房地产项目管理 (2)

第七章房地产项目管理,主要内容,7.1房地产项目管理概述7.2房地产开发项目质量控制7.3房地产开发项目进度控制7.4房地产开发项目成本控制7.5房地产开发项目合同与安全管理,7.1房地产项目管理概述,7.1.1房地产项目特点,房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。房地产项目具备以下几个特征：,知识的密集性组织的层次性系统性,7.1.2房地产项目管理的概念,房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。,7.1.3房地产项目管理的目标与职能,房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理的基本职能包括：,计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。,7.1.4房地产开发项目招标,（1）招标方式,招标是实现项目“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。,招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。,公开招标，是指房地产开发项目的招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。公开招标是一种无限制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。邀请招标，也称选择性招标或有限竞争招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。,（2）招标程序,按照一般做法，投标程序如下：,申请招标。编制招标文件。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。签订合同。,7.2房地产开发项目质量控制,房地产项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及合同中对房地产开发项目工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。房地产开发项目质量控制是指项目管理机构以国家标准、规范或合同为依据，确定质量目标及质量保证、改进措施，对项目决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全程质量监督和管理的活动。,7.2.1房地产项目特点,房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，主要包括：,质量影响因素众多质量波动大质量离散质量隐藏性强竣工检验局限大,7.2.2质量控制的内容,质量控制的主要内容包括：,（1）前期资料检验（2）原材料检验（3）配套设备检验（4）程序与工艺检验（5）施工阶段质量控制（6）建立质量控制档案制度（7）竣工质量验收,7.2.3施工阶段质量控制手段,（1）旁站监督（2）测量（3）试验（4）指令文件（5）规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段,施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心，在施工阶段，一般可采用以下六种手段进行质量控制：,7.3房地产开发项目进度控制,房地产开发项目进度控制是指根据开发项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制项目进度计划，并以此计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间进行控制，保证项目能在满足其时间约束的前提下实现总体目标。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。,7.3.1进度控制工作的内容,在传统的房地产开发项目中，进度控制工作的主要内容包括：（1）项目建设总周期目标的论证与分析；（2）编制项目建设工程进度计划；（3）编制其他配套进度计划；（4）监督项目施工进度计划的执行；（5）施工现场的调研与分析；（6）进度计划调整。随着房地产市场的发展，进度控制不再局限于房地产开发项目，也逐步应用于房地产投资领域，其核心是控制投资工作进度，包括谈判进度控制、资金筹集进度控制、资金支付控制、法律材料办理进度控制等。,7.3.2影响项目进度的因素分析,影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。上述因素中以人的因素影响最多，比如建筑单位的安全生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括关联人员之外的社会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因素在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。,7.3.3进度控制的手段,项目进度控制的主要方法是筹划、控制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。,（1）组织措施,组织措施主要包括：落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责；进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；分析影响进度目标实现的干扰因素。,（2）技术措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度，尤其需要不断探索、推广和采用先进的施工工艺、工法、新材料和新设备。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限与项目开发进度计划协调、合同分类进度监督等内容。（4）经济措施经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期，同时也采用经济措施惩罚延误进度的合同方，保证合同进度计划的落实。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较定期提供进度比较报告等。,7.3.4进度计划的编制程序,房地产开发项目进度计划的编制程序一般分为四个步骤，包括：,（1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。（2）统计或计算每项工程内容的工作量。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。,7.3.5进度计划的编制方法,进度计划的编制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常用的方法。,横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。用横道图表示的进度计划，应包括两个基本部分，左侧是工作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。,（1）横道图法,（2）网络图法,网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度计划。在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系，并可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。关键线路是指在该项目中，直接影响项目总工期的那一部分连贯的工作。通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。例如工期最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网络计划；在各种不同工期下，选择工程成本最低的网络计划等。,（3）里程碑法里程碑法又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度计划执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项目，这些事项对项目进度计划能否顺利实现具有重大的影响。通过这些关键事项在一定时间内的完成情况可反映项目进度计划的进展情况，这些关键事项被称为“里程碑”。,（4）进度曲线法该方法以时间为横轴，以完成的累计工程量（该工作量的具体衡量内容可以是投资额、实物工程量的完成情况、人工工时消耗、形象工程等）为纵轴，按计划时间累计完成任务量的曲线作为预定的进度计划。从整个项目的实施进度来看，由于项目后期收尾工程的实际工程完成量比较小，因此，该进度曲线一般是S形的。,7.4房地产开发项目成本控制,房地产开发项目成本控制是指房地产开发企业在保证房地产开发项目进度与质量的前提下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。在房地产投资活动中，投资者为了保证资金盈利安全和得到预定盈利目标，严格进行投资预算、资金财务成本控制、交易成本控制、交易额谈判结果控制等。,7.4.1房地产开发项目成本构成及其估算方法,（1）房地产开发项目成本构成,房,房地产开发项目成本由开发成本和销售成本两部分组成。,开发成本主要包括土地置购费、前期工程款、基础设施建设费、建安工程费、配套公建建设费、间接费以及上述费用产生的财务费用。销售成本主要包括广告费、销售代理费、营销部门管理费以及人员工资。,（2）房地产开发项目成本估算,项目成本估算的主要依据包括项目工作分解结构、资源需求计划、资源价格、工作的延续时间、历史资料等。成本估算的方法很多，比较常用的有经验估算法、参数模型法、自下而上估算法。,经验估算法又称类比估算法、自上而下估算法，是指利用以前类似项目的实际成本作为估算当前项目成本的基本数据。这种方法可以在较短的时间内获得大致的成本数据，但误差较大。,参数模型法是一种比较科学的方法，它立足于过去对成本产生影响的各种因素在现在和将来仍然起作用的这一前提，以过去建设同类项目的资料为基础，运用一定的数学方法进行加工处理和推理，借以估算项目成本。主要分为指数估算法和系数估算法。自下而上估算法就是先算出各个单位的独立成本，然后将各个工作的估算自下而上地汇总，从而估算出项目总成本。这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。,7.4.2成本控制的原则,设置科学的投资成本管理目标设计阶段成本控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理最有效的手段,7.4.3成本控制的主要工作内容,编制成本计划，确定成本控制的目标成本计划可分解为五个方面：材料设备成本计划；施工机械费用计划；人工费成本计划；临时工程成本计划；管理费成本计划。审查施工组织计划和施工方案控制工程款的动态结算建筑安装工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。控制工程变更工程变更引起的工程量变化和承包商索赔，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。,7.4.4成本控制的主要措施,在房地产开发全程中，成本控制的主要措施包括以下四个方面：,强化成本意识，加强全免管理(最基本做法)确定成本控制的对象(成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用)完善成本控制制度(编制一系列标准的报表，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体权责划分)制定有效的奖励措施(物质奖励，精神奖励，提供专业进修、职业晋升和国内外考察机会),7.5房地产开发项目合同与安全管理,7.5.1合同管理概述,合同管理是指房地产投资主体或房地产开发商依据国家法律、法规的规定，对项目全程进行合同规划、分析、签订、解释，并对合同实施过程进行控制的管理工作。合同管理是房地产开发项目“三控两管”中至关重要的一环。,合同管理在房地产开发项目中具有很强的必要性，主要表现在以下几个方面：,建立现代企业制度的需要规范市场交易行为手段,规范市场主体的行为规范开发市场的价格,合同履行的保证,通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互监督，明确违约责任。,开拓国际市场的需要,7.5.2房地产开发项目主要合同关系,合同关系是当事人通过合同所产生的一系列法律关系，合同关系由主体、内容和客体三个要素构成。房地产开发项目的主要合同关系包括：,开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列合同。这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或者房地产转让合同。,（1）以开发商为主体的合同关系,承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。,（2）以承包商为主体的合同关系,7.5.3合同管理的主要内容,合同管理是房地产开发项目各项管理措施的基本工作点，合同管理直接关系到开发项目能否顺利、高效的完成。合同管理的主要内容包括以下七个方面：,建立健全合同管理制度合同范本库的建立与管理建立合同交底制度合同拟定、谈判与签约合同分析合同实施控制合同解释,7.5.4安全管理,安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面，加强安全管理，对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。工程建设中安全管理的原则是安