潮州市博物馆和潮州文化艺术中心

潮州市博物馆和潮州文化艺术中心物业管理采购项目 采购编号: PZH011C029潮州市博物馆和潮州文化艺术中心物业管理采购项目(第二次)招 标 文 件采购编号：PZH011C029采购人：潮州市文化广电新闻出版局潮州市文物旅游局采购代理机构：广东平正招标采购服务有限公司 2011年12月目 录第一章 报价邀请书第二章 投标人须知 第三章 合同条款第四章 用户需求书第五章投标文件格式第六章评标工作大纲第七章收费标准第一章 投 标 邀 请 书采购编号：PZH011C0291. 广东平正招标采购服务有限公司（以下简称“采购代理机构”）受采购人委托，就潮州市博物馆和潮州文化艺术中心物业管理采购项目采用公开招标方式，兹邀请合格投标人就此项目提交密封投标： 2. 有意向的投标人可从2011年 12月 30 日起至2012年 1 月12日止，在广东平正招标采购服务有限公司（广东省潮州市枫春路400号嘉德国际中心（即广东农信旁）十楼1005单元）（每天900至1200，1430至1730，法定节假日除外）购买招标文件，本招标文件每套售价为150元人民币,售后不退。3. 所有投标文件应于2012年 1月19 日上午9:00分到9:30分(北京时间)之间递交到广东平正招标采购服务有限公司招标投标服务大厅。4. 投标截止时间 2012年 1月19 日上午9:30分(北京时间)。5. 定于2012年 1月 19 日上午9:30分(北京时间)，在广东省潮州市枫春路400号嘉德国际中心（即广东农信旁）十楼1005单元开标厅公开开标。届时请参加投标的代表（投标人法定代表人或其授权代表）出席开标仪式。6. 购买了招标文件，而不参加投标的供应商，请在开标日3日前以书面形式通知采购代理机构。若该项目因不足三家投标而导致重新招标，未予书面通知的单位将被取消重新参加该项目投标的资格。7. 踏勘现场和答疑会：由投标单位自行踏勘。采购代理机构：广东平正招标采购服务有限公司地址：广东省潮州市枫春路400号嘉德国际中心（即广东农信旁）十楼1005单元联系人:叶工电 话：0768 传 真：0768第二章投标人须知一、总则1资金来源：财政资金。 招标范围：潮州市博物馆和潮州文化艺术中心物业管理及相关配套服务，详见用户需求书。2合格的投标人合格的投标人是指：l 具有独立企业法人资格l 具有建设主管部门颁发的物业管理三级以上（含三级）资质证书，并在广东省潮州市内注册的物业管理企业l 注册资金600万元以上（含600万元）本项目不接受联合体投标。3物业管理服务招标 广东平正招标采购服务有限公司受潮州市文化广电新闻出版局和潮州市文物旅游局的委托，接受合格的投标人就招标文件所述的内容进行报价。物业管理收费属于“包干制”。4投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标人须承担所有与编写和递交投标文件有关的费用，采购人和采购代理机构在任何情况下不负担这些费用。二、招标文件5招标文件的构成5.1招标文件包括：第一篇投标邀请书第二篇投标人须知第三篇合同条款第四篇用户需求书第五篇投标文件格式第六篇 评标工作大纲5.2投标人应审阅招标文件中所有须知、格式、条款和规格。投标人未按招标文件要求提供全部资料或提交的投标文件未对招标文件作出实质性响应（下划线部分为重点响应的商务内容, *标志的部分为投标人、报价服务必备的条件或重要指示），那么投标人将承担其风险并有可能导致投标文件被拒绝。5.3 本招标文件使用的词语有如下定义：（1）“采购人”指潮州市文化广电新闻出版局和潮州市文物旅游局；（2）“采购代理机构”指广东平正招标采购服务有限公司；（3）“投标人”指参加潮州市博物馆和潮州文化艺术中心物业管理采购项目所需物业管理服务的报价，并向采购代理机构提交投标文件的当事人；（4）“评标委员会”是依照中华人民共和国政府采购法、政府采购货物和服务招标投标管理办法等法规组建的专门负责本次招标的评标工作的临时性机构。（5）“中标人”指其投标被采购人接受，并与采购人签订专业合同的当事人；（6）“招标文件”指由采购代理机构发出的本招标文件，包括全部章节和附件；（7）“投标文件”指投标人根据本招标文件向采购代理机构提交的全部文件；（8）“书面函件”指手写、打字或印刷的函件，包括电传、电报和传真；（9）“合同”指由本次招标所产生的合同或合约文件；（10）“日期”指公历日，“时间”指北京时间。 6招标文件的澄清6.1 投标人如有答疑需采购人或者采购代理机构澄清的，于2012年 1月 9 日17:00分前以书面形式发至采购代理机构。采购代理机构将于2012年 1月 10 日17:00分前以书面形式发至投标人。答疑文件为招标文件的组成部分。7招标文件的修改7.1在报价截止日期前任何时候，无论何故，采购代理机构可主动地或在答复投标人提出澄清的问题时对招标文件进行修改。7.2招标文件的修改将以书面函件形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。对方应立即以书面函件的形式确认已收到该修改。7.3为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，采购代理机构可酌情推迟本项目报价截止日期。采购代理机构在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将变更时间书面通知所有招标文件收受人。 三、投标文件的编制8报价使用的文字及度量衡单位8.1 投标人的投标文件以及投标人与采购代理机构就有关报价的所有往来函电均应使用简体中文。8.2 投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。9投标文件的组成9.1 投标人编写的投标文件应包括但不限于下列部分：（1） 按投标人须知规定填写的报价函。（2） 按投标人须知要求出具的资格证明文件。（3） 按投标人须知规定提交由招标代理开具的投标保证金支付凭证的复印件。（4） 对招标文件中用户需求书做出书面响应。10报价函投标人应完整地填写投标文件格式中规定的报价函。11 本项目服务期限为18个月（报价最高限价总额1,500,000.00元，即约83,333.33元月）,超过最高限价者为无效投标。12 证明投标人合格及履约能力的资格文件12.1 投标人应提交证明其有资格参加报价和中标后有能力履行合同的文件，以及证明其在合同项下拟提供的服务均符合招标文件规定的文件，并作为其投标文件的一部分。12.2投标人提交的中标后履行合同的资格证明文件应为：（1） 投标人的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件（加盖法人公章）、企业组织代码证复印件（加盖法人公章）投标人的物业管理资质证书复印件（加盖法人公章）、法人代表授权书。（2） 提供投标人在近3年来物业管理服务业绩表。（3） 投标人应出具证明其具备为本次服务提供2年服务能力的有关文件。（4） 投标人应提供服务资源配置情况表。（5） 投标人应提供本项目管理人员的资历、工作履历等文件。（6） 投标人应提供针对本次招标而制定的服务计划及承诺。13报价货币报价表及分类报价明细表上的价格须以人民币报价，以其它货币标价的报价将予以拒绝。14投标保证金14.1投标人应在2012年1月17日15:00前将金额为RMB15,000.00元的投标保证金交至采购代理机构,否则其投标文件作废标处理。14.2投标保证金是用于保护本次招标免受投标人的行为而引起的风险，根据第14.7款规定，发生该条款所列行为的，将没收投标保证金。投标保证金必须注明投标人名称、项目名称、采购编号。14.3 投标保证金以银行转账或电汇方式及其他采购代理机构认可的方式提交，支付人必须为该项目投标人，且必须注明投标人名称、所投项目名称及编号），并且确保于2012年1月17日15:00（北京时间）前到达采购代理机构银行帐户（以银行收到为准）。投标保证金收取帐户：收款人：广东平正招标采购服务有限公司潮州分公司开户银行：中国建设银行股份有限公司潮州湘桥支行银行帐号：报价时，投标人凭已盖章的电汇单或银行进帐单原件（经现场检查后退回）及其复印件（加盖投标人公章）放置唱标信封内。14.4任何未按第14.1款和第14.3款规定提交投标保证金的报价，将被视为非响应性报价而予以拒绝。14.5未中标的投标人的投标保证金，将按招标文件规定的报价有效期满后五个工作日内或中标通知书发出后5个工作日内将不加计利息予以退还。投标人须持投标保证金收据及有效证件到采购代理机构处办理有关手续，逾期采购代理机构不承担相关责任。14.6中标人的投标保证金，在领取中标通知书及签订物业管理服务合同后；按合同规定，中标单位可凭保证金汇出证明、物业管理服务合同复印件一份（加盖公章）、中标单位指定收款帐户证明（帐户名称须与中标单位名称一致，并需加盖公章），前往受理地点办理保证金退还手续，采购代理机构在受到退还申请后5个工作日内，将保证金无息退还中标方。14.7若发生下列情况，经招标监督管理部门审核批准，采购代理机构在书面通知投标人（或中标人）后有权不予退还投标保证金，并按有关规定上缴国库：（1）投标人在投标文件中规定的报价有效期内撤回其报价。（2）中标人在规定期限内未能根据投标人须知中的规定签订合同；或未能根据投标人须知中的规定接受对错误的修正。（3）经政府招标监督管理部门审查认定投标人有违反中华人民共和国招标投标法等有关法规的行为。15投标有效期15.1投标文件将在开标日期后90天内有效。报价有效期比规定时间短的可以视为非响应标予以拒绝。15.2中标人的投标文件作为合同附件，合同失效时同时失效。15.3在特殊情况下，采购代理机构可于报价有效期满之前要求投标人同意延长有效期。要求与答复均应为书面形式往来。投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期。第14款投标保证金的有关规定在投标保证金延长期内仍适用。16投标文件的式样和签署16.1投标人应准备一份“唱标信封”、一份正本（注明投标人名称及项目名称）和五份副本投标文件，在每一份投标文件上编上页次，装订成册（不允许使用活页夹），并要明确注明 “正本”或“副本”，一旦正本和副本发现差异，以正本为准。16.2投标文件正本和副本须打印或用不褪色墨水书写，由投标人法定代表人或其授权代表签字，后者须将“法人授权委托证明书”以书面形式附在投标文件中。投标文件正本的每一页须由签署投标文件人小签或加盖公章，未曾修改的印刷样本除外。副本文件可由正本文件复印而成。16.3除投标人对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须由签署投标文件的人进行签字，并加盖投标人法人公章。16.4投标文件的正本及所有副本的封面均须由投标人加盖公章。16.5投标文件的封面应注明“招标项目名称、采购编号、投标人名称、报价日期等”。16.6电子文件用MS OFFICE版制作（其中分类报价明细表必须用MS EXCEL软件制作），内容包括：由投标人自行制作的与投标文件正本一致的所有文件。电子文件用U盘或CD-R光盘储存，并密封于“唱标信封”内。16.7电报、电传、传真报价概不接受。16.8唱标信封须单独密封并加盖投标人法人公章，与投标文件一同提交。四、投标文件的递交17投标文件的密封和标记17.1投标人应先将投标文件及唱标信封分别单独密封，再一起密封在一个不透明的外层封装中。“电子文件”密封于“唱标信封”内。17.2内外密封封装均应：1）内层及外层密封封装表面均应正确标明投标人名称、地址、项目名称、投标文件名称、并注明开标时间之前不得开封（在封口位置的封条上标注注明），封口位置须加盖公章。2）投标文件已密封但不按前述标志封包不作废标处理，但由此而引起的提前开封或错放责任由投标人承担。17.3如果密封封装未按本款规定密封和标记，采购代理机构对投标文件的误投或提前拆封不负责任。对由此造成提前开封的投标文件，采购代理机构予以拒绝，并退回投标人。17.4开标前，由监督人及投标人代表检查各投标人投标文件的密封情况，并签署进行确认。18递交投标文件的截止日期18.1采购代理机构收到投标文件的时间不得迟于招标文件中规定的截止时间。18.2采购代理机构可按照第7款的规定修改招标文件并酌情延长递交投标文件的截止时间，因此，业已规定的采购代理机构和投标人的一切权利和义务将按延期后的报价截止时间履行。19迟交的投标文件根据第20款规定，采购代理机构将拒绝任何晚于递交投标文件的截止时间交到的投标文件。20投标文件的修改和撤回20.1投标人在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤回，但采购代理机构须在提交投标文件截止日期前收到该修改或撤回的书面通知。20.2投标人对投标文件的修改或撤回的通知应按第17款和第18款规定进行准备、密封、标注和递送。20.3报价截止时间后不得修改投标文件。20.4投标人不得在报价截止时间起至第15款规定的投标文件有效期期满前撤销投标文件。否则采购代理机构将按第14.7款规定不予退还其投标保证金。五、开标与评标21开标21.1采购代理机构在投标人代表出席的情况下，在招标文件中规定的地点和时间开标, 出席代表需登记以示出席。如投标人代表（法定代表人或其授权代表）不到开标现场，所送达的投标文件将被拒绝。21.2按照第20款规定，提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。21.3开标时，采购代理机构将当众宣读投标人名称、报价价格、折扣（如有）、书面修改（如有）和撤回报价的通知（如有）、是否提交投标保证金，以及采购代理机构认为合适的其他内容，只有在开标时唱出的折扣，评标时才能考虑。21.4开标时，投标文件中开标一览表(报价表)内容与投标文件中分类报价明细表内容不一致的，以开标一览表(报价表)为准。投标文件的报价大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。21.5采购代理机构将做开标记录，开标记录包括按第21.3款的规定在开标时宣读的全部内容。 21.6 投标人（含有效投标人不足三家的），采购代理机构有权按照财政部第十八号令政府采购货物和服务招标投标管理办法第四十三条款处理。22评标过程的保密性22.1公开开标后，直至向中标人授予合同时止，凡与审查、澄清、评估和比较报价的有关资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人透露，否则追究有关当事人的法律责任。22.2在评标过程中，如果投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面向采购代理机构和采购人施加任何影响，其投标文件将被拒绝。23评标委员会23.1依法组建评标委员会。评标委员会由5名成员组成，其中采购人代表1名，技术、经济等方面的专家为成员总数的三分之二以上。专家成员名单，在开标前一天在潮州市财政局政府采购监督管理科的专家库中随机抽取产生，采购人派人在场监督。评标委员会的成员在评标过程中必须严格遵守广东省、潮州市政府招标采购的有关规定。23.2评标委员会依法根据招标文件的规定，进行投标文件的评审、得出评标结果，并向采购人推荐中标候选人。24投标文件的初审24.1 资格性检查：依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定报价供应商是否具备报价资格。24.2 符合性检查：依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。25投标文件的澄清25.1 对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式（并由评标委员会专家签字）要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。26对投标文件的比较和评价26.1评标委员会将对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行比较和评价，包括商务、技术和价格的详细评审。26.2对报价价格的评审详见评标工作大纲；26.3对投标文件技术的评审详见评标工作大纲；26.4对投标文件商务的评审详见评标工作大纲；26.5本次评标的评分权重为：经济部分权重占20%,技术部分权重占35%,商务部分权重占45%。26.6根据上述商务、技术及价格综合评价的权重分配计算出各投标人的综合得分。27评标原则及方法27.1对所有投标文件的评审，都采用相同的程序和标准。按步骤先进行初步评审，再进行详细的商务、技术和价格评审。只有通过初步评审的投标文件才能进入详细评审。27.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。27.3 在评标时将根据第26款，采用综合评分法的评标方法，对所有实质响应性投标文件进行商务、技术及价格打分，将商务评分、技术评分及价格评分分别乘以权重并相加得出综合得分，按最终综合得分由高向低排序，由评标委员会推荐综合得分前二名投标人为第一中标候选人、第二中标候选人。六、授予合同28授予合同的准则28.1采购人将合同授予其投标文件符合招标文件要求，并且能承诺履行合同，对采购人最为有利的投标人。28.2采购人从评标委员会推荐的第一中标候选人、第二中标候选人中依法确定中标人。29资格后审（如需）29.1采购代理机构可应采购人的要求，组织资格后审，对所选择的提交了响应性的综合评分最高的投标人是否有资格能圆满地履行合同作出资格后审确认。29.2审查将根据投标人提交的投标文件和资格后审认为其他必要的、合适的资料，包括有关验收报告、业绩合同的真实性，对投标人的财务、技术能力等进行审查。如发现投标人存在弄虚作假行为，或无法满足招标文件要求提供所需服务，将追究其责任。29.3如果审查通过，则将合同授予该投标人；如果审查没有通过，则其投标文件被拒绝。在此情况下，将对下一个综合评分最高的投标人的能力做类似的审查。30中标通知30.1投标文件有效期期满前，采购代理机构将以书面形式通知中标人其投标文件被接受。30.2采购代理机构向中标人发出书面通知的同时，采购代理机构也以书面形式通知未中标的投标人其投标文件未被接受但不提原因。30.3中标通知书是合同的一个组成部分。31签署合同和履约保证金31.1采购代理机构通知中标人中标时，将提供招标文件中的合同格式（包括双方之间的有关协议）给中标人。31.2中标人在收到中标通知书和合同格式后，在中标通知书上规定的时间内，应派授权代表前往招标文件中注明的地点签定合同。31.3 中标人在签订合同前5天内，必须向采购人缴交合同总额5%的履约保证金（履约保证金的方式为现金），履约保证金将在合同履行完毕后5天内一次性退还。32 质疑和投诉32.1 按中华人民共和国政府采购法、中华人民共和国财政部颁布的政府采购货物和服务招标投标管理办法和政府招标供应商投诉处理办法执行。33 发票33.1 该项目获得中标的供货商在执行合同过程中，向采购人出具的发票必须是由中标人开具，不得以其他单位或个人名义出具。第三篇 合同条款及合同响应一览表物业管理服务合同格式供参考项目名称：_合同编号：_签订地点：_签订日期：_甲方：地址： 电话：乙方： 地址： 电话： 第一章 总则第一条 甲乙双方经自愿、平等协商，订立本合同并共同信守。第二条 甲方同意授权乙方对 实施物业管理。第三条 乙方受甲方委托，接受甲方监督并向甲方负责，在甲方授权范围内行使管理权限。第四条 乙方提供管理服务的受益人为 的业主及全体使用人，业主及全体使用人均应对履行本合同负配合、协调的责任。第二章 委托管理范围第五条 甲方委托乙方管理服务的范围包括：区域范围内的保安、保洁、绿化、机电设备维护等内容。第三章 委托管理期限第六条 委托管理期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第四章 双方权利义务第七条 甲方权利和义务1、审定乙方拟定的物业管理方案、措施。2、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。3、自合同生效之日起，向乙方无偿提供物业管理用房，并负责乙方开展管理工作所需水、电等能源的费用。4、负责按安全规范的规定要求，完善大楼有关安全设备、设施的安装配置。5、负责大楼设备、设施及消防监控设施发生故障或需要更新时，由甲方负责处理。6、负责向乙方提供办公用市内电话壹部，但乙方每月通讯费用不能超过壹佰伍拾元。向乙方提供工作物品及工具，如对讲机、扫把等，具体由乙方根据需要报甲方审批。7、向乙方提供物业管理所需火灾自动报警系统、闭路监控系统、防盗系统和下水道等图纸资料。8、依合同规定，按月向乙方支付物业管理费。9、协助乙方做好物业管理工作的宣传、维护。第八条 乙方的权利和义务1、根据有关物业管理法规及合同的约定，制定物业管理制度。2、对物业使用人违反规定的行为进行规劝、制止或提请甲方处理。3、负责乙方工作人员的管理、工资、工服、社保、医疗及培训等的费用。4、负责编制责任区域内保洁用的洗洁精、消毒水、毛巾、拖把、扫把、手套、玻璃刮条等物料使用计划并报甲方审批采购。5、按合同规定的服务范围，编制具体实施方案，报甲方备案。6、本合同终止之日，向甲方移交物业管理用房、备勤宿舍、图纸、文件资料及相关配套物品。 7、更换保安和保洁员之时，需与甲方沟通。8、乙方未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第五章 服务内容及标准第九条 乙方按下列约定实现目标管理（详见需求书）第六章 物业管理的收费方式及收费标准第十条 收费方式为：每月财政到帐的3个工作日内，乙方财务人员凭有效票据到潮州市博物馆收取上月物业管理费，甲方以支票方式给付。第十一条 收费标准为：包干制。注：1、服务费用不包括外墙、玻璃幕墙清洗、垃圾外运、除“四害”、电梯、暖通、消防设施等的维保。2、若不属于乙方服务范围内的项目而甲方要求服务的，其发生的费用由甲方负责。3、根据用工成本的不断增加，每年服务费可做出不超过10%的涨幅。涨幅由双方另行协商。第七章 违约责任第十二条 甲方违反本合同约定，使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予相应的经济补偿。第十三条 乙方违反本合同约定，工作未能达到标准，经甲方要求二次整改后仍不能达到工作标准的，甲方有权扣除乙方当月物业管理酬金的1%3%，并有权单方解除合同，乙方并应赔偿甲方损失。第十四条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付相当于三个月管理费的违约金。第八章 附则第十五条 合同期满后，甲方对乙方在合同期内的物业管理工作满意，又有续聘物业管理公司的意向，在同等条件下，乙方享有优先权。第十六条 本合同履行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第十七条 本合同如有未尽事宜，或甲方需乙方提供本合同约定范围以外的服务项目时，经双方同意后，可用书面形式进行补充或修改。补充或修改部分与本合同具同等法律效力。第十八条 本合同经双方代表签章后生效。第十九条 本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份。甲 方： 乙 方： 法人代表： 法人代表：日 期：年月日 日 期：年月日合同响应条款序号合同条款条目响应情况有偏离偏离简述123456789101112131413161718192021222324252627投标人授权代表签字： （公章） 日期： 说明： 1、投标人必须对应招标文件的第四篇合同通用条款逐条应答并按要求填写下表，做为投标文件的必要组成部分。2、对完全响应的条目在下表“响应列”中标注“”。对有偏离的条目在下表相应列中标注“”，并简述偏离内容。第四章用户需求书 第一部分 潮州市博物馆一、物业概况潮州市博物馆位于人民广场的西南角。工程占地面积10000平方米,建筑总面积13215平方米，地上4层，地下1层，高度18.8米；概算总投资近1.35亿元。具有文物收藏、陈列展示、研究、教育等主要功能，是传播历史文化知识、弘扬民族精神和潮州传统文化，丰富和陶冶人民群众精神和情操的重要文化场所和文化旅游景点。 博物馆分4层建设，一层主要用于贵宾接待和观众服务；副楼一层设临时展厅一个，二楼主题展厅一个；二层面积近3000平方米，设置主题展厅四个；三层主要是文物库房，根据藏品类别，设有书画库、陶瓷库（其中国家收藏品及一般收藏品各1个）、木雕库、民俗文物库、出土文物库、金属、玉器库，古籍善本书库等库房。同时配套有学术讲演厅等工作室。四层为馆办公区域。1、物业概况：物业名称：潮州市博物馆物业类型：重点公共文化场所建设单位：工程性质：重要文化设施建筑类别：一类建筑耐火等级：一级招标人在潮州市博物馆内免费提供管理用房给中标人使用。1.1、潮州博物馆物业类型：重点公共文化场所座落位置： 潮州市人民广场西南角占地面积：10000平方米总建筑面积： 13215平方米2、馆本部各层功能表及主要设备材料表：2.1各层功能表楼层主要内容地下室地下停车场、地下展厅、地下库房、高、低压配电房、柴油发电机房、消防泵房一层正门门厅、观众服务厅、咨询处、贵宾接待室、安防监控室、消防控制室、楼梯间、公共卫生间、办公室、电梯、自动扶梯二层展厅、走廊、公共卫生间、楼梯间三层办公室、库房、走廊、公共卫生间、楼梯间、多媒体会议室、气体灭火设备房四层办公室、走廊、公共卫生间、楼梯间、设备间层顶天面楼梯间、电梯机房、层顶地面2.2大楼主要设备表： 序号设备名称一电气设备1各楼层配电箱2高压配电柜3低压配电柜4柴油发电机5消防水泵二空调设备1分体、柜式空调2恒温恒湿机三供水设备四电梯五监控系统六防盗报警系统七电梯及自动扶梯二、用户需求1. 物业管理总体要求1.1 潮州市博物馆是广大民众公共文化娱乐场所。人群密集，人流较多，物业管理服务要高标准、高档次。1.2 中标人对投标人组建的潮州市博物馆管理机构进行业务归口管理。1.3 中标人对文化艺术中心的物业管理方案、组织架构、岗位设置、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告招标人，招标人有审核权。1.4 中标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，招标人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。1.5 中标人操作不当或者维护、管理不善致使设备损坏，由此造成的损失及产生的责任，由中标人负责承担。损失费用由中标人负责支付，按不低于原零件的档次更换。1.6 物业管理区内（展览区、办公区等）清洁剂、消毒剂、除臭剂由中标人负责采购及更换（所有消耗品均需符合相关国家卫生标准）。1.7 在相关管理项目中如中标人处理不当和管理不完善、经采购人多次要求整改还处理不好的，采购人有权把相关项目自行向外分包，其费用按照实际从采购人支付的物业管理费中扣除。1.8 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，招标人对物业管理公司的人员有直接指挥权。中标人应对所有录用人员建立详细的人事档案资料，中标人对所有录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、持健康证及相应专业岗位资格证；同时中标人要提交所有录用人员的详细资料和相关证明材料交采购人备案管理。1.9 中标人合同期内的各类岗位交接记录，人员进出登记记录，设备运行记录，设备设施检查记录等重要资料应在合同期满后移交采购人供备案管理。1.10 中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。1.11 中标人自行配备必要的安防工具，包含对讲机、探照灯、警棍、雨衣、胶鞋等工具。对讲机必须保证保安人员每人一台配备（含备用电池一块、充电器一台），探照灯必须按照每个岗位一台配备，其他工具根据具体情况由中标人自行配备，但采购人有权根据当时情况要求中标人增加配置。1.12 在国家法定节假日举办的大型接待和展览活动，中标人适当增加人数协助采购人工作，增加的费用按实际发生额由采购人支付。1.13 物业管理公司在管理期间要求达到ISO物业管理示范标准。1.14 中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报招标人审核、批准执行。1.15 中标人对潮州市博物馆区的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保馆区人身、文物财产的安全。1.16 投标人须陈述对潮州市博物馆物业管理的理解。1.17 整个博物馆配置的总人数不得少于28人，其中其中包括保安17人，保洁人员6人及两馆共用人员：电气工程师3人、水电工1人和绿化工人1人。投标人在配置人数时应考虑馆区免费开放的观众人流量和管理难度。1.18 中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。1.19 中标人物业服务费已包含内部行政管理费用以及工具、器材及服装费用，物业服务管理过程中涉及的所有办公设备、所有工具、器材及服装由中标人自行配备，不得作为物业服务工作质量不达标理由。2. 物业管理质量指标要求物业管理三级服务内容和标准表基本要 求1、物业管理企业持有3级资质证书2、设16小时客户服务体系3、急修2小时内到达，有报修、维修和回访记录4、每年至少1次顾客意见调查，满意率75%以上房屋管 理1、有管理制度，实施有效的日常管理和维修养护 2、房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象 3、每周巡查 2次公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修 4、建立修缮制度，零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上 公用设施设备维修养 护1、公共配套设施设备完善2、设施设备管理规范，运行正常 3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全 4、配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养规范运作 制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施 消防设施可随时启用；公共照明灯具完好率不低于85% 5、设备房保持整洁、通风，无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象协助维护公共秩 序1、各个主出入口24小时值勤 2、重点区域、重点部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防监控设施3、进出车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放 4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主单位，并协助采取相应措施保洁服 务1、垃圾桶每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味 2、公共道路、停车场等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，；部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除积水；无卫生死角 3、地下室抽水泵每2月检查1次，共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏； 4、根据小区情况制订消毒和灭虫除害计划绿化养护管 理1、有专职人员实施绿化养护管理3、物业管理内容3.1 物业安全管理工作，包括消防安全、治安安全、设施设备安全、场馆财产安全、场馆内人身安全以及其它与安全防范保卫有关事项。3.1.1 范围为整个潮州市博物馆的管辖馆区范围，包括建筑物内展厅、办公室等区域的安全保卫和展场管理工作。3.1.2 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保馆区的安全、有序。3.1.3 由招标人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目的是确保馆区的总体安全。3.1.4 对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。3.1.5 负责办公区入口的前台接待、登记工作及报刊、杂志、信件、包裹等收发工作。 3.1.6 办公区和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员在办公区域随意流动。3.1.7 馆区实行24小时值班、24小时监控。监控中心不间断值班。3.1.8 按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备的电源。设备电源包括灯、空调、开关、电梯等。 3.1.9 制定消防安全制度、消防安全方案和紧急疏散方案。1） 设立安全检查负责小组，定期进行安全大检查，并撰写报告。2） 设立防火工作专责小组，定期实行消防演练制度，全力配合相关部门做好消防工作，确保无重大火灾发生，并且熟悉消防控制系统的操作。3） 对突发事件有应急处理计划和措施，定期实行突发事件应急演练。当遇到紧急情况时，中标人应采取相应应急措施，立即向招标人报告，防止突发事件事态进一步恶化（必要时征得招标人同意后报警），协助保护现场。3.1.10 监控室的所有工作均须接受委托人的监控，必要时由委托人直管。3.1.11 安全保卫不少于17人，安全保卫、监控中心设三班轮流值班制，保安的日夜班巡视密度要求为：间隔不大于半小时。3.1.12 按要求对潮州市博物馆展场管理员，负责展厅内观众疏导和巡逻工作。3.1.13 中标人可根据潮州市博物馆的建筑特点和需求提出更优方案。3.1.14 在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装以及工具、器材的维修等费用由中标人负责。3.1.15 中标人应对展厅进行重点巡逻、监控，并采用技防和人防相结合的方式，加强展厅的管理。3.1.16 其它与安全保卫有关的事项。3.2 清洁卫生3.2.1 清洁范围为潮州市博物馆的管辖范围，包括：展览厅、办公室、办公区（含贵宾室和会议室）、茶水间（洗涤间）、卫生间、走廊及电梯间、走火梯、等项目，清洁人员不得少于6人。（高空清洁作业不包括在本范围内）。1） 清洁服务内容：上述各区域及功能区的设备设施、地面、墙面、天花、灯饰、风口、家具等内容的清洁、保洁、消毒工作以及垃圾收集、清运工作（安全有效做好陈设品的卫生保洁工作）。2） 定期杀灭四害（蚊、蝇、蟑、鼠），定期检查，并做到无滋生源。中标人负责对中心定期进行防虫、防蛀专业消杀服务，费用由采购人承担。3） 中标人负责制订清洁工作方案、制度和标准，报招标人审批，以便对工作质量进行考核。3.2.2 投标人按工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对公共场所、卫生间做到按标准定人、定点、定时清洁，并有专人巡查、监督。3.2.3 潮州市博物馆区内的大堂、走道、公共场所地面定期清洗，严格按照规范执行。3.3.4 在清洁卫生工作中使用的设备、工具、消耗的物料、服装以及设备、工具的维修等费用由中标人负责。3.2.5 确保雨水、废水、污水排放通畅，定期清理垃圾箱。3.2.6 中标人根据设备设施的材料及工艺等特性，在确保不损害设备设施的前提下进行清洁。3.2.7 建立清洁管理服务档案资料，如日计划、周计划、月计划、季计划、年计划和记录，留底备查。3.2.8 各消耗物料（清洁剂、消毒剂、除臭剂等）的品牌及型号的质量档次要采用品牌产品。3.2.9 其它与清洁卫生有关的事项。3.3 园林绿化管理3.3.1 园林绿化范围：潮州市博物馆管辖范围。服务内容：上述区域的园林绿化类植物、花草、树木等的日常养护和管理工作。3.3.2 中标人负责整个潮州潮州市博物馆（公共区域、办公区域、洗手间等各类绿化（含盆栽植物，阴生植物，种植植物）的日常养护。3.3.3 中标人负责制订工作方案、制度和标准，报招标人审批，以便对工作质量进行考核。3.4.4 其它与绿化工作有关的事项。3.4建筑本体、附属设施设备以及范围内的公用设施的使用、维护和管理3.4.1 设备设施的使用、维护和管理的对象为潮州市博物馆内的一般设备设施，工程电气维修人员不得少于3人。3.4.2 建筑本体（物业内所有楼体：包括钢结构、桥、梁、柱、墙体等承重基础结构、幕墙、玻璃、外装修、内装修、楼梯、天花、门窗、地面墙面防渗漏、屋顶、各设备房、洗手间）的维护和管理。3.4.3 建筑内配备设备的维修、养护和管理3.4.3.1 公共区灯光照明、建筑防雷等。3.4.3.2 智能化弱电系统：安防系统、消防中心、音响系统、一卡通门禁系统、停车场管理系统，上述系统养护由招标人另行支付维保费用。3.4.4 物业范围内设施的普通维修、养护和管理，具体包括：室外停车场设施、会议设施、给排水（生活用水供应及排污管道）、沟渠。3.4.5 设施、设备招标人允许中标人聘请专业公司承包维修、养护工作，由专业公司承包维修、养护项目，但不得将管理责任转让，不得承包给个人。中标人要制定措施指定专人做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。3.4.6 中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设备设施进行维修、保养及设备房清洁。3.4.7 中标人负责设备设施的维护和保养，根据国家有关规定和设备的特点，制定有关定期维护、保养工作方案，并落实。在日常使用过程中要制定使用运行制度和操作规程，定人、定时开关设备，及时发现设备和设施在使用过程中的隐患并及时处理，杜绝安全事故发生。3.4.8 根据潮州市消防管理部门的有关要求和规定，中标人对消防系统的管理要制定详细的管理制度、培训计划、实施方案（包括演练方案）和管理机构，建立详细的消防档案。3.4.9 设备设施更新改造、重大维修保养项目和房屋本体的维修养护由物业管理公司制定预算报招标人审批后，方可实施。属正常的维修、保养更新或使用中的消耗费用，按以下方式界定：单项单次在300元以下（含300元）由中标人承担；单项单次在300元以上，中标人报招标人审批后，由招标人支付费用给中标人实施。单次指：对单一设备、设施的单次维修、保养或更新消耗。）由于维修、保养、更换不及时产生的后果及费用根据双方责任范围各自承担。3.4.10 设备设施使用、维护、管理过程中使用的工具、服装等费用由中标人负责。3.4.11 其它与物业设备设施的使用、维护和管理有关的事项。3.5 档案资料管理3.5.1 中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。3.5.2 在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养、设备巡视等登记制度。3.5.3 档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料复印件；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。3.5.4 档案分类1) 内部管理档案意见调查分析档案、投诉记录及处理档案、日常服务（交接班、项目故障与维修、保养等登记等）工作档案、日常管理档案、清洁工作检查档案、绿化工作检查档案、护卫服务管理档案、消防管理档案、库房档案、房屋维修档案、工程改建、机电设备维护保养档案、公共设施检查维修档案、人事管理及培训档案。2) 外部档案建设档案、分承包方合同档案、往来文件及来函管理档案、发文及公告资料管理档案、计算机资料库备份。第二部分 潮州文化艺术中心一、物业概况潮州文化艺术中心位于人民广场的东南角。工程占地面积11680平方米,建筑总面积18680平方米，地上4层，地下1层，高度26.3米；概算总投资近2亿元。潮州文化艺术中心是一