江苏省建筑市场分析报告

江苏省建筑市场分析报告1 概述1.1 江苏省地理及行政区划江苏省东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江和上海毗邻。全省总面积10.26万平方千米，占全国总面积的1.1%。其中平原面积7.06万平方千米，水面面积1.73万平方千米。截至2011年末，全省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会南京。表一 江苏省行政区划市 名各级市单位数县级单位数镇乡县县级市市辖区全 省3910524265587798南 京 市1132011290无 锡 市38026320徐 州 市3103251130常 州 市37025370苏 州 市611056600南 通 市48233992连云港市174035330淮 安 市184049124盐 城 市395221030扬 州 市47133707镇 江 市46033400泰 州 市56042756宿 迁 市1530275291.2 江苏省经济及财政实力江苏省2011年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于广东，位居中国第二。按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。这已是江苏经济连续20年保持两位数增长。固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。2011全年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%，增收1068亿元。全年完成固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。在固定资产投资中，国有及国有控股投资5789.8亿元，增长15.8%；外商港澳台经济投资3311.4亿元，增长11.5%；民间投资17198.2亿元，增长25.8%，其中私营个体经济投资9719.1亿元，增长25%。民间投资占固定资产投资的比重达65.4%，比上年提高2.2个百分点。全年新开工项目中亿元项目3457个，完成投资5800.6亿元，比上年分别增长33.5%和69.2%。200个省级重点项目进展顺利，一批重大产业、民生、环保项目顺利建成或加快推进。表二 江苏省各地级市主要经济指标GDP排序地级市2011年度GDP（亿元）2011年度一般预算收入（亿元）2010年度一般预算收入（亿元）1苏州1050011418122无锡69007395263南京61407815564南通41004213005常州36004022866徐州36003162247盐城27602591848扬州26302341669泰州200221415210镇江196719413811淮安134519013512连云港115015711113 宿迁101512790 省直属征收 -180128 47709*53553808注：*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的表三 2010年江苏省各地级市固定资产投资情况表城市城镇固定资产投资房地产开发投资新增固定资产商品房屋销售建筑面积(万平方米)#住宅#住宅南京市区2410.25724.63551.331408.49729.56668.34无锡市区1481.85452.30318.161036.97698.33591.92徐州市区966.43126.61105.26753.95341.43310.71常州市区1213.93401.22272.65835.18755.92640.11苏州市区1106.27426.03316.831269.14556.13456.02南通市区643.15181.66127.17404.11407.85374.55连云港市区378.5069.9952.97209.54201.06178.29淮安市区491.93130.5294.33221.25357.21308.40盐城市区393.2785.0059.79278.82243.69197.82扬州市区383.5589.6772.13322.75315.68291.61镇江市区510.4173.4144.89395.29210.80162.81泰州市区338.1056.9847.15314.80185.90171.81宿迁市区238.2464.2042.11204.12181.74144.931.3 江苏省建筑市场江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。表四 2010江苏省建筑业现状地 区建筑施工企业个数（个）从业人员数（万人）建筑业总产值（亿元）200920102009201020092010全 省86648949519.00591.7710264.9412405.90南京市1409151752.2560.351346.621643.31无锡市58159823.3625.47437.60499.50徐州市38936430.6933.75431.58535.72常州市57556429.6936.12595.77735.49苏州市1428145454.0356.281078.241275.58南通市91189096.20107.192183.232731.22连云港市23121417.3317.89269.96330.16淮安市45862432.3737.81474.86571.88盐城市62266838.8842.41542.57649.44扬州市82474364.0770.701297.591553.43镇江市36137412.9115.40281.81321.19泰州市60464051.8766.671094.741264.10宿迁市27129915.3521.72230.37294.90苏南43544507172.24193.633740.044475.07苏中23392273212.14244.564575.565548.74苏北19712169134.62153.581949.342382.10江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和城乡建设局（下设多个单位，见表五），各县级市住房和城乡建设局。表五 江苏省建设系统部门设置情况城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局园林（市政）管理局南京市住房和城乡建设委员会规划局住房保障和房产局（二级局）城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（旅游园林局）无锡市建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）市政和园林局徐州市城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市行政管理执法局牌子）市政园林局常州市城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）园林绿化管理局苏州市住房和城乡建设局（挂地震局牌子）规划局市容市政管理局（挂城市管理执法局牌子）园林和绿化管理局南通市城乡建设局（挂建筑工程管理局、园林管理局、地震局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局挂牌）连云港市城乡建设局（挂园林局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局挂牌）淮安市住房保障和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）盐城市城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）扬州市城乡建设局（挂建筑工程局、古城保护办公室牌子）规划局住房和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局、数字化城管监督办公室牌子）园林管理局镇江市住房和城乡建设局规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）园林管理局（挂南山风景管理委员会牌子）泰州市住房和城乡建设局（管理“建筑工程管理局”）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）宿迁市住房和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子，管理“园林绿化管理局、住房公积金管理中心”）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局管理机构）交通系统主要单位包括：省交通工程建设局（高速公路为主）、省交通运输厅公路局（国省级干线公路及连接线）、省交通运输厅航道局、省长江大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限公司（高速公路为主，融资平台）以及各地级市交通局。1.4 江苏省“十二五”规划行业相关内容根据江苏省十二五规划相关内容：在轨道交通建设方面：“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道交通规划研究。”在重点航空港方面：“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩建工程，加快推进连云港机场迁建工程”在公路网建设方面：“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等项目规划研究工作。”2 江苏市场区域分析2.1 江苏市场区域重点划分原则江苏区域市场主要包括江苏及周边地区，与其他区域市场不同，江苏公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作的突破口，为此江苏公司对各地级市情况进行了综合调查分析，包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。2.2 各地级市综合因素分析2.2.1 各地级市经济情况分析各地级市经济情况包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率。其中能反应各地级市经济发展水平的指标是各地GDP，根据表二中2011年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州的相对比值，可以计算出个地级市得分。同理，各地级市政府财政情况根据表二中2011年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10分）。各地级市地方负债率数据比较难获得，这里采用两种方式评估：方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分（比如南通市区工程进度款支付80%则得8分，盐城地区工程进度款支付50%则得5分）。方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当对比率即为各地的得分。然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。2.2.2 各地级市建筑市场情况分析各地级市建筑市场情况主要包括：各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进行量化（方法同上，以最大的为10）。地理位置主要参考与上海的距离，可以得到下表。表六 2010年各地级市负债情况分析表序号地级市固定资产投资与地方预算比值地方负债情况2地方负债情况1地方负债综合情况1苏州1.3610.068.02无锡2.824.875.93南京4.333.154.14南通2.146.487.25常州4.243.254.16徐州4.313.264.67盐城2.146.455.78扬州2.315.966.09泰州2.226.155.610镇江3.703.754.411淮安3.643.754.412连云港3.414.054.513 宿迁2.655.155.1表七 各地级市经济情况分析表GDP排序地级市经济发展水平情况财政收入情况地方负债综合情况1苏州10108.02无锡6.66.55.93南京5.96.84.14南通3.93.77.25常州3.43.54.16徐州3.42.84.67盐城2.62.35.78扬州2.52.16.09泰州1.91.95.610镇江1.91.74.411淮安1.31.74.412连云港1.11.44.513 宿迁11.15.1表八 各地级市固定资产投资及地理位置分析表序号地级市城镇固定资产投资量化情况地理位置1苏州4.6102无锡6.183南京1064南通2.7105常州5.086徐州4.057盐城1.668扬州1.669泰州1.4610镇江2.1611淮安2.0512连云港1.6513 宿迁1.05当地施工企业情况及主要竞争对手主要考虑施工总承包一级企业。其中公路一级资质企业有32家，包括：表九 注册地在江苏的公路一级企业序号单位注册地序号单位注册地1江苏常鑫路桥工程有限公司常州17南通路桥工程有限公司南通2江苏海通建设工程有限公司连云港18苏州交通工程集团有限公司苏州3江苏恒基路桥有限公司南京19江苏中瑞路桥建设有限公司苏州4江苏江南路桥工程有限公司无锡20无锡路桥集团有限公司无锡5江苏交通建设（集团）有限公司南京21无锡市交通工程有限公司无锡6江苏捷达交通工程集团有限公司淮安22徐州市公路工程总公司徐州7江苏润扬交通工程集团有限公司扬州23盐城市路桥建设工程有限公司盐城8江苏省交通工程集团有限公司镇江24宜兴市交通建设集团有限公司无锡9江苏苏辰公路工程有限公司苏州25中铁二十局集团第一工程有限公司苏州10中城建第二工程局集团有限公司南京26中交一公局第二工程有限公司苏州11江苏省镇江市路桥工程总公司镇江27泰州金马建设工程有限公司泰州12江苏华晨路桥有限公司无锡28江苏四通路桥工程有限公司苏州13路桥华祥国际工程有限公司连云港29江苏港通路桥集团有限公司苏州14南京东部路桥工程有限公司南京30江苏瑞桓建设有限公司南京15南京交通工程有限公司南京31江苏嘉隆工程建设有限公司宿迁16南京市路桥工程总公司南京32中铁四局集团第二工程有限公司苏州 此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江苏市场的分公司、办事处等。根据初步统计，在江苏省建设系统备案的企业中，市政一级资质的323家，市政特级资质的5家，公路一级的90家，公路特级的7家。（其中有重复，即很多企业是市政、公路均有的）对各地区主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，并给与相应的2、4、6、8、10。表十 主要竞争对手情况序号地级市主要竞争对手情况得分1苏州强22无锡较强43南京强24南通较弱85常州一般66徐州一般67盐城一般68扬州一般69泰州较弱810镇江一般611淮安较弱812连云港较弱813 宿迁弱102.2.3 其他影响情况分析除了当地经济发展水平、各地级市建筑市场情况外，影响区域市场开拓的影响还包括集团在当地的影响（当地政府对上海城建、路桥集团的认同度）、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。2.3 各地级市综合评估根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。不管是主要考虑各地的经济情况和现状（情况一：经济发展水平情况20分、财政收入情况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，主要竞争对手10分、其他情况10分），或者主要考虑市场潜力（情况二：经济发展水平情况15分、财政收入情况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资10分、地理位置20分，主要竞争对手15分、其他情况10分）。得到各地级市综合评估得分：根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，苏州、无锡、南通三个城市是重点要开发的，其次是南京和常州。因此按照这个原则，将江苏省各地级市分为三类市场，具体见表十二。表十一 江苏各地级市综合评估GDP排序地级市情况1部分情况2部分其他情况1综合得分情况2综合得分1苏州69.968.6776.975.62无锡55.956.3863.964.33南京53.248.85760.255.854南通49.858.651059.868.655常州41.7546.81051.7556.86徐州37.240.1542.245.17盐城34.4540.2539.4545.28扬州34.5540.45640.5546.459泰州33.9541.35538.9546.3510镇江30.336.45737.343.4511淮安29.9536.45534.9541.4512连云港28.735.65533.740.6513 宿迁30.3538.8535.3543.8注：情况1、情况2没有考虑其他，情况1综合得分、情况2综合得分考虑了其他的修正。表十二 市场划分表地级市备注一类市场苏州、无锡、南通重点开拓二类市场南京、常州全面辐射三类市场徐州、盐城、扬州、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁及周边一般参与3 江苏公司区域市场开拓情况3.1 江苏公司市场开拓规划根据江苏省“十二五”规划以及各地财政、固定资产投资计划，制定了江苏公司近、中、远期市场开拓计划：近期（1213年） 主要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇启通道北沿（其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道北沿包括上海、南通、盐城、连云港等地）。主要行业包括市政工程、交通工程。其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。计划经营产值10亿。中期（1415年） 争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区（包括苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地）。主要行业除了市政工程、交通工程外，加强轨道交通领域的开拓（常州、南通、扬州等地陆续要开新线），同时有可能的话开拓水利工程领域（前提是拿到城建集团水利二级资质）。计划经营产值1215亿。远期（1617年） 成为整个江苏重要的建筑力量。在交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。计划经营产值1520亿。3.2 各类市场开拓计划2012年江苏公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道沿海包括上海、南通、盐城、连云港等地。同时两条线分别以苏州、南通为重点，向周边辐射。包括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。行业主要包括交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通等。3.2.1 一类市场对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏公司重点开拓的市场，准备在20122013年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个项目。三地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的三分之二以上，即68亿。其中苏州和南通两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入南通预选承包商，争取到2013年争取进入苏州预选承包商名录。为达到以上目标，准备拟在上述三个地级市在条件成熟的前提下（即在当地承揽到工程的情况下），在当地设立办事处，办事处作为分公司的下设机构，主要由市场部和经管中心派专人常驻当地，负责当地市场开拓，包括了解当地市场、主要建设单位、工程规划设计情况、与当地设计院共建、跟踪重点项目以及对当地工程项目成本进行动态控制。3.2.2 二类市场对于二类市场，即南京和常州两地，应该说上海城建集团和路桥集团在当地是有基础的，以前在当地也做过工程，也有一定的人脉基础，特别是常州。现在这两个地方最大的问题是政府负债率过高，以常州为例，前几年快速的城市基础建设投资导致去年、今年两年常州没有大的项目上马。南京情况也差不多，据了解，作为2014年青奥会标志建筑的青奥轴工程项目，现在由于资金没有落实而无法动工，其他项目也存在资金短缺的问题。但是南京和常州，从城市发展水平、经济总量等来看，在江苏省乃至全国也在中上游位置。还是比较有潜力的。两地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。因此对于这两个城市，还是要保持与当地政府的联系，特别是常州（估计在2013年后常州轨道交通会上马，是江苏公司开拓市场的工作重点之一）。并通过以往工程建设中建立起来的关系，加强对两地的市场开拓。今年主要工作是对两地的备案工作完成，争取在两地拿到一个工程。3.2.2 三类市场三类市场即除了以上五个城市以外江苏其他地级市及周边地区。对于其他地区可以通过以下两种途径：一种是以前做过工程，有一定基础的，比如镇江、盐城，可以通过已经建立的关系网开拓市场；一种是扬州等地，受南京影响比较大的城市，可以通过在南京建立起来的关系网对周边地区进行辐射，开拓新的市场。估计经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。3.3 企业在江苏的备案情况备案是投标工作的前期工作。江苏省备案工作分为交通系统与城建系统两类。路桥集团下属主要有三张资质，以下是市政一公司在江苏区域备案情况表（主要在一类市场、二类市场，包括部分三类市场）：表十三 市政一公司江苏已/拟备案情况一览表序号备案单位交易中心地址是否每年要年审网上报名电子狗商务标投标软件技术标加密狗1江苏省交通厅南京市升州路16号否否纵横无2南京市建委江东中路265号是是新点无3镇江市建委镇江市正东路33号是是新点无4南通市建委工农路235号成功大厦是是新点有5无锡市建委西新街8号建设发展大厦是是新点无6常州市建委常州市清潭广仁路852号是是新点有7苏州市建委竹辉路养蚕里贸易市场二楼是是新点有场道公司只有在江苏省交通厅备案过，其他的均未备案。路桥公司均未备案。市政一公司备案计划详见表七。此外，市政一公司已经录入南通市预选承包商名录，场道公司今年已经上报，路桥集团由于涉及到公司名称变更，今年未申报。苏州预选承包商要求比较高，需要在苏州设立分支机构（完成工商、税务注册），且连续两年在苏州地区纳税。因此集团内未有一家单位录入。根据实际情况，并按照集团最新重组方案，路桥集团主要还是利用市政一公司的资质翻牌，因此在江苏市场，资质使用以及备案工作还是以市政一公司为主，并根据需要备案场道公司和路桥的资质，今年的主要工作包括：1、 南通预选承包商工作。场道公司已经网上申报，近期主要组织资料备查，争取场道公司能入库，如果入库成功，场道公司在南通建设局备案。2、 在江苏省交通系统，市政一公司已经备案，但是信用等级是B没有竞争力。今年主要工作是等集团将官塘新城项目总承包让渡给市政一公司（或路桥集团）后，凭借官塘项目升至A；或者通过新接项目，主要是常熟高架项目，（常熟高架是交通系统工程，最好市政一公司总承包），通过该工程升级。3、 结合招投标情况，场道、路桥资质逐步在南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江等地建设系统备案。4、 了解苏州预选承包商备案情况，为争取在2013年将市政一公司入库做准备（例如工商注册等工作）。（苏州预选承包商要求连续两年在苏州纳税）。5、 金坛房建项目正在办理合同变更至市政一公司的手续，为路桥集团申请房建资质做准备。6、 了解江苏周边等市场，包括安徽等地备案情况，根据跟踪项目情况在当地进行备案。表十四 资质备案节点计划序号备案单位市政一公司场道路桥1江苏省交通厅完成完成根据集团整合完成后备案2南京市建委4月按需3镇江市建委完成按需4南通市建委完成4月5无锡市建委完成按需6常州市建委完成按需7苏州市建委3月按需8安徽主要城市按需按需注：南京备案需要质押70万农民工保证金，其他手续已经完成。一般情况下，一个标段只允许集团下面一个企业报名，因此场道的资质没有一公司好，一般情况下用一公司的，场道资质按需办理备案。路桥的资质等集团整合完成后再行备案。3.4 主要跟踪项目表十五 江苏市场跟踪项目序号项目名称项目简述项目等级建设单位项目规模备注南京地区1青奥轴线工程青奥轴线地下工程包括南京市梅子洲过江通道南岸接线、青奥轴线地下交通系统、青奥轴线地下空间开发三部分。C南京重大路桥指挥部30亿可能采取BT或者带资的形式南通地区2南通东方路改建工程高架，分为五个标段，14.75公里A苏通科技产业园30亿利用集体资质投标中3南通东环线高架高架，分为五个标B南通市城市建设工程管理中心15亿设计方案比选阶段，预计6月份开始4南通市工农路北延工程高架，分为23个标B南通市通州区交通运输局7亿下半年投标5南通市污水处理中心按25万吨/日设计，其中一期污水处理能力2.5万吨/日，二、三期污水处理能力20万吨/日，合计22.5万吨/日B南通市城市建设工程管理中心1.2亿设计方案比选阶段，下半年投标6东港污水处理厂一、二期提标改造工程现有5万吨/日，出水水质达到一级B通过新建污水处理设施提标为一级AB南通市城市建设工程管理中心0.6亿设计方案比选阶段，下半年投标7临海高等级公路盐城段全线243公里，南通段长165公里，连云港段长113公里。C南通市临海