们出行的消费模式。 选择知名品牌管理公司管理，将大大降低了经营的成本及风险。 （ 5）区域市场内 三星级及以上酒店的 静态年回报由原来最初的 20至 9而 快捷连锁酒店的 静态年回报达 19%，远大于 三星级及以上酒店，且其经营成本远低于三星级及以上酒店。 （ 6）项目所在地区域市场内规划中有 5 个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及 快捷连锁酒店受益。但是， 批发市场经营的成功与否？直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及 快捷连锁酒店难以有较大的收益。 2 项目的分析发现 （ 1）区域市场内 三星级及以上酒店的生存空间越来越小， 且整体市场供过于求，目前 投资者对四五星级酒店的投资越来越谨慎，该项目不宜投资作 三星级及以上的酒店。 （ 2） 区域市场内潜在的中低档消费群体及 人们出行的消费模式的改变，为 快捷连锁酒店的发展提供了基本的条件，但是需要市场的培育期。 （ 3） 区域市场内 快捷酒店发展较好，且目前只有 2 家主要的竞争对手，该 项目宜投资作 快捷酒店。 （ 4）根据 快捷酒店的产品特性，考虑到市场的需要及投资公司的人脉关系，并且结合 区域市场内潜在消费群体的市场培育期，该项目的建筑规模不宜过大，约在 6500 平方左右为宜。 （ 5）由于 快捷连锁酒店 管理公司具有完善成熟的经营管理模式、系统的中央支撑系统及统一管理模式的管理团队等优越性，能大大地降低经营的成本及风险。故该项目宜全权委托知名品牌的快捷连锁酒店管理公司经营管理。 3 项目的初步结论 该项目适合做约在 6500 平方建筑规模左右的快捷酒店，且 宜全权委托知名品牌的快捷连锁酒店管理公司经营管理 。 七、 项目初步结论的 析 1 优势 （ 1）一线区域市场只有 2 家，还有一定的发展空间 。 （ 2）优越的地理位置， 周边众多的批发市场，提供源源不断的客源。 （ 3）整体规划，资源整合，使之更加适应市场的需 要。 （ 4）开发商的社会人脉关系。 （ 5）本身餐饮批发市场客源的消费。 （ 6） 该项目由酒店管理集团管理，管理优势较为明显，成本较低。 （ 7） 酒店管理集团拥有强大的中央预定网络，其对客源细分市场的培育和深化能力卓越。 （ 8） 酒管集团的凝聚力和人才开发培养机制为酒店提供优秀的管理人才。 （ 9） 酒管集团的经营管理模式及强大的中央支撑系统为该项目提供了有效的保障。 （ 10） 酒管集团在行业内领先地位及影响力，大大地提高了酒店的知名度及认知度。 2 劣势 （ 1） 批发市场的开发需要一段时间。 （ 2） 市场需逐步培育。 （ 3） 酒店的产品、档次针对中低档客源，将制约部份消费者。 （ 3）机会 整个 城市群 缺少有品味，高品质的专业快捷酒店。 酒店的档次和产品定位迎合了 将来人们出行的消费模式。 选择最知名品牌的 快捷连锁酒店管理公司经营管理，降低风险。 （ 4）威胁 目前区域市场的竞争对手。 潜在的 竞争对手。 批发市场经营的成功与否？直接影响到酒店的经营状况。 第四章 项目初步确立 一、 酒店主题定位 1 酒店的设计越来越趋向于国际化，那就是结合当地文化特色创造舒适的、戏剧化的空间体验，使人震撼、舒适的居住 空间会让客人流连忘返。 2 随着全球生态环境的日益恶化，保护环境、倡导绿色消费日益受到人们的关注。同时，由于我国加入了 北京申奥成功后，国际间交流日益频繁，绿色消费已逐渐成为今后消费的主流。 酒店设计更趋向于绿色和生态，绿色酒店和生态酒店有了很大的发展空间； 3 酒店设计更重视文化内涵，主题酒店给人留下了深刻的印象，同时也能淡化人们对硬件材料越来越高的要求。保持酒店的独特性。 4 高技术的发展，为酒店高技术的配置提供了极大的方便，酒店的智能化及节能系统，也成为了现代酒店设计的重要追求。 5 时尚的酒 店装修设计，形成产品的独特性和创新性，并以自身的差异化产品优势，在与对手激烈的市场竞争中占据有利地位。 6 时尚的 装修 设计者强调在设计风格、色调、材料、空间布局等方面的合理创新，追求以较低的建造成本获得最大的视觉和使用效果；是性价比较高的一种酒店 装修 设计类型。 二、服务功能定位 1 客房部份：为区域市场内的客人提供安全的，干净的，配套基本齐全的，能充分体现个性化服务的“家外之家”。 2 餐饮部份：为区域市场内的客人提供安全的，干净的，具有广州及东莞特色的各类茶餐厅出品服务。 3 其它配套：依据客人 不同的需要，结合 商务快捷酒店的产品特性，为 区域市场内的客人提供各类贴身的“管家服务”及配套。 三、 酒店市场定位 1 以市场需求为导向，通过对本项目酒店全方位的定位策划，打造出具有创新性、差异化产品优势及具有领先、超前核心竞争力的个性化特色快捷酒店。 2 酒店的经营定位：以酒店的客房经营项目为龙头，以酒店的餐饮经营项目为亮点的经营定位，通过客房来拉动餐饮的消费。 3 酒店客源市场定位：以餐饮及医疗用品批发市场的客源为主，以周边另外三家批发市场的客源为辅助。 4 酒店类型定位：根据区域市场的实际情况，结合国内外酒店的最新发展趋势，本项目宜定位为“时尚型的商务快捷酒店”。 5 价格定位： （ 1）客房：协议散客价 130 /间，门市散客价 160 /间， （ 2）餐饮：早餐： 10 元 /位，正餐 25 元 /位（人均消费）。 6 产品的定位： （ 1）客房：干净，时尚，安全。 （ 2）餐饮：以沙锅粥为主题的潮式大排档。 四、 酒店规模定位 本项目原规划体量可达到 14700 平米， 但是 ,在酒店客房及其它配套项目规模方面 ,不能按照常规产品的配比模式来生搬硬套，而必须深入了解区域市场当地具体的消费市场需求、市场特征及市场变化趋势，采取“度身定做”的个性化策划方法。具体规模定位建议如下： 1 酒店客房规模定位 根据区域市场内外现有的快捷酒店市场调查分析，考虑近几年周边 5 个批发市场的建立及充分评估潜在的竞争风险，我们建议酒店客房数量在 150 间套左右；并通过对客房规模的适当控制，使酒店住房率能达到 75%左右的合理水平。 2 酒店餐饮规模 根据区域市场的客源分析，考虑近几年周边 5 个批发市场的建立及充分评估潜在的竞争风险，我们建议酒店餐饮的规模在 100 个餐位，并通过对餐饮规模的适当 控制，使酒店餐饮的就座率能达到 50%左右的合理水平。 3 其它的配套：主要有可容 100 人的会议室，其它配套有商务中心，洗衣，邮政，行李，出租车，旅游，票务及小卖部服务。 第五章 项目开发战略规划 一、 项目设计任务 1 设计总则 （ 1）效益优先原则 。以行业快捷酒店的硬件标准做为参考标准，本着效益优先的原则，尽量强化单位物业面积利润贡献率高的项目、设施，弱化贡献率低的项目与设施。 （ 2） 有利运营原则 。规划应充分考虑对后台辅助功能空间的合理预留、前后台分区、客用流动线与工作流动线的布局等因素，为日后酒店 的顺利运营提供良好的硬件环境保障。 （ 3） 装修及装饰很难保持不落后，要尽量保持硬件不落后 ，只能作主题酒店，有文化内函，走创新道路。 （ 4） 土建的施工图深化至装修阶段，减少浪费，工程筹建管理是否到位，影响到 10前期投入。 （ 5） 装修设计含装饰品，灯饰，家私的设计，体现一体化的效果，重装饰，轻装修，有好的设计理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。 （ 6） 按酒店经营负荷在 40%的时候，把前期投入的折旧算进去，仍然 能收支平衡，这样到算出前期投入的总额不能超出多少，再分解到土建，机电，装修及 装饰，开办费的总投资限制。 2 设计任务 （ 1）总体建筑规划 （ 2）土建设计 （ 3）机电设备设计 （ 4）装修及装饰设计 二、 项目布局规划 1 项目的规模：项目总建筑面积为 6500 平方米，建筑物楼高 12 层，每层约 500 平方米，另地下室约 500 平方。 2 项目的初步规划 项目 内容 首层 大堂，餐饮 2 客房 12 层 会议室及其它 地下室 机电设备，办公区，总仓 室外部份 1 垃圾房，煤气房的设计。 2 室外停车场总容量不少于 10 辆。 3 室外园林及景观，旗杆，灯饰效果，室外广告。 4 消防，车道，客人区，员工区的设计。 机电设备 另行协商 三、 前期投资预算 （约 1 千万元人民币，不含地价） 项目 内容 土建部份 机电部份 装修装饰 开办费 合计 四、 筹建工作策划 类别 项目 内容 完成时间 工作效果 工作目标 工作目标 1 最大限度优化施工方案及管理，实现投资规模控制。 达至预定量化的标准 2 为酒店的经营者提供最科学的，合理的经营及管理环境。 工作职责 工作职责 1 全面负责该酒店开业前工程方面的全部基础工作，为集团公司的最终决策提供准确的依据。 2 全面负责酒店开业前工程方面的现场管理，协调及组织工程验收。 3 全面负责酒店主要经营者进场前一切酒店策划工作，为将来的酒店经营提供良好的经营及管理环境。 4 作为开业前酒店的主管部门，全面协助酒店管理层进行酒店的开业准备工作，根据集团的授权，监管酒店开业前各项工作的决策。 5 作为集团公司一级部门内部管理（酒店组织结构成立前，筹建办的人事，采购及财务达至预定量化的指标 由集团托管） 组织结构 组织结构 1 筹建办主任一名：负责项目工作 . 2 行政助理一名：负责办公室及施工现场的后勤管理工作。 3 土建监理公司（外判）：负责土建质量及进度的监理，验收及协助甲方的报建工作（挖桩动工前进场）。 4 土建人员一名协助监理公司工作。 5 机电安装监理一名：按图负责机电安装质量，进度的监理及甲供材料的评审（挖桩工程动工前进场，将来可过度到酒店工程部工作）。 6 装修监理一名：按图负责装修质量，进度监理及甲供材料的评审（将来过度酒店工程部）。 根据工作需要 高效精简，量化管理 工作权限 行政 1 工程及酒店策划的组织及建议权。 2 工程外包，甲供材料组织建议权。 3 所有工程施工的管理及协调权。 4 方案及施工 局部调整的审定权。 5 工程签证的签发权。 6 内部管理按集团公司规定。 系统，科学，合理 人事 1 筹建办人力资源管理按集团规定。 2 酒店成立组织结构后，根据集团的授权，监管酒店开业前人力资源各项工作的决策。 公平，公开，公正 财务 1 部门营运及接待费用按集团规定。 2 工程付款及其它采购付款建议权。 3 合同签定的建议权。 4 酒店成立组织结构后，根据集团授权，监管开业前财务工作决策。 预算化管理 日常工作 成立筹建办 1 成立筹建办。 2 办公地点，中英文域名注册，酒店总机及传真号选定 ， 114台号码登记，办公室硬件及人员配备 达至预期目标 办公室管理 1 建立办公室人员管理制度。 2 按集团公司及酒店的标准严格执行。 达至预期目标 良好人际关系 1 逐步与有关政府部门沟通。 2 为日后的经营需要打下良好基础。 达至预期目标 财务预算化 1 制作筹建办营运费用，项目投资预算，酒店开办费用等计划 2 按计划实施财务预算化管理 达至预算化管理目标 日常事务处理 1 一般事务需 2天内处理完毕。 2 特殊事项根据实际情况确定完成时间。 达至预期目标 土建管理 土建施工方 案 按计划实施 达至装修施工的深度 防治白蚁工程 按计划实施 达至预期目标 挖桩工程招标 按计划实施 达至预期目标 基础工程招标 按计划实施 达至预期目标 土建工程招标 按计划实施 达至预期目标 窗户及外墙部份招标 按计划实施 达至预期目标 室外广场招标 按计划实施 达至预期目标 室外灯光工程招标 按计划实施 达至预期目标 棚架工程招标 按计划实施 达至预期目标 制定施工现场管理制度并实施 监理公司负责土建质量及进度的监理，验收及工程的协调。 达至预 期目标 施工现场后勤管理 由行政助理负责：保卫，水电，膳食，后勤区域管理（根据施工需要另定）。 达至预期目标 施工材料进场报验 监理公司负责施工材料抽验。 达至预期目标 工程签证的签发 监理公司初步审核，筹建办审定。 原则上不签发 图纸局部细化调整 监理公司初步审核，筹建办审定。 尽量少调整 组织有关的验收 政府有关部门 满足验收条件 酒店后勤硬件 员工宿舍及负 4 楼员工后勤区最好在开业前 4个月交付使用。 满足经营需要 装修管理 装修设计招标 按计划实施 设计超前，成本较低 装修施工招标 按计划实施 按国标标准验收 整体装饰品的设计 按计划实施 达至预期目标 甲供材料采购 1 按实际需求确认甲供材料名称及数量，如电子门锁，卫生间的洁具及龙头。 2 按既定的采购流程执行。 物有超值 制定施工现场管理制度实施 1 制定施工现场管理制度并实施。 2 由筹建办装修监理全面负责质量及进度的监理，验收及工程的协调。 达至预期目标 施工材料进场报验 1 由筹建办装修监理负责主要的施工材料进场报验。 2 严禁货不对版。 达至预期目标 工程签证的签发 装修监理初步审核，筹建办审定 原则上不签发 图纸局部调整 装修监理初步审核，筹建办审定 达至预期目标 组织有关验收 筹建办牵头，组织各有关人员参与。 满足验收条件 机电管理 机电设备规划 按计划实施 节能，维修及保养成本低 与政府部门沟通 1 高压电的总接口。 2 给排水的总接口。 3 管道煤气的总接口。 根据工程需要 满足工程及经营需要 甲供材料 1 按实际需求确认甲供材料名称及数量（根据工程需要的时间进场）。 2 按既定的采购流程执行。 根据工程需要 满足工程及经营需要 强电系统 按计划实施 根据工程需要 满足经营需要 给排水系统 按计划实施 根据工程需要 满足经营需要 消防系统 按计划实施 根据工程需要 满足经营需要 电梯系统招标 按计划实施 满足经营需要 空调系统招标 分体空调 满足经营需要 通讯系统招标 按计划实施 根据工程需要 满足经营需要 锅炉系统 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 有线卫星电视 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 背境音乐及公共广播 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 闭路监控系统 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 酒店管理系统 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 机电管理 厨房招标 按计划实施 满足经营需要 煤气工程招标 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 室内灯饰设计 按计划实施 根据工程需要 满足经营需要 防雷工程招标 1 基础工程前定方案，签合同。 2 与基础工程同时进行。 3 具体招标及施工进度表另定。 根据工程需要 满足经营需要 制定施工现场管理制度并 实施 1 制定施工现场管理制度并实施。 2 由筹建办机电监理全面负责质量及进度的监理，验收及工程的协调。 达至预期目标 施工材料进场报验 1 由筹建办机电监理负责主要的施工材料进场报验。 2 严禁货不对版。 达至预期目标 工程签证的签发 1 机电监理初步审核。 2 筹建办审定 原则上不签发 图纸局部调整 1 机电监理初步审核。 2 筹建办审定。 达至预期目标 组织有关验收 1 筹建办牵头，各有关人员参与。 2 某些项目是政府有关部门来验收。 满足验收条件 酒店策划 人力资源管理方 案 1 包括：企业文化，人事管理，员工薪酬，员工福利，员工培训，绩效评估，员工激励 2 系统及完善。 符合市场需要 制定经营管理策划 1 包括：经营定位，价格定位，产品策划，管理策划，前期投入预算，经营预测，风险评估。 符合市场需要 完成系统营销策划 1 包括：目标，总体策略原则，市场定位，行动方案，信息反馈，员工奖罚，企业形象推广，费用预算。 遵重传统，勇于创新 操作规范的制定 1 包括：工作说明书，工作流程，管理制度，检查制度，各类表格。 按快捷酒店标准 培训教材的完善 1 包括 10 个系列：入门必修，案例集中营，打开成功营销之门，极速英语修练，实用礼仪大全，人力资源管理宝典，管理者秘芨，成就服务大师，我与成功有约 按快捷酒店标准 经营物资的采购 1 包括：家私，电器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服装，印刷品，生产用具，清洁机械及用品，办公设备，员工楼物资，员工餐厅物资，中西厨物资，消防器材，导向系统，原材料，香烟酒水，灯饰，装饰品， 保障酒店如期开业 人员的招聘 按计划实施 按岗位素质要求招聘 酒店策划 人员的培训 按计划实施 按白金五星级标准 工程的移交 按 计划实施 按时，按质，按量 市场推广活动 按计划实施 拜 访 区 域 市 场90%的客户 企业形象推广 按计划实施 注意成本控制 开业仪式筹备 按计划实施 简单，热烈，隆重 酒店的开荒 按计划实施 按白金五星级标准 设备的试运行 按计划实施 保证开业正常运作 物资进场摆放 按计划实施 按既定的标准 现场营运模拟演习 按计划实施 保障开业正常运作 试业或开业 各部按既定模式各负其责，各展所长。 按既定的管理目标 备注 1 该指引只是一个规划，具体根据实际情况再调整，筹 建期间大的工作项目基本已列出清单。 2 每项目的工作只是一个大纲，具体须细化 3 各工程进度只是预测，具体根据实际情况再调整。 第六章 酒店经营管理规划 一、 总则 1 以酒店的企业目标为蓝本，整合酒店的人力资源、物力资源及财力资源，以传统的营销模式为基础，以创新的营销模式为指导，建立起流畅的销售渠道，扩大市场的占有率，令酒店在激烈的竞争中脱颖而出，百尺竿头，更进一步。 2 为员工提供一个良好的发展平台，实现酒店的经济效益和社会效益双丰收。 3 实现 “建国内一流品牌”的目标。 二、 项目经营策略 1 市场策略 （ 1） 争取区域市场的商务客源。 （ 2） 抢占区域市场的会议客源。 2 产品策略 （ 1） 创新的策略： 以时尚为主题。 （ 2） 质量的策略：提供一流的服务及管理。 （ 3） 多元化的策略：为不同的客人提供个性化的服务。 （ 4） 价廉物美策略： 3 定价策略 （ 1） 以区域市场快捷酒店的价格为主导，跟据市场的反应来调节。 （ 2） 每天推出一定数量的特价房，特定时间的特价餐饮服务。 （ 3） 捆绑式的定价，促进消费。 4 营销手段 （ 1） 捆绑式消费：灵活多变的产品组合，让客人在消费的过程中得到实惠。 （ 2） 促销活动：针 对区域市场的竞争对手。 （ 3） 会议消费：灵活多变的经营方式，吸引会议消费。 5 信息收集策略 （ 1） 建立合同客户