第6章 房地产经纪延伸服务.ppt

第六章房地产经纪延伸服务,第一节房地产交易相关手续代办服务第二节房地产咨询服务第三节房地产交易保障服务,一、房地产登记信息查询,房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。,一、房地产登记信息查询,房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、位置），以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房地产登记信息，需支要付相关费用，收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。,二、房地产登记手续代办,按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。,二、房地产登记手续代办,许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代为办理。多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。,二、房地产登记手续代办,由于各地房地产登记管理制度不完全一致，具体的登记类型因各地情况有差异。(一)存量房买卖中的房地产登记(二)新建商品房销售中的房地产登记(三)个人住房抵押贷款所涉及的房地产登记(四)房屋租赁所涉及的房地产登记(五)有关预告登记的重要事项,(五)有关预告登记的重要事项,物权法第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,预告登记制度再认识,预告登记制度很好地避免了房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋或者不动产时，为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，双方可以按照约定，到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，开发商或者其他部门在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权。,三、房地产抵押贷款手续代办,（一）房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%,一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为530年。目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式。,三、房地产抵押贷款手续代办,（二）制定合理的贷款方案1贷款成数贷款金额最高不得超过房地产价值的60%、70%等2.贷款金额3贷款期限如个人住房贷款期限最长为30年4.偿还比率目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%,根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%.,三、房地产抵押贷款手续代办,（二）制定合理的贷款方案5贷款偿还方式目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。如对于年轻的借款人而言，往往购房时支出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入增长较多，还可提前还款以减少利息支付。但对于临近退休年龄的借款人而言，购房时的收入水平可能已是一生收入平的高峰阶段，今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款法更为适宜。,三、房地产抵押贷款手续代办,（三）办理抵押贷款手续1贷款申请受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相关贷款文件上签字，未成年人可有监护人代签。2.贷款审批贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方面进行贷款审查：(1)个人的信用。(2)抵押物的价值。(3)贷款的条件。,三、房地产抵押贷款手续代办,（三）办理抵押贷款手续3签订贷款合同4房地产产权转移登记和抵押登记5贷款发放6还贷首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定。7结清贷款最后一期贷款还贷，须到受理银行办理，结清贷款后，取回房地产其他权证明。然后凭银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明和银行出具的注销押文件，到物业所在地房地产管理部门办理注销抵押。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询二、房地产价格咨询三、房地产法律咨询,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(一)房地产投资咨询业务的基本类型(二)房地产细分市场供求分析(三)住宅房地产细分市场需求预测,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(一)房地产投资咨询业务的基本类型目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：1.房地产经营投资咨询对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(一)房地产投资咨询业务的基本类型1.房地产经营投资咨询开发项目可行性研究可以分为五个步骤：接受委托。市场调查分析。方案选择和优化。财务评价。编制可行性研究报告。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(一)房地产投资咨询业务的基本类型1.房地产经营投资咨询可行性研究报告是可行性研究的成果性文件。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。在开发项目可行性研究中，市场分析和预测部分非常重要。另外，区位的选择也应是关注的焦点。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(一)房地产投资咨询业务的基本类型2.房地产置业投资咨询对于这种投资，房地产经纪人关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给曲线和需求曲线位移的因素进行分析和预测。理解物业未来产租能力的影响因素对这种投资的分析也有帮助。这些因素主要是：房产功效和区位优势。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析无论是房地产经营投资还是房地产置业投资，最基础的内容就是进行房地产细分市场供求分析。房地产细分市场供求分析，就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在的细分市场的供求状况进行判断。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析基本步骤：第一步，投资标的房地产的产品分析。第二步，确定细分市场。第三步，预测需求量。第四步，预测供给量。第五步，分析供求关系。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析基本步骤：第一步，投资标的房地产的产品分析。主要从产品的物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面进行分析。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析第二步，确定细分市场。这一步包括界定标的房地产的市场区域和确定标的房地产最可能的使用者。界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能使用标的房地产的使用这类型及其特征。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析第三步，预测需求量。预测需求是以因果分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素入手。对住宅而言，影响其需求的主导因素是人口。零售商业房地产的市场需求主要受其市场区域内最终消费者的收入水平所主导。办公楼的需求则主要与当地就业水及其就业人口中使用办公室的人数密切相关。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析第四步，预测供给量。供给量标的房地产所属房地产类型的现有存量面积+潜在竞争房地产的面积。潜在竞争房地产包括正在施工的同类房地产和在标的房地产入市时可能新增的房地产。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询(二)房地产细分市场供求分析第五步，分析需求与供给的相对关系。供给等于需求，即供求平衡。当供给大于需求，即供大于求，过剩供给供给量一需求量。当供给小于需求，即供不应求，剩余需求需求量一供给量。,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询（三）住宅房地产细分市场需求预测(l)根据政府统计部门公布的人口资料，查寻标的房地产的市场区域所对应的城市区域内未来某一时期人口总数的预测值和户均人口数量，推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数：住宅需求总套数某一时期人口总数户均人口数量,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询（三）房地产细分市场需求预测(2)根据标的房地产所属住宅类型目前市场售价（每套总价）的范围（上限下限），按当时当地常规的抵押贷款方式，推算购买此类住宅的家庭每月需支付的还款额：月还款额=总价*贷款占总价比例*r(1+r)n/(1+r)n_1r:个人住房抵押贷款比例；n：贷款期总月数购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入=月还款额*12/收入还贷比查询有关人口统计资料，确定在此收入范围家庭的比例（HP）,第二节房地产咨询服务,一、房地产投资咨询（三）房地产细分市场需求预测(3)调查标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积，计算标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量（DH，面积）：DH=住宅需求总套数*HP*标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询随着我市场经济的完善和房地产市场的快速展，房地产价格评估越来越广泛和重要。但是在许多情况下，人们对评估价格并没有经济鉴证性的要求，而仅仅是投资人或交易当事人的一种价格参考，因此并不一定必须由房地产估价师来提供。房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及价格有非常深入的了解，房地产经纪人员完全可以提供较为准确的房地产价格咨询，供委托方参考。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则（二）房地产价格咨询的操作程序（三）房地产最高最佳使用分析（四）可行性租金分析（五）房地产价格走势分析,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则1合法原则合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的权益不同，价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认保障。房地产经纪人只有在遵循合法原则下估算出来的价格才对委托人有真正的参考意义。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则2最高、最佳使用原则房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是土地的区位、特性、等级等客观条件所决定的最高最佳使用方式或用途为前提进行估价。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则3均衡原则房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则4适合原则每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则5替代原则在同一市场中，由于竞争规律和消费者理性行为的作用，可替代商品的价格会趋向一致或形成一种均衡的比价关系。与此同时，一种商品的替代商品数量发生变化，会影响该商品的价格。房地产产品也符合这个规律。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则6供求原则在区域性的房地产市场中，供求关系是房地产价格形成和变化的非常重要的影响因素。估价人员在估价时一定要从动态的角度注意并考虑房地产市场的供求状况及发展趋势。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则7时点原则影响房地产价格的因素总是处于不断的变化中。同一物业，此时的价格和彼时的价格是不同的。因此在估价时，必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产进行估价。在房地产价格咨询业务中，房地产经纪人员不但要深刻地理解这些原则，还要善于综合运用。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（二）操作程序1明确价格咨询基本事项2拟定作业计划3搜集、整理基本资料4实地查看5选定价格评估的技术方法、确定估价结果6编写价格咨询报告书,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询注意事项：房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切的值，也可以是一个价格的区间。房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等。,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（三）房地产最高最佳使用分析最高最佳使用的分析过程实质上是一个不断过滤的过程，它通过对法律允许、物质条件可能、经济上可行和能产生最高价值这四个标准的逐项检验来确定标的房地产的最高最佳用途。其操作过程包括以下三个基本步骤：1确定标的房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途2确定标的房地产的土地（假设其为空地）上理想的建筑物3.确定标的房地产现有建筑物的改良方案,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（三）房地产最高最佳使用分析1确定标的房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途(1)确定法律所允许的用途类型(2)选出物质条件可能的用途(3)选出经济上可行的用途(4)确定能产生最大价值的用途,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（三）房地产最高最佳使用分析2确定标的房地产的土地（假设其为空地）上理想的建筑物3.确定标的房地产现有建筑物的改良方案(1)保持现状不变。(2)修缮。(3)改造(4)翻新(5)改变用途(6)拆除,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（四）可行性租金分析1求取房地产价值2确定房地产投资收益率3计算房地产投资应获得的净收益4估算租赁经营需投入的日常经营费用,5估算房地产租赁经营的有效毛收入有效毛收入=净收益+日常经营费用6估算房地产租赁经营的潜在毛收益潜在毛收入=有效毛收入（1-正常的空置、租金损失率）7求取可行性租金,第二节房地产咨询服务,二、房地产价格咨询（五）房地产价格走势分析房地产价格走势的定性分析即是要预测判断房地产价格变动的方向。房地产价格走势的定量分析即是要预测房地产价格变动的模式，按这一模式能预测未来某个时点的房地产价格。房地产价格走势的定量分析通常采用回归分析方法来进行。,第二节房地产咨询服务,三、房地产法律咨询（一）房地产法律咨询的类型和服务方式法律咨询服务可分为土地交易法律咨询、商品房交易法律咨询和存量房地产交易法律咨询。根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式，法律咨询服务可分为房地产融资法律咨询、房地产买卖法律咨询、房地产租赁法律咨询、房地产抵押法律咨询等。房地产法律咨询服务的方式主要有三种：(1)个案解答(2)商业文书审查(3)房地产全程法律服务,第二节房地产咨询服务,三、房地产法律咨询房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。(一)房地产法律关系1房地产法律关系及其构成法律关系是在法律规范调整社会关系的过程中形成的人们之间的权利和义务关系。2房地产法律关系的产生、变更和消灭,第二节房地产咨询服务,三、房地产法律咨询房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。(二)房地产权利1土地所有权和使用权2房屋所有权3相邻权不动产相互毗邻的所有人或使用人相互间应当给予一定的方便而且在各自行使自己的合法权力时，要受到一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权力义务的形式确定下来，就是相邻关系。,第二节房地产咨询服务,三、房地产法律咨询房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。(三)房地产交易1房地产买卖2房屋租赁,第三节房地产交易保障服务,一、房屋质量保证2008年，广州市政府有关部门公布了广州市房地产中介服务管理规定（征求意见稿）。该文件首次提出了“房地产说明书”的概念。房地产说明书内容包括：房屋坐落、面积、产权权属文件、用途、抵押情况、出租情况、建筑年限、土地出让金缴