房地产经济周期PPT演示课件

基本框架与案例,房地产市场分析与策划,1,房地产市场分析的基本内容房地产市场分析的基本思路房地产市场分析的基本信息,2,不同的委托人的不同要求，可选的必要的市场研究种类,3,第三步,第二步,第一步,房地产市场分析的基本思路,地区市场分析,专业市场分析,房地产项目市场分析,竞争对手分析,消费者分析,4,房地产市场分析的基本信息,5,周期定位,物业成长性分析,区域比较,产品定位,市场定位可比案例产品定位客户定位,区域房地产市场(面),全国及北京市场(体),(线),(点),时间,空间,我们的研究思路与方法,6,7,8,9,10,11,12,13,经济波动态势呈现V型？U型？还是W型？,14,经济周期的阶段及外部特征,A-B为衰退（recession）,B-C为萧条(depression),C-D为复苏(recoverity),D-E为繁荣(prosperity),15,扩散指数(DiffusionIndex,DI)方法时序分析谱分析收益率曲线反转预测社会实验法,经济周期实证研究方法,16,托儿合作社,合作社由150对年轻夫妇组成，他们同意在彼此需要休息的时候照看对方的孩子。为确保公平，合作社引入了这样一种机制：成员在加入时发给20张兑换券，每张可兑换半小时的保姆时间，而在他们离开时也要归还等量的兑换券。然而，这个合作社的成员们大都希望有20张以上的兑换券，也许是为了以备自己频繁出行之需。结果，只有很少的人愿意使用他们的兑换券，他们更多的到别人家做保姆以储存更多的兑换卷。但由于只有有人外出时才会有做保姆的机会，保姆工作十分难找，这就使合作社的成员愈发不愿出门，于是保姆工作也愈发难寻。这个合作社陷入了经济衰退。,17,淡水派：“大萧条”=“大度假”,“淡水派”经济学家爱德华普莱斯科特（“真实经济周期理论”的代表）提出价格随需求而波动变化与经济周期并无关系，经济周期在技术进程层面上反映了价格波动，而技术的进程受到工人理性的影响，他们自动地在环境适宜时工作更多而在环境不适宜时工作较少。失业则是工人们深思熟虑后，想要休息一阵的决定。,18,“咸水派”的观点,咸水派经济学家哈佛大学的格里高利曼昆、麻省理工学院的布兰查德以及加州大学伯克利分校的戴维罗曼无法就凯恩斯主义的需求观点同新古典主义理论达成一致他们愿意放弃“市场完美和理性完美”两者之一甚至全部的假想，去适应一个或多或少的凯恩斯主义的衰退观。在咸水派经济学家看来，为对抗经济萧条采取积极刺激措施仍然是可行的。,19,经济周期成因,20,21,经济周期的类型,基钦Kitchen周期（短周期3年）朱格拉Juglar周期（中周期10，标准周期）库兹涅茨Kuznets周期（建筑周期20年）康德拉季耶夫Codrutieff周期（长周期50年）熊彼特Schumpeter周期(创新周期),按其动因分为：供给型，需求型混合型。,22,人的因素不会改变自然世界运行之基本参数，譬如重力常数、宇宙常数、普朗克常数。但是，人的预期、知识、意识、决策、思想等等，往往会立刻改变金融体系和经济体系最基本的参数，譬如货币乘数、利率、汇率、通胀预期、风险分布，等等经济学必须以深刻理解“人类行为测不准原理”为基础，理解人的预期、意识、决策、知识与经济体系之间的“双向反射或互动过程”。,行为与结果的“双向反射”,23,金融市场的“自我实现”,主流经济学有一个最基本的哲学理念，那就是经济金融体系与自然世界毫无二致，因此，人之理智可以像理解自然世界那样去发现金融体系和经济体系的“内在规律”。然而，人类事物最基本的特征却是：思想决定行动，思想改变世界，预期改变价格。自然世界不存在“预期自我实现”，但金融市场上却比比皆是。思想、意识、预期、愿望、知识与行为、结果之间的双向互动或“反射关系”（借用索罗斯的术语），是人类金融体系和经济体系最重要、最基本的特征。,24,虚拟经济周期与实体经济周期,虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，简单地说就是直接以钱生钱的活动。,25,次贷危机产生的过程,26,次贷危机对房地产的影响,27,美国的金融危机与中国房地产,美国最大的两家政府间接担保的按揭贷款金融机构房利美和房地美由于自有资本金的超级单薄出现重大危机，其发行的信用等级接近美国国债的债券出现孳息率大幅上升，引发更大规模的全球金融市场震荡。美元世界储备货币的地位和全球贸易的70以美元结算的客观现实，使这场美元危机导致全球金融危机的爆发。每天报纸和其他新闻媒体铺天盖地的新闻报道都是悲观失望的消息，股市狂跌，曾经一路飙升的石油价格掉头向下，刚从1998年的亚洲金融风暴中走出的中国经济又一次陷入到一场新的危机之中。中国近几年来一直以出口拉动国内经济的平稳增长，在全球性的金融危机背景下，世界各地的危机导致各国的消费急剧下滑，由此导致我国出口贸易的数量和质量也随之急剧的滑落，大量沿海地区的工厂由于没有新的订单接二连三的倒闭，农民工失业后踏上返乡之路。从2008年第三季度开始，受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，中国的外贸增速逐月放缓，月出口下降，这是自年月以来首次出现当月负增长，随后，月的出口又下降。,28,经济危机与百姓生活,金融危机还是好地需要地而且是要来的更猛烈些地因为年轻人想上位需要机会啊经济那么好有钱人那么多你凭什么出头啊现在有很多上一辈的人说自己没赶上80年代改革开放90年代下海经商其实都不是没赶上只是当时没看明白觉得经济这不好那不好的都没下手干点什么都没把握住啊网民,29,经济周期和婚姻的联动曲线离婚率掉头,2007年，郑州结婚者比前年少了近5000对，离婚者则增加了600多对；而2008年与2007年相比，郑州结婚者增加4388对，离婚者仅增加了200对。美国地方统计数据显示，在年，佛罗里达、加利福尼亚和伊利诺伊等州，离婚诉讼案件都有所减少。今年月份，加利福尼亚州弗雷斯诺县的离婚率创下年来的最低水平。,30,宏观经济周期Vs房地产周期,房地产投资周期的高点总是出现在经济周期高点之前3一4个季度左右，而房地产投资周期的低点总是出现在经济周期低点之前1个季度左右。,31,宏观经济周期Vs房地产周期,经济周期的对比研究发现，中国房地产周期和国民经济周期走势基本一致。我国房地产周期的复苏和繁荣要先于国民经济周期，衰退要晚于国民经济周期。并且，从波动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于国民经济周期的波动幅度。这表明房地产市场和国民经济之间存在着相互关联关系，两者的发展存在互动关系。,32,美国房地产业的经济周期与宏观经济周期的关系,33,从图中可以看出，中国房地产周期和国民经济周期走势基本一致。我国房地产周期的复苏和繁荣要先于国民经济周期，衰退晚于快于国民经济周期。从波动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于国民经济周期的波动幅度。,34,房地产周期识别,房地产周期指标可以划分为先行指标、同步指标以及滞后指标。直接指标、间接指标表层指标、内生指标,35,房地产指标体系设置,先行指标、同行指标、滞后指标,36,37,识别方法,景气指数法：扩散指数DI法、合成指数CI法,38,主成份选取的方法,主成分选取的标准：方差越大，信息越多。选取上述十个指标的增长率来合成房地产周期波动指数（才元，2007）,（1）房地产投资（2）商品房销售额（3）商品房销售面积（4）商品房价格（5）住宅销售额（6）住宅销售面积（7）住宅价格（8）房地产施工面积（9）房地产竣工面积（10）房地产开发企业数量。各项指标均为增长率指标,39,房地产波动的传导机制对其它产业的影响,借助投入产出模型对中国及美、日、英、澳4个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行量化研究表明，我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为1.416，房地产业对相关产业中的金融保险业、非金属矿物制造业、建筑业、化学工业、社会服务业、商业等有明显的影响作用。王国军、刘水杏（2004）,40,房地产波动的传导机制对消费的影响（财富效应）,人们对资产价格上涨做出的反应被称为财富效应。一是直接财富效应，持有股票的消费者在股票价格上升后，可以通过卖出股票套现等方式获得实际收益的上升，从而直接推动消费的上升；二是间接财富效应，股价的上升使得消费者的养老金投资等账户上的资产价值增加，尽管这些收益并不能够马上兑现，但是消费者也会因此对未来预期变得乐观，产生预期效应增加消费支出；三是流动性约束效应，即股价上涨导致消费者持有的资产组合价值上升，同时也增大其总体信用水平，以资产作为抵押可以获得更多的信贷支持，导致消费支出的增加；四是股票期权价值效应，股价的上升使得股票期权持有者的期权价值上升变的更富有，从而显著增大当期消费，且消费的增加不管期权收益有没有兑现都会发生，股票价格的大幅上扬使得股票期权的价值一起上升，,41,房地产波动的传导机制对消费的影响（财富效应）,经验研究表明资产价格每涨一美元，消费者就会多花5美分。房价上升产生的财富效应大于股价上升带来的财富效应；,42,房地产波对与通货膨胀,Goodhart（1993）认为：由于资产价格能够反映未来商品和劳务的价值，所以价格指数中应包括资产的价格，并用包括资产价格的指标来作为通货膨胀的先行指标Filardo（2000，2001）认为房地产价格与未来的通货膨胀指数呈正相关,43,房价与CPI,经过相关性计算，房屋销售价格系列指数和CPI之间有很强的正相关性，其中房屋价格总指数和CPI的相关系数为0.81，住宅和CPI的相关系数为0.75，非住宅和CPI的相关系数为0.73。土地价格和CPI也有很强的相关性，相关系数为0.66。而股价指数和CPI的相关性非常微弱，仅仅为0.1。,44,1998-2008房地产经济周期,波动机理与传导机制,45,前人对经济周期研究的结论,我国学者经过对我国多轮经济周期的研究，得出以下基本判断：1以1978年改革开放为界，之前经济五年一周期，之后经济10年一周期。八十年代、九十年代各为一轮周期，2000-2010年为第十轮经济周期。（金成武，2006）2房地产经济周期比宏观经济周期早1-2年。（王曦刘光中，2005）国房景气指数的跟踪也恰恰印证了这一点。我国房地产业也正和着国民经济第10轮（2000-2010年）宏观周期，呈现了他自己的周期性（1998-2008年），宏观经济周期的峰值在房地产业周期的峰值年之后。中国房地产景气表明，在2003年达到最高之后中国房地产进入下行周期。（郑华，2007）,46,房地产周期分析,以北京市房地产上市量、成交量、价格等指标为基础，对十年来的房地产业发展进行回溯性描述，呈现房地产周期性及阶段性的特征，并在统计描述基础上进行经济分析。将1998-2008年的销售量、上市场量、价格、价格增长率、待售量（上市场量-销售量）进行标准化处理，得出各指标协同变化周期图示，对本轮房地产周期进行阶段划分，并概括不同周期阶段之价量互动特征，并提出对策建议。,47,宏观经济周期,48,房地产经济周期,经济周期理论研究还表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期限于宏观经济周期1-2年。国防景气指数的跟踪也恰恰印证了这一点。回顾2001年至今，国经经济景气已经清楚的表明我国房地产业也正和着国民经济第10轮（2000-2010年）宏观周期，呈现了他自己的周期性（1998-2008年），宏观经济周期的峰值年（2005）在房地产业周期的峰值年（2003）之后。,49,房价与成交量的真实轨迹,50,指标选取,研究房地产经济周期，学术界对于周期界定指标的选择还没有统一的意见，由于数据的缺乏，常常以取自统计年鉴的诸如房地产投资、价格指数、GDP增长之类的宏观总量指标为基础素材进行分析。国房景气指数是反映房地产业从土地开发到房产销售全过程各阶段总水平的八大类几十个指标加权合成的。这些指标经过多种统计处理后对于市场的反映敏感性已经衰减，加之数据获得的滞后性，统计处理的复杂性，不易被接受的推广使用。特别是在指标间协同性变化的分析中，指标过多对周期阶段特征的认识就不够清晰。因此，选择直接反映市场供求状况的上市量、成交量、成交价格指标，有利于发现供求双方、价（价值、价格）量（使用价值）双方互动规律，即可满足指标对市场反映的敏感性、数据获得的极时性、指标协同描述的清晰性要求。,51,住宅上市与销售的波动,52,指标处理,具体做法是：（1）先求出某项指标的样本均值x和标准差,然后对该项指标的每一个样本x作如下处理:1000+1000,处理。（2）求取趋势线及经验公式，经观察该趋势线是一个多项式曲线，经过反复试验比较，找到相关性系数最大的经验公式进行模拟。得到数据及图示如下：,53,1997-2007年北京市房地产市场主要指标之标准值,54,住宅价格与成交量的周期波动,55,价量指标协同变动与周期阶段性特征,（一）危机阶段(1997-1998上)，价增量减（二）萧条阶段（1998下-2001下）价减量减（三）复苏阶段（2001年下-2003年上）价增量增（四）高涨阶段（2003年上-2004年底）价减量增（五）新一轮危机（2005初-2008底）价增量减（六）新一轮萧条（2009初？）价减量减,56,危机阶段(1997-1998上)价增量减,我国房地产业在历经了1992-1993年的“房地产热”后，又遇到1997年亚洲金融危机的冲击，由于我国的房地产市场尚处于起步阶段，供应量、成交量均很低，总量的波动幅度远不如本次周期波动的幅度大。但价格增长率的变化却与本次周期等量齐观。1994年价格从1614元每平米，升到1997年5998元每平米。三年上涨4000多元。,57,萧条阶段（1998下-2001下）价减量减,1998-2001年，是危机过后的萧条时期，中央为拉动内需求出台了大量的刺激政策，其中最有推动力的政策是“取消实物分房”、并开始推动“个人住房消费信贷”。价格增长速度骤减，几乎是零增长。均价从1997年的5998元每平米到2001年的6001元每平米，四年只升了3元。成交量从1998年的不足2000套，上升到2001年的近2.5万套，成交量增长10之多。,58,复苏阶段（2001年下-2003年上）价增量增,2001年北京申办奥运成功，结束了长达三年之久的萧条阶段，几年间成交量大幅扩大，从2001年的近2.5万套，增长到2003年的7.5万套，由于供应充足，企业竞争程度加大，价格反而有所下降，价格从2001年6001降到2002年的5971元每平米、再到2003年的5811元每平米。但连续三年的降价，降幅仅有19元。再看2004年，这个阶段的最后一年，成交量大幅上升，从7.5万套，一年就增长到16万余套。骤增的成交量，使高涨的最后一年当中，价格才略有上升，2004年的均价为6099元每平米。这个时期是房地产发展平稳运行的最好时期。萧条时期的所有政策效果也都落实到位显示了巨大的政策效果。这一时期的房价对于百姓来说，还刚刚处于能免强承受。房地产开发企业间为了竞争市场，还不断创新产品，复式、错层、漂窗、地暖、外保温等等都是这个时期出现的。户型以140米以下为主流。,59,高涨阶段（2003年上-2004年底），价减量增,2005年初起，房地产进入了一个巨变时期，价格增长速度骤增，价格从2004年的6099元，开始增长到2005年的6774元，再到2006年的7839元，到了2007年已增长到万元以上。三年多增长4000千元以上，几乎是一年1000千元地增长，增长速度与上一周期的危机阶段相同。在这背后却是成交量下降的实事，从2004年的16万下降到2005年14.6万，再到2006年的14.8万，2007年降到12万。在这个阶段，开发商开始收缩上市量、用提高价格、主攻高端市场、试图用销售额提高来弥补销售量下降而造成的利润损失。提价是以土地价格上升为由的。再看销售额变化，从2004年1789万元到2006的1807万元。销售额和价格的提高在掩盖了成交量下降的不景气之象，在市场上还给人们造成了火爆的市场假象，这时恰恰是一种虚火的危机四伏的局面。但到了2007年销售额开始下降了，降到了1580万，价量齐减的现象终于显现出来了。这个阶段百姓已经抱怨房价太贵，只有少数开发企业推出短板、园林，实实在在的创新产品，而更多企业开始到处大举拿地，造城、造概念、造大户型、造豪宅、造地标，把目光紧盯着有钱人、明星、球星等所谓成功人士，价格一再冲高，北京最贵的房价能达到每平米8万元以上。,60,新一轮危机（2005初-2008底），价增量减,2007年下半年，价格开始振荡，间或有个别月份下降，但价格不但没有明显下降，价格不但没有降，反而从2007年的10953元每平米，提高到2008年的12341元每平米。成交下降继续骤降。这时人们已明显认识到了危机的存在，且开始等待价格的拐点。,61,新一轮萧条（2009初？）价减量减,2009年属于最为微妙的时期，关键的变量价格上涨的速度能否减少到零甚至为负。2009年最新数据表明，到2月价格环比增速为-12.2%,销量环比增速为-0.7%。显然已进入的一轮萧条时期。走出萧条期的标志是销售量提高，如果销售量开始提高，才能有望走出谷底。,62,2007-2009年住宅价格与成交量,63,结论与策略,从波动图型分析可以看出，四个阶段的时间长短是不均等的。复苏和高涨阶段时间较长，说明房地产市场总体运行是好的，发生问题的年份相对较短。从上一个周期阶段看，复苏期是房地产运行质量最好的时期，应尽管延长复苏期，形成缓升的长波周期，关键还要地方政府控制卖地冲动，密切关注属于先行指标的待售量。遇到待售量增长过快的迹象出现，就减少上市量的审批。使成交量增长保持平稳，危机期是投机者的黄金时期，为防止出现危机，管理者应密切注视价格增速和成交量下降的动向，一旦出现这种动向就应意识到价量背离将引发房地产泡沫，应着手加强对投机行为的管理。公示成交量下降的事实，给开发企业及百姓以预警。延长允许上市交易时间，在价格增速度过快的几年内转手的交易行为及时实施增值税等。上一次亚洲金融危机，对中国房地产业的影响不大，主要是由于总量水平还不高，而这一次，面临的是全球经济危机，且取消实物分房、开启个人消费信贷之类的改革措施又不可能重复，因此，危机的影响要更重，时间会更长，从上一个周期危机时期经历了至少一年半的时间，再加上2008年价格还没有停止增长的现象判断，预言楼市见底还为时过早。不仅如此，应预见到萧条期也会比上一个周期长，出现一个先陡后缓的长波也是很有可能的。应尽量缩短萧条期。打破萧条期的市场观望僵局，主要还是要使开发企业转变应对危机的思路，也不能等靠政府的救市、要重新回归到以创新产品打市场的本职上来。开发理念要从为有钱人和成功人士服务，转为最需要住房的人服条，开发战略要从重开发转到重经营要始终保持与百姓的良性互动。要尽早推进住宅产业化、标准化、生产自动化进程以保障供给，以避免市场大起大伏。价格增速的骤增与骤减，并非价格本身的起落，而是价格的阶梯状上升，在价格增速骤减的阶段，价格实际呈现为不升或微升，所以价格的拐点在实际周期中并非是一个“点”，而是一个“平台”。在这个