论文类养老地产设计规范论文养老模式

上海亲和源 上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。 老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。 在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。 在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。积极探索最有利的养老地产运营模式 目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。找到最合适的项目运营模式将是养老地产项目成败的关键性因素，建议由专业的运营团队来运作整个项目并且在规划、设计过程中听取他们的意见。3.2.2 养老居住需求分析3.2.2.1 对养老居住方式的需求调查对象现状中与子女或第三代合住的老年人约 60%。而对养老居住方式的需求笔者设置了两个问题，一个关于距离“您希望与小辈住的多近合适”，一个是关于居住建筑位置“您认为哪类住宅更适合养老生活”。前一个问题中（如图 3-5），选择与子女住在同一个小区的有 47%，选择相邻或者同楼不同层的也有 35%，而选择与子女一起同住的占 12%，与子女远距离分开居住的只有6%。从结果可以看出，老年人愿意与子女相邻、同楼不同层或者同一个社区内居住，说明老年人希望与儿孙辈有联系，但也越来越希望有自己的独立空间。后一个问题中（如图 3-6），选择老人公寓与养老院的比例 16%，选择新建专门老年社区的比例 11%，选择社区原有住宅与混合老年社区的分别为 19%和占 54%，这个结果印证了老年人对于独立老年社区和机构养老并不认同，而对于改造过的社区原有住宅和混合老年社区饶有兴趣。而据有关研究者的调查研究，在居家养老的老年群体中，老年夫妇独自居住较之与子女同住的老人对其居住状况更为满意。调查结果也表明，一旦有条件，老年人期待选择与子女分开居住，这种趋势也会越来越明显，表明混合老年社区在我国是非常有条件的。3.2.2.2 对社区选址的需求对于社区选址的意愿中（如图 3-7），老年人选择无所谓的占 3%，远郊风景区的占13%，选择老城区、近郊区、新市区的分别占 25%、 38%和 23%，而一旦再针对老年人的身体状况进行分析，会发现自理能力受限制的老人选择远郊风景区的比例会下降。这个调查表明老年人还是非常希望居住在能够提供照护服务、周边设施完善的环境中。3.2.2.3 对社区配套与服务的需求在对社区配套与服务的需求调研中（如图 3-8），选择所占比例从高到低依次是保健医疗站、老年活动室、户外活动场地、家政服务设施、市场、图书馆、托老所、老年大学（如图 3-8）。其中选择最多的就是保健医疗站，选择率达 92%；选择率超过 50%的的有老年活动室、户外活动场地、市场、家政服务；图书馆的占到 40%，托老所为 38%，其他的老年大学、老年食堂、小农场、钓鱼池和其他分别占到 27%、11%、16%、8%和5%。通过分析可以得知，老年人对医疗设施的需求非常迫切，其次是文化娱乐、市场和家政服务设施。这个结果表明老年人对于居住社区的需求较之以往更为多样化，居住社区有必要提供完善的公共设施，创造适宜老年人居住的居住生活环境。3.2.2.4 对住房的需求对老年人养老住房的需求分为老年人普通住房和入住老年公寓等集中养老建筑两种情况分类进行问卷（如图 3-9、3-10）。如果是普通老年住宅，老年人选择两室一厅和一室一厅的分别为 42%和 38%，而选择三室一厅和一室户型的为 13%和 7%。而如果入住老年公寓等集中养老设施的话“关于是否乐意与他人合居一室的”的问题，69%的老人选择不愿意，只有 25%的老年人选择愿意。3.2.2.5 对社会交往的需求对社会交往的需求调研中也分为两个问题，分别是 “与邻居和朋友的交往在生活中的重要性”和“老人闲暇时的生活度过方式”。前一个问题中（如图 3-11），选择不愿意和邻居聊天的仅占 3%，选择很重视、一般愿意与邻居的交往的分别为 46%和 51%后一个问题中（如图 3-12），选择率超过 70%的包括和同伴聊天、读书看报、听广播看电视和体育锻炼，其他选择参加社区活动的占 35%，上网或听歌的占 25%，养花草或宠物的比例为 35%。这两个调查结果显示，老年人退休后闲暇时间增多，他们非常愿意做一些有意义的事情，譬如和老朋友交往、关注国家和社区活动、锻炼身体等来打发时间，这对他们的身心健康有很大的帮助。笔者在访谈中发现，老年人文化程度越高对社会交往的需求越高，期望得到更多的认同和尊重。3.3.1 混合老年社区的内涵混合老年社区的整体构思是通过可持续性的规划实现老年人全生命周期养老，表现在：社区内部的自循环体系，实现居民随年龄变化在不同居住形态中生活；能够满足不同家庭构成和身心状况老年人需求，使老年人得到持续照顾的整体结构。在落实规划布局和住宅建筑方面，以“大范围混居，小范围集居”为原则，在普通社区中设立老年居住组团，保持普通社区的基本环境，同时借鉴独立老年社区模式引入多种老年住宅并在局部范围进行一定程度的集中。5.2.2.2 混合老年社区选址纳入居住社区规划理论上讲城市居住社区用地由许多个“基层社区”组成（如图 5-2），居住社区相当于居住区，基层社区相当于居住小区，基层社区是指以居住功能为主，400500 m为服务半径，人口规模控制在 71.5 万、配套服务设施比较完善，由自然地理边界或城市主干道围合的片区。5.2.2.3 以合适规模与普通社区混合混合老年社区是一种解决老年人隔离问题的有效思路，但要在城市居住社区的层面普遍解决老年人养老居住问题还需要进行规划控制，寻找适合的方式实现混合老年社区均质常态的分布在城市居住社区，可以从以下两个方面来实现：混合老年社区以合适规模与城市普通社区混合；混合老年社区以合适媒介与普通社区连接。一方面，在居住社区范围内混合老年社区以合适规模与城市普通社区混合，可以形成开放型空间网络，实现老年人居住环境的常态化，同时也能够享受居住社区级别配套设施，适当减少自身配置和开发运营成本。单个混合老年社区的规模以基层社区的规模进行控制为宜（笔者将在后面进行深入分析），在“居住社区”的范围内与城市普通社区混合布置（如图 5-3）。由于混合老年社区自身已经实现了居住年龄阶层的混合，但在居住社区所占比率还需适当控制，譬如有研究者认为宜控制在 50%以内保持与普通社区良好的混合度。5.3.1.2 老年人的主要活动圈受到体能限制，诸如宅间绿地、组团绿地等住所周围的室外场所是老年人日常中使用频率最高、停留时间最长的区域，在这里老年人与亲友、邻居或者其他家庭成员交谈、聊天、休憩，容易产生信赖感和安全感，是城市老人出行活动范围的主要区域。有研究认为，以家庭为出行原点，老年人的主要活动半径为 5 分钟的出行距离，大约是在 180220m内，450m是老年人步行 10 分钟的疲劳极限距离，而 150m则是比较舒适的步行范围（如图 5-4）。这两个范围是分别与我国的居住小区和居住区的范围大致相对应。5.3.1.3 配套设施的服务规模而在混合老年社区中，老年人最为关心的问题就是健康、文体活动，因此考虑将老人医疗设施或者老年活动中心来代替参照。根据国外老年公寓、护理院等规模的经验数据，当老年人数量达到 250 人时，相配套的养老设施能够得到合理利用。5.3.1.4 城市路网的间距我国城市社区的用地范围通常由自然分界线或者城市路网来划定，因此决定社区用地规模的一个重要条件就是城市道路间距。根据我国居住区规模的分级和路网结构，我国城市干道间距一般 6001000 m、次干道间距一般 400500 m，所限定的范围分别相当于居住社区和基层社区的用地规模；而支路路网间距一般为 200250 m，所限定的范围相当于邻里社区用地规模。但根据老年人的行为特征，基层社区和邻里社区的路网间距需要适当缩减，以满足老年人的需求。综上分析，可将 300450 m 作为混合老年社区的服务半径，150220 m 作为老年邻里组团的服务半径，最少控制在 130 m，以矩形来进行用地地块模拟，可以测算出混合老年社区的占地面积在 622.5 公顷范围内，老年人组团面积为 1.694.84 公顷（如图 5-5）。当然这种方法得出的只是一个为我们提供混合老年社区规划规模的参考值的理想模型。5.3.2.2 国内外养老设施的规模控制5.3.3.1 混合老年社区组团规模的控制老年居住组团有两种形式：以集居为特征的老年集居组团和以老年户和中青年户有机混合为特征的网络居住组团。5.3.3.1.1 老年集居组团的规模通过以上分析，可以推算出混合老年社区集居老年组团的老年人口合理值在 210250 人之间，最少户数约为 140166 户之间。那么可以推算出老年集居组团的建设面积= 老年集居组团的人口数*单位老年人居住面积= （210250 人）*（2040 平方米/人）= 420010000 平方米。5.3.3.1.2 网络居住组团的规模网络式居住组团的规模为 1 个老年人院落+34 个中青年户院落。5.3.3.2.1 混合老年社区的用地规模通过之前的分析，混合老年社区的服务半径宜控制在 300450 m 的范围内，老年居住组团的半径可以控制在 150220 m，笔者认为可以将 622.5 公顷作为我国混合老年社区理想用地规模的控制范围。5.3.3.3 混合老年社区老年住宅建设量策略前面根据老年住宅的比例 10%15%进行推算，也就是说混合老年社区中的老年住宅建设量应该占住宅建设总量的 10%15%左右。 这些老年住宅可以包括网络式共居、同居和集居等形式。混合老年社区应建设 20%25%左右的可变性住宅。5.4.1.2 老年人居住建筑而根据上面对老年人家庭结构的分析，反应到居住套型和组合方式上面，老年居住建筑又分为：空巢式独居型（a和b）、家庭式同居型（c、d和e）、网络式共居型（f）5.4.2 老年居住建筑规划5.4.1.1 老年居住建筑布局普通型老年住宅与普通住宅极为类似，但由于居住主体是老年人，在设计中应该不仅仅以健康老年人为标准，要设身处地的为老年人考虑，保证居住尺度的适应性，和无障碍设施的安全性，还要注重老年人对日照、通风的要求，卧室一般要朝南向，使老年人能有充足的光照。而在住宅设计方面保证老年人的居住质量，并要考虑与子女的居住关系。这方面的研究已有较为成熟系统的成果，笔者就不在此赘述。公寓型老年住宅具有相对完善的配套服务设施，是老年人独立生活单元的集居化，由居住单元空间、公共活动空间和管理服务空间组成，多以单元楼栋的方式出现。譬如杭州绿城蓝庭的老年公寓（如图 4-30），一三层为健康服务中心及社区门诊、洗护中心、食堂和文体活动中心，三四层为全护理型住宅，五层以上为普通公寓。援助型老年居住建筑与老年公寓的建筑风格和特点极为相似，居住单元可分为独居老人单元和老人夫妇单元，但是在套型单元上较普通老年住宅小。在援助型老年居住建筑中，休闲养老是主要内容，以图书馆、休闲活动室、餐厅等公共活动空间为中心布置居住和辅助性功能单元。若干内部配置一定比率服务空间的居住组团共同组成居住单元，多个组团又共同形成邻里街区式的半公共空间。这种功能布置方式可以更好地为老年人提供多层次的邻里交往活动空间。与援助型老年居住建筑不同的是，护理型老年居住建筑增加了护理、医疗功能，强调护理功能与居住单元、公共活动空间的有机组织。出于管理效率的考虑，在建筑布局上以“护理组团”的概念进行配置，指的是职工配置的一种模式，利用白天，傍晚和夜间的不同工作班组的转换，可以营造一种以“邻里街区”为基础的护理单元。通常情况下，护理型或援助型老年居住建筑必备有照顾护理服务，为了提高护理效率，常把走道作为联通建筑内部的关键，布局通常为 L 形、E 形、工字形、风车型或鱼骨形等（如图 5-10），在保证南向房间最多的情况下兼顾服务人员的工作效率。在整体布局上，老年居住建筑以“空间整合，布局分散” 的原则整合各功能空间，通常分为院落式或集中式（如图 5-8）5.5.1 配套服务设施的内容5.5.2 配套设施的配置5.5.2.1 良好的可达性，并考虑与其他社区的布局关系良好的可达性是老年配套服务设施布局的首要原则，包括两个层次：老年人使用公共设施的通达和老年配套设施与社区其他配套设施之间的通达。老年配套设施在混合老年社区中的布局归纳起来有三种方式，分别是位于组团、社区的中心；位于组团、社区的一侧；位于组团、社区的一角；位于组团、社区的周围。如图 5-9 示。5.5.2.2 合理分级，适当集中结合老年人身体情况和使用频率，供社区所有居民使用的老年配套设施宜设置在社区中心，而针对性服务的配套设施可以分散到各类型老年住宅内，这样既可以方便老年使用，还可以有效利用服务设施。笔者根据社区内配套服务设施涵盖的服务功能对混合老年社区的配套服务进行层级配置。5.6 混合老年社区的室外环境规划5.6.1 混合老年社区的空间结构混合老年社区空间结构主要由老年居住建筑的分布来决定。依据老年人对社区公共服务半径设施的依赖程度，理想情况下是将集居老年住宅布置在社区中心，进行一定程度上的集中布置，再外围混合布置网络居住组团的老年住宅，中青年普通住宅布置在最外围。下图是对不同类型住宅在社区中的大概位置进行的混合老年社区空间结构的模拟和示意。5.6.2 混合老年社区的道路交通.6.2.1 人车分行的交通组织对于混合老年社区来讲，老年人的出行主要以步行为主，为了给老年人创造一个安全、便捷、安静的人性化空间，设计时应采用人车分行的交通组织，尽可能减少车行和步行的干扰。若不能完全实现分流，可以用景观手段、限制车速等手段