【商业地产】陕西户县草堂营村一村一品家乐及旅游休闲系列项目可行性分析及推广报告

第 1 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 机密 文件 注意保密 【 户县草堂营村一村一品可行性分析及推广报告 】 2008/01/22 第 2 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 卷首语 我们的观点： 利用外力，强强联合，建特色新农村 ！ 事实上，如果不满意现状，改革就是展示自己的大好机会。 事实上， 一村一品 能够成为陕西解决 三农 问题的一个突破口。 事实上，农家乐已经成为户县农业的金字招牌，而我们也坚定地会走农家乐式的发展品牌 是力排逆水还是随波逐流，真正的考验来到了。 在任何时候，我们应该相信， “ 因地制宜地发展 特而专、新而奇、精而美 的各种物质、非物质的产品和产业 ”是农村走上致富、建成社会主义新农村的最有效方案。当然，我们要 拓展农业功能，促进 农业 资源高效利用， 发展自身优势特色，仅仅靠我们自己的力量是有限的，所以，我们需要寻求外力，借用外脑，建立长期合作开发共同发展的机制。 “ 发挥地方优势，创造特色品牌，形成与市场经济相连接的规模经济。 ” 时不我待 。 草堂营村会成为户县第二个“东韩村”，也会成为陕西关中地区农家乐品牌代言人。 第 3 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 陕西省长谈 “一村一品 ” 2007 年 03 月 12 日 13:51 新华网 第 4 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 发 展 目标 (1)增加全村 人均收入 _元 (2)增加 本村人员 就业 岗位 _ (3)带动区域经济增长 _% 第 5 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 目 录 第一部分 市场分析与 研究 一章 宏 观 发展 研究 二 章 区域 市场研究 三 章 成功 个案研究 二部分 项目立项分析及定位 一 章 项目优劣 分析 二 章 开发 立项分析 三 章 项目品牌建设 三部分 营销 推广核心攻略 一 章 营销推广策略 二 章 广告费用预算 第 6 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第一部分 市场分析与 研究 第 7 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第一章 宏 观环 境 第一节、 “一村一品” 农家乐 发展 趋势 在中华大地上，“农家乐”这个词及所代表的商业发展模式以及无法查找出源自那一年哪一个地区。 但 在 1987 年成都第一批农家乐的出现后，各省市相继效仿，现在农家乐基本形成一个独立的行业，但由于受农村条件、农民的思想意识、生态农业的缓慢发展等等一系列局限的影响，虽说有所发展，但只是停留在很低的水平。随着党中央对 “ 三农 ” 问题 的关注，以及建设社会主义新农村的口号的提出，各级政府开始在农村大搞发展，以改变农村现状。有专家称，农家乐这一商业模式将极大程度上改善农村的产业结构，提高农民收入，生态农业也将随之发展。所以农家乐一时间成为了一项落实 “ 三农 ” 政策的重要举措。 中国 经济 的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快， 其农家乐的经营形式也更国际化。 中西部地区 的农家乐发展 以成都、 昆明 、西安等城市为代表， 但西安在占尽天时地利的条件下，农家乐的发展远远没有 成都、 昆明有 特色、有影响 。 第 8 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 在今后的三到五年内， 陕西农家乐 还会有一个较 高速 的发展时期，其主要利好因素有： 1、 发展 “ 三农 ” 产业，搞好 “ 三农 ” 建设是近几年中央工作的重点之一，并且在将来很长一段时间内也是国家建设工作的重点之一。国家旅游局根据中央、国务院 “ 要扎实推进社会主义新农村建设，进一步做好 三农 工作 ” 的战略安排，结合旅游发展的实际情况将 2006 年全国旅游宣传主题确定为 “2006 中国乡村游 ” ，宣传口号为 “ 新农村、新旅游、新体验、新风尚 ” 。大力发展农家乐旅游符合推动旅游产业促进社会社会主义新农村建设的要求。 2、十一五规划纲要中提出建设社会主义新农村，推进农业结构调整，优化农业产业结构，挖掘农业增收潜力，发展休闲观光农业。现今大力发展农家乐旅游，迎合了国家十一五规划中关于建设社会主义新农村的要求。 3、 3 月 10 日 10 时，全国人大代表、陕西省长袁纯清做客新华网和中国政府网全国 “ 两会 ” 联合访谈，就陕西 “ 一村一品 ” 的特色农业与网友交流。在回答网民问题时，袁纯清说， “ 一村一品 ” 必须要适合当地的特色，陕西 “ 一村一品 ” 的村子已经有了将近一千个。 第 9 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 4、 通过发展农家乐可以形成以农家乐为中心的产业链 ,推动农村产 业分工。甚至包括农家乐装修、建设的人员。农家乐有力地促进了农村劳动力转移。农家乐不仅给他们提供了就业的舞台 ,而且让他们不出家门就可以获得丰厚的回报。农家乐作为一种超越工业化路径、直接进入三产服务业的新的产业形态 ,已成为城乡经济、文化一体化的重要纽带。有助于加快群众增收 ,走向生活宽裕。 第 10 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 二 节、 消费趋势： 1、 进入 21 世纪以来，全球国际旅游业的格局发生了重大变化，亚太地区跃居世界第二，欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局势真正确立。更值得注意的是，全球旅游发展的亮点在东方，而中国是东亚 旅游的领军者。因此，中国旅游的发展举世瞩目， “ 中国现象 ” 成为近两年来的重要话题，中国旅游业也将面临着重大变革。 2、 中国的经济不断发展，人民的收入不断提高，恩格尔系数也随之下降，就意味着人们用于食物所占的比重越来越小，用于其它方面的收入便相应提高，当然人们对旅游的需求也就越来越高。 3、 在旅游路线的选择上，相对于长路线来说人们更喜欢选择比较短一点的路线。主要是因为在快节奏生活下的人们，很难找出足够的时间来做长途旅行；而且长途旅行很花钱，还让人玩得很累，影响接下来的工作；并且现在的人都追求自由，做长途 旅游时，人们会由于对地形的不足而受到限制，远不如短途旅游那样自由。 第 11 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 三 节、 游客选择趋势 1、 “ 干农家活，吃农家饭，做农家人 ” 正在成为新的时尚休闲。现代都市人都趋向远离喧嚣的噪音和钢筋水泥丛林，投身山林田园，去感受大自然的真山真水，达到春观花，夏纳凉，秋赏桂，冬咏梅，享受轻松一刻的目的。 2、 现代旅游者更多的是感受寻求返璞归真，回归自然的感受，在宁静、自然中彻底放松自己；强调一种参与，一种体验。另一方面，由于游客具有 “ 求新、求异 ” 的心理，他们希望在安全、洁净、卫生的前提下，能有更多新奇 的见闻和感受，能了解到当地特色民族风土人情。 第 12 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第二 章 农家乐 区域 发展 1、 户县 概况 地理位置 户 县南依 “ 地肺之都 ” 秦岭，北临襟带环绕的渭水，位于中国陕西省关中平原中部，隶属于世界闻名的古都西安。风光秀美，气候宜人，是八百里秦川上一颗璀璨的明珠，自古就有 “ 银户县 ” 的美称。县城距西安城区 18 公里。上西汉高速十多分钟可到户县。总面积 1255 平方公里，其中平原面积占总面积 47%，耕地总面积 55 万亩。 旅游资源 户县之名，名在民间艺术奇葩 农民画。作为 “ 中国现代民间绘画之乡 ” 的 户县，广大农民一手拿锄头，一手挥画笔，创造的农民画贴近生活，反映时代，浪漫稚拙，具有强烈的乡土气息和鲜明的地方特色。 户县之美，美在秦岭北麓如诗如梦的自然山水。太平国家森林公园拥有北方最大的瀑布群，每到春夏，紫荆花海和瀑布奇景相映成趣，被誉为 “ 北方九寨沟 ” 。秦岭万顷森林腹地，涝河上游的朱雀国家森林公园，以森林风光为主体，集山景、水景、森林景观、气象景观为一体，如草堂寺景区、紫阁峪、圭峰等，给游人以 第 13 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 “ 步步景，处处画 ” 的美感。更为游客所推崇。 农业发展 农业生产条件优越。盛产小麦、玉米、水稻等，年粮食总产 稳定在 30 万吨以上。以西瓜、葡萄、苹果、桃、梨、杏等优质设施果品和韭菜、大葱、食用菌、大蒜、辣椒等为主的无公害蔬菜生产基地面积达到 3 万多亩。养殖业持续发展，是陕西省瘦肉型猪和肉牛的主要基地。北部渭河沿滩规划设立了占地 亩的现代科技农业及生态观光农业示范区。西安国维淀粉有限公司、西安秦龙种业、 “ 户太 8 号 ” 葡萄研究所等一批农业龙头企业闻名国内外 ； 新在绿色乡村游的蓬勃发展。东韩农民画庄就是其中的代表。近年来还涌现出了草堂镇草堂营、杜家庄、石井镇蔡家坡、太平峪煤场村等许多农家乐乡村。 农家乐发展 据统 计， 07 户县农家乐景点共接待游客 15830 人次，实现纯收入 元，分别比去年同期增长 369、626。黄金周期间，户县各农家乐景点游客数量、旅游收入达到去年同期的 3 倍和 6 倍。 太平、朱雀森林公园、山水旅游景点游客数量、旅游收入分别占到黄金周游客数量、旅游收入总数的 据统计，户县各旅游景区景点共接待游客 65250 人次，同比增长 20；实现旅游收入 元， 第 14 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 同比增长 26。有效地发挥了当地旅游资源 带动农家乐发展的 优势，促进了农民增收。 1、 环山带农家乐 概况 现状： 一、 市场不规范 ： 现有多个村庄经营农家乐，均为个体自由经营，其中主要是因为旅游资源优势，缓解游客压力，在政府的扶持下经营的，但是政府并没有进行统一的要求，且收益归经营户所有，所以价格不统一，质量没有标准，服务质量层次不齐，导致本区域农家乐经营各自为政，处于无序状态。 一是依托景区景点，与生态旅游协调发展，利用了人们休闲渡假放松心情的心理。二是凭借自然风光、林园建设、农业生产为依托，三是依托交通干线，多元发展格局。 二、经营情况： (1)、经营方式：大部分是以家庭经营为主，少数是合伙经营。 (2)、营业场地 及规模：营业场地多数是以家庭院落、路旁、河边、湖湾为主。经营规模仅调查资料表明，平均每户农家乐营业用房6 间 ，接待能力局限性大。 (3)、从业人员：是以家庭人员为主辅之雇佣人员相结合， 人员素质春在问题 。(4)、营业时间：以季节性经营特点最为明显，全年营业时间最短的只有 30 天，最长的有 240 天。 (5)、收费标准：是根据设施档次和点菜档次区分。 收费比较混乱 。 (6)、主要娱乐设施：是按地域环境因地制宜。有的农家乐有多种娱乐活动， 钓鱼 、 秋千 、 园艺观景 等， 有的是单一的娱乐活动。麻将扑克是户户都有。 第 15 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 问题： 一 、经营无特色：农家乐要别于城市，远离喧华，体现农家风趣，大多数投资者还处于探索阶段，经营特色不明显，经营无个性，没有农家的乡土趣味，风土人情。吃的蔬菜、水果、粮、油、饮料等，基本都是从城里购的，做的饭菜与城市区别不大，仍然不能摆脱 “ 四荤四素、中间放醋 ” 模式。， 二、娱乐概念理解不准确：多数农家乐办成了棋牌室，好象离开麻将就没有什么可 乐 的，这种 乐 的观念不健康，也失去了农家乐的真正含意。 三、环保意识淡簿：农家乐的污水、弃物随处抛洒，特别是风景区，生活垃圾、白色污染随处可见。正如一位游客坐在河边 所说：人们认识了这条河，就会开发利用这条河，也很快污染了这条河，最终可能报废这条河。 第 16 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第三 章 典型个案分析 户县东韩村 户县东韩村位于户县北郊，距县城中心 1 公里。地处城市发展区，全村 237 户，常住人口 959 人，总面积 2002 年，被陕西省委、省政府命名为 “ 陕西省绿色村庄 ” 。 上世纪 80 年代以来，东韩村两委会带领广大群众走共同富裕的道路，村民精神面貌发生了可喜的变化，在上级党委、政府的正确领导下，更新思想观念，增强发展意识，采取多轮驱动的发展战略，实现人均积累 1 39 万元 ，人均年产值 元，存收入 2850 元。实现了农业机械化，吃水自来化，办公标准化，民居楼房化和村貌园林化。被省委、省政府命名为 “ 小康示范村 ” 。有 “ 陕西第一村 ” 美誉。 第 17 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 “ 东韩村 农家乐旅游 ” 充分体现 “ 住农家屋，吃农家饭，享受农家生活 ” 的主题特色。体验农田劳作，呼吸浓郁的泥土芳香，感受无限的良田美景，有一种返璞归真意境。 “ 摆汤面 ” 、 “ 浆水面 ” 、 “ 搅团 ” 、 “ 凉鱼 ” 和声名远播的 “ 秦镇凉米皮 ” 、 “ 大肉辣子疙瘩 ” 等独具特色的农家地方风味小吃，引来络绎不绝的八方游客，游客亲自主厨，动手学做农家小吃，体验 和面、打搅团、溜凉鱼、蒸米皮等多种传统饮食在制作过程中的方法和讲究的风俗文化，感受传统饮食艺术的无穷底蕴，为游客营造一份乘兴而来，高兴而归的喜悦心情。农民画做为中国民间特有的画种而源远流长，享誉海内外，百余件作品被国际友人珍藏。在 “ 东韩农民画庄 ” 著名农民画作者，常年创作，现场作画。在展现画乡乡土气息，民风、民俗的同时，还手把手教游客学画农民画，了解农民画发展史，游客毫无拘束的持笔学画，体会农民画中的意境，体验作画过程中的乐趣，使游客走进那个年代的那个今天，感受中国农民对生活的美好憧憬和无限惆怅。东韩女子锣鼓 队，激情荡漾，活力迸发，场面壮观，堪称精品，形象表现民族、民间风情。随着旅游人次的增加，独具匠心，艺术精湛的民间工艺品制作，更是精致别样，令人叹为观止。四个展厅，陈列千余作品，长年对外开放，有 “ 一日游，二日游，三日游 ” 服务。先后被省、市命名为 “ 对外开放旅游定点单位 ” 。 第 18 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 凤翔 六营村 宝鸡市凤翔县六营村是传统农业村，但却有着泥塑工艺品制作的传统。目前全村泥塑生产户达 300 多户， 75的劳动力从事泥塑生产，产品有五大类 300 多个系列品种，年产销量 300 多万件。 六营泥塑远销美、日等二十多个 国家和地区。并多次参加世界博览会和国际国内交易会，多次荣获国家文化部等部门授予的荣誉。 2002 和 2003 年泥塑马、泥塑羊被国家邮政总局选为生肖邮票主图案， 2005 年被杨陵国际一村一品研讨会授予 “ 一村一品 ” 先进村， 2006 年被省文化厅评为 “ 国家级非物质文化遗产保护项目 ” ， 2007 年县委县政府又把六营村列入新农村建设试点村。 第 19 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第二部分 项目立项分析及定位 第 20 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第一章 项目 优劣 研究分析 一 项目 析 （一）、优势分析（ 1、区位优势： 位于休闲味比较厚重的 秦岭北麓如诗如梦的自然山水 ， 太平国家森林公园 、 朱雀国家森林公园 、草堂寺景区 等丰富 的旅游资源，对喜欢玩的人有很强的吸引力，所以也给 草堂营 带来了大量的游客。 草堂寺景区 也是 著 名的旅游景点之一，每年都有大量的游客慕名而来 ，加之亚建高尔夫的精英人士 。 区位优势非常好。 2、交通优势：现今 环山旅游线的建成 ， 从西安市区开车非常方便 ，并且 到草堂寺的旅游车辆 也相当多，所以对于 到草堂营 来说交通方面绝对不是难事。 3、客源优势：我们的农家乐处于 环山旅游带 上，每年上南山玩的游客也可以是我们的顾客的组成之一，另外，南山离 市 区近，交通也方便， 市 区有休闲旅游意向的市民也是我们的目标顾客群之一。 4、管理优势：在管理上我们融入了我们所学到的营销管理知识，建立了一套完善的服务理念，培养了一批训 第 21 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 练有素的服务队伍，在这一点上来说，我们有绝对的优势。 （二）、劣势分析（ 1、场地限制： 我们临路 的场地不够大，致使我们很多的项目都无法实施或者实施的成本会很高， 南北距离无法建成两排建筑 ，而 建单排农家乐别墅成本及场地浪费严重 。 2、区位劣势： 区域内各个村庄农家乐的恶性竞争将使我们的 制约因素。由于 区域农家乐比较多，欺客 等现象及乱要价的 风气 将 影响 整个环山带农家乐的口碑 。 3、产品 概念尚未在市场上确立起来：我们要为消费者提供的是一种区别于现有 存在着的农家乐的休闲模式，由于这种休闲概念在市场上尚未出现过，消费者无法比较，消费者心中的概念因为未确立起来，因此我们首先要让消费者接受这种概念，而世界上最难的事也就莫过于改变一个人的观念了。另一方面我们这种服务的出现也会受到其他已存在了的企业的挤压。 4、资金不足：我们还处于创业的初期阶段，前期的建设、准备、宣传都需要大量的投入，而对于刚成立的我们 村委会及合作商家 来说，品牌知名度不高， 不可能定高价位，资金回收也慢，所以资金的压力将会相当大。 第 22 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 （三）、机会分析（ 1、从改革开放以来人们的收入水平不短上升，生活水平也随之上涨，对旅游消费的需求也不断上升。走出家门，亲近自然，感受农家生活也正式一种时尚的旅游消费模式。 2、市场上现有的农家乐都是提供吃饭，然后提供一些打麻将等娱乐活动的模式已经厌倦，急切希望市场上能有一种新的休闲模式的出现。 3、 政府 即将对农家乐市场进行整顿，使农家乐市场的服务规范化，并要对农家乐进行评优评新，这样越优质的企业将越突出，而一些质差的 企业也将被清除出市场。 （四）、威胁分析（ 1、 来自本市的威胁 ： 户县 作为 陕西 农家乐的发源地，在国内的知名度也已经比较高，慕名而去的游客相当多，但环山带沿线的农家乐的市场品牌并不高 。 而且 还有 东郊浐霸、北郊未央湖、长安、蓝田等 农家乐旅游模式非常出名，对整个 户县环山旅游带的 市场都是一个非常大的威胁。 3、现有的农家乐的威胁：威胁主要来自上了档次、有一定规模的的农家乐的威胁。他们已做了比较长的时间，已形成了自己的一套模式，对这一块的旅游市场已经比较了解。想对于我们来说，我们对这一块市场虽然也 第 23 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 做过调查 ，但要说对消费者的了解还远不及他们，另外也不像他们已拥有了自己的固定的资源来源。 第二章 项目 立项分析 第一节：项目 立项背景 随着现代旅游业的发展，旅游者不再只满足于普通的观光型旅游，而是希望获得一次愉悦的经历，强调一种参与和体验。 “ 采菊东篱下，悠然见南山。 ” 陶翁笔下那舒适闲逸的田园风光不知倾倒了多少身居闹市，生活在钢筋水泥的丛林中，整日为功名利禄奔波的人们。如今，越来越多的崇尚大自然的人们开始走进田园、走进大自然，去享受大自然的慷慨赐予和丰富多彩的民俗风情。这是一个大好的商机，后面蕴藏着巨大的 商业价值。 近一两年来，我市市区周边兴起了一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的旅游形式，这是近年都市人的一种新玩法。都市人渴望到大自然做深呼吸，而高档度假村的价格则让其望而却步，农家猪圈当厕所的习俗也让其心生尴尬，于是，一种既能让都 第 24 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 市人亲近大自然又保持现状的农家旅馆应运而生，取名农家乐。这种 “ 农家乐 ” 可以说是进一步发展生态休闲旅游的雏形。 从市场需求角度探析，在发展生态休闲旅游符合当地特定的地域环境和城乡消费方式的改变。 一是城市消费能 力。西安作为西部城市老大，居民消费指数相对较高，即使是城市中低收入阶层，也有少许余钱可用于旅游消费， “ 态休闲旅游 ” 因此成为可能。 二是现代 “ 城市病 ” 。同现代化进程中的其它城市一样，也面临着一系列由于城市人口急剧膨胀而引发的 “ 城市病 ” 。诸如土地资源紧张，住房狭窄、交通拥挤，污染严重、工作节奏加快等，造成城市人生活紧张、压抑，市民渴望有一个回归自然的人性化环境，以张扬自己的个性。 “ 态休闲旅游 ” 正好满足了市民的这一心理需求。 三是 “ 双休日 ” 闲暇时间。一座传统的消费城市，刚发展起来的 “ 农家乐 ” 很快已成为双休日天 水人休闲旅游的一种时尚。双休日的实行，使距市区不远的 “ 态休闲旅游 ” 更有了时间上、制度上的保证。 户县的旅游资源丰富。除悠久的历史文化资源之外，天水景色秀丽，气候宜人，自然资源丰富独特，被誉为 “ 银户县 ” 。近年随着旅游促销力度的加大，每年接待海内外游客剧增。目前，户县旅游也已形成了紧紧围绕历史文化和自然风光两条主线，以人文旅游资源开发为突破口，带动自然旅游资源开发，打造人文和自然 “ 两位一体 ” 的整体产品形象，农业生态休闲观光旅游等渐成时尚，推进了旅游产品规模化发展。 农家 第 25 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 乐更成为户县的金字招牌，吸引着越来越 多的游客。 第 二 节：项目立项目的 今年省政府就已经提出一村一品 “ 千村示范万村推进 ” 工程，通过一个村子辐射、带动周围的村子。在 “ 十一五 ” 期间，我们的目标是通过一千个村子的示范，带动一万个村的发展。这是一个什么样的概念呢？覆盖到陕西三分之一的农村。 凸现市场经济沟通城乡社会的神奇力量，它为打破计划经济时代遗留下来的城乡分治的二元社会结构的樊篱，提供了又一种有效形式。它是一条文化交流的新渠道，是城乡文化的一个交汇点。这里的消费主体是城市工薪阶层，他们是现代文化和城市精神文明的主要载体。游客可以 在这里感受到农村生活的宁静与和谐，感受到村民勤劳、纯朴、文明经营、不撒谎、不宰客的良好风习以及幽默、豁达乐观的生活态度；同样，村民也可以从游客那里领略到现代文明的魅力，如良好的卫生习惯，整洁得体的服饰，大方的言谈举止等。 它是一个新的经济增长点。一是可以转移部分农村剩余劳动力，促使农民利用农村现有的空间资源和绿色 第 26 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 资源，就地发展第三产业，拓宽劳动力转移渠道。二是农户收入增强，拉动经济的增长，为加速旅游资源的开发和加快旅游产业的发展，实现旅游富市的目标作出贡献。 提高土地资源利用效率，改善资源集约化 水平。项目实施以后，对土地的综合利用，可以大大提高其资源回报率。 创造良好的生态效益和社会效益。生态园的建立通过其调节小气候，改善环境质量等功能的发挥，可促使园区及周边环境系统达到生态平衡，带来明显的生态效益。同时，社会效益也十分明显，生态园的建立可带动当地经济发展，提供一定的就业机会。 第 27 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第三节：项目立项的政策支持 2000 年， “ 一村一品 ” 活动开始进入陕西。 2002 年，陕西、山西、南昌等省市主要领导随国家副主席曾庆红带领的中央政府代表团和经贸代表团赴日本考察，陕西省委书记李建 国与时任日本大分县知事的平松守彦正式签署了与大分县经济合作协议，双方确定开展以 “ 一村一品 ” 为主要内容的经济合作与交流。 中央一号文件明确强调要支持 “ 一村一品 ” 的发展，尽管 “ 一村一品 ” 提出时间很长，但是这里有些提法很好。比如概括 “ 一村一品 ” 或者说特色农业，叫 “ 因地制宜地发展 特而专、新而奇、精而美 的各种物质、非物质的产品和产业 ” ，第一次进行了概括。另外强调通过规划引导、示范带动等办法，支持 “ 一村一品 ”发展。 3 月 10 日 10 时，全国人大代表、陕西省长袁纯清做客新华网和中国政府网全国 “ 两会 ” 联合访谈，就陕西 第 28 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 “ 一村一品 ” 的特色农业与网友交流。在回答网民问题时，袁纯清说， “ 一村一品 ” 必须要适合当地的特色，陕西 “ 一村一品 ” 的村子已经有了将近一千个。 第四节： 项目评估意见 到农村去休闲正在成为一种时尚，该项目市场潜力和生存空间巨大。目前在中国南方和北方很是流行，在全国有些城市做的非常成功。 休闲旅游项目是一个相对投入不是很大，风险比较小的服务型创业项目，其成败的关键在于抓住现有的市场机会，迅速整合各方资源来加以实施。项目成功的主要因素是操作人员运作项目及后续服务的能力。 项目可行性分析意见：（ 项目完 全可以实施 ） 第 29 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 三 章 企业 品牌战略 建立 项目的品牌，通过品牌效应推广 （品牌建立详细方案略） 第 30 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 三 部分 营销推广核心攻略 第 31 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第一章 营销推广策略 第一节：推广策略 作为一家 大型 农家乐，由于受目标顾客、资金等各种因素的影响，所以在选择媒体时，以及广告表现方式时，都作了很大的考虑。根据目标受众的特点、农家乐经营特点、消费特性、资金问题（由经营决定不可能花大量的资金来做促销）等，所以说，在促销的这一块，我们主要的指导思想是： “ 以 最少的资金，达到最优效果 ” ，换言之，就是有效利用有限的资金，从而使经营能持续的发展。 在 推广 策略方面，我们主要考虑四方面的因素：广告策略、公关策略、销售促进、直接营销服务。 第 32 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第二节：广告策略 广告作为一个最常见的和最有效的营销工具，我们也首选它。将它作为我们促销策略的一个重要组成部分。目的在于能有效吸引顾客、尽快提升我们的形象以及扩大在广大市民中的印象。 广告目标 a、 有效吸引目标顾客、激发潜在顾客的消费欲望以及创造消费需求 b、推出全新的休闲概念 c、 尽快形成良好的外部形象和口碑 d、 突出 “ 草堂庄园 ” 的特点和特色 广告对象 a、 重点对象： 经营 、城市上班族 b、次要对象：退休老年人、其他城市人 第 33 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 广告诉求重点 反映 “ 草堂庄园 ” 的特色和全新的休闲消费观念 媒体策略 a、 主打媒体：平面广告（大型户外广告） b、辅助媒体：广播广告、报纸、 电梯液晶及电梯海报 等 a、 三安液晶传媒 、交通广播台 b、 华商报 考虑到资金问题和目标受众以及消费的特性，我们选择常年租用 两 到 三 个户外的广告牌做特色活动介绍、休闲消费教育、 企业形象等广告。 我 们选择 长期在楼梯间液晶广告上 做特色活动介绍、休闲消费教育、企业形象等广告。 而在星期五、星期六进行广播 进行宣传。 报纸选择开业集大型活动时做告知广告。 第 34 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 三 节： 公关策略 、电视台 由于电视台现在最火热的节目莫过于 都市碎戏 、 狼人虎剧 等一些剧情短片。由于这些节目在 陕西 眼里十分有特色，并且收视率十分的高，所以也就反映出一个良好的商机。如果我们直接在这些节目中插入广告，我们作为一家农家乐是不可能承受的，所以就要考虑用其他的方法来做。反过来想想，这些深受喜欢的剧情 短片不是需要一些场所进行拍摄吗？ 由上面的分析可以看出我们有这样一个花少量钱甚至不花钱的机会做电视广告，所以我们用公关的策略和电视台、导演、制片等进行友好协商，取得能和电视台合作的机会，让他们能到我们的 “ 草堂庄园 ” 里拍摄，但是他们在播放节目时，只是需要进行鸣谢。 另一方面，我们可以邀请一些剧作家创作农村、农民等的故事，然后进行投资，到我们的 “ 草堂庄园 ” 进行实地拍摄，最后我们不但还有机会获得额外的收入，而且还可以扩大我们的知名度和影响力。 具体操作如下： 第 35 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 a、 邀请本土剧本创作家 ，写一些关于农村事迹、农民故事等一些反映农村的剧本，或者是在建设社会主义新农村中表现出来的先进事迹故事。 b、邀请导演和制片人来我们的 “ 草堂庄园 ” 进行实地拍摄，而演员可以从我们这里的顾客中挑选。 c、 节目展播，可以刻录成光盘发行，也可以作为赠品送顾客（前提是我们的投资成本回收后）。在节目展播中，在屏幕下方，一直保持我们 “ 草堂庄园 ” 的地址及相关信息滚动播出。 、政府 公关 在中央关于 “ 三农 ” 政策的不断升温，以及各地都大搞社会主义新农村建设以及成果展，所以我们也可以 与 政府 联合，以政府牵头 搞社会主义新农村的建设成果展或者经验交流，并且用纪录片的形式进行宣传。具体操作如下： d、 政府拿钱或者联系开辟这样一个节目，可以在电视台开辟。 e、 拍摄并制作成光盘。重点诉求我们在我们在党的政策下，自立自强创业，取得成果。以优质的、全方位的服务，赢得好评，并为 农村 经济发展作出了努力，镜头展现我们的设施、菜肴等。 f、 在电视台发布。并邀请有关负责人进行简单的评诉和赞扬。 （在进行以上步骤时，应该保证我们的服务质量和经营效果） 第 36 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 四 节： 销售促进 策略 特色活动 在具体的节日 或假期，推出各种特色活动和菜肴，前文已经提到，这里不在过多的叙述。 赠品赠送 在我们这里消费了每一位顾客都可以得到我们赠送的一些纪念品，如：印有我们全景的挂历、水杯等， 或者是农村的玉米棒子、红薯、辣椒等， 一方面给顾客一点回报，另一方面也可以刺激下次消费的可能欲望。 栽花留念 我们可以效仿日本旅馆栽树留念那样，我们给顾客提供花，让他们亲自在我们的地里栽种，由我们看管、照顾，让他们有一种想念的感觉，以让他们能时时想着他们的花，来寄托一种乡情。 第 37 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第 五 节： 直接营销服务 对于信息化极高的现代社会，更加之我们的目标顾客的消费特性， 这 些群体对信息的来源 很大 部分是来自互联网。所以，我们要针对互联网这个有效的传播工具来进行信息传播。另一方面，对于其他广告宣传而言，费用也相对较低。 网络广告（ 户县（陕西） 农家乐网） 我们将在 陕西 农家乐网、腾讯 一些大众化的网站上进行病毒式营销宣传，具体操作如下： a、 制作精致的页面广告，内容是：特色活动的宣传、特色菜肴的品尝、新消费观念等等。 b、 与上面谈到的网站联系，挂到他们的网站上面，只要一有人登陆网站，马上弹出页面 广告。 c、 可以在其他电击率较高的网站和我们的网站进行友情连接。 开辟网站 开辟自身的网站， （网站方案待另行提交） 。 第 38 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 以邮件方式发送相关资料 由于现在网上 发送是免费的，所以我们可以把我们的基本信息和相关活动，通过病毒式发送到已知道的邮箱。 第二章 广告费用预算 前提广告费用大约要达到 70万左右 广告费用预算（略） 注：广告费用预算将与品牌建立、网站建设、营销推广等内容待项目立项后另行商议提交 第 39 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 结束语 建设社会主义新农村 ，共筑光荣与梦想！ 第 40 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 2007 年长春市房地产市场 年度分析报告 第 41 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 目录 一、总体经济态势 二、解读 2007 地产新政 三、土地市场分析 四、房地产市场分析 五、各大行政区域市场分析 六、长春市 2007 年房地产市场总结 七、长春市 2008 房地产市场预测 第 42 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 第一部分 长春市 总体经济态势 一 、 量与增长速度 第 43 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 p ( 亿元) 同比增长( % )g 亿元 ) 1150 1338 1535 1675 %) 13 4 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年数据来源：长春市政府工作报告 (2002一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强 长春市 量从 2002 年的 1150 亿元增长到 2006 年的 1934 亿元，增长幅度虽在 04、 05 年有所回落，也一直保持在 13%左右。 2007 年，长春 2073 亿元，同比增长 略显过热。 城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。 但 同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市 场将产生一定的阻碍作用。 二、固定资产投资占 重 第 44 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 11501338153516751 9 3 4 . 12 0 7 3 . 52 3 5 . 23 8 9 . 6460 4219 5 0 . 1135013 1 4 . 2 1 3 . 5 1 2 . 5 141 7 . 32 4 . 72 1 . 618204 6 . 142050010001500200025002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年01020304050g d p ( 亿元) 固定资产投资( 亿元) 同比增长( % ) 固定资产投资增长( % )数据来源：长春市政府工作报告 (2002同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在 所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。 2007 年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到 42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过 增长速度。 这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生 一定的不利影响。 三 、居民消费能力 第 45 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 元) 可支配收入增长( % )可支配收入 ( 元 ) 7905 8900 10000 11358 12720可支配收入增长 ( %) 22003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年数据来源：长春市政府工作报告 (20032003 年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而 居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。 同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此 未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。 四 、三大产业比例变化 第 46 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 1 0%40%60%80%100%2003年 2004年 2005年 2006年第一所占产业比例 第二所占产业比例 第三所占产业比例数据来源：长春市政府工作报告 (2002第二产业、第三产业在 所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。 第三产业不够发达说明城市新贵数量有限， 居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间 。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更 大。 虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。 第二部分 2007 年房 地产新政 第 47 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 一 、金融政策： 六 次加息： % )2007 年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到 2007 年 12 月 21 日，一年期贷款利率已达 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低 各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。 贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 第 48 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 )自 2007 年 1 月 15 日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达 存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于 40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的 。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。 （对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提 高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行） 二 、税收政策： 第 49 页 共 39 页 草堂营一村一品可行性报告 土地增值税： 自 2007 年 2 月 1 日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收 30土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。 三 、土地