物流园区控制性详细规划及城市设计文本

文本目录文本目录 第一章第一章 总则总则 .- - 1 1 - - 第二章第二章 土地使用和建筑规划管理通则土地使用和建筑规划管理通则 .- - 2 2 - - 第三章第三章 总体布局总体布局 .- - 2 2 - - 第四章第四章 “城市四线城市四线”的控制的控制 .- - 7 7 - - 第五章第五章 指标控制体系指标控制体系 .- - 8 8 - - 第六章第六章 工程与专项规划工程与专项规划 .- - 8 8 - - 第七章第七章 市容、环卫规划控制市容、环卫规划控制 .- - 9 9 - - 第八章第八章 防灾减灾规划防灾减灾规划 .- - 9 9 - - 第九章第九章 规划实施与管理规划实施与管理 .- - 1010 - - 附表附表 1 1 规划用地平衡表规划用地平衡表.- - 1111 - - 附表附表 2 2 规划地块控制指标一览表规划地块控制指标一览表.- - 1111 - - 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 编制目的编制目的 为了贯彻瑞安市域总体规划意图，顺利实施瑞安江南物流园区控制性详细规划 ， 落实规划分图图则规定的控规要求，提出规划管理及相关的控制标准，依据中华人民共和国 城乡规划法 、 城市规划编制办法 ，特制定本控制性详细规划文本。 第二条第二条 规划依据规划依据 1 1、法律、法规、规范、规定及标准、法律、法规、规范、规定及标准 中华人民共和国城乡规划法 （2008 年 1 月） ； 城市规划编制办法 （2006 年 4 月） ； 城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90） ； 浙江省城乡规划条例(2010 年 10 月 1 日)； 瑞安市城市规划管理技术规定 （试行） ； 其它国家、省、市有关法律、法规、规范、规定及标准。 2 2、相关规划、相关规划 温州市现代物流发展规划 （2005 年 10 月） ； 温州市十一五铁路公路规划 ； 温州市道路物流发展规划 ； 瑞安市市域总体规划 （20012020） ； 瑞安商业网点布局规划 （2005-2020） ； 瑞安市土地利用总体规划 ； 瑞安市公路水路交通运输“十二五”发展规划 ； 瑞安江南物流园区总体发展规划暨一期运营实施方案 （2010 年 5 月） ； 瑞安市城市交通规划 （2005 年） ； 瑞安市城市防洪规划 ； 飞云江流域水利规划 ； 瑞安市站前区控制性详细规划 （2007 年 5 月） ； 瑞安市江南物流园区交通专项规划 （报批稿） ； 瑞安市江南物流园区城市设计 （报批稿） ； 瑞安市道路运输业发展规划 （2009 年 9 月） ； 瑞安市公路水运交通建设规划 （2001-2020） ； 瑞安市市域给水工程专项规划浙江省城乡规划设计研究院 2006 年 4 月编制； 瑞安市市域排水工程专项规划浙江省城乡规划设计研究院 2006 年 4 月编制； 瑞安市城市管线综合规划浙江省城乡规划设计研究院 2007 年 7 月编制； 瑞安市综合通信管道专项规划浙江省城乡规划设计研究院 2006 年 8 月编制； 瑞安市电力设施专项规划浙江省城乡规划设计研究院 2007 年 7 月编制； 规划区内其他已批项目。 第三条第三条 规划原则规划原则 1、整体发展原则 2、自然生态原则 3、高效发展原则 4、持续发展原则 第四条第四条 规划目标规划目标 将瑞安江南物流园区建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息汇集、物流市场活 跃的现代物流园区。 第五条第五条 规划范围规划范围 规划范围东至温福铁路，南至西太山，西至火车站路，北至飞云江。规划总用地面积规划范围东至温福铁路，南至西太山，西至火车站路，北至飞云江。规划总用地面积 446.14446.14 公顷。公顷。 第六条第六条 规划严肃性规划严肃性 规划范围内的规划设计、土地出让和工程建设应符合本规划，并严格执行本规划所规定的 强制性内容（文本中黑线加下划线的部分为强制性内容） ，同时应符合国家、省、市现行的法 规以及其他专业技术标准、规范和规定。 第七条第七条 法律效力法律效力 本规划由文本、图则、说明、图集四部分组成。经批准后，文本与图则应具有同等的法律本规划由文本、图则、说明、图集四部分组成。经批准后，文本与图则应具有同等的法律 效力，二者同时使用，不可分割。效力，二者同时使用，不可分割。 第八条第八条 解释权属解释权属 本规划自批准后生效，由瑞安市规划行政主管部门负责解释。 第九条第九条 合法性合法性 文本经瑞安市人民政府批准之日起生效。 第二章第二章 土地使用和建筑规划管理通则土地使用和建筑规划管理通则 第十条第十条 本规划区的建设用地以物流仓储用地、商业用地、综合交通用地、居住建设为主，如本规划区的建设用地以物流仓储用地、商业用地、综合交通用地、居住建设为主，如 需变更本规划区内用地性质则须经规划行政管理部门审核批准。需变更本规划区内用地性质则须经规划行政管理部门审核批准。 第十一条第十一条 建设用地分类和适建范围建设用地分类和适建范围 本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用国标城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90）执行，建设用地的适建性应符合瑞安市城市规划管理技术规定的要求。 规划图文中出现的“RC” 、 “C1C2” 、 “C2W” 、 “M2W” 、 “C/R”为自定义用地，其中“RC” 、 “C1C2” 、 “C2W” 、 “M2W”为混合用地；“C/R”为兼容用地。混合用地应按不同性质建筑面积 比例换算建筑容量指标；兼容用地其建筑容量控制指标应将用地按性质分类后按不同类型分别 执行。混合用地和兼容用地的用地界线划分、用地性质的确定及用地比例的分配应在土地出让 前的规划设计条件论证中明确，不再履行控规修改程序。 第十二条第十二条 本规划区内建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块规划的土地使用性质相符。 第十三条第十三条 建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质 不相符时，必须经规划管理部门审查和核准，应符合瑞安市城市规划管理技术规定的规定。 第十四条第十四条 建设控制建设控制 1、土地开发强度控制应符合瑞安市城市规划管理技术规定的要求，以及浙江省关于 建设项目用地控制指标的有关规定。 2、建筑间距、建筑退让和建筑高度控制应按照瑞安市城市规划管理技术规定及图则 执行；此外，住宅、小学和幼儿园等必须满足浙江省建设工程日照分析标准及技术规程汇编 的要求。 第十五条第十五条 以地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的支路可根据实际开发建设需要在修建 性详细规划中做适当调整，但其规模和配套设施项目必须符合分图图则中提出的控制指标要求。 第三章第三章 总体布局总体布局 第十六条第十六条 规划定位规划定位 打造成为立足瑞安、服务温州、辐射浙南闽北区域，集铁路专线、基础物流、商品集散、 保税仓储、物流商务、物流社区于一体的区域性物流园区。 第十七条第十七条 规划结构规划结构 “一核心二圈层七区块” 一核心：指物流中心区，为物流园区生产服务中心，主要包括物流大厦、物流企业总部、 信息服务中心、产品展销中心等项目。 二圈层：即外圈层和内圈层，指物流主导功能区和辅助功能区。 七区块：指以各功能区特点，分为铁路专线区、物流商贸区、2 个物流集散区、2 个物流 社区、滨江提升区共七个功能区。 第十八条第十八条 规划规模规划规模 1、用地规模：总规划用地面积约 446.14 公顷（4.46 平方公里） ，其中城市建设用地面积 约 425.02 公顷，水域及其它用地 21.12 公顷。 2、人口规模： 总人口 4.5 万人，其中居住人口 1.5 万人。 第十八条第十八条 规划用地布局规划用地布局 1、居住用地（R） 规划区内居住用地以各村农居安置用地及相关配套服务设施为主。用地面积为 30.44 公顷， 占建设用地面积的 7.16。 （1）住宅用地（R（安） ） 农居安置以原地改造、适当集中为主。用地面积约为 24.24 公顷。 （2）公共服务设施（R22） 公共服务设施用地包括小学、幼儿园及社区服务及其他公共服务设施用地，总用地面积为 3.32 公顷。 小学：保留原云周小学。建设用地面积 1.53 公顷，规模 26 班。 幼儿园：新建幼儿园一所，位于支纬一路以东，次经三路以南。规模 12 班，用地面积为 0.42 公顷。 社区服务和其他公共服务设施用地：分布于物流园区南北两侧，用地面积为 1.37 公顷。 2、商住用地（RC） 商住用地主要分布在次纬二路西侧，麻车塘河南侧；为高旺村返回地用地，用地面积约 4.12 公顷，本规划暂定商业与居住用地比例为 3:7。 3、公共设施用地（C） 规划区内公共设施用地以商业金融业用地为主，其他公共设施用地为辅。为增加公共设施 用地规划控制的弹性，公共设施用地采用用地分类标准中的中类进行分类，主要分为商业金融 业用地、商办混合用地和商业/居住用地。总用地面积 126.73 公顷,占建设用地面积的 29.82。 （1）商办混合用地（C1C2） 为物流中心区用地，用地面积 6.42 公顷。 （2）非市属办公用地（C12） 为行政办公用地，用地面积 0.43 公顷。 （3）商业金融业用地（C2） 主要为专业市场区、市场零售区用地，用地面积 52.35 公顷。 （4）商业/居住用地（C/R） 基本为旧村用地或返回地用地，用地面积为 66.29 公顷。该类用地为兼容性用地，可兼容 商业用地及居住用地，本规划从商业用地方向进行引导，若选择为居住用地则需在该类用地中 划分居住配套设施用地，以满足居住生活配套要求。 4、物流用地（W） 主要为物流集散区用地，用地面积 56.28 公顷。考虑到仓储用地的规划控制弹性，本规划 将其结合商业功能设置，用地性质规划为商业仓储混合用地(C2W)和工业仓储混合用地（M2W） 。 5、对外交通用地（T） 对外交通用地为铁路用地及其货运站场用地，总用地面积为 62.38 公顷。 铁路用地：为温福铁路用地，自南向北贯穿整个规划区。用地面积约 11.18 公顷。 货运站场用地：即分布在温福铁路西侧，新 56 省道南侧及北侧的两个货运站场，用地面积 约 51.2 公顷。 6、道路广场用地（S） 道路广场用地面积为 93.74 公顷，占建设用地的 22.05%，其中包括道路用地面积 81.90 公 顷，社会停车场库用地 2.97 公顷，广场用地 8.87 公顷。 7、绿地（G） 规划绿地面积为 53.25 公顷，占建设用地的 12.53%，人均绿地面积 11.83 平方米。其中公 共绿地 31.47 公顷，生产防护绿地 21.78 公顷。 公共绿地中公园主要分布在物流中心区周围与飞云江沿岸，用地面积为 14.70 公顷；街头 绿地主要为河流沿岸绿化控制带，用地面积为 16.77 公顷。 防护绿地主要分布在温福铁路两侧及红线宽度 60 米的交通性干道两侧，用地面积为 21.78 公顷。 8、市政设施用地（U） 规划市政设施用地面积为 2.20 公顷，主要包括变电所、加油站、公交首末站、消防站。 垃圾转运站布置在规划用地范围之外，用地面积为 0.51 公顷。 （1）变电所：110KV，布置于河流以南，规划六路以东，用地面积 0.78 公顷。 （2）垃圾转运站：布置于规划范围之外，位于西太山山麓，火车站路以南，用地面积 0.51 公顷。 （3）加油站：布置于新 56 省道与火车站路交叉口处，用地面积 0.53 公顷。 （4）公交首末站：布置于规划范围北端，次纬四路西侧，用地面积 0.45 公顷。 （5）消防站：布置于规划范围北端，位于公交首末站北侧，用地面积 0.44 公顷。 9、水域和其他用地（E） 主要为河流用地，总用地面积为 21.12 公顷。 第十九条第十九条 道路交通规划道路交通规划 1、对外交通组织 园区对外交通主要依托温福铁路、新 56 省道、甬台温高速公路、龙丽温(绕西)高速和沈 海高速接线。 温福铁路：位于园区东首，北起温州南站，南至福州站，全长 298 公里。 新 56 省道：东西向横穿园区内部，东向贯穿瑞安市，西向连接文成县，近期承当对外交 通功能，火车站路以东路段远期将主要承当城市生活快速联系通道。 甬台温高速公路：位于园区东侧，从瑞安南出口通过瑞南大道可直接到达物流园区。 龙丽温(绕西)高速和沈海高速接线：位于园区南侧，远期通过规划七路可直接到达物流园 区。 2、内部交通组织 （1）道路系统规划 规划道路网系统主要由快速路、主干路、次干路、支路四级系统构成。 快速路：为新 56 省道，道路红线宽度 60 米。近期承当对外交通货运功能，火车站路以东 路段远期逐步取消货运功能，作为城市生活快速联系通道。 主干路：主要由瑞南大道、火车站路和主经一路组成。其中瑞南大道和火车站路道路红线 宽度为 60 米；主经一路道路红线宽度为 36 米。 次干路：主要由次纬二路、次纬四路、次纬五路、次经一路、次经二路、次经三路、沿江 大道和规划七路。道路红线宽度 2436 米。 支路：主要由支经十一路、支经十二路、支经十五路、支经十六路、支纬一路、支纬二路、 规划一路、规划二路、规划五路、规划六路和规划八路组成。道路红线宽度 1532 米。 （2）道路网规划指标 主干路、次干路道路网密度满足要求，支路网密度相对偏低，可以在物流园区地块单元内 部增设辅道解决。 道路网规划指标一览表道路网规划指标一览表 道路性质道路性质道路长度道路长度(Km)(Km)用地面积用地面积(K)(K)道路网密度道路网密度(Km/K)(Km/K) 快速路 1.640.4 主干路 5.62 4.08 1.38 次干路 8.842.17 支路 6.711.65 （3）货运交通 货运交通主要包括温福铁路货运专线与站场、货运干道、货运集散道路和禁止货车通行道 路四个方面的内容。 温福铁路货运专线与站场： 物流园区货物运输主要依托温福铁路及其两个货运站场进行 物流集疏运。 货运干道：为火车站路、瑞南大道、新 56 省道(火车站路以西)。 货运集散道路：为主经一路、次经一路、次经二路、支纬二路、次纬二路、次纬四路、支 经十六路(支纬二路以东)、规划六路、规划七路和规划八路。 禁止货车通行道路：为新 56 省道(火车站路以东)、沿江大道、次经三路、次纬五路、支经 十一路、支经十六路和支纬一路。 （4）步行系统 步行系统分为商业步行系统和游憩步行系统，并由步行连接通道连接各个步行系统及景观 节点。 （5）交叉口 区内主要交通性干道为机非分行道路，采用四块板形式，机动车道双向 4 车道以上，主要 交叉口宜作渠化处理。区内生活性主干道与次干道均为机非混行道路，采用一块板或二块板形 式，机动车道双向 24 车道。 （6）静态交通 社会停车场：除货运站场及大型商业、仓储用地配建的停车场外，规划 3 处社会停车 场，总用地面积为 2.97 公顷。 规划道路一览表规划道路一览表 断面形式（断面形式（m） 道路道路 性质性质 道路名称道路名称 红线红线 宽度宽度 (m) 长度长度 (m) 绿绿 化化 带带 路路 侧侧 带带 非非 机机 动动 车车 道道 机机 非非 分分 隔隔 带带 机机 动动 车车 道道 中中 央央 分分 隔隔 带带 机机 动动 车车 道道 机机 非非 分分 隔隔 带带 非非 机机 动动 车车 道道 路路 侧侧 带带 绿绿 化化 带带 快速路新 56 省道6016445561.511.5211.51.5655 火车站路60418047.5512.5212.557.54 瑞南大道6011295561.511.5211.51.5655主干路 主经一路36112332.511.5211.52.53 规划七路2411604884 沿江大道3292142.58.528.52.54 次纬二路247784884 次纬四路36181932.511.5211.52.53 次纬五路36195832.511.5211.52.53 次经一路3698132.511.5211.52.53 次经二路281197310.251.510.253 次干路 次经三路249464884 规划一路182843663 规划二路185533663 规划三路241884884 规划五路161473553 规划六路249254884 规划八路243374884 支经十一路242934884 支经十二路1571534.54.53 支经十五路242974884 支经十六路 (次纬五路以东) 3265642.58.528.52.54 支经十六路 (次纬五路以西) 243814884 支纬一路245664884 支路 支纬二路2413704884 附属停车设施：本区住宅和常用公共建筑停车配建指标按瑞安市城市规划管理技术规 定执行，其余工程设施停车配建指标按浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建 标准 （DB33/1021-2005）执行。 （7）公共交通系统规划 公交首末站 结合客源设置综合换乘枢纽站一处，位于温福铁路火车站处，集长途客运、火车站、公交 首末站、轨道交通站等功能于一体。园区内部在次纬四路以西设置一处公交首末站，用地面积 0.45 公顷。 公交线网 物流园区内的主干路、次干路和部分重要支路通行公交车。通行公交的道路包括新 56 省 道、瑞南大道、火车站路、次纬二路、次纬四路、次纬五路等。 公交站点设置 江南物流园区内的公交站点设置在道路交叉口出口道处，为港湾式公交站，规划站点间距 500600 米，服务半径 300 米，园区规划站点的设置将达公交覆盖率 100%的水平。 轨道交通线路规划 园区内轨道交通线路呈“T”形。轨道交通南北线沿江南大道至新 56 省道，到达瑞安火车 站。轨道交通东西线沿现状 56 省道延伸，穿过园区继续向西。 轨道交通站点设置 江南物流园区的轨道交通站点设置在道路交叉口处，与地面公交站点结合设置。轨道交通 站点的规划间距为 1 公里左右，直接服务半径为 1000 米。 第二十条第二十条 绿地系统规划绿地系统规划 （1）绿地规划 绿地包括公园、街头绿地和防护绿地，居住区绿地以小区中心绿地和组团绿地为主。 绿地规划以公 园为重点，滨水、 街头、防护绿地为 线状纽带相互渗 透、相互交融， 形成生态绿地网 络。 （2）绿地率 控制 各类建筑基地 内的绿地率必须 满足表右表要求， 同时绿地率为下限指标，右表中居住建筑控制指标仅针对国家城市居住区规划设计规范中 没有规定的居住组团规模以下的住宅地块开发建设；公共活动广场和集散广场的绿地率是指集 中成片绿地占广场总用地的比重。 绿地率控制一览表绿地率控制一览表 建筑类型建筑类型分项分项绿地率（绿地率（% %） 居住建筑 30 多层（10 米高度24 米） 20-25 商业建筑 高层（24 米高度100 米） 20-30 商办综合楼 30 中小学 35 幼儿园 35 5-10 公顷 75 10-20 公顷 80 综合性公园 20-50 公顷 85 居住小区游园2 公顷 75 5 公顷 70 带状公园、街头游园 5-10 公顷 75 防护绿地 90 公共活动广场 25 集散广场 10 停车场 15 第二十一条第二十一条 景观系统规划景观系统规划 规划利用地段内的自然环境条件，形成“一核一廊、两面多点”的景观系统。以物流中心 区位景观核心，通过南面西太山和北面飞云江的景观渗透，形成南北贯穿物流园区的景观廊道， 同时充分利用沿河绿化带的设置，在整体上形成丰富的绿化景观体系。 第二十二条第二十二条 河道规划河道规划 河道整理原则上以瑞安市域总体规划和瑞安市站前区控制性详细规划为依据，同 时参照瑞安市江南物流园区城市设计 （报批稿）对规划范围内的河道进行适当调整，充分 发挥河道的功能多样性。一方面确保河道相互贯通、尽量避免减少水面面积，发挥其排洪排涝 等水利功能；另一方面是考虑城市景观、生态等需求，使城市充满灵性与情感。 1、具体河道填挖及河道控制要求如下表： 2、航道：规划范围保留 2 条 9 级航道，桥底最小标高 5.67 米，桥面标高 6.73 米。详见河 道水系规划图。 规划河道一览表规划河道一览表 河道节点编号 河道控制宽度 （m） 河道长度（m）净高要求（m） 绿化带控制宽度 （m） 备注 1-220489215 2-3-410510215 5-6-715837210 8-930782310 9 级航道 7-9152842 9-10154052 11-12153272159 级航道 13-1515658210 12-1815722215 14-1617-1920378215 16-2010495215 14-2110282210 注：净高为正常水位下的水面到桥梁底部高度。 第四章第四章 “城市四线城市四线”的控制的控制 第二十三条第二十三条 红线红线 红线分道路红线、用地红线、建筑红线。道路红线指道路用地的规划控制线，用地红线指 建筑基地的边界线，建筑红线指建筑地基墙面的控制线。道路红线、用地红线、的划定在分图 图则中予以确定，并标注定位坐标；建筑红线退让用地红线的距离按照瑞安市城市规划管理 技术规定执行。 第二十四条第二十四条 蓝线蓝线 1、城市蓝线是指城市规划确定的江、河、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地 域界线。 2、城市蓝线的划定：以规划河道驳坎岸线为城市蓝线。蓝线是河湖水面控制的主要依据， 规划河岸应得到保护和修缮。 3、蓄洪、泄洪河道及设施应严格保护。河堤驳坎、修筑埠头、码头、填塞盲河、构筑物蓄洪、泄洪河道及设施应严格保护。河堤驳坎、修筑埠头、码头、填塞盲河、构筑物 等缩小水体的建设活动必须经有关部门批准。等缩小水体的建设活动必须经有关部门批准。 4、规划根据瑞安市防洪规划中的河道控制要求和建设部城市蓝线管理办法 ，结合 物流园区的用地结构和规划布局，统筹考虑城市水系的整体性、协调性、安全性和功能性，对 规划区域内的河道水系进行整治，划定控制范围并提出控制要求和保护指施。 第二十五条第二十五条 绿线绿线 1、绿线是指各类绿地的范围控制线，绿地的界线由图则明确。在周边地块进行开发建设 时，各绿地可在满足本规划定量的基础上，根据修建性详细规划进行统一的规划建设。 2、城市内河两岸开辟开放性绿化带，沿河绿带宽度按瑞安市城市规划管理技术规定 执行。 3、各类建筑基地内的绿地率必须满足相关规范的要求。 4、在城市绿地绿线范围内，不得占用绿地进行非法建筑活动。任何单位和个人不得在城在城市绿地绿线范围内，不得占用绿地进行非法建筑活动。任何单位和个人不得在城 市绿线范围内进行挡河、截、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其它对生态环境构成破市绿线范围内进行挡河、截、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其它对生态环境构成破 坏的活动。坏的活动。因建设或者其它特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审 批手续。 5、近期不进行绿化建设的规划绿线范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并 按照中华人民共和国城乡规划法的要求，予以严格控制。 第二十六条第二十六条 黄线黄线 1、城市黄线是指对城市全局有影响的城市规划中确定、必须控制的城市基础设施用地的 控制界线，本区内主要指公交首末站、社会停车场、公交停靠站、加油站、垃圾转运站、消防 站、变电所、货运站场等项目。 2 2、城市黄线一经批准，不得擅自调整。、城市黄线一经批准，不得擅自调整。 3 3、在城市黄线范围内禁止进行下列活动：违反城市规划要求进行建筑物、构筑物及其他、在城市黄线范围内禁止进行下列活动：违反城市规划要求进行建筑物、构筑物及其他 设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准改装、迁移或拆毁原有基础设设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准改装、迁移或拆毁原有基础设 施；其他损坏基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。施；其他损坏基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。 第五章第五章 指标控制指标控制体系体系 第二十七条第二十七条 主要指标控制主要指标控制 地块控制指标体系遵循刚性与弹性控制相结合的原则，对物流、产业用地容积率、建筑密 度等强制性指标的规划控制。 1、 物流仓储区容积率 1.52.5，建筑密度 4050；绿地率 1520；仓储区域 配套办公面积不得超过总建筑面积的 5%，每个仓储开发单元必须按 0.40.6 车位/1000建筑 面积配建停车设施；其他独立管理用房和配套设施可根据实际需要配建。 2、 产品展销、市场用地以及物流相关产业区域容积率 1.52.5，建筑密度 3045，绿地率 1520。 3、 商业办公区域容积率 1.52.5，建筑密度 3040，绿地率 2530。 4、 居住用地容积率 2.02.5,建筑密度 2228，绿地率 2530。 第二十八条第二十八条 建筑高度控制建筑高度控制 规划区新建建筑的建筑高度控制按功能分别控制如下： 1、物流中心区建筑高度一般控制为 75 米至 100 米，标志性建筑控制为 100 米； 2、物流社区住宅建筑高度一般控制在 50 米至 80 米； 3、市场区和仓储区建筑高度一般控制在 24 米至 55 米。 第六章第六章 工程与专项规划工程与专项规划 第二十九条第二十九条 平面定位平面定位 规划采用瑞安城市坐标系，对规划范围内的主干道、次干道、支路进行定位，详见道路规 划图、竖向规划图。 第三十条第三十条 竖向规划竖向规划 1、道路竖向 道路竖向设计统一采用 1985 国家高程基准。按国家道路纵坡设计规范，道路纵坡宜控制 在 0.2%至 2.5%之间（机非混行道路，坡度为 2.5%时坡长不长于 150 米） 。 2、地块竖向 地块的规划高程应比周边道路的最低路段高程高出 0.2 米以上。 3、管线竖向综合 工程管线的竖向位置应采用城市统一的高程系统。地下管线相互交叉时应满足城市工程 管线综合规划规范 （GB50289-98）中规定的管道间最小净距要求。 4、航道净高 9 级航道上的桥面标高应不小于 6.73 米（航道净高 2.53.0 米） 。 第三十一条第三十一条 各类工程管线一般应沿道路敷设，工程管线的走向、布置应满足各专业规划要求。 第三十二条第三十二条 给水由瑞安市江南水厂市政给水管网供给，根据道路网布局布置给水管线，给水 干管，分配管以路网形式形成环状，以保证供水安全。雨水排放靠近河道，地块雨水由雨水管 收集后直接排向河道；不临近河道的地块由各地块内经雨水管收集后排入城市道路雨水管，然 后就近排向河道。污水以重力自流最终排向污水干管为原则布置，由新 56 省道污水干管收集 后，再从西向东排入飞云 1#污水提升泵站。 第三十三条第三十三条 根据瑞安市电力设施规划，规划布置 1 座 110KV 规划变电所作为本规划供电电源， 在规划变电所未建成之前暂由 110KV 江南变供电。10KV 配电站采用环网供电，采用电缆方式敷 设，根据用电负荷计算及用地划分，道路网布局，合理设置 10KV 开关站。根据瑞安市电力设 施规划，在火车站路、江南大道布置 220KV 高压线，在火车站路、新 56 省道、瑞南大道布置 110KV 高压线。10KV 电力线沿主次干道布置，10KV 及以下线路以地埋形式敷设。架空线路借助 道路绿化带。 第三十四条第三十四条 电信、网通、有线等采用同沟异井布置。通信线路布置在主次干道下，管道一律 采用地埋。 第三十五条第三十五条 规划考虑远期天然气供气，管网成环。近期采用石油液化气供气。燃气管道主要 布置在规划的主次干道上，以路网形式形成环状管网，以保证供气安全可靠。 第三十六条第三十六条 各类工程管线的建设应与道路同步进行，不能同步建设的管线应预留管位。 第七章第七章 市容、环卫规划控制市容、环卫规划控制 第三十七条第三十七条 规划区内有关的标志、公告、广告招牌的位置和尺寸大小须由规划管理部门核准 后方可设置。坚决拆除沿街违章建筑，严格管理街上小摊小贩，改善街道环境。规范集贸市场 管理，落实卫生制度。 第三十八条第三十八条 规划区内的生活垃圾应严格按照规划设置的垃圾站收集转运，统一处理。 第三十九条第三十九条 规划区内设置的垃圾站的位置、规模应严格按照图则执行。任何单位、个人不得 随意侵占。若在实施过程中确实存在困难，应由政府统一协调，在规划范围内另选位置，用地 规模不变。 第四十条第四十条 规划应坚持可持续发展的战略，决不以牺牲环境为代价来谋求短期、局部的利益。 第四十一条第四十一条 垃圾收集方式垃圾收集方式 生活垃圾全面实行垃圾分类收集，按焚烧、填埋、综合处理等要求进行分类收集。 生产垃圾由企业单位自行处理和统一收运处理相结合，逐步实现变废为宝、节药资源和避 免环境污染。 建筑垃圾由环卫部门协同城管部门统一管理、统一收运利用。 第四十二条第四十二条 环卫设施环卫设施 1、垃圾中转站：在规划范围外，即火车站路南侧设置一处垃圾转运站，用地面积为 0.51 公顷。垃圾转运方式以集装箱机械吊装为主，操作应全封闭。 2、垃圾箱（桶）：商业街设置间距 25-50 米，交通干道 50-80 米，一般道路 80-100 米。 3、公共厕所：主要街道公共厕所之间的距离宜为 300-500 米，一般街道以 750-1000 米为 宜。小区每平方公里不少于 3 座，城市公厕按常住人口 2500-3000 人设置 1 座。一座公厕建筑 面积一般为 30-50 平方米。 第四十三条第四十三条 水水环环境境目目标标应应达达到到三三类类，对对规规划划区区內內各各项项用用地地的的污污水水治治理理应应达达到到：排排污污管管网网未未 建建成成前前，污污水水仍仍然然排排入入內內河河的的项项目目必必须须执执行行一一级级排排放放标标准准；排排污污管管网网建建成成后后，污污水水排排入入污污水水 管管网网并并最最终终进进入入污污水水处处理理厂厂的的项项目目可可以以执执行行三三级级排排放放标标准准。 第四十四条第四十四条 大气环境治理大气环境治理 大气环境应达到二级标准，各类用地大气排放标准为：二类居住用地应达到二级标准；公 建及市政等用地应达到二级标准；工业、仓储、货运码头等用地应达到二级标准。因此大气环 境治理措施为：调整布局，搬迁污染严重的工厂，沿河布置大片的公共绿化用地和防护绿化带。 第四十五条第四十五条 声环境治理声环境治理 声环境治理应分清道路功能，严禁机动车驶入居住区，重点污染源与居住区之间应有绿化 带隔离，严格控制气喇叭的使用。声环境标准应达到下表规定： 第八章第八章 防灾减灾规划防灾减灾规划 第四十六条第四十六条 消防规划消防规划 1、消防站 规划按照责任区面积为 4-7km2，接警 5 分钟内可达到责任区边缘的设置要求在次纬四路以 西设消防站一处，用地面积 0.44 公顷。 2、消防栓设置 室外消防栓的间距不大于 120 米，服务半径不应超过 150 米。消防给水采用低压制，给水 管网应环状布置，管道最小管径不应小于 100mm，最不利点市政消火栓的压力不应小于 0.1mPs，流量不小于 15L/s。主要公共设施附近需要单独设置消火栓。 3、消防标准 居住区、建筑单位及其它工程设施在规划设计时，必须符合建筑设计防火规范 、 人民 防灾工程设计防火规范 、 汽车库设计防火规范等消防规范。 第四十七条第四十七条 人防规划人防规划 新建民用建筑，必须按浙江省实施中华人民共和国防空法办法（修订版） 及瑞安 市人民政府关于印发我市结合民用建设修建防空地下室管理规定的通知等要求同时修建防 空地下室。 第四十八条第四十八条 防洪排涝防洪排涝 1、根据瑞安市城市防洪规划和飞云江流域水利规划 ，结合瑞安市城市总体规划 和该区域自身防洪特点，确定本区块的防洪标准如下：挡飞云江洪水、海潮标准定为 100 年一 遇；排涝标准定为 20 年一遇；铁路线的防洪标准为 100 年一遇。 2、本区块位于瑞平平原，内河常水位为 2.79 米（1985 国家高程基准，下同） ，警戒水位 2.94 米，飞云街道内河 20 年一遇的水位为 3.6 米，50 年一遇的水位为 3.71 米，本区块用地 控制在 3.9 米以上即可满足防洪排涝要求，但鉴于规划区内建设用地现状地坪标高为 4.04.4 之 间， 且 规 划 区 内 已实施道路标高为 4.2-4.4 之间，故规划区地坪标高平均值取 4.4 米。 3、由于潮水位较高，瑞安站 50 年一遇高潮位为 5.16 米，高于地面标高，因此，内河排 江口需设闸，并设排涝站。 4、沿飞云江修建防洪堤工程，防洪堤的设计与建造应与滨江公园设计相协调。 第四十九条第四十九条 抗震规划抗震规划 为贯彻执行地震工作预防为主的方针，减轻或防御地震时城市工程建设的破坏，要加强对 新建工程（含扩建和技术改造工程）的抗震设防管理，保障人民的安全。 1、根据中国地震基本烈度区划图的划分，瑞安市地处地震基本烈度六度区。 2、根据建设部、国家计委联合印发的新建工程抗震设防暂行规定 ，瑞安市所有新建工 程都必须进行抗震设防。 声环境标准一览表声环境标准一览表 声环境标准 用地性质 白天夜晚 备注 一类住宅区、生态保护区50 分贝40 分贝 一般住宅区、文教区55 分贝45 分贝 混合用地60 分贝50 分贝 工业区65 分贝55 分贝 交通要道70 分贝55 分贝 3、新建工程的抗震设计，必须按建筑抗震设计规范 （GBJ1189）设防。 4、各级抗震防灾主管部门，应加强对工程建设抗震问题的监督、检查。 第九章第九章 规划实施与管理规划实施与管理 第五十条第五十条 工程选址、用地布局及各地块开发方案的编制必须符合本规划要求。 第五十一条第五十一条 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，其设计条件应符合本控规的规定。 第五十二条第五十二条 建设单位应按照规划条件进行建设；确需变更规划条件的，必须向市人民政府城 乡规划主管部门提出申请，变更内容不符合控制性详细规划强制性内容的，城乡规划主管部门 不得批准。 第五十三条第五十三条 在规划区内进行临时建设的，依照规划法第四十四条，应当经城乡规划主管 部门批准。临时建设影响控规实施以及交通、市容、安全等，不得批准。临时建设应当在批准 的使用期限内自行拆除。 第五十四条第五十四条 因建设条件或其他因素发生变化，确需修改控规的，依照规划法第四十八条， 组织编制机关应对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机 关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。 第五十五条第五十五条 区内建设工程施工阶段以及竣工验收时，依照规划法第四十三条规定，规划 主管部门有权对其是否符合本规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料。 第五十六条第五十六条 区内的建设工程，依照规划法第四十五条规定，建设单位应当在竣工验收后 6 个月内，向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 第五十七条第五十七条 凡在区内的各项违法建设、违章行为，依照规划法第五十八条至六十九条的 规定及瑞安市有关规定进行处理。 附表附表 1 1 规划用地平衡表规划用地平衡表 附表附表 2 2 规划地块控制指标一览表规划地块控制指标一览表 附表附表 1 1 规划用地平衡表规划用地平衡表 序号用地代码用地类型面积（ha）比例（%） 1R居住用地30.447.16 R2二类居住用地27.56 R（安）农居安置用地24.24 R22公共服务设施用地3.32 2C公共设施用地126.7329.82 C1C2商办混合用地6.42 C12非市属办公用地0.43 C2商业金融用地52.35 C2（综合）商业用地（综合）47.08 C21商业用地1.16 C26市场用地4.11 C/R商业/居住用地66.29 3W仓储用地56.2813.24 C2W商业仓储混合用地49.62 M2W工业仓储混合用地6.66 4T对外交通用地62.3814.68 T1铁路用地62.38 5S道路广场用地93.7422.05 S1道路用地81.90 S2广场用地8.87 S22游憩集会广场用地8.87 S3社会停车场库用地2.97 S31机动车停车场库用地2.97 6U市政公用设施用地2.200.52 U1供应设施用地0.78 U12供电用地0.78 U2交通设施用地0.98 U21公共交通用地0.45 U29其他交通设施用地0.53 U9其他市政公用设施用地0.44 7G绿地53.2512.53 G1公共绿地31.47 G11公园14.70 G12街头绿地16.77 G2生产防护绿地21.78 G22防护绿地21.78 小计建设用地面积425.02100 8E水域和其他用地21.12 E1水域21.12 总计规划用地面积446.14 备注：本规划暂定商住用地（RC）比例为 3：7，分别以 3：7 的比例计入商业用地和居住用地。 附表附表 2 2 规划地块控制指标一览表规划地块控制指标一览表 规定性指标指导性指标 用地性质及代码停车泊位(个)规划人口 地块编号 代码名称 用地面积 (m2) 建筑密度 (%) 容积率 建筑容量 (m2) 建筑限高 (m) 绿地率 (%) 机动车非机动车 出入口方向 附建配建 设施户数人数 备注 J-01-01C2W 商业仓储混合用地 63857 55 2.50 55 10 766 6386 南、西、北 J-01-02G22 防护绿地 4510 90 J-01-03E1 水域 7288 J-01-04G22 防护绿地 4318 90 J-01-05C2W 商业仓储混合用地 21888 55 2.50 43776 55 10 263 2189 东 J-02-01C2W 商业仓储混合用地 40677 55 2.50 81354 55 10 488 4068 西 J-02-02G22 防护绿地 8379 90 J-02-03U12 供电用地 7814 30 0.50 3907 15 30 西 J-02-04G22 防护绿地 2125 90 J-02-05E1 水域 3243 J-02-06G22 防护绿地 2584 90 J-03-01C2W 商业仓储混合用地 28161 55 2.50 56322 55 10 338 2816 南、西 J-03-02G22 防护绿地 5725 90 J-03-03E1 水域 9890 J-03