《国资报告指南讲解》PPT课件.ppt

,根据王生龙讲稿整理江苏省资产评估协会后续教育师资组整理,企业国有资产评估报告指南讲解及在应用中要注意的问题,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,主要内容,第一部分“指南”的功能作用第二部分关于报告声明、摘要的编写第三部分关于报告正文的编写第四部分关于报告附件第五部分关于评估说明的编写第六部分关于评估明细表,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,第一部分“指南”的功能作用,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,一、与其他准则的关系（一）从准则体系层面上理解，指南与资产评估准则评估报告评估报告准则是”母子关系我国的资产评估准则体系：横向分为职业道德准则和业务准则两部分。纵向分为基本准则和具体准则两个层次.业务准则纵向分为：基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次.到目前为止，现已制定并发布了17个准则类文件，包括：2个基本准则，7个具体准则，2个评估指南（针对以财务报告为目的和企业国有资产），6个指导意见。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,资产评估准则-报告准则是资产评估报告的最低要求，其主要内容是评估报告的基本要求和一般内容构成。企业国有资产评估报告指南，是在资产评估报告最低要求的基础上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地提出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。准则要解决的问题是应当做什么而不是怎么做.,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（二）与各“实体性”准则的关系1、实体性准则、甚至其他程序性准是本指南的依据。实体性准则、其他程序性准则主要是规范评估操作要求的.如:资产评估准则机器设备规范注册资产评估师“执行机器设备评估业务行为”；资产评估准则不动产规范注册资产评估师“执行不动产评估业务行为”资产评估准则评估程序规范注册资产评估师履行评估程序行为,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,2、评估报告指南不讨论如何操作的问题。评估报告规范，是反映如何编写、如何出具评估报告的规范性问题，不反应也不讨论具体的评估操作技术问题。（三）国资报告指南与评估报告准则的构成衔接2008年11月24日财政部以财企2008343号文发布了“关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知”,就其与（财评字199991号文）的衔接描述如下：,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,财政部关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知财企2008343号,企业国有资产评估报告指南实施后，除金融企业以外的企业国有资产评估报告应当执行企业国有资产评估报告指南。金融企业、行政事业单位及其他的国有资产评估报告指南另行制定。在相关指南实施前，金融企业和行政事业单位国有资产评估报告暂参照执行企业国有资产评估报告指南的相关要求。财政部关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知（财评字199991号）即予废止。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,本指南提出评估报告由标题及文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表、评估说明等构成。与资产评估准则评估报告相比，增加了评估明细表、评估说明。资产评估准则评估报告未强制要求注册资产评估师在出具评估报告的同时，另行出具资产评估说明和评估明细表。中评协编制出版的资产评估准则评估报告讲解中提出“对于国有资产评估项目，注册资产评估师可以根据所属的国有资产行政主管部门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国有资产评估核准备案专用材料的一部分”。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,二、关于评估报告准则与现行国有资产评估报告规范的关系（一）关于国有资产评估的现有规范现行国有资产评估项目，主要依据资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字【1999】91号）、资产评估报告内容与格式的补充规定（财评字【1999】302号）、资产评估操作规范意见（试行）（国资局国资办发【1996】23号）等。由于：国有资产管理方式和要求内容的变化，因此对国有资产评估报告披露的内容及要求有改变。,同时停止执行文件,资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评【1999】91号）,资产评估报告内容与格式的补充规定（财评字【1999】302号）,资产评估操作规范意见（试行）（国资局国资办发【1996】23号）,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,新会计准则的发布执行；2006年财政部发布了新的企业会计准则，与旧会计制度相比，新会计准则会计核算科目发生了较多变化，核算方式、核算内容的变化对评估明细表格式和内容产生了实质性影响。随着一系列评估准则的陆续出台,出台企业国有资产评估报告指南非常必要。（二）企业国有资产评估报告指南重点予以规范的方面：,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,增加了收益法、市场法运用的要求和指导；根据新的企业会计准则，调整了评估明细表的格式和内容；固化实践中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地体现可操作性；比如：明确了引用土地使用权、矿业权评估结论的方式和要求等；针对实践中两种方法评估结论差异原因的复杂性，强化评估范围；作为评估的基础工作，资产清查应首先由企业进行，然后根据清查的结果申报资产，将所有评估明细表中“调整后账面值”取消；将一些重复的内容进行了合并，调整，以进一步方便注册资产评估师编制报告，同时方便国资监管部门对评估项目的审核。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,对上市公司的评估超过10%的误差,签字注册资产评估师必须公开道歉(收益法未来收入的预测.)如果选用了资产基础法的评估结论则组成结论的每一项资产都是重要组成部分不能被指为有错误.要注意有零值和没有值在评估范围上是有区别的.指南和国资委的监管要求还是有冲突的,如:国资规定有重大瑕疵、存在重大不确定性负债、报告结论使用限制限制到经济行为实施、市场价值以外的价值类型、程序受限并影响到评估结论、出具报告日和评估基准日相差一年以上的评估报告结论既不能核准也不能备案.涉及组建股份公司和股份公司收购的，基准日在6月30日之前必须提供三年一期的审计报告，6月30日以后的必须提供两年加一期的审计报告。如果是同一机构可以年度审计报告替代。涉及产权转让的审计报告是一年加一期。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,第二部分关于声明和摘要,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,一、关于报告声明（一）国有资产评估报告声明提出的依据资产评估准则评估报告第13条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；（三）其他需要声明的内容。为防止评估报告被滥用，并使报告使用者更好地理解报告的内容，注册资产评估师在评估报告中应当重点提醒评估报告使用者关注特别事项可能对评估结论产生的影响，注意评估结论使用的限制条件，如评估目的、评估报告使用者等。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,北京一家机构的报告中有一段声明“评估机构没有接受咨询和司法聆听的义务”国资委建议委托方换机构。不接受司法聆听的机构如何能用？如果对权属问题评估师无法发表意见可以要求出具法律意见书。注意声明和摘要中的委托方和评估机构都必须是全称，即使用简称，也只有在正文使用中加上“以下简称”后才能使用。现在的评估师声明是一种指引，目的是给评估师执业的职业道德提出要求，形成压力。声明内容可以根据不同的业务作不同的修改。如果引用其他机构估价结论是需要行政机关批复的，需批复后才能引用。如果评估师认为不可引用的可以不用，用了就要对结论负责。出让土地的评估，资产评估机构就可以做，土地估价机构做一级市场，已出让土地属于企业资产,无需报土地管理部门备案。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（二）国有资产评估报告声明的内容根据两个基本准则和资产评估准则评估报告的基本要求，结合我国国有资产评估的特点，声明的基本内容包括两个方面，一是遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任；二是提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（三）注意事项：提供的可以参考的声明指引内容，仅是针对一般情况的一般性声明内容，在执行具体评估业务时，还应当就评估项目的具体情况，增加或细化声明内容。如境外资产，因时间或费用的限制，委托方和相关当事方提出不进行现场核实工作，在不违背评估准则的前提下，评估师采取了其他有效程序进行了核实，并对评估对象的价值进行估算发表了专业意见，在特殊事项充分披露的前提下，应当声明未进行现场核实的原因以及可能对评估结论产生的影响，以及对经济行为实现的参考作用的适用性。本指南第八条提出，评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（三）注意事项：国资委的提示:“应企业要求我们未到现场核实”，不能使用。“我们已经发现企业会计报表中存在重大差错,但我们没有进行调整”有义务提醒会计师调整。“特别关注评估假设:我们相信企业的管理层经验丰富,相信管理层能完成战略规划,”评估师不能什么都相信企业,直接引用会有重大问题的。只能根据评估基准日的基本情况来定.经济剧烈波动下如何采用收益法,要慎重考虑。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,二、报告摘要,（一）评估报告摘要的作用91号文件对”摘要”的规定，要求由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并暑明提交日期。目的将“摘要”作为一个独立的文件（或者与评估报告同等法律地位的），可在一些情形下独立使用。本指南提出，简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。改变了“摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力”的说法和做法，具体由“不需要另行签字盖章”体现。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,二、报告摘要,其作用是方便评估报告使用者快速了解评估报告的主要信息，为方便国有资产评估项目管理（如出具“评估核准文件”和“评估项目备案表”；企业办理产权登记；股权设置等相关手续），而不能将摘要单独用于其他经济或行政行为（如工商注册）。反对看到既没有页码，又没有内容的签字页。大机构或要求较严的机构都不允许有签字页出现。主要是防范风险。（二）评估报告摘要的内容摘要中的特别事项，并不是将评估报告正文的“特殊事项说明”内容全部照搬，而是主要反映可能影响评估结论的，但非注册资产评估师执业水平和能力所能的有关重要事项。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,对资产评估结论影响程度较大的判断标准，应根据事项本身的性质和事项影响的金额判断和选择。如:一笔涉诉的、法院正在受理的应收款，无法判断其回收的可能性和回收数额，它直接导致评估结论的不确定性，以账面值列示的方法，毕竟不是专业确定的意见，同时也应提醒报告使用者，列示的账面值（评估值）不能替代未来的法院裁定结果。对评估结果影响重大的“评估基准日期后重大事项”，直接导致评估结论使用时的不确定性，也应提醒报告使用者，评估结果未反映该期后事项的影响。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（三）摘要的效力和签字问题1、评估报告摘要签字及位置本指南明确摘要一般不需要签字盖章，一般不认为可以单独使用。2、评估报告摘要提示文字沿用91号文,“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文”。本段可以理解为，摘要尽管反映了评估报告的关键内容和主要信息，但还不足以合理理解评估结论，提示评估报告使用者应当按照评估报告正文的内容理解评估报告和合理使用评估结论。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,第三部分关于报告正文,一、企业国有资产评估报告指南与评估报告准则的比较,企业国有资产评估报告指南与评估报告准则的比较,企业国有资产评估报告指南与评估报告准则的比较,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,格式化的评估报告有利于提高管理部门的工作效率，这是制定国有资产评估报告指南的目的之一，由此，细化要求显得很有必要。绪言的格式内容如下：（评估机构全称）接受贵单位（公司）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用评估方法（评估方法名称），按照必要的评估程序，对（委托方全称）拟实施行为（事宜）涉及的（资产单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）在年月日的价值（价值类型）进行了评估。现将资产评估情况报告如下”。,二、评估报告绪言,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,在描述中，应当注意：委托方用全称，提出企业国有资产评估报告评估方法不采用“法定”的字眼；评估程序应采用“必要”二字，不应采用“法定”等其他文字；市场价值采用“作出公允反映”，不应采用“确定”、“评估”等其他文字。三、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况1、基本要求（1）所有描述，应客观、真实，并有依据来源。比如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因评估师并未对该信息尽职调查和核查，原则上应谨慎在报告书中出现。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（2）篇幅不应太大，有的报告书70%是委托方与资产占有方简介的内容，而且基本与资产评估说明中委托方和相关当事方编写的关于进行资产评估有关事项的说明内容一致。报告书中该内容，应该是评估师尽职调查的结果的客观而真实的反映。（3）不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容。比如：“是西北地区最大的钢铁企业”、“市场占有率达到90%”等内容。（4）应清楚介绍涉及的经济行为文件（比如：协议、决议、批复文件等）的形成过程和日期。并将该经济行为文件列示于备查文件中。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,2、关于被评估单位（或者产权持有单位）2006年12月12日，国务院国有资产监督管理委员会下发的关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）附件3“国有资产评估项目备案表、接受非国有资产评估项目备案表填报说明”中，提出产权持有单位是“评估对象的产权持有单位”，评估对象分为企业法人的资产（如:流动资产、固定资产、无形资产等）和企业所持产权（股权），该附件提出，当评估对象为企业所持产权（股权）时，填写被评估企业的单位全称（如：XXX有限责任公司、XXX股份有限公司等）。如果评估对象为非国有单位企业法人财产权范围内的资产，则填写相应资产名称，如:流动资产、固定资产、无形资产等；如果评估对象为非国有单位企业所持产权（股权），则填写被评估企业的单位全称，如：XXX有限责任公司、等。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（3）本指南除沿用资产评估准则-评估报告的委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者外，增加“被评估单位（产权持有单位）”，将被评估企业与产权持有单位列为互用概念，当为单项资产或资产组合时，被评估单位（产权持有单位）即是该单项资产或资产组合的拥有者（法人资产），当为企业价值评估时（企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值），被评估单位（产权持有单位）即是该国有单位企业所有产权（股权）的被投资单位企业。在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位（产权持有单位）为同一人，此时应按照本指南的要求，委托方与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业，按对被评估单位的要求编写。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,3、关于繁简程度根据国有资产评估项目的实践，指南中：对委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况要求简单，一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。对被评估单位（或者产权持有单位）概况分企业价值评估和单项资产或者资产组合评估两种不同的业务，提出不同的繁简要求。委托方与被评估单位（或者产权持有单位）同一人时，按被评估单位（或者产权持有单位）要求编写。只要有长期投资的，必须提供股权结构图.,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,从评估机构的角度看，评估目的是通过评估工作为委托方提供特定经济行为所涉及资产的公允价值尺度；从委托方的角度看，评估目的是为实施经济行为所涉及的资产寻求公允的价值尺度。总之评估目的决定了评估价值的内涵，从而决定了评估应选择的价值类型，进而影响着评估方法的选择与运用。同样的资产，评估目的不同，其价值也不同。因此,资产评估是为特殊经济行为涉及的资产提供价值参考依据的执业行为，其评估是只有先明确要实施的经济行为,才能确定评估目的，评估价值类型和选择评估方法。,四、评估目的及对应的经济行为,1、评估对应的经济行为,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,企业国有资产拟实施经济行为依法实施审批。“指南”要求注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明两方面的内容，一是本次资产评估的目的，二是评估所对应的经济行为以及该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。如：国企改制、出资设立独资公司的报告和与外商合资、转让给民营企业是不一样的。,经济行为关键词,整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司,以非货币资产对外投资,合并、分立、破产、解散,非上市公司国有股东股权比例变动（增资扩股）,产权转让,资产转让、置换,整体资产或者部分资产租赁给非国有单位,以非货币资产偿还债务,收购非国有单位的资产,接受非国有单位以非货币资产出资,接受非国有单位以非货币资产抵债,资产涉讼,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,本次资产评估的目的是公允反映XX集团投入到拟设立的股份有限公司的资产、负债和净资产在评估基准日的公允价值，为XX集团以实物资产出资提供价值参考意见。该经济行为已经得到XX省人民政府办公厅“关于省XX集团有限公司重组上市问题的复函”（粤办函2002373号）的批准。目前，XX集团重组设立股份有限公司工作正在推进过程中。实现本次评估目的后，设立的股份公司将由GD集团控股，是XX省唯一一家拥有并经营220kV及以上电压等级的高压输电线路、变电站和其他与高压输电有关资产，并代管广电集团的配电、购电和调度资产和业务的电网公司。,2、评估目的描述示例,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,企业价值评估项目评估对象的披露至少可包括四个方面的内容：一是企业价值的评估对象及基本情况：即是企业整体价值或全部股权价值或部分股权价值；涉及交易的为部分股权价值时的持股人及股权比例；涉及交易的股权为流通股或非流通股、控股权或少数股权等等。二是纳入评估范围的资产及权益状况：即资产类型、帐面金额及主要资产权益状况；特殊资产，如无帐面记录的无形资产，租赁使用的帐外的，挂靠的资产及权益状况。三是需作单独评估或处理的溢余资产，非经营资产，无效资产等资产及权益状况。四、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制。”,五、评估对象与评估范围,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,指南根据资产评估准则评估报告的规定，细化和规范了国有资产评估项目不同情形下评估对象与评估范围的描述。1、明确了相关概念如：企业价值评估，评估对象分为两类，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。特别指出的是股东全部权益价值和股东部分权益价值作为评估对象，采用资产基础法对其评估时，股东权益对应的法人资产和负债是评估范围，本身并不是评估对象。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,评估对象，包括：企业价值、单项资产或资产组合三种不同情形。单项资产或者资产组合评估项目，除资产评估准则评估报告规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，借鉴了91号文件规定内容的精神，增加了说明委托评估资产的数量（如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等）内容。如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,企业价值评估项目，评估对象与评估范围的描述，考虑了采用两种评估方法的实际情况，也考虑了国有资产评估项目管理对审计的要求，考虑了国有资产评估项目同时委托其他专业评估并引用其评估结论的情况，同时考虑到采用收益法和资产基础法两种评估方法对企业价值评估时，被评估企业申报的账面记录或者未记录的无形资产、企业申报的表外资产等具体情况，对最终分析确定评估结论时的前后呼应。比如：，被评估企业账面未记录的无形资产或者账面有记录，根据资产重组方案或类似文件不纳入评估范围，而收益法评估收益预测中难以分割的经营性资产，在分析确定评估结论时，应当考虑选择与资产重组方案或类似文件相一致的评估范围的评估结论。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令）第12条规定，凡需经核准的资产评估项目，企业在资产评估前应当向国有资产监督管理机构报告“资产评估范围的确定情况”；第15条规定，企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送“与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料”、“所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料”、“与经济行为相对应的审计报告”；第16条规定，国有资产监督管理机构应当对下列事项进行审核“资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致”。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,当委托评估对象和评估范围与经济行为涉及不一致时，准则要求说明不一致的原因，并说明是否经过审计。但国资审核认为，只要评估师披露了范围与经济行为涉及的不一致，就不予核准和备案，要求企业将评估范围调整为一致。帐外资产尽量让审计调整，如果审计机构认为不是重大，评估师就列示，帐面值为零。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,本指南中提出企业价值评估中，应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因”。要求注册资产评估师反映企业出具的关于进行资产评估有关事项的说明关于评估对象与评估范围的说明的内容要求，是否满足国资监管机构的要求，而不是由注册资产评估师判断委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（1）企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的评估范围；（2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。因此，评估对象和评估范围是委托方和相关当事方根据其拟实施的经济行为确认，并提供给评估机构的，一般应要求委托方和相关当事方在申报表或申报材料上签名盖章，在形式上确认评估对象和评估范围。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,六、价值类型,（一）国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型国有资产无论是协议转让还是进场交易，一般都要求市场价值类型。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令）第22条规定，企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。根据自2009年5月1日起施行中华人民共和国企业国有资产法第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定都体现了市场价值类型的基本要求。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（二）国资委审核一般认可的几种价值类型包括：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，也称特定投资者价值。仅适用于特殊投资者或者某一类投资者。尽管目前国有资产评估项目实践中，表面存在已经确定特定投资者或者某一类投资者的情况，但根据国有资产管理的宗旨，投资价值类型一般不适用产权管理领域中的评估项目。鉴于上述情况，本指南明确规定，企业国有资产评估项目应采用市场价值类型，选择市场价值以外的价值类型时，应当说明选择理由及其定义。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（三）特殊交易情形下价值类型的选用在非产权管理领域中的评估项目，如处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估；机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计，一般认为是可以采用非市场价值类型。（四）市场价值类型定义示例国有资产评估报告中市场价值的常用定义：“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。资产评估价值类型指导意见，“当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分有三个基本标准，：一是资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；二是资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；三是评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。据此，市场价值可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。,企业价值构成,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,七、评估基准日,评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。究竟谁确定？主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，即协商、约定等方式下，主体还应是委托方，注册资产评估师可以提建议。资产评估准则评估报告第20条规定，评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日一致。资产评估准则业务约定书中规定，业务约定书的内容之一必须有评估基准日。“一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准”，本身就是评估基准日的涵义。国有资产评估中不能采用非评估基准日的价格标准。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,评估报告准则规定，应说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。为了方便注册资产评估师编制评估报告，国有资产评估指南：解释了资产评估准则评估报告中的法律依据和准则依据；“包括本评估项目中依据的相关资产评估准则和相关规范”。评估实务中存在列示废止的、失效的或者已经修订的法律、法规和评估准则规范的情形，都是不符合评估准则要求的。细化了权属依据和取价依据；增加了经济行为依据。,八、评估依据,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,1、权属依据资产的法律权属状况本身是个法律问题，对所有权及其他与所有权相关的财产权利进行界定或发表意见应由律师或产权登记部门来进行。资产评估准则基本准则第23条规定，委托方和相关当事方应当提供评估对象法律权属等基础资料，并对其真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师应当予以关注和恰当披露。资产评估准则基本准则第24条规定了注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,因此，注册资产评估师应当重视对评估对象法律权属进行恰当关注。当然，一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等也是注册资产评估师重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见中，强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权情况进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。执行国有资产评估业务，当然应首先遵循这些资产评估准则的要求。应注意：,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,相关法律法规调整、不同地区管理体制的不同，其产权依据的名称可能不同。如：对于房屋和土地，有的地区是房产地产合一的产权证，有的是房屋所有权证、国有土地使用权证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证/施工许可证等自建在建工程的相关证明；外购在建工程的购买合同（转让合同）和付款凭证，是未竣工验收确权和办理房屋所有权证的权属依据。共有物业的合作建房协议（合同），是未办理房屋所有权证重要的权属依据。融资租赁物业的物业租赁合同，以租代购的物业以租代购合同等是相应行为重要的产权依据。中华人民共和国国有建设用地划拨决定书是划拨用地权属的依据。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,国产和进口设备的订货合同及其购货发票、进口设备的报关手续资料等是国产和进口设备的产权依据。评估报告出具时，产权取得前签署的合同、权属确权、办证等正在进行中，评估依据这些文件资料作价，但并不能必然说明其权属不存在瑕疵。应当据实列示依据的文件资料，同时在特殊事项说明中说明该事项。如，已签署的土地出让合同，已全部或部分缴纳出让金，在明确出让金缴纳的主体，并不影响国有权益的前提下，国资监管部门是允许评估处理的，而证券监管部门可能要求必须取得产权证明。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,中华人民共和国企业国有资产产权登记证及登记证附属内容的相关材料，是基础性产权依据。存在权属瑕疵的评估对象，应要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。以保证日后不因产权问题导致评估值变化；一旦出现问题，可以用相应的补救办法，保证评估值的足额，从而不影响经济行为实现的权益安排，并承担相应的法律责任。并将该承诺函原件附在评估报告书备查文件中，同时在该报告书“特别事项说明”中予以披露。2、取价依据根据取价依据的来源途径划分为三个方面，即企业提供的、国家有关部门发布的、评估机构收集的（含询价）。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,（1）企业提供的取价依据一般包括企业本身的财务会计和经营方面的资料，列示时应当全面准确，而且该等资料应在评估工作底稿中有所反映。（2）国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件，不一定在每一个具体评估项目的评估工作底稿中都有反映，应当列示现时有效的统计资料、技术标准和政策文件。另外，同一指标的统计资料可能因不同的部门其结果存在差异，不论是因口径等何种原因形成的，评估取价依据应当列示发布的部门。国家有关部门发布的政策文件，可能存在多次调整标准的情况，取价依据应当列示评估采用的文件发布的时间和部门。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,如，中华人民共和国车辆购置税暂行条例尽管未修改或废止，但2009年1月16日，财政部、国家税务总局下发了关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知（财税200912号），减征部分乘用车车辆购置税税率。评估应依据并列示中华人民共和国车辆购置税暂行条例以及财税200912号文件。（3）评估机构收集的（含询价）的取价资料，并不与国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料重复，应当是除国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料外，评估机构收集并依据的取价资料。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,3、行为依据本指南提出的经济行为依据包括两个方面，一是有效批复文件，二是其他文件资料。有效批复文件有国务院批准经济行为的文件、各级人民政府批准经济行为的文件、国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的文件、中央企业及其各级子企业批准经济行为的文件、地方国有资产监督管理机构批准经济行为的文件以及由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况规定的批准经济行为的文件等。有时侯只能是相关情况说明，没有经济行为依据文件。涉及到保密或更高因素（如：圈阅）。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,其他文件资料，其基本原则是可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。如：（1）国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有资产价值的情形，人民法院出具的委托函（兼有业务约定和经济行为依据的性质）；（2）中央企业涉及经济行为决策的党组会议纪要；（3）国有独资公司董事会决议；国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者董事会决议；（4）资产转让、置换合同协议：（5）人民法院破产公告；（6）可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,4、需要注意的问题1.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性。报告阅读者可根据披露评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评估依据。例如，取价依据应披露为“省建筑工程综合预算定额(年)”，而不是“省及市建设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定”。2.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。应满足相关、合理、可靠和有效的要求。相关是指所收集的价格信息与需做出判断的委估资产具有较强的关联性。合理是指所收集的价格信息能反映委估资产载体结构和市场结构特征，不能简单地用行业或社会平均的价格信息推理具有明显特殊性质的资产价值。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量控制，所收集的资料具有较高的置信度。有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日委估资产在模拟条件下可能的价格水平。九、评估方法国家国资委将新发文件要求：先讲明本次经济行为最适用哪两种评估方法，然后再阐述两种方法中选择一种方法的结论的理由。先选方法，再选结论。注意：相同的生产要素，在不同的联系组合下可以有多种不同的结果。,相同要素的不同联系组合可以创生出多种整体系统。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,企业价值评估指导意见（试行）第47规定，注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时，通常应当包括下列内容：（1）选择评估方法的过程和依据;（2）评估方法的运用和逻辑推理计算过程;（3）资本化率、折现率、价值比率等重要参数的获取来源和形成过程；（4）对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。（二)本指南的要求首先简要说明总体思路；再按涉及的资产（含负债）顺序逐项说明其具体评估方法。采用市场比较法的，应简要介绍参照物（交易案例）的选择原则、比较分析与调整因素等。,（一）已有评估方法披露规范,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,采用收益法，应介绍模型和估算公式，并对预测方法与过程、折现率的选择和确定情况做简要说明。对采用收益法评估企业，应介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式；明确预测收益的类型、根据评估对象，区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。应说明选择收益法的合理性和必要性，揭示方法使用与评估对象、评估目的、价值类型、评估条件之间的合理内在逻辑关系。关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）规定，“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果”。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,收益法比成本法低的原因分析：1）没有准确界定经营性资产和溢余资产2）国企负担比较重，职工是否随资产转移，转移了可能就低。如果不转移，成本法负债中的应负职工薪酬等必须扣除，收益法中的成本分析时也要考虑3）成本加和法时，长投用收益法，总部用成本法，总部大楼增值很大，收益法本身不完整，下属企业收益预测时相关管理费用没有被扣除，已经包含了总部资产，因此高估。控股公司统一运作资金，下属企业无偿使用。往往低评。有机构采用合并会计报表进行操作，扣除少数股东权益，这种方法很不可取。应将企业按行业按版块分开评估，因为每一个行业的收入、成本，特别是面临的风险（折现率）的预测是不可能一样的。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,收益法评估：一般要有收入、成本、税收、运营成本等的明细预测表；两种方法采用的主要参数必须保持一致。如：库存产品计算是毛利率用25%，而收益法预测时毛利率用15%；又如，资本性支出逐年增长，收入随之投资规模增长；如果房屋都是新建的就不宜大规模追加投资，如果毛利率偏低，就没必要再作资本性投资，否则扩张规模的目的是什么？,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,资产评估准则评估报告第25条规定，注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这从原则上规定了评估结论的表达方式。本指南规定，评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结论，评估结论应当是确定的数值。采用资产基础法进行企业价值评估，应当以文字形式说明资产、负债、所有者权益（净资产）的账面价值、评估价值及其增减幅度，并同时采用评估结果汇总表反映评估结论。,十、评估结论,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,2.单项资产或者资产组合评估，应当以文字形式说明账面价值、评估价值及其增减幅度。3.采用两种以上方法进行企业价值评估，除单独说明评估价值和增减变动幅度外，应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。4.存在多家被评估单位的项目，应当分别说明评估价值。5.引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任；,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,企业价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间存在着内在的联系，结合前评估方法本身的局限及适用范围，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则：依据相关准则、规范和规定的原则借鉴共识性研究成果的原则企业价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。,两种以上评估方法结果的差异及其原因确定评估结论需要考虑的因素：,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,在实际操作中，应关注如下几点：应建立在相同的评估对象和评估资产范围。资产负债表是依会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，如企业资质等无法合法计量的资产、人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映。以企业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，明显也未考虑上述资源的价值。而采用收益法评估企业价值是难以分割这些可能为企业收益产生重要的影响的资产。收益法和资产基础法评估结论产生差异也就成为必然。另一方面，对于企业重组改制，其依据重组方案确定的模拟的资产负债表，直接形成了这种差异。,中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety,采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值的收益法，涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二