新谷科技营销策划方案(ppt 135页).ppt

中国首个科技孵化集团新谷科技营销策划推广方案,在国家宏观政策和全球金融海啸的挤压下，房地产市场出现“短期”的调整期，汶川地震带来的灾后效应，给投资成都的企业带来心理上的不良影响。政策环境、市场需求、消费者心态等诸多因素，都将改变天府新谷的生存环境。,天府新谷（原城南科技广场）在如此“冰冷”大环境下，更是担负着为新谷科技企业转型发展提供动力和资金支持的重任，因而天府新谷营销推广尤为关键。,目录,第一部分：08年客户分析第二部分：周边竞品swot分析第三部分：营销卖点提炼第四部分：营销推广细案第五部分：营销渠道建设第六部分：促销方案,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,第一部分：08客户分析,结论：,第一部分：08客户分析,第二部分：周边竞品swot分析,一、区域分析二、板块分析三、写字楼市场分析四、产品竞争分析,一、区域分析,一个项目的竞争，不仅取决于项目本身的土地成本、规划设计、建筑风格、销售价格、企业品牌，更多的还取决于项目所在的区域。也就是房地产经常所说的地段。,未来新成都天府新城,在经济全球化的背景下，世界进入航空时代，城市发展的一个最重要的规律就是城市扩张的趋势是向国际机场发展。成都也在打造一座以商务、行政办公、高新产业为核心功能的未来城市中心天府新城，成为城市的科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。,一、区域分析,天府新城的定位,天府新城：西部CID、成都CBD,一、区域分析,内涵解释：西部CID（西部的中央智力区）：是成都高新区高新产业发展的核心区，是国内外科技企业进军西部的最佳战略平台和桥头堡。拥有两大科技创新主体高新孵化园和天府新谷；拥有规划占地9km2、建筑面积110万m2的天府软件园；拥有世界500强和国内知名科技企业约440家，如诺基亚、埃森哲、IBM、SAP、西门子、华为、盛大网络等。还将建成中国电信西部数字数据中心枢纽；,一、区域分析,内涵解释：成都CBD：是成都高端服务业发展核心区，沿天府大道规划了科技管理中心、金融商务中心（行政办公中心）、国际会展中心、城南商业中心。即将建成16个区域性商务总部项目，如中国水电大厦、中国三峡大厦等；将建成投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园，包括工行、农行等等11家；建成35.7万平米的成都世纪城新国际会展中心。酒店群和时尚商业圈：规划了10个以上五星际酒店，以及伊藤华堂mall、深圳茂业中心、中航时尚购物中心、欧尚、宜家、苏宁、荷兰GTC等高档商圈。,一、区域分析,结论：天府新谷地处天府新城，相对其他区域，项目具备了良好的地段，占领了市场先机。,一、区域分析,根据天府新城规划包括三个板块，即：站南板块中央商务板块、大源东部软件研发基地板块和大源西部金融后台服务基地板块。,二、板块分析,中央商务政务中心：在站南组团构建城市政务和商务发展综合区，包括行政中心、商务总部、科技企业经营和管理总部、国际购物商圈和文化娱乐商圈。软件研发基地和会展中心：在大源组团东部规划了天府软件园、企业孵化加速园、大学科技园、软件学院和国际会展中心等。金融后台和服务外包基地：在大源组团西部建设西部金融后台服务基地和西部软件服务外包基地。,二、板块分析,结论：由于历史的原因，天府新谷作为科技园区却位于中央商务政务区，比南部的天府软件园和金融后台服务具有更好的区位和价值，这意味着其作为科技企业社区的主导功能将从科技孵化为主导向科技经营总部做适当的调整。,二、板块分析,据仲量联行08年3季度报告，从成都整体写字楼发展市场供应量看，成都写字楼市场供应量不断上升，未来2-3年内，年供应量都将在80-100万之间，竞争将十分激烈。,三、写字楼市场竞争,市场细分上：B级写字楼仍保持较大市场需求成都写字楼市场目前呈现出高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重的特点。B、C级写字楼占到68%的比例，而A级写字楼占19%，D级写字楼的比重为13%；但B级写字楼市场处于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与A级写字楼抗衡，另一方面价格上不如C级写字楼。只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场。而公司对园区写字楼规划为“甲级配置、乙级价格”，在此保证了在巨大B级写字楼市场中，具备了良好的唯一性、在良好市场需求环境下，争得一席之地。,三、写字楼市场竞争,1、项目交通情况项目北临天府新城府城大道，东边是站华路，紧邻天府新城主干道天府大道南沿线；距成都南三环、成都绕城高速在5分钟车程内，距成都双流机场15分钟；距2009年年底完工的地铁一号线出口仅500米；公交26、93、801、815、503、533等均可直达天府新谷。,四、项目产品竞争,2、规划或在建的生活配套项目周边拥有规划或在建的商业娱乐项目、公园项目、以及高档居住社区：商业娱乐：深圳茂业精品商城（在建）、中航时尚购物中心、柏士紫荆精品电影城、荷兰GCT精品百货等等，城南时尚商圈周边至少规划了10个以上五星级酒店；休闲运动：综合体育公园；文化娱乐：华润艺术馆、海洋乐园等；居住社区：和记黄埔的南城都汇、中海城南1号、中天盈住宅项目。,四、项目产品竞争,四、项目产品竞争,3、竞争产品：周边有：拉德方斯广场、中信大厦、三峡总部大厦、高新国际广场D座、川投集团总部大厦、成都地铁总部OCC大厦、中国华电总部大厦、中国水电总部大厦、深圳茂业中心、中国建筑西南建筑设计院、特拉克斯国际广场、火炬动力港等。但从项目的用地性质、地理环境，上市时间及配置来看，我项目的主要竞争对手为特拉克斯、理想中心。,四、项目产品竞争,四、项目产品竞争,4、未来本区域主要竞争对手分析南城都汇写字楼预计2010年落成，同期该区域竞争非常激烈，预计届时落成的写字楼有中信广场、来福士广场、中航项目、中海项目、合景泰富项目、拉德方斯大厦、国航世纪中心、九龙仓项目、中国水电大厦（四川）、三峡大厦、成达大厦，新增总体量预计将达100万平方米,四、项目产品竞争,拉德方斯大厦,高新国际广场,南城都汇,三环路,绕城高速,三峡大厦,九龙仓项目,中国水电大厦（四川）,成达大厦,中信广场,天府大道,已落成,预计20082010落成,地铁一号线,合景泰富项目,中海项目,成都甲级写字楼分布图（城南新中心区）（20082010）,中航项目,天府新谷,5、天府新城供应量分析：供应量上：2008-2010年，每年供应量都维持在60万平米以上，而成都每年的写字楼消化量也不过是40万平米左右，因而写字楼市场竞争必然激烈，市场将处于供过于求的态势。,四、项目产品竞争,6、卖点分析服务水平上：天府新城众多写字楼多数以甲级写字楼服务标准居多。这些写字楼以高知名度物业公司（第一太平戴维斯、戴德梁行）服务、地段和高等级配置为主要卖点，处在卖办公空间阶段。,四、项目产品竞争,结论：从竞争项目的分析可以看出，大部分写字楼的供应时间集中在2010年，这对项目产生了较大影响，但其大量为甲级写字楼，在性价比方面为我项目预留了拓展空间，且其供应产品大量还停留在卖办公空间阶段，而商业、酒店和写字楼混合的综合体供应量较小，缺少按照最佳商务环境进行规划和建设。这些都是天府新谷的机会。,四、项目产品竞争,第三部分：营销卖点提炼,第二部分：营销推广细案,一、推广总体策略二、推广主题界定三、品牌树立推广四、媒体策略设计,推广思路确定,核心要件提取核心要件一：战略目标核心要件二：企业品牌核心要件三：产品定位核心要件四：产品构建科技企业成长社区核心要件五：产品品牌诉求推广思路及策略,一、推广总体策略,核心要件一：战略目标,在新的发展模式中，科技孵化依然是企业之魂，地产开发是企业财富之源，风险投资是企业未来赢利之本。打造一个集科技孵化、房地产开发、金融服务三大业务完美融合的企业运营模式，并推动全国性孵化网络的构建，成为中国首家科技孵化器集团，是新谷科技的企业战略目标所在。,一、推广总体策略,核心要件二：企业品牌,（1）公司名称：中文：新谷科技英文：ThinkZone创造新思想新科技新企业地方,一、推广总体策略,（2）企业品牌主诉求,中国新谷科技汇聚科技力量创造城市价值,一、推广总体策略,核心要件三：产品定位,（1）产品定位：以中小科技企业专业孵化为主导，以科技企业经营总部为辅助，以营造硅谷文化的休闲俱乐部为特色，构建集企业孵化、商务办公、技术平台、中介服务、休闲娱乐、配套居住等于一体，宜创业、宜商务、宜休闲、宜居住的科技企业成长社区。,一、推广总体策略,核心要件四：产品构建科技企业成长社区,按照21世纪的办公潮流和趋势，未来新谷科技构建的产品，必须强调以“人”为本，按照未来办公趋势和需求构建“四菜一汤”的科技企业成长社区。,一、推广总体策略,四菜一汤的整体构建四菜：企业孵化经营总部技术平台酒店公寓一汤：休闲娱乐,一、推广总体策略,核心要件五：产品品牌诉求,新谷科技的企业成长社区的命名：,一、推广总体策略,天府新谷创业平台成长社区,（2）新谷品牌主诉求,一、推广总体策略,天府新谷中国科技企业成长社区成都高新园区创新基地,（3）新谷品牌辅诉求,一、推广总体策略,战略目标,企业品牌,推广思路及策略综上所述，推广思路基本围绕上述核心要件展开，具体思路如下图所示,项目品牌,产品构建,企业孵化,经营总部,酒店公寓,休闲娱乐,技术平台,一、推广总体策略,企业诉求：推广“中国新谷科技”企业品牌，新谷科技企业为城市创造价值的理念；,项目诉求：推广天府新谷单个项目及产品；,战略目标,企业品牌,由上图延伸，其推广方向及锁定客群如下图：,项目品牌,产品构建,企业孵化,经营总部,酒店公寓,休闲娱乐,技术平台,对内推广：公司管理层及员工对外推广：政府、公共关系、行业,1、政府、公共关系、行业2、合作伙伴（资本）3、自用企业4、投资者5、最终用户,1、合作伙伴（资本）2、自用企业3、投资者4、最终用户,1、合作伙伴（资本）2、自用企业3、投资者4、最终用户,办公类（销售）,配套类（招商）,服务（合作）,一、推广总体策略,推广策略：1、内外结合（企业），以整体推广为主，以重点单体项目推广为辅。2、以向大众和行业推广为主，辅以相关领域推广。3、以本地宣传为主，以全国宣传为辅。4、以新闻报道、软文发布为主，以硬广告为辅。5、大量组织公关活动。与政府、高校、传媒联手推出连续性大型活动；参加各高新技术行业推介会、博览会；自行组织招商会、说明会等方式为主。以现场促销活动为辅。,一、推广总体策略,但是鉴于企业刚刚处于新定位的发展初始阶段，企业品牌诉求应该通过项目的积累和项目品牌打造来实现；因此本次推广主要侧重点在于天府新谷项目推广与营销，以天府新谷项目品牌诉求来进一步推动企业品牌的树立。,一、推广总体策略,根据工作室对科技园区项目的研究，天府新谷应该从卖生活方式为突破点，即：工作中休闲、休闲中工作；开放自由的商务办公环境。,二、推广主题界定,（1）时间阶段的主题划分：上半段以天府新谷为主；下半段以3G大厦为主；注：销售的8号楼暂定名为3G大厦,二、推广主题界定,（2）两条推广主线：政府诉求：成都高新园区创新基地；企业诉求：中国科技企业成长社区；,二、推广主题界定,（3）两大推广主题：主题一：天府新谷：成都高新园区创新基地,二、推广主题界定,内涵解释：成都科技创新的两大主体之一：民营主导的科技创新孵化器与政府主导的科技创新孵化器，即天府新谷与成都高新孵化园；高新区创造一流园区的重要战略支点：天府软件园、金融后台中心、天府新谷等共同构成成都高新区打造世界级高新技术园区的重要战略支点。,二、推广主题界定,主题二：天府新谷中国科技企业成长社区,二、推广主题界定,中国科技企业的社区：中国科技企业进入西部的桥头堡；中国的科技企业社区：是培养未来走向中国、全国扩张发展的科技企业的理想社区。,二、推广主题界定,品牌推广通过此推广，主要向目标客户群（1、政府、公共关系；2、合作伙伴（资本）；3、自用企业；4、投资者；5、最终用户）宣传项目品牌形象，阐述项目的品牌、内涵及特性，使客户充分了解科技孵化集团概念、“新谷科技”品牌及树立项目在目标客户群中的知名度、美誉度,三、品牌树立推广,推广进度时间轴：,三、品牌树立推广,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,品牌推广分为四个推广周期分项进行。,2009年,筹备期,引爆期,强销期,消化期,阶段轴,09年3月09年4月,时间轴,引爆期,强销期,消化期,目标轴,做市/开闸放水,后续项目品牌维护,推生活方式卖产品,推广天府新谷品牌,做势/蓄水,尾盘消化,09年5月09年6月,09年7月10年1月,三、品牌树立推广,（1）引爆期：目的：让政府认同科技新谷、让行业了解科技新谷；主诉求：成都高新园区的创新基地；主要手段：天府新谷亮相活动+电视新闻报道+软文炒作+户外广告；时间阶段：09年03月-09年04月；,三、品牌树立推广,（2）强销期：目的：推广天府新谷，销售天府新谷的产品；主诉求：科技企业成长社区（新办公生活方式）手段：两大活动+软文炒作；时间阶段：09年5月-09年6月。,三、品牌树立推广,（3）消化期：目的：维系项目品牌宣传，消化尾盘产品；主诉求：科技企业成长社区（新办公生活方式）手段：新闻报道+软文炒作时间段：09年7月-10年1月。,三、品牌树立推广,推广的关键节点与手段,09年3月09年4月,四位关键人物采访报道,天府新谷成都高新园区创新基地,天府新谷：西部CID、成都CBD,天府新谷：工作？还是休闲？,天府科技新谷亮相活动,天府新谷三期推介发布会,引爆期,强销期,消化期,软文话题类,公关活动类,成都最具投资价值的科技园区,天府新谷中国科技企业成长社区,天府新谷：科技企业温馨的家,新闻报道类,入住天府新谷、放飞企业理想,天府新谷篮球赛,天府新谷篮球赛于某月某日打响,第一批企业客户入住天府新谷三期,天府新谷生活的一天,对新谷企业员工采访报道,09年5月09年6月,09年7月10年1月,专题短片:天府新谷的一天,中国科技孵化行业年会,第三部分推广细案,一、战略目标推广二、企业品牌推广三、项目品牌推广四、产品构建推广,战略目标推广（内部）：1、企业内部学习、活动，企业战略说明会（11月。战略确定）2、出版企业内刊，进行企业内部公关活动2.1落实企业员工公关礼仪规范；2.2企业领导公众形象包装(树立领袖)；2.3企业网站的完善；,一、战略目标推广,战略目标推广（对外）1、09年3月隆重举行有高规格领导出席的“天府新谷”揭牌仪式2、与企业战略、企业品牌推广相结合，开展事件营销：2.1与相关权威部门共同举办高规格论坛2.2针对企业战略目标及发展在行业内开展研讨会：“创新与发展”论坛嘉宾：政府政要、专家名流,一、战略目标推广,具体活动介绍：活动一：天府新谷的亮相活动（）目的：推出天府新谷，宣传天府新谷是成都高新园区的创新基地，达到天府新谷与天府软件园、金融总部平台等对于成都高新区有同等重要意义的目的；策略；利用政府的公信力，向市场推广天府新谷；手段：事件引爆（汇报活动）+媒体报道+四位关键人物采访+户外广告发布；媒体选择：报纸媒体如成都日报、科技日报、成都商报、华西都市报等；电视媒体如四川卫视、成都电视台；杂志如西南航空、国航所属杂志等；网络如新浪网、天府在线、成都房产网等；,A事件引爆：面向政府的高规格汇报邀请中国科技部领导、成都市高新区管委会领导等，由新谷科技企业就天府新谷项目做一次高规格的项目汇报；邀请成都日报、科技日报、成都商报、华西都市报、四川卫视、成都电视台等媒体就汇报活动做新闻报道。,B四位关键人物的媒体采访内容：采访中国科技部领导：主要谈中国科技创新目前情况、发展中遇到问题、民营科技企业孵化器是中国科技创新体系的重要组成部分、天府新谷之于构建成都科技创新体系的意义等内容。采访成都高新区书记：主要谈成都高新区状况、打造世界级高新园区的目标、天府新谷是高新区打造世界级高新园区的重要战略支撑之一等内容。,采访天府新谷董事长：主要介绍天府新谷发展历程，天府新谷打造科技企业孵化器的原因，天府新谷是什么，提供的服务和生活方式等内容。采访王志纲工作室首席：主要谈中国科技创新的必要性、目前中国科技创新的两大主体、天府新谷民营科技孵化器的重要意义，未来商务办公发展趋势等内容。,C报纸软文炒作：天府新谷：打造世界级高新园区的创新基地天府新谷：CBD之心、CID之源天府新谷：中国西部最佳创业领地；天府新谷：借力高新孵化园，打造科技创新试验平台,D户外广告建议：天府新谷成都高新园区创新基地中国科技企业成长社区,活动二：中国科技孵化行业年会（）目的：通过联谊会，推广天府新谷，让孵化行业了解天府新谷。手段：会议讨论+联欢活动+媒体报道；会议讨论主要以孵化行业理念创新为主；媒体报道包括电视新闻报道、报纸软文炒作；媒体邀请：成都日报、中国科技日报、成都商报、华西都市报、四川电视台、成都电视台经济资讯频道等。,操作要点：1、主题“汇聚科技力量、推动灾区重建”2、由科技部、孵化器协会（京津沪深蓉联盟）、成都市政府（成都市高新区政府）、省科技厅联合主办，天府新谷协办。,报纸软文炒作：科技新谷给科技创业企业一个温馨的家（或科技新谷CID最佳科技创新场）；主要内容包括科技孵化行业面临的机遇与挑战、国内外孵化器发展情况与困惑、新谷创造全新孵化服务平台和服务体系，给创业企业一个温馨的家。操作要点：联合高新区现有技术支持平台外，另外通过与学校的国家级实验室联合，建立入园共享平台。打造十大技术支持平台卖点。另外与知名图书馆、资料室、电子书库建立资源共享机制，提供入园企业使用。制造该活动卖点。,3、在09年5月开展“科技新谷新谷人”个人创业及企业成长计划征集活动。争取得到政府、高校、行业协会支持，联合征集创业者个人创业计划及中小型企业成长计划，争取以真人秀竞赛媒体节目方式进行选拔。借助活动，同时使用常规媒体进行大量报刊、电视、网络的新闻报道和公交站点的广告投放树立品牌美誉度。,活动时间排期08年12月下旬至09年03月中旬，外联筹备阶段，针对政府、高校、媒体开展公关，进而对联合推出“科技新谷新谷人”创业真人秀节目达成共识。09年3月中旬至4月中旬，宣传发动阶段，借助高校新学期开学，在各高校开展宣传发动，在各高校论坛发布“科技新谷新谷人”创业真人秀活动信息，在媒体展开持续报道。5月中旬，培训编写阶段，报名截止。召开新闻发布会。组织专家对报名参赛选手进行创业计划书编写免费培训。7月下旬，初审辅导阶段，对计划书进行初审，组织专家对初审入围参赛选手进行创业计划书编写免费培训。8月下旬，专家评审阶段，组织专家对计划书进行复审。8月下旬至9月上旬，创业20强电视真人秀。9月下旬，总决赛暨颁奖大会。12月上旬，媒体回访入孵选手，保持品牌影响力,一、战略目标推广,4、寻求经济或房产类节目，就创新中国命题及经济破局进行研讨：特聘著名学者王志纲先生（或王志纲工作室高层：如任总、曾学锦）担纲嘉宾，紧接创新中国话题作为切入，为财富的梦想者，创业者，经营者，提供有价值的观念，提供管理智慧和财富感悟。,一、战略目标推广,1、建立CI系统。设计风格：本项目所有对外制品形象采用金属质感制品完成，色彩采用银灰色、蓝色为主基调，辅以部分橙色。以体现高新企业的潮流性、时尚性、时代感1.1VI系统：依托现有VI体系进行整体完善加工。1.2进行应用设计（企业事务、广告、交通工具、办公室、包装展示等）,二、企业品牌推广,2、开展招聘宣传，树立企业品牌华西都市报：11月末、12月初周日招聘专版成都商报：11月末、12月初周日招聘专版51job（网站）：11月末至12月中旬成都版智联招聘：11月末至12月中旬成都版中华英才网：11月末至12月中旬首页,二、企业品牌推广,3、有选择性的组织及参加产业展览会、研讨会，进一步在行业中及拟合作伙伴中建立知名度、美誉度。3.1自行组织和政府联合举办行业展会、研讨会、推介会。如与高新区管委会及相关行业协会联合在外地召开项目推介会。3.2拟成规模、成建制参与三到四次行业展会。3.3小规模参与部份行业研讨会。,二、企业品牌推广,三、项目推广,筹备期,引爆期,强销期,持续期,筹备期：进行销售准备工作，进行少量认购，推广方式主要借助前品牌形象树立，仅再有针对性投放少量新闻报道（主选专业媒体，辅以少量大众媒体）引爆期：在项目品牌公关活动同时，投入适量报版配合（主选大众媒体，辅以部分专业媒体及网络广告）,09年3月,8周后,812周后,强销期：在项目品牌推广大型活动执行同时，投放大量报纸、电视、广播等（注：报纸投放频次基本维持在1次/周，电视投放频次维持在节目播出时和间隔期，基本保证2次/周，广播进行每日投放，时间选择在上下班高峰期投放，但其投放量一定保证在七次以上，已达最佳传递效果）。同时结合人员拜访，电话追踪、派报邮寄等，并与行业协会联系，进行项目推介，开展立体促销活动。另外现场在品牌宣传同时配合售点广告，以广告牌、灯箱、售楼处和楼盘上横幅、条幅及升空气球进行项目表现。持续期：采用间歇式投放，针对入驻品牌企业，组织签约仪式，对其在行业杂志、网站及少量大众媒体进行报道，并同时投放部分广告，最终完成收尾工作。,三、项目推广,1、推广主题设计2、公关活动设计3、软文话题设计4、新闻采访报道5、广告语的建议6、其他操作建议7、媒体策略建议,三、项目推广,1、推广主题设计：1.1、这里将提供一种什么样的社区形态？天府新谷将打造一种21世纪新办公生活社区，是集办公、商务、休闲、娱乐、居住、运动等于一体的综合商务社区；这里不仅拥有舒适自由的办公空间；不仅拥有休闲化商务接待酒店；不仅拥有休憩、交流的俱乐部；不仅拥有前卫时尚的娱乐运动；不仅拥有高档精装的配套公寓,三、项目推广,1.2、科技企业成长社区的五大支撑,科技企业成长社区,专业创业孵化器,科技企业办公空间,休闲商务酒店,配套居住公寓,创业者俱乐部,创业孵化的技术平台,个性化的办公空间,各种样式的商务空间,自由随意的交流空间,前卫时尚的商业空间,轻松愉快的娱乐运动,酒店式服务的居住空间,孵化服务体系,居家办公一体化的公寓,经济时尚的商务客房,生态化的办公环境,三、项目推广,2、公关活动设计活动一：天府新谷三期推介发布会（级别：）活动二：天府新谷篮球赛（级别：）活动三：短片拍摄天府新谷生活的一天（级别：）,三、项目推广,活动一：天府新谷三期推介发布会（）目的：推出天府新谷一种全新的办公社区，推广天府新谷工作、休闲、居住三位一体的全新办公生活方式，销售产品。手段：新闻发布会+软文炒作媒体邀请：成都日报、华西都市报、成都商报、成都电视台、成都房产网、成都搜房网等。软文内容：天府新谷打造中国科技企业成长社区,三、项目推广,活动二：天府新谷运动会（）目的：通过运动会，向城市白领展示天府新谷、体验天府新谷；活动方式：以企业为基本单位报名参加，活动内容包括参观天府新谷体验馆、各类比赛、新谷体验馆休憩娱乐等；现场广告语：天府新谷健康生活、快乐工作。,三、项目推广,活动三：短片拍摄天府新谷生活的一天（）目的：宣传天府新谷的全新生活方式；采访内容：采用新闻采访形式，报道天府新谷一家办公企业的职员一天的工作生活状态，内容包括在自由办公室内办公、新谷俱乐部的茶吧或咖啡厅的会客、中午期间的就近就餐或者休闲小运动、晚上与朋友在俱乐部的休闲运动、喝茶聊天等等内容。可以将拍摄短片作为售楼处的播放资料。,三、项目推广,3、软文话题设计除上述四大活动中产生的软文话题外，建议增加以下软文话题：天府新谷：成都最具投资价值的办公社区天府新谷：打造21世纪成都CBD全新新办公社区天府新谷：工作即是休闲。入驻天府新谷、放飞企业理想采访天府新谷XX知名科技企业的领导。,三、项目推广,软文一：天府新谷成都最具投资价值的办公社区主要内容：天府新城西部CID、成都CBD；天府新谷CBD之心、CID之源；天府新谷的三大优势：区位优势、产品优势、价格优势；天府新谷三期（8号楼）隆重面市。选择媒体：成都日报、成都商报、成都房产网等。,三、项目推广,软文二；天府新谷：打造21世纪成都CBD的全新办公社区主要内容：天府新城成都未来CBD，分析天府新城、成华龙潭总部基地、青羊工业总部基地等聚集企业性质，得出成都未来CBD在天府新城；CBD中商务办公空间休闲化趋势，描述未来办公生活形态；天府新谷如何打造未来商务办公空间，成为21世纪全新办公社区媒体选择：成都商报、成都房产网、成都楼市杂志等,三、项目推广,软文三：天府新谷工作即是休闲主要内容：该软文是对新谷篮球赛活动和短片拍摄活动的一次后续软文炒作；主要讲述休闲化商务办公趋势，天府新谷提供休闲化办公空间、休闲化商务空间、休闲娱乐空间等，描绘一下天府新谷一天工作生活方式。媒体选择：成都商报、成都房地产网,三、项目推广,软文四：入驻天府新谷、放飞企业理想导主要内容：从客户角度，介绍天府新谷给予科技创业企业的服务体系、创新平台、商务环境、办公环境等，评价天府新谷在打造中国科技企业社区的做法和成功之处。媒体选择：成都商报、华西都市报等；,三、项目推广,4、新闻采访报道天府新谷三期封顶/竣工验收；天府新谷篮球赛于某月某日打响；生活在天府新谷的一天（短片拍摄新闻报道）；第一批企业客户入住天府新谷三期；工作在天府新谷、休闲娱乐陪伴你对新谷办公企业员工的采访；,三、项目推广,5、广告语建议广告语一：天府新谷中国科技企业成长社区成都高新园区创新基地,三、项目推广,广告二：中国新谷创业摇篮成长伙伴,三、项目推广,广告语三：天府新谷：打造中国首个科技企业成长社区,三、项目推广,广告语四：天府新谷成都“新”样本天府新谷五大产品概念：新谷休闲样板间新谷俱乐部；新谷工作样板间休闲化企业办公空间；新谷生活样板间soho式的酒店公寓；新谷商旅样板间休闲化的商务酒店；新谷造梦样板间平台式孵化的孵化器。,三、项目推广,广告语五：天府新谷：为城市创造价值,三、项目推广,其他广告语：企业未来之梦、天府新谷造就；成都商务办公新高度；天府新谷：工作、休闲、居住一个都不能少；,三、项目推广,6、其他操作在成都主要商务酒店、写字楼、以及商务休闲会所或咖啡厅，摆放天府新谷的宣传资料，包括天府新谷规划资料、宣传手册、楼书单页等。,三、项目推广,7、媒体策略建议：7.1、媒体选择：报纸媒体：全国性报纸以中国经营报、中国科技日报为主、四川区域性报纸以成都日报为主，华西都市报、成都商报等为辅；电视媒体：成都电视台经济频道（第一房产栏目、房产信息栏目）、四川卫视。户外广告：路牌广告、站台广告，主要集中在高新南区天府大道、机场高速、项目周边以及成都通向市外的高速公路入口等。杂志：成都楼市、航空杂志等；网络：新浪、搜房、焦点、成都房产网等。,三、项目推广,7.2、不同时期的媒体策略：（1）引爆期：以报纸软文炒作、户外广告为主，以电视新闻报道、现场pop广告为辅，向市场推广天府新谷。（2）强销期：利用大量报纸广告、促销活动、户外路牌广告和灯箱广告等为主，配合一些网络媒体、DM广告、广播、杂志等，进行持续的全方位的媒体轰炸；（3）消化期：利用少量的报纸广告、一些促销活动，进行销售攻坚；广告日程形态安排多采用间歇型和脉动型的。,1、现场氛围营造（建立接待及体验中心）,四、产品构建推广,天府新谷接待中心&体验中心布局构想方案,具体内容请点击,2、正面楼体外观形象配套（园区小品、道旗、小型户外看板及导视系统等）,四、产品构建推广,第五部分：营销渠道建设,销售渠道策略,针对天府新谷项目的特点，综合各项招商历史数据考虑，公司未来的销售渠道可以有以下几种选择：投服局：作为整个高新区对外招商引资的第一线，该局2008年向园区推荐客户成交面积之大是有目共睹的，因此这条线应作为销售渠道的重中之重。合作方式：公司招商部与投服局招商一线人员建立良好稳定关系，使其能够随时为我方提供第一手的市场信息并将其掌握的客户资源首先推荐至天赋新谷。若能成交，给与一定的回报。,中介机构：产品在广告投入量较少的情况下要面向市场销售，借助中介机构广泛的网络及客户资源不失为一种有效且成本较低的销售渠道。合作方式:双方签订项目合作协议，由我方提供可供销售及租赁的房源，对方推荐客户上门洽谈。若成交，按每笔成交金额支付固定比例的佣金，年终再按约定年成交量完成情况支付相应比例的奖励。,代理公司:销售的常规渠道，同时也是一个非常重要的直销渠道。应与一家专业性强，具备丰富的销售经验，能提供优质服务以及拥有大量客户资源和关系网络的代理公司合作，确保我们的产品能够被市场消化。合作方式：公司已与营造社建立合作关系，双方情况彼此了解，沟通顺畅，较为方便，若无其他考虑可继续与其合作。,举办项目推介暨投资洽谈会：通过推介会对天府新谷项目进行介绍推广，吸引资本、人才、技术等高新技术产业发展要素进入园区，为企业进行自主创新营造良好的氛围，从而达到我们招商引资的目的。推广方式：此会作为一种间接的销售渠道，可在3月中旬举行，届时将天府新谷项目全面推向市场。,个人关系销售：市场以外的销售也可作为一种特殊的销售方式。谁说个人只能卖保险，我们也可以卖房子。未来也许会有一部分销售来自市场外（类似于卖保险的销售模式）。因此公司每位员工应该对天府新谷项目的概念、未来规划及具体到3G大厦的各项建筑指标有非常清楚的认识，以便在日常工作生活中能够向适合的对象介绍我们的项目，这样一传十，十传百，或许在不经意间就会产生意向客户。在目前这种恶劣经济环境下，要做到人人都是销售员。销售方式：灵活多样，自由选择，需要准备一些项目宣传（招商）资料，可直接销售也可让亲戚朋友推荐客户，关键是找准时机，找准目标人群，掌握好“度”。,终上所述，今年的销售是一场硬仗，除了传统的销售渠道外，更要创新，灵活的采用其他销售方式。公司应对员工进行一些基本的销售培训，把每位员工的销售积极性调动起来，全体动员。要让大家明白，今年人人都是销售员！,第六部分：促销方案,一、销售前的准备二、八大促销活动,1、销售前的准备工作：政府文件：取得销售所需政府相关文件（土地使用证、土地规划许可证、建设许可证、开工许可证等）；工地形象：工程处于