物业管理基本制度与政策培训教材(新)讲述

物业管理基本制度和政策管理人员法规、条例培训教材,课程目录,第一部分：物业管理概述第二部分：物业管理服务第三部分：物业管理的基本制度 一、业主大会制度 二、管理规约制度 三、前期物业管理招投标制度 四、物业承接查验制度 五、物业服务企业资质管理 六、物业管理从业人员职业资格制度 七、住宅专项维修资金制度,第一部分：物业管理概述,一、物业管理的概念 二、我国物业管理的产生与发展 三、我国物业管理制度建设的历史沿革 四、物业管理条例,一、物业管理的概念,定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对定义的理解： 1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的特征：社会化、专业化、市场化市场化（主要特点）：双向选择、等价有偿,二、我国物业管理的产生和发展,物业管理起源于19世纪60年代的英国。由一位名叫奥克维娅希尔的女士创始的。随后英国成立了非营利性行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。,三、我国物业管理制度建设的历史沿革,条例颂布前的物业管理制度建设；条例颂布后的物业管理制度建设；2003年6月28日，物业管理条例正式颂布。2007年8月26日，国务院发布了关于修改物业管理条例的决定，于2007年10月1日起执行。,四、物业管理条例,条例的主要内容：七章七十条第一章 总则第二章 业主及业主大会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则条例的指导思想和立法原则,强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。遵循的基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则； 维护全体业主合法权益的原则； 现实性与前瞻性有机结合的原则； 从实际出发，实事求是的原则。,立法指导思想：,尊重和维护业主财产权利 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 条例和有关法律法规共同规范物业管理活动 妥善处理政府和市场的关系条例确定的基本法律关系 业主相互之间的关系 物业服务企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 物业管理各方主体与政府之间的关系,条例创设的法律制度,第二部分：物业管理服务,一、物业管理服务的特点和内容 二、物业服务收费 三、物业服务合同 四、物业的使用与维护,一、物业管理服务的特点和内容,物业管理服务的特点 公共性和综合性 受益主体的广泛性和差异性 即时性和无形性 持续性和长期性物业管理服务的内容（此略） 条例第四十条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。 注意两点：其一，不是物业服务企业的法定义务；其二，是有偿服务。,二、物业服务收费,物业服务收费定价形式 政府定价 政府指导价 市场调节价物业服务收费形式 包干制 酬金制物业服务费用的成本构成（此略）,非业主使用人的交费责任 未交付房屋的交费主体 业主委员会对欠费业主的督促义务代收代交费用 供水、供电、供气、供热、通信及有线电视等单位 注意：向最终用户收费；物业企业可向委托单位收取手续费。,物业服务费的缴纳和督促,三、物业服务合同,物业服务合同与前期物业服务合同 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。 业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同称为物业服务合同；建设单位与物业服务企业所签订的合同称为前期物业服务合同。物业服务企业的义务和责任物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务物业服务企业的安全防范协助义务条例第三十六条规定：物业服务企业未履行约定，造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。,物业服务合同与前期物业服务合同应当具备的主要内容,物业服务合同的主要内容：1、物业管理事项2、物业服务质量3、物业服务费用 4、双方的权利义务5、专项维修资金的管理与使用6、物业管理用房7、合同期限8、违约责任,前期物业服务合同的主要内容：1、合同的当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式4、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验6、物业的使用与维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项,四、物业的使用与维护,公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘公共事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任业主装饰装修房屋应当依法规范利用物业共用部位、公用设施设备经营应当遵守有关规定,第三部分：物业管理的基本制度,一、业主大会制度二、管理规约制度三、前期物业管理招投标制度四、物业承接查验制度五、物业服务企业资质管理六、物业管理从业人员职业资格制度七、住宅专项维修资金制度,一、业主大会制度,业主的概念：房屋的所有权人为业主。 现实中，具备业主身份的情况有三种： 一是房屋所有权证书持有人； 二是房屋共有权证书持有人； 三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。业主的权利：10项，此略。业主的义务；6项，此略。什么是业主大会？ 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的职责 条例第十一条规定业主大会的职责： 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改管理规约； 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4、选聘和解聘物业服务企业； 5、筹集和使用专项维修资金； 6、改建、重建建筑物及其附属设施； 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,业主大会的筹备与成立,1、定期会议和临时会议 2、业主代理人和业主代表人 3、业主大会召开形式 可以采用集体讨论的形式，也可以采用局面征求意见的形式。应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 4、业主大会表决事项的表决效力 条例第十一条有详细规定。业主委员会 1、业主委员会的性质：业主委员会是业主大会的执行机构。 2、业主委员会的职责：,业主大会活动规则,召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 监督管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责。3、业主委员会的备案4、业主委员会的资格条件5、业主委员会委员的资格终止6、业主委员会会议7、业主委员会的改选和变更8、业主委员会的工作经费,二、管理规约制度,管理规约1、管理规约的概念 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 管理规约作为对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，是业主自我管理的一种重要形式和手段。2、管理规约的主要内容 有关物业的使用、维护和管理； 业主的共同利益； 业主应当履行的义务； 违反公约应当承担的责任。3、管理规约的法律效力 管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（物业使用人、物业继受人）,1、临时管理规约的概念 一般由建设单位在出售物业之前，预先制定临时管理规约。2、临时管理规约的制定 制定的主体、制定的时间3、相关主体的法律义务4、临时管理规约的主要内容 物业的自然情况与权属情况； 业主使用物业应当遵守的规则； 维修养护物业应当遵守的规则； 涉及业主共同利益的事项； 违约责任。,临时管理规约,三、前期物业管理招投标制度,前期物业管理招投标的概念、意义和原则1、前期物业管理招投标的概念2、前期物业管理招投标的意义 可节省业主的物业服务费用，保证物业服务质量，减少物业管理争议； 有利于遏制协议选聘物业服务企业的各种不正当竞争行为； 有利于创造物业管理公平的市场竞争环境。3、前期物业管理投投标的原则 “公开、公平、公正和诚实信用”原则4、前期物业管理招投标的强制性规定 住宅和非住宅的区别； 投标人少于3人的，采用协议方式； 必须选聘具有相应资质的物业企业。前期物业管理项目招标规则、物业管理项目投标规则、开标、评标和中标（此略）,四、物业承接查验制度,物业承接查验制度的意义1、有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，以及避免矛盾纠纷，具有重要的保障作用。2、对于督促建设单位提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。3、可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接。,1、物业管理资料移交； 建设单位应向物业服务企业移交下列物业资料： 竣工验收资料。包括：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等。 技术资料。包括：设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 物业质量保修文件和物业使用说明文件。 物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。,物业承接查验的内容,物业共用部位共用设施设备验收： 打压试验；检查阀闸；排水系统；检查配件、支架等。 检查仪表、仪器完好；所有设施是否符合国家规定的安全标准。 消防、采暖、电梯须有政府认可的专业验收合格证书。 空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪声设备设施是否有环保验收合格证。 沟、井等附属设施是否符合规定要求。 物业管理区域环境验收： 检查道路、环境是否完整。 临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整。 物业区域是否设立垃圾存放处或垃圾中转站。 停车场有无交通标志和减速设施。 绿化是否符合设计要求，长势是否良好。,2、物业现场验收。,条例第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。,物业的保修责任,五、物业服务企业资质管理,物业服务企业的性质和地位物业服务企业资质管理的必要性物业服务企业的资质等级 1、取得资质等级的条件 2、资质证书的颁发和管理 3、资质等级与项目承接 一级资质可以承接各种物业管理项目； 二级资质可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目； 三级资质可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。物业服务企业资质等级的管理程序物业服务企业违规行为的行政处罚,六、物业管理从业人员职业资格制度,物业管理从业人员的职业素质1、物业管理从业人员应当树立正确的职业道德； 职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，指导并约束全行业从业人员的职业行为。 物业管理的职业道德的主要内容： 守法经营； 诚信经营，包括诚信订立合同和认真履行合同； 尽职尽责胜任本职工作； 努力学习、掌握专业技能； 团结互助、公平竞争。2、物业管理从业人员应当培养良好的职业素养,1、专业技术人员的职业资格；2、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义。 物业管理从业人员职业资格是条例设定的行政许可； 是物业管理行业特殊性的需要； 是发挥物业管理社会效益的需要； 是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。物业管理师制度的相关规定1、物业管理师制度2、物业管理师资格考试3、物业管理师的注册4、物业管理师执业 物业管理师的执业能力和执业范围。,物业管理从业人员的职业资格,七、住宅专项维修资金制度,2007年12月4日，住房和城乡建设部、财政部联合发布了住宅专项维修资金管理办法住房和城乡建设部令第165号，自2008年2月1日起施行。原建住房 1998 213号同时废止。住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。2、共用部位、共用设施设备的定义3、管理原则 专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。4、监督部门,1、住宅专项维修资金的交存主体 住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。 涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。2、住宅专项维修资金的交存金额3、住宅专项维修资金的交存方式4、住宅专项维修资金的管理,住宅专项维修资金的交存,1、住宅专项维修资金的使用范围和原则 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2、住宅专项维修资金的分摊原则3、住宅专项维修资金的使用程序 住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序； 住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序； 住宅专项维修资金的紧急使用程序；4、住宅专项维修资金的使用禁止5、住宅专项维修资金使用的其他规定 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件；