第八章---房地产投资风险分析

第十章房地产投资风险分析,学习目标,通过本章的学习，要求学生掌握房地产投资风险的处置方法；熟悉房地产投资风险的类别，了解风险的侧度。,第一节房地产投资风险概述,一、风险的含义风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为的主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成的经济损失的可能性。二、风险的基本特征（1）风险存在的客观性（2）风险事项发生具有随机性（3）风险具有相对性（4）风险事项具有可测可控性（5）风险与收益相伴而生,三、房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。（一）按风险的来源分类1.国家风险2.市场风险3.自然风险4.企业风险,（二）按房地产寿命周期分类,1.投资前期的风险2.开发建设期间的风险3.经营阶段的风险4.管理阶段的风险,投资风险利润分部规律为,以正常使用阶段为谷底的左陡型凹曲线分布。,风险利润,寿命周期,利润曲线,风险曲线,图10-1房地产寿命周期与风险利润曲线,（三）按风险的内容分类,1.政治风险2.环保风险3.金融风险4.市场风险5.信用风险6.财务风险7.经营风险,第二节房地产投资风险的测度,一、单个房地产投资项目风险的测度可通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、标准差系数，以标准差和标准差系数作为测度风险的工具。（一）期望值一个变量的期望值是：式中E(X)期望值Xi第i个可能的结果(如投资收益率）Pi第i各结果Xi出现的概率n可能结果的总数,设A、B两个房地产投资项目的收益分布情况如表房地产投资项目A的收益分布房地产投资项目B的收益分布,房地产投资收益期望值E（X）为：E(XA)5%0.2070.30+130.30+150.2010E(XB)200.20+140.30+100.30+40.2012A、B两个房地产投资项目的期望收益率是不相等的，B的期望收益率大于A。,（二）方差与标准差随机变量X的方差为：x2=随机变量X的标准差是其方差的平方根：x=计算A、B房地产投资项目的方差和标准差。xa20.20(5%-10)2+0.30(7%-10)2+0.30(13-10)2+0.20(15-10)20.154xb20.20(20%-12%)2+0.30(14%-12%)2+0.30(10%-12%)2+0.20(4%-12%)20.28投资收益率的标准差x为：xa3.92xb5.29A房地产投资项目的标准差大，投资风险大。,（三）标准差系数随机变量X的标准差系数为：计算A、B房地产投资项目的标准差系数：39.2044.08B投资项目的投资风险大于A投资项目。,房地产投资主体选择投资项目的原则,收益高、风险低的项目。一般情况下，投资项目的预期收益越高，其所伴随的风险也越大。这时投资项目的选择取决于投资主体对风险的态度。冒险精神强、风险承受力大的倾向于按期望值原则进行决策。不愿冒险、风险承受力小的按标准差系数原则决策。,二、多个房地产投资项目总风险的测度（一）两个投资项目资产组合的风险测度假设投资于两个房地产项目：A与B，报酬率分别为XA和XB。并假设项目A占总投资的百分比是a，其余的投资（1-a）放在项目B上。则这个资产组合的总报酬率为：XpaXA+(1-a)XB其期望值为：E(Xp)aE(XA)+(1-a)E(XB)方差（或称为变异系数）和标准差分别为：2(Xp)a22Xa+(1-a)22Xb+2a(1-a)Xb(Xp)2(Xp)资产组合的方差(Xp)资产组合的标准差AB系项目A与B的互动，称为共变数（也称协方差）如果AB大于0，则两个项目的报酬率呈同方向变动，反之，AB小于0，则两个项目的报酬率呈反方向变动。,资产组合的总风险来自两个因素,两个资产自身的变动两个资产的共动显然，在组成资产组合时，如果投资者选择两个相互变动很少，甚至反方向变动的资产，则可降低总资产组合的风险。,仍以前例说明投资组合风险的运算。已求得的投资收益率期望值A为10，B为12，再假设总投资中A占40，B占60。则总期望值为：E(Xp)40%10+601211.2总方差为：2(Xp)0.420.154+0.620.28+20.60.4AB0.0003136AB（5-10）（20-12）0.2+（7-10）（14-12）0.3+（13-10）（10-12）0.3+（15-10）（4-12）0.2-0.00196由此看出，把总投资分配在两个不同的项目上，其总风险可能小于仅投资于单个项目上。同时，两个项目可能各自有很大的风险（方差），但是由于两个项目的报酬率呈反方向变动，所以两项目的变动互相抵消，其总变动反而不大。,（二）多种投资项目资产组合的风险测度假设投资者选了几个项目来组成投资组合，则其期望值为：式中ai第i个项目的投资占总投资的比重E(Xi)第i个项目的期望值2(Xp)式中ai,aj第i个项目的投资比重和第j个项目的投资比重Xi,Xj第i个项目的标准差和第j个项目的标准差ij共变数值得注意的是，在一个风险充分分散的资产组合中，一个资产的变异数并不重要，重要的是一个资产和其他资产的共变数。,第三节房地产投资风险的处置,房地产投资风险处置，大体上有两种途径：在损失之前发生，采取各种预控手段，力求免除、消除或减小风险；在损失之后发生，采取一定措施对损失进行及时补偿。综而言之，有风险回避、平衡交易、资产组合、风险转移等方略。,一、风险回避,风险回避即选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。,此图描述了预期风险和预期利润的关系：风险增加时，投资者必然需要一个较高的预期收益作为附加风险的补偿。至少，要使投资者接受一个项目，潜在的回报应高到可克服其察觉到的风险。,预期收益,预期风险,上图描述了单个市场的参与者的期望值，但现实情况更接近于下图所示的情况。图中的点表示市场投资活动的实际结果，其与参与者的期望值（rr线）相关联。,实际回报,感应风险,二、平衡交易,购买期权当考虑一个发展项目时，发展可以通过（在一定期限内以一定价格）购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为投资者赢得制定投资规划、获取必需的许可证书及融通足够的资金等所需的时间。工程地质和建筑工程的研究也可以在这个阶段中完成。临时的或备用的融资协定为了避免遭受不利的高利率，预计建设期间利率将下降的房地产投资发展商，可以购买意向贷款协议，贷款人必须遵守协议中规定的利率，但发展商有自由选择的权利。,三、资产组合两资产收益率的相关系数为：相关系数是衡量两资产收益率的线形关系，其值在-1和+1之间。负相关系数表示两资产收益率呈反方向变动；正相关系数表示两资产收益率呈同方向变动；相关系数为0表示两资产收益率无相关关系。,第一种，两种资产完全正相关，即AB1。组合的预期收益率和方差呈线型关系。如图。这种情况下，两种资产为完全替代资产，将资产A与B组合，毫无分散风险之功。,E（XB）,E（XA）,A,B,A,B,P,第二种，两资产完全负相关，即AB1。A和B组成的资产组合的预期收益率和风险呈直线关系。如图。这种情况下，当资产A（或B）跌价时，资产B（或A）比一固定比例涨价,从而组成一个无风险的资产组合。,A,B,P,E（XP）,C,第三种，介于前两者之间的，即两资产不完全相关。相关系数介于+1和-1之间。如图。,C,AB=-1,-1AB1,A,B,AB=1,P,E（XP）,把上述的讨论延伸到有n个资产的市场。如图。斜线区为组合可能区域。斜线区域边缘的弧AB成为效率前缘。在斜线区域之外的点所代表的收益和方差组合是不可能达到的。AB弧线是投资者选择的重心。,E（XP）,P,A,B,C,D,E,如果市场上有一个无风险的资产XF，并且这一无风险资产有一个固定的无风险收益率Xf。投资者可考虑这一无风险资产与其他有风险资产组成一个新的效率前缘。Xf与M、N的连线即是效率前缘,这条最高效率资产边界是直线。,E（XP）,E（XM）,E（XP）,Xf,P,P,M,A,B,N,P,M,上图中Xf与M、N的连线是效率前缘，这条直线型的最高效率资产边界用公式表示为在XfMN上的任何一点都可以由上式表示。在XfMN上,Xf到M之间的任何一点都表示投资者拥有无风险资产。一般地，无风险资产指短期政府公债，所以拥有无风险资产就相当于以Xf为利率把钱借出去。,四、风险转移,风险转移即投资主体将其损失有意识地转嫁给其有相互经济利益的另一方承担。（一）非保险型转移这种方式是，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。如，转移给承包商。（二）保险型转移保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。,五、风险自留,风险自留系指投资者预期某些风险不可避免时