银泰中心-酒店式公寓定位报告PPT课件

,银泰中心-酒店式公寓,2012年2月,初步定位及户型建议报告（汇报版）,为银泰而作,1,.,2,目,录,第一部分第二部分第三部分,项目本体及问题解析酒店式公寓发展机会初探酒店式公寓初步定位及户型建议,附,件,成都酒店式公寓研究报告,2,.,第一部分：项目本体及问题解析,项目本体分析问题解析,3,.,银泰中心顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑,成都银泰中心,北京银泰中心,4,.,成都银泰中心国际城南顶级城市综合体，银泰顶级产品线项目，势必高端发力兑现高价值，成就精神领袖型地标建筑项目基础条件,国际城南：成都国际化城市名片；顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际甲级写字楼、世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、公寓豪宅和酒店式公寓等。,5,.,70年产权公寓面积：260-380平米；预期价格：4万元/平米；角色：明星产品，价值标杆。,聚焦小面积、大体量酒店式公寓，高价高速现金流型产品公寓,40年产权公寓体量:6.2万平米，共约1000余套；面积：100平米以下；预期价格：3万元/平米左右；推售时间：2013年底或14年初；角色：现金流产品，高价高速出货。,6,.,整盘价值提升,使命酒店式公寓高端首发，兑现品牌价值，品牌落地推动西南发展战略品牌落地,现金流产品首发产品线，肩负着回现的重任；高价高速回现，最,综合体各产品线互动，互相促进和抬升，提升整盘价值。,首发产品热销奠定,整盘价值，同时奠定银泰品牌价值；成都首发之作高端发力，品牌落地，推动西南战略发展。,大化兑现银泰及银泰中心品牌价值。小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？,7,.,困局之思1：酒店式公寓角色木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂,银泰中心：,成都里程碑式的精神领袖型建筑；成都的世界级建筑封面之一。顶级综合体物业：,国际甲级写字楼；华尔道夫酒店；,顶级奢侈品商业；,260-380平米公寓豪宅；100平米以下酒店式公寓。,木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：,综合体各产品线高端立意，酒店式公寓面积过于紧凑和集中，价格,和形象拔升难度较大，能否为项目整体增值；,酒店式公寓与公寓豪宅无承接性，不利于形象统一和整盘价值最大,化。,8,.,困局之思2：价值实现价格梯度分级，小面积制约公寓型物业价格拔升,公寓市场的区域均价在950012500元/之间，成交价全年呈直线下滑状态。区域内竞品市场销售走量较好项目成交价格在9500元/。目前城南投资性公寓优惠额度,较大，成交价格较上月出现小幅下滑，成交价维持在10000-13500元/区间内。相比城市高层豪宅，公寓单价相去甚远，难以企及；投资型公寓以控制总价为手段，赢得市场和投资客的亲睐，但小面积公寓存在明显的价格天花板。,9,.,困局之思3：同质化竞争100平米以下公寓仍为市场主流，面积同质性严重，价格难以突出重围,2011年以前典型公寓项目,2012年典型公寓项目,2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺；2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为47-76平米等；潜在供应40年产权公寓仍以100平米以下小面积物业为主，本案1000余套的酒店公寓压力堪忧。,10,.,问题之思基于整盘价值最大化高端发力下，酒店式公寓角色思考及户型面积考量？,酒店公寓角色面积过于紧凑和集中，价格和形象拔升难度较大，且与公寓豪宅无承接性；木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂。,价值实现投资型公寓以控制总价为手段，但小面积公寓存在明显价格天花板；价格梯度分级，小面积制约公寓型物业价格拔升。,市场竞争潜在供应40年产权公寓仍以100平以下小面积物业为主；100平米以下公寓仍为市场主流，面积同质性严重，价格难以突出重围。,内部产品线：公寓两条产品线，形成承接关系，确保整盘形象统一性和价值最大化；项目内角色：高价高速现金流产品，高端起势，承接项目品牌和公司品牌落地；市场角色：形成同类产品的市场标杆和价值标杆，成为市场的领导者型物业。,11,.,突破模式高端城市综合体公寓中服务式公寓模式兴起，高速高价制胜尚无市场验证成都高端城市综合体公寓突破模式,仁恒置地服务式公寓模式,来福士广场服务式公寓模式,海洋中心住宅模式,中航国际广场行政公寓模式,持有模式,销售模式,成都仁恒辉盛阁国,际公寓由新加坡辉盛国际运营管理，是成都首个超五星级标准的服务式公寓，也是国际商务人士在成都的聚居,之所。,该项目由2座高,档写字楼、1座五星级酒店、1座服务式公寓和1座SOHO公寓等5栋超高建筑围合组团。,住宅销售均不理想，销售陷于停滞状态。,面积小总价低；尚未开盘，但蓄客情况较好。,X,？,棕榈泉国际中心类酒店式公寓模式,70年产权住宅；大面积平层单位；一房和两房；尚未开盘有待验证。,？,Icon国际中心服务式公寓模式,项目包括写字、,集中商业、公寓、酒店等，其中公寓为雅诗阁服务式公寓。,12,.,13,目,录,第一部分第二部分第三部分,项目本体及问题解析酒店式公寓发展机会初探酒店式公寓初步定位及户型建议,附,件,成都酒店式公寓研究报告,13,.,细分公寓市场面向CBD高端商务群体的国际公寓,国际公寓,案例,特点,客户,商务公寓,居住式公寓,北京阳光100国际公寓、和乔丽,晶、瑞城中心等，香港会景阁等；深圳地王大厦配套公寓、波托菲诺国际公寓等；,广州中信广场配套公寓、东湖御苑、二沙岛金亚花园等。,公寓属于租赁居住型；,具备高素质的酒店式服务（由酒店公司或酒店公司背景的物管公司提供）；,住户大多是外国领事馆工作人员、外资机构的高级管理人员及其家属。,主要有北京SOHO现代城等;,深圳国际文化大厦、中电信息大厦、创展中心等;广州新达城、都市华庭、天文苑、远洋宾馆公寓等，,此类物业的投资回报率较高，,作为生活工作室的综合功能符合新经济时代产品功能多元化、模糊化的趋势;,租户多为一些新兴行业如、广告、展览、贸易等行业的小公司，也有部分被白领阶层租用长期居住。,如深圳都会100、丽阳天下、小,小家等；如广州新港城、明轩等。,居住式公寓作为住宅的过渡用房;,对置业能力相对较弱的年轻人有较大的吸引力。同时由于市场需求较旺，也吸引了投资客的关注。,14,.,国际公寓契机CBD效应下的高端商务需求,国际公寓契机,高端公寓需求外籍人士均享有高额住房津贴和补助，他们在租房时往往会选择质素高、服务到位的高档公寓（前者会居住酒,店，后者会注重高档公寓）,CBD高端公寓效应在城市中心商务区高档写字楼周边的一些高档公寓，租赁行情一直看涨，尤其是CBD周边的高档公寓，如北,京CBD周边的高档公寓，是外籍人员居家的首选之一。投资价值高档公寓不仅租金高，其出租率也高，特别是其涉外租务市场已经供不应求。高档公寓的客户正由自住型转向投资型发展。,15,.,银泰中心操作模式国际公寓（酒店式公寓）模式,CBD顶级公寓，其中柏悦府面积为550-860平米，柏悦居面积为130-,240平米；,柏悦府：由柏悦酒店全班人员提供服务；,柏悦居：由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务。,由凯悦集团旗下柏悦酒店提供酒店式服务，极大的提升了项目的品质和档次，面向CBD的高端商务客户需求，实现了CBD顶级公寓的市场占位。,16,.,银泰中心操作模式面向涉外高端商务人士需求,客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为,主，比例占到65%；,面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。,17,.,40年产权公寓市场公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入一线物业市场阵列,以商住综合楼产品为主，是公寓产品的市场雏形,公寓市场实现历史性爆发的一年市中心住宅用地日渐稀少，使得商业用地住宅物业成为满足人们居住市中心的途径之一代表项目：龙湖三千星座、万达锦华城、城市理想,外地开发商开始把国内外先进公寓开发、运营理念带入成都，公寓产品开始发展繁荣代表项目：叠翠峰、海洋中心、保利中心、中航国际广场、棕榈泉国际中心,2002年以前,2002-2007年,2008年,2009-至今,第一阶段：酝酿阶段2002年无真正意义上的商务公寓面市,第二阶段：起步阶段20022007年公寓正式面市以酒店和办公形式出现的商务公寓受到人们的青睐。代表项目：SOHO沸城、玉沙小花园、万达锦华城,爆发点2008年,第三阶段：发展阶段2009年至今,成都公寓市场在经历了2002-2007年起步阶段后，经过2008年的突破爆发，目前处于发展阶段，逐步开始与国际化公寓产品接轨,18,.,叠翠峰,棕榈泉国际中心涉外型公寓发展方向；,面积89-129平米，两房和三房。首个典型涉外型公寓；以一房和两房为主。,面向CBD国际顶级商旅客户。,08年,12年,40年产权公寓市场逐渐往国际公寓方向发展，尚没有一个真正意义上的国际公寓14年银泰中心纯粹的涉外型公寓；,19,.,涉外需求牵引下的公寓契机以涉外公寓需求，牵动市场，支撑高价高速,20,.,涉外需求牵引下的公寓契机以涉外公寓需求，牵动市场，支撑高价高速,21,.,国际公寓高端市场占位细分市场梳理高端产品线，奠定国际公寓的市场高端地位,目前市场高端居住型产品以高层电梯豪宅及城市别墅为主，高端综合体项目中的顶级公寓产品尚处于缺失状态，是未来成都市场高端物业产品的新兴突破点；未来高端市场将形成三条产品线，包括电梯豪宅（含公寓豪宅）产品线、城市别墅产品线和国际公寓产品线。,类别高层电梯豪宅（含公寓豪宅）城市别墅国际公寓,物业形态高层、超高层住宅别墅综合体（其中居住型产品）,主力面积区间180以上210以上89-129,主力销售均价1.5-2万/平2万/平以上1-1.5万/平（预计）,开发状态在售项目居多，后续规划项目相对较多在售项目居多，后续开发量较少,代表项目誉峰、望今缘、华润金悦湾、银泰中心（70年产权公寓）锦天府、中粮祥云棕榈泉国际中心银泰中心（40年产权公寓）,22,.,顶级豪宅,国际公寓竞争站位城市顶级物业站位，顶级公寓比肩顶级豪宅，酒店式公寓市场领导者,说明：1.考虑到城市别墅产品在售及未来开发量较少，且产品、价格等主要因素与本项目无绝对竞争关系，因此暂未列为主要分析对象；2.由于目前市场中大体量的普通公寓型产品整体定位难以与本项目形成直接竞争，也未列入竞争进行分析对比。结合产品设计规划及入市时间，本项目的公寓产品势必成为未来成都市场顶级公寓产品首个巅峰代表作品，书写市场顶级公寓崭新标准。,高端豪宅主流豪宅,顶级公寓,高端公寓主流公寓,公寓豪宅代表项目：望今缘、银泰中心（70年产权公寓）,代表项目：誉峰华润金悦湾代表项目：城南1号公馆1881,城市豪宅梯队,国际公寓代表项目：棕榈泉国际中心、银泰中心（40年产权公寓）,代表项目：朗御代表项目：喜年广场、海洋中心、AFC,高端公寓梯队,23,.,公寓内部关系外部顶级占位，内部角色分工，并统筹协调形成承接关系,70年产权公寓,40年产权公寓,260-380平米华尔道夫酒店超甲级写字楼综合体各组成部分之间形成一种相互依存、相互助益的能动关系，并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响；各分类物业的定位也不能孤立地研究各自市场规律，而是应该沿着综合体物业相互影响和作用轨迹，确定与整体价值相协调的市场定位；,24,.,酒店式公寓破局细分高端市场下的补缺者契机，公寓市场的领导者地位，以涉外需求牵引盘活全局涉外需求牵引,城市顶级物业站位，顶级公寓比肩顶级豪宅，公寓市场领导者竞争占位,以涉外公寓需求，牵动市场，支撑高端形象高端产品线梳理,细分市场梳理高端产品线，奠定国际公寓的市场高端地位,25,.,银泰中心必将成就成都，成为成都国际化的封面之一；,银泰中心必将确立顶级综合体的业内标准，成为CBD的价值巅峰；,叠翠峰、棕榈泉首发，奢侈型国际化公寓趋势已成定局；,银泰中心酒店式公寓入市，将树立成都顶级酒店式公寓标杆；,同时，也会为CBD涉外型公寓第一品牌定义！,正是基于银泰、成都和国际城南，我们坚信此路！,银泰中心酒店式公寓的行业价值思考,26,.,成都即将进入国际公寓时代城市向上城市吸引力和竞争力强化，国际,城市面区域面发展面,高端商务人群涌入CBD作强CBD规划不断升级，高端产业人口进驻蓄势待发CBD跨入成熟阶段，孕育高端公寓（公寓豪宅和国际公寓）,27,.,城市向上城市吸引力和竞争力强化，国际高端商务人群涌入,深圳：增加28%,武汉：增加46%,成都：增加62%,西部大开发实施十余年，西南地区的投资环境已经得到极大改善，科技、人才、物流、市场、服务等发展要素的聚集早已今非昔比。目前，即使全球最顶级的高新技术产业也能够在这里获得良好的发展机遇，并在集成电路、光电显示、软件及服务外包三大产业集群上率先实现跨越，打造千亿产业集群，产业规模和水平达到西部第一、中国一流，成为具有国际影响力和辐射力的重要产业基地。近五年进驻成都的世界五百强企业数量增加近一倍，其增长速度为其他区域无法比拟，经济发展潜力强劲，截至2011年底成都的世界五百强企业达到203家，国际高端商务人群大量涌入。,28,.,CBD作强CBD规划不断升级，高端产业人口进驻,根据总体规划，天府新区要建设成为以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业宜商宜居的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，力争再造一个“产业成都”。作为内陆开放门户，天府新区是内陆面向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与全球经济、技术、信息、文化交流与合作的通道和平台。核心为高技术产业基地和高端制造业基地，前者以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业；后者以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业，两个基地的产值都将在万亿元以上。天府新区将规划建成一个投资超100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大金融后台服务产业园，吸引大批国内外一流金融技术人员到此.,29,.,根据对国内成功CBD区域发展研究发展，CBD整体发展大致将经历基础设施市政配套住宅住宅、写字楼大片开发商业的历程，完善的城市市政配套设施先行快速树立起新中心区良好形象，为CBD的成功开发奠定了坚实的基础。,完成。,住宅：中高端住宅项目相继开工，并建成销售市政配套：设施“七通一平”基本完成；城市公园等配套建成；政府工程开工。,写字楼：乙级、甲级写字楼相继落成居住：大量居住项目竣工并投入使用,豪宅：具有代表性的高端城市豪宅项目建成并销售写字楼：大体量甲级写字楼相继建成并销售城市综合体：大量出现城市综合体项目,次极大提升，出现顶级城市综合体顶级公寓：多个高端公寓项目建成并销售购物中心：多个商业中心、购物中心建成并销售五星级酒店：顶级酒店出现,住宅、写字楼大量开发写字楼项目开发居住项目开发市政配套完善区域开发投资启动；基础设施建设区域内主干道建设基本,蓄势待发CBD跨入成熟阶段，孕育高端公寓（公寓豪宅和国际公寓）区域成熟度天府新城所处阶段商业、五星级酒店投放顶级城市综合体：综合体的品质和档,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,30,.,31,目,录,第一部分第二部分第三部分,项目本体及问题解析酒店式公寓发展机会初探酒店式公寓初步定位及户型建议,附,件,成都酒店式公寓研究报告,31,.,CBD,国际公寓国际化酒店式居住公寓国际化酒店式居住公寓,国际化,酒店式,居住公寓,国际化城市,国际商务区域（）,国际设计水平,国际形象环境,国际品质设备,国外生活标准,酒店式外观,酒店式环境,酒店式商务、生活配套,配套会所,配套服务,保安设施,酒店式服务可由专业的酒店背景的物业管理公司提供（如柏悦居）。,32,.,银泰中心酒店式公寓的另类居住体验收藏顶级物业，收藏CBD发展红利，尊享国际顶尖都市生活,尊享国际顶尖都市生活,消费者：他们买什么？,33,.,客户属性“城市权贵”领袖城市主宰者,“他们是阅历丰富，眼界开阔，有思想的”；,“他们是城市的领袖，资本的掌控着，有着敬仰的地位”；,“他们有着自己的圈子，圈子活动是他们生活的重要组成部分”；,“他们有国际化背景，注重生活质量，对居住物业选择挑剔”；,“他们部分和家人一起居住，始终保持着与自身身份相匹配的生活方式与居住品味，强调尊贵感”。,34,.,行业内/银泰粉丝重度关心者忠实购买人群关注物业档次,和投资价值,成都本地高端客户对高端物业极具判断能力关注物业长期投,资价值,四川省内客户向成都看齐，高品质物业跟随者,国内一线城市关注物业品质和档次,欧美/港/台/东南亚客户涉外商务人士需求启动对价格敏感性较弱关注物业品质和档次,客户定位以启动型客户拉动跟进型客户，以“外”打“内”跟进型客户启动型客户,35,.,“城市权贵”客户特征因素,消费心理：光有别墅生活是不够的，拥有丰富别墅居住经验的他们重新回到城市中心，希望通过占据城市中心的稀缺资源，掌控机遇、掌控财富、图谋更高更快发展的话语权；看重居住的品质，注重居住地所赋予的圈层标签与个人的成就感；对于集城市核心地段、配套资源的城市公寓豪宅，未来投资升值的潜力，不仅仅是他们财富升值的渠道，更是一种高瞻远瞩的独到眼光。,居住品质,效率生活,城市资源,身份彰显,投资价值,拥有成就,36,.,面向“浅居住”的投资居所和次居所（临时居所、城市客厅和城市行宫）,37,.,形象定位高端诉求，顶级公寓市场领导者,国际城南典藏级领袖公馆,话语领袖，锁定城市“塔尖”权贵,商务属性，次居所,公馆，区别于豪宅和主流公寓,38,.,产品定位,基于项目整盘及公寓内部关系的思考维度本体思考维度客户需求维度基于涉外高端商务客户的思考维度,基于市场竞争的思考维度竞争机会维度市场类比维度基于同类型物业的类比思考维度,39,.,本体思考维度顶级综合体各产品线打造市场标杆，同时公寓内部形成承接关系银泰中心,华尔道夫酒店世界最豪华最著名五星级酒店之一；,超甲级写字楼CBD商务标杆，成都最顶级的写字楼之一；,奢侈品购物中心美美百货比邻，15万平米奢侈品商业旗舰；,顶级公寓豪宅260-380平米，CBD顶级公寓豪宅；,国际公寓国际公寓标杆产品,标杆之作国际公寓与公寓豪宅形成承接，适当增加200平米以下户型产品；考虑到酒店式公寓体量较大，须丰富产品线以规避风险；抛却传统公寓的概念，以符合国际公寓定位的户型面积作为考量的重要依据之一。,40,.,誉峰,雍锦汇,城南一号,时代豪庭,公馆1881主力,世纪峰景销售少量,紫檀主力,华敏世家存量少量,竞争机会维度根据高端市场客户意愿支付力反推面积段高层豪宅市场供需总价箱体（2010年截至2011年中）2000万1800万1600万1400万1200万1000万900万800万700万600万500万400万300万200万100万,41,.,价段，并产生竞争；考虑10-15%的豪宅总价年增幅，2年后成都豪宅主力总价为300-600万。,竞争机会维度根据高端市场客户意愿支付力反推面积段根据客户意愿支付力反算面积段国际公寓作为高端产品线之一，必将进入高端豪宅的总,反算面积：85-200平米,均价预期：3-3.5万元/平米,42,.,客户需求维度高端涉外客户需求以100-200平米需求为主,43,.,市场类比维度一线城市顶级国际公寓以一房、两房为主，其中一房80-100平米，两房120-150平米,银泰中心柏悦,领峰W公寓,济南路8号,44,.,产品定位基于四维度考虑的户型思考,国际公寓与公寓豪宅形成承接，适当增加200平米以下户型产品；考虑到酒店式公寓体量较大，须丰富产品线；本体思考维度客户需求维度涉外客户需求以100-200平米需求为主；,根据高端市场客户意愿支付力反推面积段，反算面积为85-200平米；竞争机会维度市场类比维度一线城市顶级国际公寓以一房、两房为主，其中一房80-100平米，两房120-150平米,45,.,产品定位基于四维度考虑的户型思考,备注：考虑到体量较大，适当丰富产品线以规避市场风险。,46,.,Thankyou,47,.,附件：成都酒店式公寓研究报告,48,.,公寓市场发展概况,公寓市场供需分析及小结典型案例,49,.,成都市场公寓产品发展历程,以商住综合楼产品为主，是公寓产品的市场雏形,公寓市场实现历史性爆发的一年市中心住宅用地日渐稀少，使得商业用地住宅物业成为满足人们居住市中心的途径之一代表项目：龙湖三千星座、万达锦华城、城市理想,外地开发商开始把国内外先进公寓开发、运营理念带入成都，公寓产品开始发展繁荣代表项目：叠翠峰、棕榈泉国际中心、银泰中心,2002年以前,2002-2007年,2008年,2009-至今,第二阶段：起步阶段20022007年公寓正式面市以酒店和办公形式出现的商务公寓受到人们的青睐。代表项目：SOHO沸城、玉沙小花园、万达锦华城,爆发点2008年,第三阶段：发展阶段2009年至今,公寓，作为商业投资最为广泛的房地产产品，2002年在成都正式呈现，是本地房地产市场中面市时间较晚,的产品类别成都公寓市场在经历了2002-2007年起步阶段后，经过2008年的突破爆发，目前处于发展阶段，逐步开,始与国际化公寓产品接轨第一阶段：酝酿阶段2002年无真正意义上的商务公寓面市,50,.,商务办公集中区，城市核心区域，发展成熟,对于该区域内大量高容积率的商业地块，考虑到单一商业办公物业开发风险较高，开发商多倾向于开发商务公寓，以期实现资金快速回笼,城西区域拥有相对集中的多个成熟居住板块（例：羊西线沿线、双,楠、光华、金沙、外双楠等）,标杆型公寓项目相对缺乏,城南区域：该区域开发主要集中在城南人民南路沿线，是房地产热点开发区域伴随后续市场集中的综合体项目开发建设，将成为未来高端公寓产品供应相对集中的区域之一,成都公寓项目市场概况,三环路,绕城高速,二环路一环路,中心城区,城南区域,城东区域,城北区域,城西区域,城北区域,传统物流集中区，商业用地主要用于开发各类市场，中端公寓产品开,公寓型产品开发多样化、分散化，且大部分定位为中高端，发为主，是目前市场普通公寓开发体量相对较高区域,城东区域,近年来城市住宅、商业开发热点区域之一（如：东大街延线、攀成钢片区、建设路片区）伴随区域内大体量综合体项目的问市，是未来城市高端公寓项目热点开发区域之一51,城南、城东为开发热点区域，同时也是未来公寓产品集中供应的主力区域分析方法：区位划分法,分析区域：绕城高速以内城区中心城区,51,.,25个，而城南区域由于发展较晚，且多为综合体中的高端公寓项目，目前数量最少（8个），但未来将成为市场高端公寓主力供应区域之一,分区域供应套数：城西区域商务公寓总套数最多，达到10,291套，城东区域商务公寓总套数最少，仅有3,384套，但伴随后期大体量综合体项目入市，将成为高端公寓热点供应区之一。单项目套数：城北区域的单个项目平均套数最多，达到710,套/个，次之为城南，平均单项目套数为600套/个；城东区域,的单个项目平均套数最少，仅有337套/个。,城北区域,10,城东区域,10,城南区域,8,城西区域,25,中心城区,11,城北区域,7,104,城东区域,3,384城南区域,4,802,城西区域,10,291,中心城区,4,777,分区域单个项目平均供应套数,710,338,600,434412,-,100,200,300,400,500,600,700,800,城南区域城东区域城北区域,中心城区城西区域,52,市区公寓供应项目数量分区统计,市区公寓项目分区供应套数统计分区域供应项目数量：城西区域的公寓项目数量最多，达到,成都公寓项目市场分布概况城北、城西南为目前公寓市场供应相对集中区域，以中端居住型产品供应为主；城东、城南结合各大综合体面市时间的接近，未来将成为高端公寓供应主力区域,52,.,公寓市场发展概况,公寓市场供需分析及小结典型案例,53,.,规划管理,设计及验收,使用,居住型公寓,规划配套指标：居住区公共服务设施定额指标机动车位：国家住宅配建指标标准层层高：4.2米以内,住宅用地，70年（部分地方50年）,设计标准：按照公建标准执行权属登记：参照住宅有棕榈泉国际中心，海竣工验收：非住宅技术规范关规定办理洋中心（70年产权空调设置：室外机不得外露水电费：普通住宅标准公寓），朗御,规划配套指标：按照居住区公共服,务设施定额指标50%安排，或按居混合型公寓住区标准50%交纳小区配套费机动车位：国家住宅配建指标,标准层层高：4.2米以内,设计标准：按照公建标准执行权属登记：参照非住宅综合用地，50年竣工验收：非住宅技术规范有关规定办理空调设置：户式空调水电费：商用标准,规划配套指标：公共设施标准酒店型公寓机动车位：国家酒店配建指标标准层层高：5.6米以内,设计标准：按照公建标准执行权属登记：参照非住宅商业用地，40年竣工验收：非住宅技术规范有关规定办理空调设置：中央空调水电费：商用标准,银泰中心，AFC，复城国际,学生公寓,老年公寓军官公寓,类别,指标项土地属性及年限,经营性公寓,公益性公寓,代表项目,公寓项目分类界定,公寓产品大类分为：经营性公寓和公益性公寓。本次市场研究主要对象为经营性公寓，该类产品同时也是市场中主力供应方，而公益性公寓不包括在本次研究范围内。经营性公寓细分为：居住型公寓、混合型公寓和酒店型公寓。目前市场供应以居住型公寓和酒店型公寓为主，而本项目属于酒店型公寓。考虑到市场整体发展尚不成熟，本次市场研究主要以居住型公寓及酒店型公寓为主。,说明：考虑到公寓产品尚缺乏国家统一标准，本次研究按照市场常规惯例进行分析研究。,54,.,富力.史丹尼,弘邦.领邸,缤舍,力迅,喜年广场天紫界叠翠峰中海部落格,分析对象：已售罄/尾盘项目分布格局：一环附近，站南组团为主物业档次：中端项目为主，少量高端项目,公寓市场供应概况2011年前公寓市场情况供应特征一：2011年前市场供应集中在一环、站南组团，以中端项目供应为主城市理想,55,.,公寓市场供应概况2011年前公寓市场概况,供应特征二：2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺,56,.,公寓市场供应概况2011年前公寓市场概况,供应特征三：2011年前公寓精装标准主要集中在1500元/平米以内，总体精装水平相对较低，仅可满足基本居住需求,57,.,2012年公寓市场供应供应特征四：2012年市场供应重心转向城南大源、站南组团，多为综合体项目中的高端公寓项目,蜀都中心精装修3000元/海洋中心装修标准3000-5000元/,香年广场精装修3000元/雍湖湾、复城国际精装修1500元/,AFC中航国际广场预计精装修3000元/奥克斯广场精装修3000元/,棕榈泉国际中心预计精装修4000元/大源国际中心、无国界预计精装修3000元/,铁狮门晶融汇预计精装4000元/,朗御预计精装4000元/布鲁明顿广场精装修2500元/,58,.,城南在售项目在2012年的推货总量约为：10.6万平米,城南预售项目在2012年的推货总量约为：9.06万平米,2012年公寓市场供应供应特征五：2012年城市主力供货区域（城南）推货量达19.1万平米，达到整体供应制高点,59,.,公寓市场的区域均价在950012500元/之间，成交价全年呈直线下滑状态。区域内竞品市场销售走量较好项目成交价格在9500元/。目前城南投资性公寓优惠额度较大，成交价格较上月出现小幅下滑，成交价维持在1000-13500元/区间内。,公寓市场需求概况需求特征一：2011年公寓成交实现均价在9500-12500元/平米（含精装），精装水平普遍达到2000元/平米以上，较2011年前有显著提升,60,.,客户特征置业目的客户区域职业特征关注点,公寓客户以小户型投资为主，投资回报率、升值空间是其核心关注点45-85平米的购买客户80%以上为投资型客户本地投资型客户占绝大部分，成都本地投资客户更多会选择购买功能相对单房较完善的套一产品从套一产品的成交客户来看，也有部分外地投资客户，这些客户的资金实力更强，同时他们大多有北京、上海等一线城市视野，了解大面积的公寓投资物业的发展模式以私营企业主与企业中高管理层居多，此类人群具备较强投资意识与投资实力注重物业的投资回报率，更关注物业的升值空间与市中心小面积公寓不同，大面积产品购买客户也十分关注产品本身，包括项目品质、环境资源、配套、软件服务等生活属性的因素,公寓市场需求概况需求特征二：小户型投资性产品在成都客户中成交显著，而国内其他一线城市客户更关注大面积公寓，需求更与国际化市场接轨,61,.,公寓市场小结,2011年及以前市场供需,公寓产品开发规模及水平相对国内一线城市有明显差距供需以60平米以下投资型、中端小户型为主项目主要集中在一环附近及站南组团成交客户以成都本地投资客为主,主力成交单价集中在9500-12500元（含精装）,精装修由2011年前1500元/平米以下水平为主，逐步提升至高端公寓普遍达2000元/平米标准,62,.,公寓市场小结,2012年公寓市场预判,高端公寓开发增加，带动市场整体供应量显著提升集中开发区域由中心城区转向城南新兴开发区域,公寓项目开发向高端定位、高总价水平、高精装修标准方向发展国内一线城市及国外客户比重将进一步增加,63,.,公寓市场发展概况,公寓市场供需分析及小结典型案例,64,.,典型案例界定/选取,样本选取标准：,物业性质相近经营性公寓（以酒店型公寓、居住型公寓为主）,整体定位具备可比性高端定位产品销售形成直接竞争关系样本类别界定：,高端酒店型公寓（40年，商业用地）高端居住型公寓（70年，居住用地）案例选取：,铁狮门晶融汇，朗御，AFC、布鲁明顿广场、棕榈泉国际中心、复城国际、大源国际中心、无国界、海洋中心,65,.,参考项目1,海洋中心,典型案例在售参考项目,66,.,海洋中心,海洋中心,项目位于国际城南CBD中央商务核心区，城市发展的方向，交通四通八达，区位起点高,67,.,写字楼,商务公寓,住宅,每四层一个空中花园每四层设置一个12-15米挑高的空中花园，尽可能多引入绿色。24层空中客服中心,设计环境优雅、分位舒适的客服中心，可以提供日常客户服务，更是精英圈层的沟通平台尚品美格菲运动主题综合会所在酒店式公寓楼2-3F，总面积达4000余平方米，包含MegaFit常态功能、健身功能、管家服务、高端商洽、休闲养疗等，特意聘请金牌健身教练，为每一位业主指定科学的健身计划及膳食营养菜单。（业主第一年免费享用）由住宅、商务公寓、写字楼三栋组成，自身规划配套较为齐全,海洋中心规划港式主题商业街/直升机停机平分别位于写字楼底部与顶部,68,.,50主力户型户型点评优点：主力户型面积设计较小，易控制总价，投资居住兼宜；户型设计方正实用，毫不浪费；家电多采用隐藏式装修设计，让活动空间最大化；按照住宅水电标准收费；不足：样板房入户门采用内开式，挡住厨房和收纳空间位置，不够合理。,装修示意图户型配比,产品分析精装商务公寓总共488套，面积区间50-100，主力户型50，层高3m，6梯18户；,69,.,通力电梯智能电梯管理系统，客梯从底层至顶层的直达时间不超过30秒（2.5米/秒），轿厢吊顶2.5m，轿厢带冷暖风空调，电梯里统一装饰黑镜钢仿石地砖。,每户设对讲机及可视门铃，YALE智能门锁安全系统,意境图,意境图,入户大堂豪华装修，墙面地面高档石材工艺，尽享尊崇礼遇六星级酒店式入户大堂,中央空调每户均安装海尔冷暖中央空调；地暖系统集中安装地板采暖系统，除阳台、卫生间外外其余房间均设地暖；,意境图品质与科技配备，让产品从众多小户型产品中脱颖而出,产品配置,70,.,位置,标准,外墙内墙门窗,保温材料外墙内墙顶棚天花室内地面门窗入户门室内门,外墙保温LOE-E玻璃幕墙涂料石膏板吊顶配花筒灯或射灯仿石砖断桥（普通）铝合金+中空玻璃名贵钢制防盗门，装设YALE豪华电子门锁名贵木饰面门,精装修标准,品牌装修，家居赠送，提升配置和品质，装修标准报价3000-5000元/;,71,.,参考项目2,布鲁明顿广场,72,.,项目名称物业位置开发商占地面积,布鲁明顿广场益州大道北段与锦晖西一街交汇处荣盛（河北开发商）20118,30亩,综合体构成,写字楼：7.09万m2住宅：2.41万m2商业：2.54万m2,建筑面积写字楼,7.09万方近7.09万，4-24层,项目概况硬件标准销售情况,高度100m：单层面积在1700，6梯10户。级别：本地甲级写字楼空调：vrv分体式中央空调层高：3.8m电梯：6部电梯大堂高度：11m车位：1015个公寓10.15日开盘，当天去化44套，目前共售出60套,布鲁明顿广场,73,.,商业：1-3层,住宅：4-29层,推售产品详情3栋住宅B座写字楼A座写字楼,物业分布：本次推售3栋1-3层商业及4-15层住宅,74,.,3栋产品详情住宅,可售面积：23802面积区间：44.54-96.96,分布楼层：4-15层总套数：192套本批次产品配比：,75,.,3栋户型图,两室两厅：78.16一室一厅：44.54,三室两厅：93.91一室一厅：51.50,一室一厅：60.77一室一厅：47.10,76,.,参考项目3,复城国际,77,.,复地复城国际项目简介,1#,2#,4#,5#,3#益州大道,甲级写字楼德赛二街,甲级写字楼,精装公寓,SOHO办公,精装公寓,78,.,公寓,5,号楼,79,.,5号楼公寓户型特点,套二房型全明设计，无暗屋卫生间合理的干湿分区动静分区合理，客厅、卧室互不干扰卫生间与盥洗室彼此独立，功能分区更细化,79.4户型,57户型,80,.,套一房型客厅、卧室尺度开敞客厅落地窗设计，采光性能好具有储藏室，利用空间,60.6户型,51户型,5号楼公寓户型特点,81,.,5号楼装修和设备标准,门窗,断桥铝合金+中空玻璃窗,客厅,地面：瓷砖墙面：墙纸电视：三星空调：格力,卧室：,地面：瓷砖墙面：墙纸空调：格力,厨房,地面：瓷砖墙面：瓷砖顶棚：石膏吊顶整体橱柜：方太冰箱：海尔抽油烟机,卫生间,地面：瓷砖墙面：瓷砖顶棚：石膏吊顶马桶和水盆：科勒,雨洒、水龙头、水槽：摩恩,82,.,参考项目4,朗御,83,.,朗御,84,.,