万科培训内参之社区商业规划要点

内部资料，严禁外泄万科社区商业规划设计学习第一章、社区商业规划原则一、 商业价值最大化原则1. 商铺的布置应根据地块商业价值分析结论进行考虑，充分利用商业价值，重点布置商业价值高的区域；2. 首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层规划独立的门厅出入口，将首层人流引入；3. 可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。二、 延续性原则1. 商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2. 避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺的展示性；或者占据转角等商业价值较高的区域；3. 有商业内街出现时，避免出现单边街铺（如图二所示）；4. 避免在转角铺出现实墙，可以规划商铺出入口或橱窗，增加商业展示性。三、 可达性1、 避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；2、 注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业。与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流，分开管理。3、 避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线四、 可视性1、 充分利用商业街面的昭示性，尤其是项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大标识，增加项目的形象展示；2、 避免出现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡商铺的设计出现、3、一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。为了能够保持商铺的形象展示，可以适当地将商业建筑后移，退出部分可规划为商业广场作为过渡空间，以及通过设置广告牌等形式来予以调节。五、 其他注意事项1、 塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；2、 与住宅紧邻的楼层不允许出现餐饮，有餐饮功能的商铺要规划油烟管道、隔油池等；3、 建议有餐饮功能的商铺许设置后倾区域：卸货通道、货梯及垃圾房等。（后勤区域集流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低）；4、 如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。第二章、社区商业铺位划分原则一、 动线设计原则销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比图示动线特征消防销售经营两层分别为平层铺：双层商业动线，二层动线通过规划外廊予以导入利用二层动线通道解决即可利于快速销售，但二层商铺商业价值相对较低二层铺多为目的性消费，业态需求面积大，与销售产生矛盾一拖多+首层单铺：二层人流以首层复式铺带动，二层走廊仅满足消防疏散需要为满足二层面价较大的复式铺消防要求，需要增设走道保证了首层铺的高单价，二层铺需寻找大客户解决二层符合目的性消费业态需求面积大的特征，适合后期的经营管理一拖一：二层人流以首层复式铺带动进深不大时，可铺内解决消防疏散；进深较大时同要需要增加走道一二层捆绑销售，降低了首层铺的单价面积较小时，难以符合商业业态要求，且捆绑销售不利于二层合并使用，较难经营；首层面积较大时，与首层划分小铺位销售理念矛盾1、 首层解决人流动线，2F以上的商业人流动线依靠首层带动（2F以上的通道满足消费疏散要求即可，一般不考虑其作为人流动线及外摆）；2、 若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及数量交通保证人流从首层引入；3、 当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议。二、 商铺划分原则1、 面积分配原则 通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通； 商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆位尽可能在一层设置或顶层露台。2、 商铺划分原则 标准铺定义：避开塔楼，不受塔楼剪力墙影响而便于划分的商铺；标准铺划分原则：1）建议面宽进深比控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽以4-4.2m为宜；2）单向疏散的标准铺进深建议控制在15m；3）高层底商单铺面积大于60（尽端可放大到75）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距大于5m。宝瓶铺定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（俗称大肚子铺）：1）当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺划分为“标准铺+宝瓶铺”的形式，（如上图左所示）；2）因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺（如上图右所示）。宝瓶铺划分原则：1）保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要，具体项目具体分析；2） 保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。 转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺转角铺划分原则：1）在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；2）每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；3）转角铺前面尽可能不要有楼梯、景观灯遮挡。常见的两种转角铺设计思路：1） 保留转角界面完整，考虑品牌主力店，规划为大铺（如下图左所示）2） 考虑转角界面价值最大，划小铺（做下图右所示） 其他情况当商铺位于塔楼投影部位时，受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。设计原则：1）根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（如下图左）；2）当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面，并结合业态考虑其使用（如下图右）。 二层以上商铺的消防疏散问题1） 内廊：不影响外观，可兼做后勤通道，但需要计容，降低了商铺的实用率。调整建议：在满足两疏散门间距5m基础上，可以将两侧的商铺划大，减少走廊面积，提高实用率。2） 外廊：实用率较高，不计入容积率面积计算，并可以作为商家的外摆区域，但会影响外立面的完整性和商家昭示性。第三章、 商铺细部设计原则1、 商铺细部设计内容商业区域主标识：是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。主广告牌：位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。商家集中标识：位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）商铺店招：商铺自身的店招及广告指示性标识：引导消费者至特定区域（洗手间、吸烟区、问讯处等）的标识装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构建，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识2、 商铺细部设计原则：统一性：与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素（如雨棚、空调室外机、橱窗等）综合统一设计。适应性：预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。昭示性：尽可能使不同位置不同角度都能看到，结合外立面做多层次招牌：商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。备注：骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。强制性：在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改造，影响整体形象。设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。3、 商铺的细部设计要素1）层高：影响层高的因素：梁高（根据柱距而定）；设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；净高。一般情况下：首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。2)店招在商铺规划设计时应预留灵活的店招位，结合外立面其他因素统一考虑，其他设计原则与上述细部设计原则一致，设计时建议控制一下几个要素的高度：3） 门头橱窗或展示面设计原则：通用性，不做个性化设计，兼顾店招适应性及可控性；通透性原则，保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；完整性原则，保证商铺门做平，当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。4） 雨篷雨篷类型常见材质优点缺点硬质剥离、混凝土造型统一，使用寿命长里面形象易与商家个性化立面冲突，因此容易被拆卸改造；阻隔店招对人的可见度。软质帆布有风情感，样式多样、更换方便，可结合店招考虑（如把店招印在上面）使用年限短，放在门头可能影响空调散热；5） 空调在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。 合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机，避免出现室外机影响塔楼住宅； 合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象； 避免出现空调位对着人流吹的情况。4、 不同商铺组合方式的要素设计原则由于各项目的立地条件和开发目标的差异，各项目的商铺组合方式也有所不一样。目前常见的社区商业组合方式主要有单层、双层以及三层铺位组合方式。1、 单层铺1） 空调位2） 店招 非骑楼商铺店招的设计 骑楼商铺店招的设计2、 双层铺双层铺一层入口处标识遵循单层铺设计原则；如为复式铺，考虑到二层铺组合的多种可能，结合立面分隔预留广告位，既保证其可控性又具有灵活性。视线分析：在标识设计时需进行视线分析，确保商家店招传达到下层行人视野中；行人看到二层店招，要求距离店铺有一定距离，店招越高，则行人距离建筑物越近，且二层需玻璃栏板，确保实现通透；二层广告位可考虑适当倾斜，迎合首层人流视线要求。3、3层及以上铺位1）若出现三层（或以上）商铺，建议为大铺+首层独立出入口，因此应加强首层门面设计吸引人流；2）结合三层商铺的外立面分隔，或利用局部外墙预留大幅广告位；3）主广告位、次广告位及店招需结合视线分析考虑；4）空调位可部分集中放置。5、 商业街设备系统设计（1） 商业给排水的设计须知a 主力店需要设置专用的生活水池、生活泵房。b 商业街建议考虑设置公共卫生间：一般情况下每隔80-100m规划一处公共卫生间，商业街的卫生间面积约整个商业街商业面积的3%。c 可售商业街均需要考虑上下水点的设置，预留餐饮的商铺需要做卫生间给排水点预留设计。d 厨房废水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。e 厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。（2） 隔油池设计须知所有的餐饮商铺都必须设置隔油池，建议设立二级隔油池，一级隔油池由用户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。（3） 商铺消防用水设计须知 喷淋：因考虑到商铺经营的灵活性（多铺合并），建议商铺都需要设置喷淋：当无吊顶时，采用上喷淋，若无吊顶时，采用下喷淋； 消防栓：a消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行；b建议没隔25m设置一处消火栓；c消火栓的形式：一般有正置式和倒置式两种，常见的为正置式；d消防栓安装方式，分为明装和暗装两种方式，当消防栓暗装时，注意将墙体做到300mm进行安装。如特殊情况下，考虑使用160mm厚超薄型消防栓箱时，墙体可不用做加厚。（4） 排烟设计须知排烟方式成本比较特点比较使用范围备注高空排放民用建筑通常采用的排烟方式，技术成熟、建安成本低优点：烟道系统布置灵活，便于施工，有眼至高空中排放，最有效的减少对居民住宅空气和噪音污染。缺点：在商铺设计中，由于餐饮业态形式的不延续，或造成烟道横管布置过长，影响室内空间的使用和感受