成都市菊乐路24号军地产项目拟开发预案

成都市菊乐路24号军地产项目拟开发预案目 录第一章、概述第二章、设计和规划第三章、投资概算第四章、财务预测第五章、企业组织及劳动定员第六章、市场现状与运行机制第七章、综合评价及结论第一章 概 述改革开放，中国旅游饭店脱颖而出，成为一个率先与国际市场接轨的新兴产业第一条 根据国家有关法规和中国人民解放军房地产管理条例，制定本规定。 军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋（含各类仓库）、设施、场地的出租（代储），房屋的价让（出售），房地产的换建、互换，土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动。军队利用房地产开展经营活动，可以面向社会，有条件的也可以依法开展涉外经营。成都华盟宾馆，也是在此环境下，用成熟的管理和一流的设计以及配套的服务而诞生的。 地理位置：成都华盟宾馆位于成都市岳府街44号的军事管理区内，处在市中心新建的东延线上。东临红星路；南临省政府第二办公区（即永兴巷）；西临太升路；北临大发电器市场。区域内有省政府第二办公区等大单位集中的办公区，附近居民居住密集，以市中心春熙路、盐市口等大型商圈为依托，临近有大发电器市场、太升路通讯市场等一系列的商业网点，属特级商业口岸。 合作机制：由成都军区联勤部以房屋入股，四川华盟实业有限责任公司投资并独立运营。对外两块牌子，对内一套人马。即：由四川华盟实业有限责任公司新注册成都华盟宾馆有限责任公司，与成都军区联勤部招待所或培训中心的牌子共同对外经营。成都华盟宾馆由于处在独持的地理位置，同时，具备军事管理区内优越的经营环境，它必将充满了生机和活力，亦然也会带来巨大的经济效益和社会效益。第二章 设计和规划一、设计和规模：一层东面：宾馆接待大厅359.64m2，其中：咖啡厅60m2，美容美发厅50m2，商务中心20m2，旅游票务中心20m2。一层西面：中餐厅579.42m2 ,可同时容纳250人以上就餐，其中：大厅379.42m2，包间9个，计200m2。二至八层东面：客房2334.88m2，可同时客纳133人以上住宿，共有标准客房67套，其中：标准间64套，套房3套。二层西面：量贩式歌城554.43m2，设演唱大厅1个、包间7个，可同时容纳300人以上。三层西面：四季茶楼554.43m2，其中：大厅1个，棋牌室4个，休闲中心包间8个。八层西面会议室和健身中心639.7m2，其中：大会议室1个，358.76m2，可同时客纳200人以上开会，小会议2个，健身中心1个。二、设计标准：一律按国家颁布的三星级酒店标准进行总体设计，力争达到准三星级标准。（一）宾馆大厅根据大楼的现代外观造型，确定进厅采用现代装饰风格，使之内外呼应，达到统一，合协。为了提高进厅的装饰档次，地面选用大面积进口大花白大理石。大厅中央由黑色花岗石与啡网纹大理石拼成图案。啡、黑之间嵌5厚铜铁。墙面选取用600*600云石倒斜边贴面。电梯间、餐厅、商务间、设计进口大理石门套。总服务台为云石贴面，台面用抛光铜板装饰。镀金不锈钢世界地图及挂8个世界城市时并差钟。大厅立柱设计为八面装饰，柱帽、柱脚采用镀金不锈钢造型，柱顶设计圆形漫反射灯光。天棚采用于50系列轻钢龙骨，纸面石膏板作大平顶，嵌反光罩筒灯。大厅中央设计与地面图案相呼应的图案造型，作白色乳胶饰面，吊方型水晶组合灯使整个大厅显得高雅明快，豪华大方。（二）宾馆餐厅餐厅设计为中式风格，地面与进行厅相边选红色、黑色花岗石拼图案，嵌5厚铜条，主宾台选用红色与黑色编织的地毯，矮隔断H800，选用胡桃木雕花，中间贴片魔花嵌铜铁壁条，柱间墙下即为胡桃木哑光漆造型，上部为泰柚木线条软色装饰面料。收银台及酒吧均为胡桃木造型。天棚中央设计三个正圆吊豪华水晶灯。装饰梁设计为漫反射红色日光管，周围配反光罩点式筒灯，使整个餐厅显得温暖、高雅。（三）宾馆歌城二楼为歌城、平面空间分割成三个区域，进门中间为酒吧饮料区域，（供歌舞厅区及卡拉OK包间区公用），地面选用大理石与黑色花岗石相并图案，墙面用软包装饰造型，酒吧台选用沙比利造型。天棚为大平顶造型，配点光源筒灯，右面设计为歌舞厅，舞池选用大理石与黑色花岗石拼成图案，嵌5厚铜条，舞池中间用雷玻璃加灯拼花图案。舞台设计为圆弧型。舞台正中两侧屏幕设计为200*200玻璃砖造型，配彩色灯光，与音乐喷泉相呼应，使之光与水柱产生一种动态的彩色光线。达到一种梦幻意界气氛。舞台两侧分别设计为演员化妆更衣室与灯光音响控制室。柱头设计为西洋装饰柱造型。墙面使用软色装饰面料造型。天棚与舞池相呼应造型。银灰色乳胶漆片饰面，配25钢管理费200*200棚格刷黑色喷漆架，配专业舞厅灯具，靠舞台前方设计活动升降投影屏幕机。坐位设沙发椅和长坐椅两种形式。使整个歌舞厅气氛、强烈，格调高雅。左边设计为卡拉OK房区，8个包房分别以日本风格，泰国风格，阿拉伯风格，法国风格，意大利风格，俄罗斯风格进行装饰，使整个包房区进入一个异国情调的气氛中，使顾客留连往返。（四）宾馆茶楼三楼为休闲茶楼，平面空间分为四季茶区，休闲棋牌区，健身保健区。该茶楼设计用材以青石、胡桃木地毯为主，配上木质雕花及迭水小景，使该区更高雅，清新充满文化品位。（五）宾馆客房1、套房设计分传统风格豪华套房，与现代风格套房两种。传统风格豪华套房按中华人民共和国涉外饭店星级标准。四星级标准，进门前厅设小型酒吧，吧凳，为饮酒区域，配写字台、电视、音响及小冰箱柜。明式坐椅及明式大理石方茶几。台灯及落地灯铺长毛绒地毯。卧室区域设计院1520*2030（女王级）特宽豪华双人床，两侧分别设计电控柜，配青花磁台灯，设滑动门衣柜，行要架及梳妆台，梳妆镜，休息座设计明式座椅及茶几配落地灯，明式栏杆及古典漏空雕花窗套，整个家具采用胡桃木制作罩业光腊克柒。墙面贴丝绸墙低，配办色南料造型，整个装饰显得豪华、高贵。卫生间设计美国标准牌冲浪按摩浴缸，配美标座便器及妇洗器地面采用印度红花岗石，墙面先用进口云石贴面。现代风格套房设计约低于豪华套房，使用功能及布局豪华配套房，使用功能及布局与豪华套房相同，装饰及家具风格设计为现代简洁手法。全部家具为泰柚木哑光漆。卫生间由于面积比豪华套房小，选用美国标准牌浴缸，设坐便器，地面，墙装饰与豪华套房卫生间相同。2、标准房设计为现代风格，全部家具为泰柚木哑光漆。设计整体组合式行李架，写字梳妆台，电视冰箱柜，梳妆镜、休息椅及600茶几，落地灯，墙贴进口壁纸，地面铺毛圈地毡，整流器个装饰清爽明快，高雅。卫生间选用200*200抛光地砖，贴150*200墙砖，浴缸及坐便器选用广州佛山厂家生产。（六）宾馆会议室 会议室设计为现代风格，地面采用泰柚木地板，设计椭圆桌子1800*2400沙比利哑光漆，配黑色真皮靠背五脚带扶转椅，墙面设计柚木软色装饰面料造型。天棚设计与椭圆战桌相呼应的造成型，500*500磨花玻璃、40W菲利浦日光灯，四周为大平顶白色乳胶漆片配筒灯。使整个会议室 庄重、大方、典雅。多功能会议室大厅设计西式现代化风格。功能考虑大型会议。放映文艺节目表演及大型宴会，自主餐形式，讲台为两踏步300高，沙比利木地板，设放映幕及活动升降紫红争金丝绒幕，两侧各设计化妆更衣室及音响控制室，地面为强化木地板。设计400*2000会议桌，置贵宾席。举办宴会及自助餐可将两条桌相拼即为800*2000桌铺桌布，墙面设计沙比利造型及红争平绒面料，天棚设计藻井式嵌吊灯，使整个会议厅感觉庄重、气派。三、项目计划：1、2002年8月至9月：完成工程设计；2、2002年10月至12月：完成施工及一切筹备工作；3、2003年元月1日：正式开业。第三章 投资概算一、项目总投资成都华盟宾馆总投资预计604万元。一是装修和设备投入404万元，其中，二装295万元，空调35万元，家具33万元，低值易耗品等41万元。二是流动资金投入200万元。（一）客房部：客房部包含客房、大厅、咖啡厅、美容美发厅、商务中心、旅游票务中心。总投资180万元，其中，二装135万元，空调15万元，家具20万元，低值易耗品等10万元。（二）量贩式歌城：总投资66万元，其中，二装44万元，空调3万元，家具4万元，音响设施10万元，低值易耗品等5万元。（三）四季茶楼：总投资59万元，其中，二装44万元，空调3万元，家具4万元，低值易耗品等8万元。（四）中餐厅总投资63万元：其中，二装46万元，空调4万元，家具5万元，低值易耗品等8万元。（五）会议和健身中心总投资36万元，其中，二装26万元，设施设备空调等10万元。（六）流动资金流动资金200万元，其中年均房租105万元，其它95万元。二、投资进度1、2002年10月1日至2002年12月30日；投入二装费用295万元；2、2002年12月份投入设施设备等109万元；3、自2002年10月1日起一年内逐期投入流动资金近200万元。第四章 财务预测在对成都华盟宾馆的选址，即岳府街44号周边酒店餐饮娱乐企业（如攀星、金嶺宾馆等）进行抽样调查的基础上，结合同类军队企业，如诚友苑宾馆、红星饭店、太成宾馆等现有企业的运营情况，采用综合比较的方法，对成都华盟宾馆可作出如下财务预测：一、营业额测算测算方法：一是依据现有市场状况；二是依据自身的设计标准。营业额预测表单位：万元项 目月均额营业额 全年营业额一、客房部26.92323.001、客房25.50306.002、美发厅0.425.003、商务中心0.172.004、旅游票务中心0.425.005、咖啡厅0.425.00二、量贩式歌城30.00360.00三、茶楼（含休闲）9.00108.00四、中餐厅35.00421.00五、会议健身3.0036.00总计104.001248.00二、效益预测：根据营业额测算，通过初步的效益分析，其指标如下表：效益预测表单位：万元项 目总产值营业成本毛利润税收营业费用纯利润一、客房部323.0061.20261.8016.0090.00155.80二、歌城360.0072.00288.0018.00110.00160.00三、餐厅421.00210.50210.5021.00120.0069.50四、茶楼108.0021.6086.405.4043.0038.00五、会议室、健身中心36.007.2028.801.8015.0012.00总合计1248.00372.50875.5062.20378.00435.30从上表可以看出，除去所有开支，每年可获纯利435.30万元，再除去年均房租105.00万元，每年可获净收益330.30万元。三、投资回报分析设计方案的好坏，主要体现在投资效益的大小上，因此，我们着重从投资效益进行分析，通过分析计算求得：1、投资回收期：一年零贰个月。即：二装及设施设备、低值易耗品等一次投入为404万元，而每年的净收益为330.3万元，即当年可收回82%的投资。2、投资利润率：80.7%，二装及设备低值易耗品等总投资404万元，纯利润435.3万元，除去房租105万元，净收益为330.3万元。即每投资100万元，企业每年可收益80.7万元。3、投资利税率为15.6%，每年可向国家纳税62.2万元。即每投资100万元，可向国家纳税15.6万元。通过盈亏分析，投资如果按五年待摊，盈亏平衡点的总产值每年只达到400万元即可实现当年收支平缴。而现有预测，每年可达1248万元的总产值。第五章 企业组织及劳动定员 企业组织：根据项目的实际需要，按照现代企业制度规范，组建注册独立的公司，负责经营管理，实行总经理负责制。机构设置图四川华盟实业有限责任公司（投资商）成都华盟宾馆（总经理）客房部（副总经理）餐饮娱乐部（副总经理）综 合 机 构市场部财务部中餐厅歌城茶楼旅游票务中心美容美发厅咖啡厅会议中心客房部行政部 2、劳动定员表：序号部门管理人员工作人员合计1综合机构37102客房部640463餐饮娱乐部46569总计3131121253、人员招聘和员工培训本项目所属管理人员及其一般工作人员一律实行面向社会公开招聘，择先录用优秀人才，并签订劳动合同。员工培训工作以自身培训和邀请外援培训相结合。第六章 市场现状和运作机制 市场现状：中共十四大就明确了我国建立社会主义市场经济的总目标，这就大大加快了中国与国际市场接轨的进程。恢复关贸总协定缔约国的地位，就是接轨的主要标志。“入关”意味着我国酒店业必须遵从国际旅游市场的规则和惯例。确切地讲，包括酒店业在内的我国旅游业的加入是服务贸易总协定，它与关贸总协定，知识产权总协定共同构成国际多边贸易的运作机制。这对我们创建酒店带来了机遇与发展，同时我们也必须深刻地认识到我国酒店业服务与国际水平的差距很大，主要体现在：一是文明素质的差距；二是效率差距；三是态度差距；四是规范差距；五是卫生与环境差距；六是服务内容差距。然而，在国内的酒店业，甚至在成都市的酒店行业，普遍也存在：效益低下，亏损严重，服务水平低等问题，为此，新建酒店必须反映出一个“竞争与创新”的严峻问题。正因为我国酒店业存在上述严重的问题，方才给我们新建酒店带来了机遇与发展：首先是“入关”带来的机遇。老酒店的很多历史形成的模式，要改变必然有个过程。为此“入关”给我国的酒店业带来了新的挑战。在此“入关”环境下，新建的酒店就可以完全遵从国际旅游市场的规则和惯例。其次是我们选址和客源的优势。我们选址在军事管理区，可以避免很多不必要的外界干扰，这是普通酒店不具备的重要优势。同时，我们与成都军区联勤部合作本身具备其巨大的客源优势。同时，我们的管理一律采用现代西方酒店管理方法。这也是我们经营酒店必胜的重要