物业公司中央空调运行保养管理制度

XX物业系统中央空调运行保养管理制度编制日期2015.01.01审核日期2015.01.01批准日期2015.01.01修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1.目的维持设备良好性能，确保中央空调主机、水泵等运行正常。2.适用范围适用于各城市物业公司物业服务中心对各类中央空调的运行、保养。3.职责3.1工程维修主管负责组织中央空调运行和保养方案，监督工作的执行情况。3.2工程维修部负责中央空调的运行保养等。4.方法和过程控制4.1中央空调操作要求4.1.1 机组开机前编制运行方案，包括人员安排、外委工作安排、节能管理要求等;停机后编写运行总结报告，包括机组的运行情况、维保情况、能耗成本情况。4.1.2冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，进行操作。4.1.3先打开循环水泵，待管网压力正常。4.1.4打开主机控制面板。4.1.5待各项技术参数正常后，做好空调运行记录。4.2 水泵的运转4.2.1在开车及运转过程中，若发现水泵过热，漏水及水泵振动发热杂音等异常情况，应及时停泵检修处理。4.2.2轴承最高温度不高于80，轴承温度不高于环境温度40以上。4.2.3 密封环与叶轮配合间隙如超过0.5mm应更换新密封环。4.2.4冷却塔、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施.4.2.5冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他传感器）应稳定可靠，输出参数应与冷水机组要求相匹配。4.3水泵的保养4.3.1每季度进行：轴承润滑：检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。4.3.2每半年进行：联轴节固定螺栓套胶检查有无磨损振动；检查手动闸阀，止逆阀工作状况密封性，保证工作可靠；三相电动机相间对地绝缘检测；配电柜电气保养，主辅接触器触点检修，检查控制连锁装置可靠性。4.3.3每运转720小时月度后进行一次水泵转换：4.3.4检查所有运动部位的磨损情况和轴承润滑情况；4.3.5检查密封件情况，测量记录叶轮密封环的密封间隙；4.3.6检查泵叶泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养。4.3.7检查各仪表的准确可靠性。4.3.8检查保养所有附件阀件，电子设备等，确保正常。4.3.9电动机做年度检修保养；4.3.10每月定期检查过滤网和清洗，确保送风效果。4.3.11重要部设有防鼠虫措施，滤网清洁等防护措施。4.4空调主机保养 4.4.1每日巡查和开关机运行记录4.4.2压力表读数是否正常。4.4.3 开机运行中的检查和检测。4.4.4 阀门开关位置是否正常。4.4.5 空调主机无异常声音，主机散热效果佳。4.4.6 风机盘管、风口、翅片等至少半年清洗一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次。4.4.7每月进行线路检查和线路紧固4.4.8每月对冷却水进行水质检测检查更换；每年对按照当地环保或卫生部门要求对循环冷冻水进行送检和全年的水质进行管理，出具取得水质检测报告，确保符合要求。4.5日常工作4.5.1每日巡查和开关机运行记录4.5.2压力表读数是否正常。4.5.3 开机运行中的检查和检测。4.5.4水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。4.5.5阀门开关位置是否正常。4.5.5 空调主机无异常声音，主机散热效果佳。4.6 年度维护检修4.6.1 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。4.6.2 根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。4.6.3 检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4.6.4根据泵的使用情况，更换密封填料。4.6.5空调主机每年进行全面保养和制定设施设备保养计划。4.6.6冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全删除。5.附则5.1本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。5.2本指引自颁布之日起执行。6.支持性文件无7.相关记录7.1设备/设施日常巡查记录表 CRWH-