土地一级开发项目实施方案

. . XXXX 土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案 申请单位：申请单位： 编制单位：编制单位： 编制时间：编制时间： XXXXXXXX 年年 XXXX 月月 . . 目目 录录 摘摘 要要.1 一、项目现状情况.1 二、项目规划情况.1 三、土地一级开发成本.1 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况.2 一、项目背景 .2 二、项目区位情况.2 三、土地利用现状分析.4 四、现状地上物状况.5 五、项目规划情况.6 第二章第二章 编制依据编制依据.8 一、法律法规依据.8 二、项目依据 .8 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析.10 一、XX 市房地产市场分析 .10 二、XX 市土地市场分析.11 三、XX 区市场分析.12 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 .15 一、土地一级开发主要内容.15 二、本项目实施进度安排 .16 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案.19 一、征地情况概述.19 二、征地补偿方案.20 三、征地费用构成.23 . . 四、征地工作进度计划.26 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案.27 一、现状调查 .27 二、拆迁补偿方案.28 三、拆迁工作进度计划.34 第七章第七章 市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案 .35 一、道路工程 .35 二、给水工程 .37 三、排水工程规划.39 四、电力工程规划.40 五、电信工程规划.41 六、燃气工程规划.42 七、供热工程规划.44 八、工程管线综合规划.44 九、实施要求 .45 十、工作进度 .46 十一、市政建设投资.46 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案.47 一、土地供应模式.47 二、土地供应计划.47 三、土地一级开发深度.47 四、一级开发成本及入市交易底价的确定.47 五、资金回收计划.48 第九章第九章 项目投资方案项目投资方案.49 一、项目一级开发总投资估算.49 二、土地出让金估算.52 三、入市交易底价估算.52 . . 四、土地销售收入估算.52 五、项目分期测算.54 六、现金流量和财务指标分析.55 第十章第十章 项目管理方案项目管理方案.57 一、建设计划管理.57 二、项目的进度计划管理 .57 三、项目管理 .58 附附 件件 .59 . . 摘摘 要要 一、项目现状情况一、项目现状情况 本项目位于 XX 村，总用地面积为 101.94 公顷，具体四至为：东至规划 XX，南 至 XX 路，西至 XX 路，北至 XX 路。项目需完成整个 XX 村的拆迁工作（含同步实施 拆迁范围） ，根据 XX 村委会提供地上物情况说明，共涉及 XX 落村居民约 1098 户， 户口薄登记人口约 3000 人，宅基地总面积约 263520 平方米。本项目非居民住宅， 涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约 182600 平方米。 二、项目规划情况二、项目规划情况 依据XX 镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）控制性详细规划及项目普测成 果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为 1019400 平方米，其中 建设用地面积为 740400 平方米，代征道路用地为 159868 平方米，代征绿化用地为 119100 平方米；地上容积率为 0.6-2.0；规划总建筑面积为 1122300 平方米，其中 二类住宅为 784500 平方米，公共服务设施 45900 平方米，公共设施（商业金融）为 260600 平方米，配套中小学为 31300 平方米。 三、三、土地一级开发成本土地一级开发成本 本项目土地一级开发总成本为 474387.37 万元，具体如下表所示： 土地一级开发总成本测算表土地一级开发总成本测算表 序号序号项目项目本项目总成本（万元）本项目总成本（万元）所占比例所占比例 1 前期费用 1522.63 0.32% 2 征地费用 117919.19 24.86% 3 拆迁费用 206879.73 43.61% 4 征地拆迁不可预见费 24983.93 5.27% 5 市政基础设施建设费 44370.39 9.35% 6 财务费用 21111.09 4.45% 小计小计 416786.97 87.86% 7 土地一级开发投资回报额（8%） 33342.96 7.03% 8 两税一费（5.5%） 24257.44 5.11% 合计合计 474387.37 100.00% 楼面地价（元/平方米） 4227 - 地面地价（元/平方米） 6407 - . . 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一、项目背景一、项目背景 XX 镇中心区位于 XX 镇中部，由于地处 XX 镇中心地带，该地区多年来一直是各 类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展 的态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心， “自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、 绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区 的规划管理和建设实施。 为了推进 XX 镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX 镇政府决定分期 实施镇中心区建设，结合 XX 落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区 的四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平 海路，规划范围面积为 146.87 公顷。 本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至 XX 落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至 XX 路，规划用地面积为 101.94 公顷。 2005 年 12 月，XX 人民政府向 XX 规划委员会致函关于启动 XX 镇中心起步区 （暨 XX 落新村建设）规划的函 （昌政函200560 号） ，原则同意中心起步区详细 规划方案；2007 年 1 月，XX 规划委员会函复关于 XX 镇中心区起步区（暨 XX 落新 村建设）控制性详细规划有关意见的复函 （市规函2007116 号） ，提出七点意见， 原则同意了控规方案。 考虑到 XX 落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同 时，由于 XX 落村位于规划的 XX 落湖公园南侧，XX 落村旧村改造项目的实施对镇中 心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。 二、项目二、项目区位情况区位情况 1 1区域位置区域位置 XX 镇位于 XX 东南端，毗邻 X 区、顺义区。距亚运村北 4 公里，东距 XX 机场 14 公里，XX 北部 15 公里，XX 南北贯穿全镇 6.3 公里，XX 东接 XX 机场北线高速，西 . . 接 XX 高速公路，横跨镇域 9.5 公里。全镇占地面积 56.83 平方公里，辖 29 个生活 小区（16 个居委会） 、19 个行政村。地区常住人口 23.4 万人。1999 年 10 月被 XX 确定为全国小城镇建设试点镇。XX 落村位于 XX 镇的中部地区。 XX 镇中心起步区【暨 XX 落新村建设】土地一级开发项目总面积 101.94 公顷， 项目位置如下图所示： 2 2项目自然特征项目自然特征 （1）地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进 行建设开发。 （2）气候气象 本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多 雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为 11.5。一月平均气温 4.9，最低气温零下 19.1；七月平均气温 25.7，最高气温达 40.5。多年平 均全年日照时数为 2800 小时，年日照百分率 62%。平均降雨量约 625 毫米，为华北 地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的 75%集中在夏季。多年年平均无霜期为 195 天，初霜期在 10 月下旬，终霜期在 4 月上旬。 （3）河流水系 XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15 公里长的温榆河绿 色生态走廊自西北向东南环镇而过，占 XX 镇面积近 20 平方公里。 （4）地质 本项目宗地已经聘请 XX 勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根 据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。 3 3项目区位特征项目区位特征 XX 镇中心起步区，位于 XX 镇镇域中心，紧邻规划海落湖湿地公园。用地北 靠政府路，南邻天通苑，西靠国道 XX 路，东临 XX 高速，区位优势明显。现状镇区 主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地范围内，交通可达性强。 同时，地块东侧、北侧直接与规划中的 XX 公园相接，景观资源得天独厚。 XX 镇中心起步区是 XX 镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现 XX 镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处 X 汤快速路东侧，定泗公路南 项项 目位置目位置 . . 侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻 XX 路。东、北两侧均有通往六环 路的通道，西侧可直达 XX 路。XX 路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系， 七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。 三、土地利用现状分析三、土地利用现状分析 1 1、规划用地现状权属、规划用地现状权属 本项目用地范围面积约为 101.94 公顷（合 1529.10 亩） ，全部为 XX 镇 XX 落村 集体土地。 2 2、规划用地现状性质、规划用地现状性质 根据XX 镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）控制性详细规划 、XX 落村土地统计簿 及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项 目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表表 1-11-1：项目用：项目用 地利用现状情况地利用现状情况 序号序号用地性质用地性质用地面积（万用地面积（万）比例（）比例（） 1 耕地 35.44 34.77 2 果园 2.56 2.51 3 苗圃 2.65 2.60 4 农村居民点 23.12 22.68 5 独立工矿 15.26 14.97 6 交通用地 5.72 5.61 7 坑塘水面 12.21 11.97 8 沟渠 4.98 4.89 合计 101.94 100.00 四、现状地上物状况四、现状地上物状况 本项目总用地面积 101.94 公顷，根据 XX 落村委会提供地上物情况说明，共涉 及 XX 落村居民约 1098 户，户口薄登记人口约 3000 人，经过现场查勘，并依据村委 会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约 240 平方米，故宅基地总面积约 263520 平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为 8、9 成新，建筑容积率约为 1.0。 根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝 合金门窗厂等 8 家单位，非住宅建筑面积约 182600 平方米。 . . 项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下： 1农作物合计 590 亩。其中：玉米 210 亩；苜蓿 120 亩；黄豆 150 亩；小麦 110 亩； 2树木。道路两侧及项目范围内树木：槐树约 800 棵，杨树约 5000 棵，柳树 约 3000 棵； 3机井 22 眼； 4坟冢 73 座； 5电线杆 50 根； 6配电室 3 座； 7鱼塘 433.95 亩； 8承包果园：苹果园 110 亩，梨园 115 亩，苗圃 286 亩； 9现状乡村道路 14300 米。 图图 1 12 2：项目用地现状遥感图：项目用地现状遥感图 五、五、项目规划情况项目规划情况 依据XX 镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）控制性详细规划及项目普测成 果，本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用 地，规划设计指标如下： Comment A1: 为何为此值。为何 不用项目总用地面积乘以容积率？ Comment A2: 注意：容积率细节。 . . （1）总用地面积：1019400 平方米； 其中：建设用地面积：740400 平方米 代征地面积：278968 平方米 其中：代征道路用地：159868 平方米 代征绿化用地：119100 平方米 （2）地上容积率：0.6-2.0； （3）总建筑面积：1122300 平方米 其中：二类住宅：784500 平方米 公共服务设施：45900 平方米 公共设施（商业金融）：260600 平方米 （根据征地意向协议，其中 7.7 万平方米用于 XX 落村商业回迁） 配套中小学：31300 平方米 规划情况如下图所示： 表表 1 12 2：项目建设用地地块控制指标一览表：项目建设用地地块控制指标一览表 地块 编号 用地 性质 用地面积 （公顷） 建筑面积 （万） 容积率 建筑密度 （） 建筑限高 （m） 绿地率 （） 备注 11R53.221.930.60301240 中学 12S30.43 停车场 14R214.236.351.50301840 16R214.086.121.50301840 18R221.642.461.50351230 22R221.422.131.50351230 24R212.323.481.50301840 26R219.6514.481.50301840 28C21.402.802.00403030 32R214.216.321.50301840 34C23.637.262.00403030 35R52.001.200.60301240 小学 37R2110.0715.111.50301840 38C23.937.862.00401530 42R211.462.191.50301840 44R2110.6515.981.50301840 46C22.094.182.00401530 48R215.638.451.50301840 49C21.983.962.00401530 合计合计 74.0474.04112.26112.261.521.52 . . 第二章第二章 编制依据编制依据 一、法律法规依据一、法律法规依据 1中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） ； 2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号） ； 3XX 土地储备和一级开发暂行办法（X 国土市2005540 号） ； 4XX 出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5XX 建设征地补偿安置办法（XX 人民政府令第 148 号） ； 6XX 城市房屋拆迁管理办法(XX 人民政府令第 87 号)； 7 XX 集体土地房屋拆迁管理办法 （XX 人民政府令第 124 号） ； 8XX 国土房管局关于印发XX 房屋拆迁评估管理暂行规定的通知 （X 国 土房管拆字20011147 号） ； 9 XX 房屋估价办法 （X 房地评字1996573 号） ； 10XX 房屋土地管理局、XX 物价局关于印发XX 非住宅房屋拆迁评估技术标 准的通知（X 房地评字1999656 号） ； 11XX 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X 国土用 2005533 号） ； 12XX 人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准 地价的通知X 政发（2002）32 号； 13XX 国有建设用地供应办法（试行） （X 政发20056 号） ； 14 XX 集体土地房屋拆迁补偿补助规定 （XX 人民政府令第 4 号） ； 15XX 土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿） 。 二、项目依据二、项目依据 1X 城市总体规划（20042020 年） ； 2 XXX 新城规划（2005-2010） ； 3 XX 镇总体规划（2002-2010） ； 4中国城市规划设计研究院XX 镇中心起步区【暨 XX 落新村建设】控制性详 细规划 ； 5XX 规划委员会XX 规划委员会关于 XX 镇中心起步区（暨 XX 落新村建设） Comment A3: 注意 . . 控制性详细规划有关意见的复函市规函2007116 号； 6XXX 昌测绘公司出具的普通测量成果报告书 ； 7 XXXX 镇 XX 落村征地补偿安置协议书 （意向协议） ； 8XX 镇 XX 落村村民委员会出具的XX 落村房屋及地上物情况汇总表 ； 9.XX 镇 XX 落村村委会关于 XX 落村整体实施拆迁的说明 ； 10.XX 镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知 ； 11.XX 落村委会制定的本项目拆迁实施方案； 12.报告编制单位收集的其他资料。 . . 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 一、一、XXXX 房地产市场分析房地产市场分析 2010 年 3 月，北 X 住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管 期房成交量同比下降超过 30%，但二手房成交套数超过 25000 套，同比增长接近 30%，是同期新房成交套数的近 3 倍，表明市场需求依然充足。 1.1.成交：住宅成交环比增幅超过成交：住宅成交环比增幅超过 50%50%，多数区县环比涨幅超过全市平均水平，多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010 年 3 月，XX 住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房+现房）114.6 万平方米，环比增长 51.25%，其中保障性住房 11.75 万平方米，环比下降 24.68%； 商品住宅 102.85 万平方米，环比大幅增长 71%。其中期房成交面积为 92.29 万平方 米，环比增长 58.3%，同比下降 31.51%；现房成交 22.31 万平方米，环比增长 27.63%。本月保障性住宅占同期住宅的比重为 10.25%，较上月下降 10.34 个百分点。 从住宅成交区域分布看，2 月除 XX 区住宅成交面积环比小幅下降 5%外，其他区 县均环比大幅增长，XX 等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98 倍） 。XX 住宅成交面积环比增长接近或超过 8 倍；XX 增幅超过 3 倍；仅 XX 三个区县环 比涨幅不足 1 倍。 从区域成交占比情况看，XX 区仍居首位，住宅成交占比高达 31.77%，与上月 （32.6%）相当；其次是 XX 区和 XX 区，占全市成交总量的比重分别为 14.2%和 12.8%； 其他区县成交占比均不足 10%。 2.2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显 3 月，X 城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市 89.82 万平方米，环比增长 2.36 倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。保障性住宅共上市 14.61 万平方米，同比 涨幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为 16.27%。 从区域分布来看，3 月新增供应主要集中在 X 区和 X 区，分别上市 3229 套和 2203 套，分别占全市当月供应总量的 33.59%和 22.92%，其次为大兴区和 XX，分别 新上市 1698 套和 996 套，占比分别为 17.67%和 10.36%，其它区县占比均不足 10%。 3.3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小 . . 2010 年 3 月，北 X 商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距 有所缩小。3 月新上市面积为 75.21 万平方米，同期成交面积为 102.85 万平方米， 上市面积与成交面积之比为 0.73，比上月增加 0.29，单月新增供给不足的矛盾有所 缓解。 二、二、XXXX 土地市场分析土地市场分析 （一）新一轮宏观调控来临（一）新一轮宏观调控来临 与 2009 年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010 年的新年伴随着偏 紧的宏观调控而来。1 月 12 日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股 市便以百点长阴还以颜色。其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。此 前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：1 月 10 日，国务院发布了关 于促进房地产市场平稳健康发展的通知，2009 年年末，有关规定早已出台：房屋 持有期从 2 年恢复到 5 年，不足 5 年转手交易的按其转售收入征收 5%营业税；全国 的土地购买交易最低首付从 20%30%提高到 50%，开发商必须在签订土地转让协议后 一年内完全支付土地出让金。1 月 21 日国家统计局将发布 2009 年度 GDP、CPI 等经 济运行数据，GDP8%的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是 2010 年经济新变局， 或许只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。 （二）（二）XXXX 土地市场分析土地市场分析 1.1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加 2010 年第 1 季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发 土地面积继续负增长。购置土地面积总额为 6165.98 万平方米，同比增加 30%，增 幅比去年同期增加 70 个百分点；完成开发土地面积 3827.86 万平方米，同比减少 15.4%，增幅比去年同期增加 26.7 个百分点。 2010 年 3 月末，房地产企业待开发土地面积为 18442.90 万平方米，同比减少 12.3%。 分地区看，2010 年 1 季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加， 东部地区增幅最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加 52.3%、5.8%和 18.7%，增幅分别比去年同期增加 102.5 个、32.7 个和 48.4 个百分点。 各地区完成开发土地面积均为负增长。1 季度，东中西部各地区企业完成开发 土地面积分别减少 19.5%、23.1%和 45.6%，降幅均高于去年同期。 . . 2.2. 20102010 年第年第 1 1 季度商品房新开工面积较快增加季度商品房新开工面积较快增加 2009 年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比 增加。其中，商品房施工面积 319649.54 万平方米，同比增长 12.8%，增幅比去年 减少 3.2 个百分点；商品房新开工面积 115385.34 万平方米，同比增加 12.5%，增 幅比去年增加 10.2 个百分点；竣工面积 70218.76 万平方米，同比增加 5.5%，增幅 比去年增加 9 个百分点。 2010 年第 1 季度，商品房新开工面积 32300 万平方米，同比增加 60.8%，比去 年同期增幅增加 77 个百分点，比上季度增幅减少 14 个百分点；商品房竣工面积 11117 万平方米，同比增加 12%，比去年同期增幅减少 14 个百分点，比上季度增幅 减少 4 个百分点。 3.3. 地王频现，成交持续升温地王频现，成交持续升温 3 月北 X 土地市场十分活跃，住宅用地共成交 9 宗，规划建筑面积 136.88 万平 米，分别是 2009 年同期和 2008 年同期的 10.9 倍和 7.9 倍，环比上月增长 27.1%。 成交的住宅用地平均价格为 30660 元/平米，溢价率高达 123%，自 2010 年以来溢价 率连续三个月超过 100%。3 月全国成交地块总价排行榜 Top10 中，北 X 有 4 块土地 入围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了 X 城土地市 场的异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。 同时也表明开发商资金的充裕。 分区域来看，成交 9 宗住宅用地，其中城八区成交 4 宗，平均溢价 133%，远郊 区成交 5 宗，平均溢价 112%。远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注 度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X 区马驹桥亦庄 新城地块成交溢价达 269%，为北 X 本月溢价率最高地 三、三、XXXX 市场分析市场分析 XX 位于 XX 西北部 XX 山脉与 XX 山脉交汇处，是 XX 的中郊区，最南端距市中心 10 公里，在历史上素有“X 师之枕”的美誉。区域面积 1343.5 平方公里，辖 15 个 镇、2 个街道办事处和北企公司，常住人口 82.9 万。1999 年，X 撤县设区，区政府 驻地设在城北街道办事处（距市中心 34 公里） 。在 XX 各区县的功能定位划分中，X 属于城市发展新区。根据 2005 年国务院批准的北 X 城市发展总体规划 ，X 新城 被确定为 XX 规划建设的 11 个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基 Comment A4: 注意：显示出本文 的地点 . . 地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能” 。同时，X 也是 2008 年北 X 奥运会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期， XX 经济社会发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区” （投资创业首选之区、 旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的 XX 城市发展新区。 X 畅通便利，四通八达，城市铁路、X 包铁路、八达岭、X 承高速公路、立汤快 速路纵观南北，X 通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了 X 快速、 便捷、经济的交通网络，同时也为 X 居住的发展提供了良好的交通基础。 XX 上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通 居民的低档住宅，一应俱全。XX 首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现 居住人口已达 30 万，规化可居住人口 7080 万，是中关村、金融街、高校人士选 房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨 方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较 适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北 X 别墅区相对集中的区域之一，主要分布 于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。 未来预测：首先由于临近中 关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高 档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广， 来自中关村 IT 界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住 宅项目需求较为强烈；第三由于 XX 优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房 价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不 要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的 购房人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域 的房地产业发展。 新的世纪，X 将围绕“三园三区” ，即中关村科技园区 X 园、中关村科技园区生 命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回 龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区， 进一步加快发展建设步伐，大力发展高新技术产业，积极拓展服务领域，加快农业 产业结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。 根据 X 新城规划，东沙河公园及 X 新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城 市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态 环境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分 . . 析项目具体情况及 XX 房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的 发展空间。 Comment A5: Comment A6: . . 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 一、土地一级开发主要内容一、土地一级开发主要内容 从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要 包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如 下图所示： 确定项目一级 开发主体 前期手续 征地、拆迁 实施 验收、入市 交易 市政咨询 和建设 1、前期工作 前期工作包括有：办理规划意见书，进行用地预审，编制项目申请报告并申请 发改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。 2、征地 征地工作包括有：根据规划意见书进行钉桩，土地勘测定界，组织征地补偿谈 判，组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取 得建设用地批准书等。 3、拆迁 拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁 补偿安置方案，拆迁许可听证，核发拆迁许可证，评估拆迁公司开展评估及拆迁补 偿谈判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。 4、市政建设 . . 根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、工程投招标，组织施 工队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。 5、土地一级开发验收 土地一级开发工作完成后，应及时进行各种资料的整理，委托审计机构对成本 进行审计，申请土地一级开发验收等。 6、土地入市交易 完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。 二、本项目实施进度安排二、本项目实施进度安排 本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、拆 迁的实施、大市政基础设施工程建设、验收入市交易及相关后续事项。考虑项目目 前进展情况、结合国家和 XX 的相关法律规范及办理各种手续的顺序、时间与可能性 编制土地一级开发的实施方案。 根据 XX 土地整理储备中心关于 XXXX 镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）项目 土地一级开发有关问题的函 （X 土整储开函200815 号文、XX 国土资源局 X 分局 关于 XX 镇中心起步区暨 XX 落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示 （X 国 土昌200877 号文及区政府批办意见，考虑到本项目总用地及开发规模较大，为满 足及时供地的需要，本项目将分四期滚动实施。其中，一、二期授权北 X 恒银房地 产开发有限公司为主体实施，三、四期通过招标确定主体实施，具体计划安排为： 项目建设单位取得项目一、二期土地一级开发授权后，一期项目启动；一期项 目取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、四期土地一 级开发授权；取得三、四期授权，同时二期项目完成拆迁量 30%后三期项目启动； 三期项目完成拆迁量 50%后四期项目启动。 项目土地一级开发总面积 101.94 公顷，具体分期情况如下图所示： Comment A7: 具体流程 . . 各期用地及规划指标情况见下表。 表表 4 41 1：各期用地及规划指标一览表：各期用地及规划指标一览表 一期二期三期四期合计 总用地面积 369300 192300 95900 361900 1019400 建设用地面积 27580014200076100246500740400 代征地面积 93500 50300 19800 115400 279000 容积率 1.57 1.57 1.63 1.38 1.52 总建筑面积 4335002234501240503413201122320 其中：地上建筑面积其中：地上建筑面积 4335002234501240503413201122320 住宅住宅 282300 18165084450313300861700 二类住宅 249000 181650 84450 269400 784500 公共服务 21300 2460045900 配套中小学 12000 1930031300 公共设施公共设施 151200418003960028000260600 商业金融 151200418003960028000260600 计划进度编制的起始时间为 0，以季度为单位编制，一级开发企业完成一、二 期授权工作之日对应进度计划 0 点。项目土地一级开发进度安排如下图所示： . . 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 11 11 12