爱琴海PPT演示课件

口碑为王实事求是创新成长精简高效,2016年度商业Mall发展展望,1,2,3,4,5,6,7,8,9,2商业Mall产品条线介绍2016年商业Mall委管项目分三条产品线：爱琴海购物公园、爱琴海城市广场、爱琴海生活广场,购物公园,城市广场,生活广场,10,2商业Mall产品条线介绍,城市中高端商业的代表，品牌商家涵盖轻奢侈品、国际精品、国内外知名高端零售和娱乐、餐饮品牌，领先文创业态，代表红星商业品牌高度；商业空间感、美感、文化艺术感富足，符合高端消费群体的品味，建筑安全、耐久、美观精致、节能环保；全方位管家式商业服务；为品牌商家提供高品质的经营平台。我们努力，将项目打造为所在地都市假日中心。,爱琴海购物公园,区位,定位,规模,城市市级商圈或一二类城市区域商圈,中高端商业购物中心，汇集国内外一二线品牌，经营定位全客层,7万以上。,11,2商业Mall产品条线介绍,包括百货（主题/精品）、超市卖场、五星级影院、K歌娱乐、精品购物、品质餐饮、儿童娱乐、文化休闲等主题项目，是城市中心、中高端体验、聚会、消费的新地标，在全国连锁发展。,爱琴海城市广场,区位,定位,规模,城市区域商圈及政府重点开发区域;,中高端家庭型购物中心，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群;,5-7万。,12,2商业Mall产品条线介绍,包括大型生活超市和专业卖场、影院、娱乐、新锐体验、时尚购物、休闲餐饮、儿童体验等主题项目，是大型社区及邻里生活的服务中心，为项目所在地城市繁荣和商业成熟、升级增加亮点。,爱琴海生活广场,区位,定位,规模,城市发展中商圈及居民社区集中区域,中端、区域型商业，以日常生活需求为业态定位核心,3-5万。,13,3商业Mall分级定位模型红星商业根据城市等级、商圈类型、招商实施可行性、项目收益回报及自有品牌拓展要求等因素建立了红星商业自持购物中心业态体量建议模型；结合面积划分范围，标准业态模型分为如下（8万，6万，4万三种标准）:针对特殊项目和不适用该模型的项目，红星商业将根据项目实际情况进行专门研判并在研判报告中提出单独建议；,14,适用于：一类城市市级商圈、强一类城市区域商圈（案例：上海吴中路项目）基本定位思路：城市核心商业中心，目标为中高档的消费群体，配以极具竞争力的的娱乐休闲及创新业态以吸引客流，超市定位在精品超市。,适用于：一类城市市级商圈、强一类城市区域商圈（案例：上海吴中路项目）基本定位思路：城市核心商业中心，目标为中高档的消费群体，配以极具竞争力的的娱乐休闲及创新业态以吸引客流，超市定位在精品超市。,15,16,地下车库出入口,地下车库出入口,17,适用于：一类城市市级商圈、强一类城市区域商圈（案例：上海吴中路项目）基本定位思路：城市核心商业中心，目标为中高档的消费群体，配以极具竞争力的的娱乐休闲及创新业态以吸引客流，超市定位在精品超市。,适用于：一类城市市级商圈、强一类城市区域商圈（案例：上海吴中路项目）基本定位思路：城市核心商业中心，目标为中高档的消费群体，配以极具竞争力的的娱乐休闲及创新业态以吸引客流，超市定位在精品超市。,18,适用于：弱一类城市、二类城市及强三类城市的区级商圈（案例：国福项目）基本定位思路：一站式的区域型家庭生活中心，强调家庭消费和丰富的休闲、餐饮业态；和A3类模型相比，冰场不作为标准配置，弱化了娱乐功能但仍保持一定的餐饮规模。,适用于：弱一类城市、二类城市及强三类城市的区级商圈（案例：国福项目）基本定位思路：一站式的区域型家庭生活中心，强调家庭消费和丰富的休闲、餐饮业态；和A3类模型相比，冰场不作为标准配置，弱化了娱乐功能但仍保持一定的餐饮规模。,19,适用于：弱一类城市、二类城市及强三类城市的区级商圈（案例：国福项目）基本定位思路：一站式的区域型家庭生活中心，强调家庭消费和丰富的休闲、餐饮业态；和A3类模型相比，冰场不作为标准配置，弱化了娱乐功能但仍保持一定的餐饮规模。,适用于：弱一类城市、二类城市及强三类城市的区级商圈（案例：国福项目）基本定位思路：一站式的区域型家庭生活中心，强调家庭消费和丰富的休闲、餐饮业态；和A3类模型相比，冰场不作为标准配置，弱化了娱乐功能但仍保持一定的餐饮规模。,20,适用于：一二类城市的社区级商圈和三类城市的区域商圈（案例：上海正大乐城或华润plus365项目）基本定位思路：邻里中心，突出满足周边居民的餐饮、文化休闲娱乐需求，加强满足社区配套服务功能，增加客户忠实度。,适用于：一二类城市的社区级商圈和三类城市的区域商圈（案例：上海正大乐城或华润plus365项目）基本定位思路：邻里中心，突出满足周边居民的餐饮、文化休闲娱乐需求，加强满足社区配套服务功能，增加客户忠实度。,21,适用于：一二类城市的社区级商圈和三类城市的区域商圈（案例：上海正大乐城或华润plus365项目）基本定位思路：邻里中心，突出满足周边居民的餐饮、文化休闲娱乐需求，加强满足社区配套服务功能，增加客户忠实度。,适用于：一二类城市的社区级商圈和三类城市的区域商圈（案例：上海正大乐城或华润plus365项目）基本定位思路：邻里中心，突出满足周边居民的餐饮、文化休闲娱乐需求，加强满足社区配套服务功能，增加客户忠实度。,22,4商业Mall项目拟进入城市判断选择核心区域城市群作为发展重点区域,根据2015年12月23日的中央城市工作会，在全国主体功能区规划、国家新型城镇化规划（20142020年）的基础上，结合实施“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设等战略，明确我国城市发展空间布局、功能定位。未来的城市建设将不仅仅以单个城市为单位，城市群将成为未来城市发展的主要表现方式。,全国主体功能区规划,23,4商业Mall项目拟进入城市判断主流商业地产公司布局主流商业地产开发企业布局与城市群布局基本一致,万达银泰大悦城万象城恒隆,宝龙新城,24,4商业Mall项目拟进入城市判断红星商业重点发展区域,以已开业的北京，天津，即将开业的唐山项目为核心，辐射华北区域，包括京津冀,以即将开业的上海项目为基点，辐射长江中下游区域及山东，包括沪、江苏、浙江及山东区域,以已开业的昆明，即将开业的成都，重庆项目辐射西南区域包括四川，重庆，云南，并扩大区域范围至贵州,以已开业的福州项目为基点，辐射福建，并重点进驻待开发的华南区域如广东，广西,重点区域,次重点区域,西北区域,中部区域,25,4商业Mall项目拟进入城市判断红星商业城市分级,26,4商业Mall项目拟进入城市判断城市基础研究我们对人口净流入，常住人口5年变化，入学人口变化，金融机构存款四个指标进行分析。假设这四个指标权重均为25%，计算各城市的排名。去掉无法找到数据的城市，所有指标均有全面数据的城市共有45个。,27,5商业Mall项目准入判断标准城市标准立地标准,28,5商业Mall项目准入判断标准-区位条件,各类商业Mall类型对应的区位要求为：爱琴海购物公园建议考虑一类城市市级商圈、区域型商圈、二类城市市级商圈；爱琴海城市广场建议考虑一类城市区域型商圈，二三四类城市市级商圈及条件良好的区域型商圈；爱琴海生活广场可考虑城市社区商圈，三四类城市区域型商圈；,29,在购物中心项目选址过程中，不同类型项目对应开业时的商圈人口需求应满足以下标准：,红星商业购物中心商圈人口参考标准,说明：以上依照不同规模列举的人口最低标准，且未考虑竞争因素，实际项目规模发生变化即做相应调整；以上标准仅作为拓展人员在商业项目选址中初步筛选的准入标准，后期商业投资发展部还会进行深入的市场调研，结合商业原则给出具体商业研判结果。,5商业Mall项目准入判断标准-人口标准,30,5商业Mall项目准入判断标准-竞争标准,针对爱琴海购物公园及爱琴海城市广场：除非是一二线城市区域级以上商圈中心位置，项目周边2公里内不应有体量大于本项目的其它国内一线购物中心；针对爱琴海生活广场：项目周边2公里内目前不应有已开业，或已签约的大型连锁超市业态（即超市面积超过1万平方米）或类似规模的购物中心；不考虑周边竞争过于饱和的情况；不考虑城市或周边人口仅满足最低要求且范围内有类似规模竞争对手情况；不考虑竞争关系适中，但处于非核心商业区或非城市发展方向的情况；,在购物中心项目选址过程中，不同类型项目应注意以下竞争要求：,31,5商业Mall项目准入判断标准-交通标准,为保证项目交通的可达性，针对不同类型的购物中心，四至道路应达到以下标准：,备注：地块附近已有或近期规划轨道交通的项目优先考虑。,32,5商业Mall项目准入判断标准-地块标准,为保证项目地块的可实施性，建议尽可能达到以下标准：,33,5商业Mall项目准入判断标准通用否定要点合作方项目已建成，但不同意根据我司建议对项目进行改造；合作方项目物业销售部分较多，产权关系复杂；合作方项目与其他洽谈中的项目距离较近；合作方项目同时与多个商业服务机构洽谈，对我司态度模棱两可。交通条件限制，不邻近城市主干道；周边竞争关系已经处于饱和竞争状态；无法进行商业规划的异形地块；可视性方面，有高压线、大型绿化、高架桥或类似其他大型建（构）筑物等对购物中心主展示面的遮挡；地块紧邻高架、铁路、高速公路、河流、山体等屏障分割，变电站、垃圾站、坟墓等对人体身体健康和心理因素有明显影响的基础设施。,34,5商业Mall项目准入判断标准四线城市“爱琴海生活广场”否定要点城区常住人口不足20万的城市；城区常住人口满足20万，但已有类似竞争项目进驻或营运的城市；非上述城市群范围内的四线以下城市；,35,5商业Mall项目准入判断标准三四线城市“爱琴海城市广场”否定要点城区常住人口满足20万但不足30万的城市；城区常住人口达到30万，但已有多于2个类似竞争项目进驻的城市