启动策略及物业发展建议[前期_大盘_产品_二三线城市.ppt

,德坤置业光阳108亩项目启动策略及物业发展建议,2010-7-5,项目整体定位,市场调研阶段,项目地块查勘宏观经济背景研究住宅、商业、办公市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈投资者访谈经营者访谈等,2010.5,2010.4,项目属性界定目标分析、核心问题界定市场分析客户分析案例研究整体发展战略整体定位规划建议经济评价,物业发展建议及启动期策略,项目整体战略与定位回顾战略解析与核心竞争力提炼启动阶段策略启动阶段的定位建筑风格、景观体系建议物业配比和户型配比建议配套建议物业整体布局建议,项目工作阶段划分,2010.6,物业发展建议原则,启动区策略及定位,报告框架,物业发展建议体系,区域即将升级，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？,明晰价值与竞争,地块的资源特征，决定了本案的竞争资本；地块与外部的关系，决定了本案的竞争地位。,02,VS蝴蝶谷：城市价值、核心地段；VS中铁：核心地段、综合体价值；VS华润：品牌弱势，但未来城市资源绝对占优。,与外部的关系,01,地块的自然资源价值等级次优；商业价值最高，前期难以体现；配套价值包括区位，基于区域及商业成熟。,地块的资源特征,本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期,利润最大化,核心价值塑造,动感时尚领地,高尚城市居所,商务标杆杰作,核心问题,项目发展战略,颠覆传统生活方式，塑造城市领袖,打造长沙东部新城的地标性综合体,工业用地的优化配置问题,寻求价值的建立,竞争姿态在不可避免的红海战中，以强调繁华、时尚的都市主张来建立市场的差异性与价值感。,都市魅力+多元+活力三重发力，营造特色UVD，做星沙市场的领导者,都市魅力,多元,活力,多样化的产品组合，打造可居住一生的社区多功能组合，快捷、方便的多方位服务,特色休闲娱乐业态大尺度公共开放空间,都市活力中心（UVD）,标志性建筑、形象中心识别系统的魅力，世界性、开放性、设计的魅力,大盘之初，一是需要向市场表明这样的价值态度，二是提升客户的心理预期，并建立市场差异性，从而赢得为价值买单的空间。,是选择相互隔绝、戒备森严的生活，还是选择丰富多彩、令人怀念的、相互支持的邻里关系组成的城镇，将是由我们自己来决定的。DPZ,在这样的价值主张下，无论是客户还是产品，都应是它的伸张者！,高开低走的策略方式高形象与精神属性的综合体起势，合理总价斩获广泛客群,启动区目标：快速回转现金流+带动尚都商业销售！,保持与整盘一致的形象与精神属性城市、多元、时尚,综合体立势形象高端,快速走量，中端产品体系抓主流客户,启动区策略,低走,高开,启动区策略及定位,产品策略客户策略,启动区选择：外城先行启动，商务商业氛围造势，公寓走量回现,整体开发节奏：先外而内，由外城先行启动，满足政府启动工业地块要求，而后开发内城住宅部分；其中启动区优先推进南侧公寓回现，工业地块施工节奏适度减慢，主动降低资金投入压力。,启动区的产品面积配比,开发策略：快速实现现金流目标，户型定位主要面向星沙刚需及首改需求，与市场主流相一致，更强调实用性整体户型面积体现控总价原则，对比竞争对手，在主流区间范围内稍紧凑公寓产品以稍紧凑一房房与二房产品为主,启动区户型面积配比如下：,启动区底铺定位，根据商业价值合理的实现性，考虑最后的配比及业态分布,启动区策略及定位,产品策略客户策略,启动期客户策略：紧抓市场主流刚需,主打客户喜欢都市繁华，关注性价比，强调实用性与便利度的忠实爱戴者,他们是产业区的中梁砥柱，事业发展蒸蒸日上；期望城市里的自我空间，讲究生活便利和环境的舒适；有一定的教育背景，爱热闹、爱尝新，喜欢贴近城市；对于新事物有天生的敏锐，认可有品牌和时尚的事物；,物业发展建议原则,启动区策略及定位,报告框架,物业发展建议体系,物业发展建议的目的与总则,16,树立整体时尚、活力、城市的综合体形象,将所做所为放置在客户易感知，对其敏感并愿为其埋单的方面,专注投入与产出的关系，不做无效果的投入,户型实用+灵活：面积紧凑适度超越的实用产品灵活的公寓空间,物业发展建议的要素构成,外立面时尚+标志时尚且质感,商业时尚+多元多元复合消费理念立体垂直街一站式购物消费,示范区参与+创新生活方式体验,园林品质+参与：生态、精致设计参与性与运动感,会所时尚+健康：健康运动时尚元素,总则与要素下，物业发展建议体系构建,实用体系,标签体系,体验体系,物业发展建议体系,确定怎么做的指导原则解决的问题“捕捉客户的深层价值需求”,基本面,加分项,通过规划、产品、景观、生态体系、建筑风格打造,个性、时尚、综合体大盘,综合体气势、商业规划、品质保证、生活方式,示范区强势展示,确定项目怎么做解决的问题“抓住客户需求点如何对项目进行升级”,启动区策略,健康,繁华,品质,中产客户,需求敏感点,个性,物业发展建议体系框架,目标客户价值敏感点：追求时尚、繁华，重视健康，参与性（消费者）；未来前景、好的业态规划、合理总价（投资者）关键词提炼：时尚、标签、前景、主题、规划、总价,标签体系,现代时尚、领先的建筑风格,复合多元的消费理念,实用体系,实用且健康的产品设计,生态共享的城中现代园林,体验体系,共性特征3：喜欢呼朋唤友，重家庭，希望被自己圈层所认可,时尚、健康的会所生活,投资性高的街区商业、写字楼,物业发展建议原则,启动区策略及定位,报告框架,物业发展建议体系,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,建筑外立面商业特色理念会所生活方式,旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值,综合体需符合建筑风格选型的原则及一致性现代的、雕塑级的、映衬城市繁华,选型特质：视觉区隔、城市时尚、特别意象。,综合体建筑立面,在统一原则下，商务区建筑更强调外立面仪式感，玻璃元素体现公建意象,工业地块以商务商业功能为主，并有类甲级写字楼的出现，将成为项目的印象标识。,写字楼形象标杆：通过挺拔外立面、适度成本的单银Low-E玻璃幕墙、有冲击力的造型和顶部构件等来树立高端写字楼的形象。,建筑立面,挺拔外立面,时尚造型,街区可采用大胆的形态，不规则体块、多元素的应用，表达时尚主张，更直接区分星沙其他商业,原则：注重时尚风格与综合体整体风格的一致与搭接；适度成本：外街多运用玻璃和金属材质，内街逐渐淡化高成本材质的使用。,建筑立面,建筑风格选型的原则现代的、雕塑级的、映衬城市商务生活的,由于我们的客户是关注价值感和升值前景的投资客户；对于他们来说，外立面是区别于其它楼盘的关键；所以，世联认为，为了在一开始和周边项目建立差异形象，与“城市活力阶层”、“商务阶层”形成精神上的共识，公寓外立面应当具备以下特质：视觉冲击;时尚;创意;简洁。,在单体设计方面，我们相信设计单位会有很多很好的创意，世联更多的是站在市场的角度，给出我们的原则和一些建议,与综合体的整体形象一致,是现代的、城市的,但是，普通的现代简约能达到这样的效果吗？,建筑立面,重点推荐创意而现代的新荷兰建筑，在星沙市场尚未被采用,代表产品深圳优品艺墅、武汉万科金色家园：特点：色调偏沉稳、用“盒子状”的悬挑、色块的变化等强调几何感和设计感。,建筑立面,荷兰建筑的细节建议1,整体色调把握的建议：荷兰建筑的常用主色调是偏沉稳的酒红色、白色和暖色调的其他颜色，沉稳中不失激情；在装饰元素上，带色块的玻璃窗、木质的装饰条是常用的。,建筑立面,荷兰建筑的细节建议2,重要元素：悬挑和体块的变化是荷兰建筑中常用的元素，只要面积不大、且在高层、超高层的运用中成大体块运用，不会造成过多的成本增加；在新的测量规范中并没有针对无围护结构的悬挑的限制。,建筑立面,如何将时尚兼质感的“新荷兰建筑”运用到高层中？幸福里：坚持悬挑与色块的变化,建筑特色跳动的格子，六本木的改良；特点：挺拔、后现代气息；运用荷兰建筑的借鉴意义：通过悬挑和色块的变化，同时细部变化坚持统一，减少零碎感。,华润幸福里,可借鉴性：没有过多琐碎的持件，整体挺拔感、质感；色彩而体块的变化，同时追求细部变化的统一。,建筑立面,新荷兰建筑的中国实践龙湖春森彼岸，悬挑、色块的变化与阳台内包式处理,建筑特色玻璃元素的大量应用；特点：立面完整感、公建气息；运用荷兰建筑的借鉴意义：玻璃及各色块的应用，阳台置于玻璃挂件后；与项目适配度仍需考虑的问题：立饰切得过于零碎，以致于影响挺拔感。,龙湖春森彼岸,可借鉴性：阳台内包于立面之内的处理方式。,建筑立面,建筑特色阳台和外沿空间的应用；特点：立面挺拔；运用荷兰建筑的借鉴意义：在色调变化上与幸福里有相似之处、维持一致风格，阳台和外沿空间的内包式处理能使里面更加公建化，与底部街区形象呼应。,万科金色家园,关于公寓外立面：建议重点借鉴武汉万科金色家园的公寓立面风格,可借鉴性：阳台内包于立面之内的处理方式；色彩和体块低调且统一的变化。,建筑立面,新荷兰建筑于本案的小结挺拔感、色块和颜色不显零碎的变化、阳台空间的处理,原则一：体块简洁、有质感的变化借鉴幸福里,建议：建议可采用以暖色调为主的涂料，以简洁、统一的颜色变化突出挺拔感。,原则二：阳台空间的处理借鉴金色家园,建议：内包阳台，用镂空板代替玻璃元素，体现通风健康的生活方式。,原则三：通过装饰体现颜色变化借鉴春森彼岸,建议：玻璃色块与阳台镂空板都作颜色变化的载体,但并不推荐过于切割的零碎感。,原则四：屋顶悬挑处理要轻、要薄借鉴幸福里,建议：屋顶悬挑简约、现代化处理。,建筑立面,推荐风格2：重点借鉴中信红树湾的现代主义建筑风格,中信.红树湾,可借鉴性：简约的现代主义风格,建筑特色：竖向植架，结合水平线角飘板，与建筑外部产生丰富细腻的阴影效果，削弱高层住宅的体量感；形态多样的飘窗；采用简洁明了的深灰搭白线条色彩搭配，凸显时代感。,建筑立面,推荐风格2：公寓重点借鉴湘域中央公建化设计，着力体现商务氛围,湘域中央,可借鉴性：整体运用较大面积的镀膜玻璃；立面横向、竖向的隔断式处理手法；凹凸形态的装饰使立面具有立体感；成稳的锗石色外立面融入富含时代感的现代简约风格，碰撞出城市的气息。,建筑立面,建筑特色稳重、公建化；特点：玻璃外墙的隔断式演绎；大体量玻璃外墙通过线条隔断的表现手法，锗石色外墙既表现出商务公寓的成稳又能完美融入城市的现代化气息中。,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,建筑外立面商业特色理念会所生活方式,旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值,商业概念运用时尚、参与、生态构建活力多元购物体验，基于mall概念与特色化街区,时尚！时尚就是我们的标签，商业街的时尚韵动是核心打造的要素；,在城市核心片区的生态购物理念，提供的更为舒适且流行的购物环境。,参与式、体验式消费理念是我们区别于周边的核心价值，以活力休闲为主旨构建全新的价值体系；,不一样的购物体验合理的业态规划基础下，还提供的是特色化的购物体验，结合项目的本身条件，强调城市且多元的购物状态。,打造一站式购物体验时间消费观，那是一种极其时髦的生活方式，以前大家都呐喊着shoppingmall，现在原来大家都依赖于都市，更追求的是livingmall。这就意味着更为复合而时间也就变得更短，来得这里，便是来到一座步行的城！,更体现时尚、活力、创意的立面要求整体色彩与综合体一致，设计可更大胆,独立的内街+灵活的街区=更为强烈的感受,主入口处，通过新异的城市界面放大，形成聚敛效应节点，形成项目的独特“门面”,城市的可辨认性，来自由背景和前景构成的城市空间的整体性；具有特征相对明显建筑风格的建筑，极度视觉冲击。,参与建筑形态,元素3：扶梯或楼梯立体商业的通道,元素1：廊桥形成二层商业的活动标高,元素2：天桥灵活搭通各功能空间,立体街区视觉兼体验的立体购物新方式,外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）内城:社区功能（私密/独立/与城市被迫隔离）,关联:蜂巢。地下系统自然采光城市行为与社区行为复合的MIX空间开放城市社区,集中卖场,写字楼,裙楼街区,VDM=Visual+Merchandising视觉营销，元素1：设计感十足的导视系统,导示系统强调动线价值，并融入现代时尚元素；Customerwire：不是客人想怎么逛而是我们想让客户怎么逛！,有可视外观的商业包装，体现商业的生命及感染力，最终实现客户购买的a+A,建议商业立面设计充分考虑广告牌位设置的需要，沿板仓路路和向阳路大量设置广告牌位。增强商业氛围稳定的现金收入,创意想像与视觉盛宴，场景体验地，也成为小型的驻留节点,高密度的建筑群使人产生压迫感，设置公共艺术，能够增强城市意象，并有效地利用道路、建筑物附属设备以活力、多元化、时尚性的取向来反映结合公共空间休憩功能,将市政绿化带融入街区打造范围，一体化铺装增强活力气质的延伸感,一体化铺装，形成区域延伸,以开放的、扩大化的街区范围，增强延伸感,个性化的铺装,下沉式广场节点，最好的文化休闲节点，驻留人气之余，更提供舒适的休闲场所,退台及下沉空间设置绿化、园林、水系等，并在广场内举办各类活动，使游人可在逛街购物之余，感受园林绿化及参与各类活动，增强公共空间的参与性;下沉式广场尺度宜人即可，无需过分放大，建议面积2000左右即可。,活力中心节点，将人流导入街区中央，移步换景，体验街区时尚活力的秀场,利用中心广场，打造宽阔的商业空间和丰富的商业层次感，使空间产生变化和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。,裙楼街区,集中卖场,写字楼,中心广场,街区为表，多元业态组合为里：购物、餐饮、休闲及适量娱乐相结合，共同形成星沙活力新极,白天购物、吃饭，一站式消费，便利时尚,夜晚饭馆、茶馆、电玩、电影，精彩的夜生活从这里开始,业态排布原则：根据业态自身的要求以及促进经营和销售的目标，因地制宜排布各种业态,根据地块条件及区位价值的差异,根据业态自身需求,决定因素,业态排布原则,垂直方向上：低区（主要指1层以及地下空间）以购物为主；高层以餐饮、休闲娱乐为主既保证人气，又能最大化促进销售水平方向上：沿板仓南路以购物、娱乐为主，最大化利用其昭示性，凸显档次和活力；工业用地塔楼底商主要排布高端餐饮、休闲为主，成为商务休闲一条街集中商业：集中商业南移至地块东南部，设置中高档百货，树立商业形象，商超设于工业用地负一层，不占有可售商业面积,有利于经营和销售,业态模拟,集中商业及商超业态模拟：工业用地-1F：超市购物（沃尔玛）；南部卖场-1F2F：百货购物,百货购物儿童世界,百货购物服装、鞋包,百货购物化妆品,体验业态模拟,集中卖场,-1F超市购物,-1F商超,体验业态模拟,-1F街区业态模拟：时尚购物（个性服饰、精品、玩具店等）；个性餐饮、休闲（甜品店、冷饮、冰淇淋、咖啡吧、书吧等）,个性服饰,精品店,冷饮、冰淇淋点,甜品店,书吧、咖啡厅,体验业态模拟,1F街区业态模拟：专卖购物（运动、时装专卖店）；品牌中西餐（麦当劳、肯德基、真功夫、必胜客、味千拉面等）,时装专卖,运动专卖,品牌中西餐,体验业态模拟,工业地块2F3F街区业态模拟：高档餐饮（中大型餐饮主力店）；商务休闲娱乐（量贩KTV、洗浴、影城等）。,美味风情尽在此！特色餐饮悠悠茶香,高档餐饮,国际影城,国际影城商务休闲,亲子教育机构,动漫城,水疗会,体验业态模拟,集中卖场外围2F街区业态模拟：休闲娱乐（动漫、亲子教育机构、水疗会、棋牌、咖啡、美容美发、健身等）；精品中式餐饮（湘菜、粤菜、川菜等精品餐饮）。,精品餐饮,棋牌、咖啡,第五立面：只要是空中的空间，便可以来把商业的空中庭院,在地面土地越来越少的今天，如何利用立体空间中的土地成为了我们的新课题,空中花园与户外公园直接相连，生态购物体验的极致：日本难波城公园式商业mall,难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。,形象,沿着30层高塔，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，欣赏大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。,商业广场,57,与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。,注意空间设计变化丰富、充满趣味斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲；用暖色石材模拟的自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼应。同时，又是四通八达的通道。,在市政公园向地块的延伸地带，打造广场结点；以集中绿化与绿色广场，一方面提供驻留人气的空间，一方面在入口便提供绿色舒适的购物映象。,商业广场,广场结点，便也是最好的生态结点，驻留人气之余，更是提供舒适的绿色购物场所,商业广场,可利用的生态概念空间：建筑下部或缘侧的柱廊、向外开敞的边庭；后退的入口、门廊、建筑物的凹处、挑檐及下部所构成的空间；建筑凹进或向外突出的台阶、花台、半私密的前院或休闲区。,城市受欢迎的逗留区域，一般是沿建筑立方和一个空间与另一个空间的过渡区；边界区域受到青睐，是因为处于空间的边界为观察空间提供了最佳条件；街区的连廊、天桥、扶持都将成为点缀生态的节点；软性的边界是一种既非完全私密，又非完全公共的过渡区。,注重过渡空间的软性打造，丰富城市界面和空间的情趣性，提供更多的逗留节点,室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于把整个街区的商业氛围连成一体；满足人流驻足，布置适量的休闲座椅与店铺座椅；商业室内空间的延展，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间，提供更多的逗留节点。,街区绿化：商业依靠绿化，向户外空间自然拓展，从而使商业街空间模糊化、休闲化,商业广场,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,建筑外立面商业特色理念会所生活方式,旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值,符合各期客户的不同需求，制定功能互补的会所需求，体现时尚与健康两大要素,我们的客户体系,城市寻求认可者；更向往成熟便利的生活；追求时尚；敢于快两步享受新。,事业蒸蒸日上的奋斗者；离不开城市的繁华；向往更反应品味的品质；期待时尚的生活体验。,会所于客户：时尚、健康、标签,建立标志鲜明的创意感，吸引城市客户的标签；基本社区功能需求；形成城市意向、示范时尚生活方式的重要场馆。,时尚“吧”,泛会所,主打客户星沙主流自住需求，城市价值的忠实爱戴者,会所打造原则,住宅,以“吧”的概念打造迎合时尚需求的客户群体，表达的正是多元且时髦的生活元素,时尚“吧”,选址原则：结合售楼处；辐射人群：整盘客户；需求面积：1000-1500；功能构成：创新体验的“吧”体系；开发时机：前期。,提供时尚且场地不大的健康场所，类似瑜珈房、健身房、活动室等室内活动空间,健身房,瑜珈房,选取小型室内时尚运动为主；像篮球场等可结合主题园林放于室外；考虑将政府要求的社区服务站、老年人活动站、门诊所等与会所相结合；在人气可以得到满足的前提下，采用会员制，提高尊享度。,设计原则：健康时尚,老年人活动室,乒乓球室,可选功能：瑜珈房、健身房、麻将室、活动室、乒乓球室等；总面积：400平米左右。,闪吧Flash,非凡VS正常躲在蛋壳里上网和在电脑桌前上网不一样。群居VS孤独网游同伴就坐在隔壁的蛋壳里在一根网线的另一头不一样。,关键词：创意、共享、交流设计感强的内饰风格+上网所处空间也可概念设计+可结合茶吧或休闲吧来做+总面积在150平米左右。,书吧Books,“读书时，我愿在每一个美好思想的面前停留，就像在每一条真理面前停留一样。”爱默生,关键词：精致、娴静、专享功能要素：时尚杂志区、小型影音室、流行书籍专区、书籍共享区；面积需求：150平米左右。,音乐休闲吧Music,“像这么一代人，都是听着谭咏麟、四大天王、迈克杰克逊的歌，那不仅仅是几首歌，那是时代的烙印。”,“那些熟悉的声音，每次听到都这么让人心潮起伏。”,关键词：交流、怀念、与朋友一起功能要素：点唱机、配备轻音乐的小型会客厅、试听区、音乐杂志区、吧台；面积区间：150平米左右。,结合园林及架空层的泛会所，将主要强调目标客户看重的运动功能与休憩交流空间,泛会所设置,项目,低,高,休憩空间,游泳池,网球场,足球场,篮球场,羽毛球场,儿童娱乐场,露天健身器材,乒乓球,项目,低,高,休憩空间,游泳池,网球场,足球场,篮球场,羽毛球场,儿童娱乐场,露天健身器材,乒乓球,使用率,视项目具体情况而定,投资指标,维护成本,序列,投资,设置意向,维护成本,使用率,休憩空间,网球场,游泳池,足球场,高,高,高,高,低,高,高,高,高,低,高,低,鼓励配置,不配置,少量配置（标准池规模）,不配置,羽毛球场,低,高,高,少量配置,乒乓球,低,低,高,鼓励配置,篮球场,低,低,高,鼓励配置,儿童娱乐场,低,低,高,鼓励配置,泛会所设置,泛会所建议配置乒乓球、篮球、儿童娱乐场、休憩交流空间，并适当配置游泳池、羽毛球场,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,实用且健康的产品设计商业特色理念生态共享的城中现代园林,营销的推动力，买单的基本前提,定位回顾综合体配套之上优化的主流居家产品突破市场竞争,希望成为圈子中心,经常呼朋唤友，对公共空间和待客空间敏感,关注私人享受,对私人享受空间主卧、厨房、浴室敏感,关注家人健康,对户型的通风、采光等因素敏感,产品发力点,强化公共空间和待客空间,私人享受空间的升级,生态化的户型设计,项目容积率很高，我们户型的卖点不能靠“赠送面积”来发力；我们的户型发力点必须找到和客户生活密切相关的卖点，来进行精细化的研究，才能建立持续的产品竞争力。,一切源自客户“享受型”刚需和首改是一群什么样的人？,高容积率的适度化解楼栋朝东南偏转改善整体户型朝向,建议采用建筑单体可以往东南偏转一定角度，实现各户型朝向优化，减少正西、正北户型。,户型设计价值要点整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系,小三房：90-100,中三房：110-120,四房：135-145,一房：35-45,二房：75-85,公寓产品,紧凑型居家产品,100平米以上产品舒适产品,项目各户型设定面积,各户型产品归类,各产品设计原则,小面积产品突出空间组合可变性，使用功能多样化,在面积经济性的基础上保证功能舒适性,注重舒适性，作为标杆产品体现项目档次,户型设计价值要点,多功能、自由变化,实用性提升,生活尺度扩容,小户型,中户型,大户型,二房：50-60,三房：75-85,项目空间控制上的舍与得我们打动享受型刚需、首改客户的同时，面积不能失控,为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:本指标为控制指标，在规划可以根据户型具体情况调整。,在总体指标可以满足的状况下可以适度扩大,可以适度缩小,选择放大客户敏感的重要空间，减弱次要空间的方式，确保整体面积不能失控。,基本面基本户型格局的保证：入户玄关及生活阳台依然是标配，完整厨房空间保留,入户玄关设计实用率较高赠送落地凸窗多功能房间设计,强调主卧或客厅空间，以城市观景阳台形成多功能房设计,可以作为阳光室,可以作为休闲房,城市景观阳台，弹性功能空间,卧室和客厅之间的推拉门间隔，推开移动门就可以躺在床上看大投影！,抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间！,创新畅想：不大的公寓，可以考虑更灵活可变的空间，强调是使用面积，而不是套内面积,冰箱在厨房的另一侧，不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！,帮助改善公寓的舒适度，更带来只有公寓的趣味体验,弱化次要功能,家具整合,布局改善,局部空间奢侈化,通过压缩厨房餐厅等次要功能空间，将实用面积集中于客厅；,考虑并预留收纳空间与内部家具的位置，避免零碎空间的出现；,卫浴局部的合理布局，提供具有更好生活品质的空间组合模式；,通过厅卧室连通等形式，形成局部奢侈型的空间，提高空间舒适度与趣味性。,优秀项目参考：花样年花郡,43一房一厅,38一房一厅,花样年花郡两房一厅公寓,62两房一厅,52.6两房一厅,入户大堂体现品质与调性，建议以写字楼的大堂标准，体现高档次，设计效果仪式、稳重,主题工作室，配备休息功能区，可商辅住,洗漱茶水间,办公区,休息区,我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能够有一个小小的空间，一张温馨的床可以让我彻底的放松,设计原则：设定休息功能区间，可商可住，增加商务公寓的额外使用价值。,全无墙设计，空间自由分配,空间自由分配,室内全无墙设计，大空间内功能自由分配，居住、办公两相宜；每个小空间独立设置卫生间，以提供灵活的使用功能作为差异化卖点。,可自由分割的框架式结构，可打造个性化的办公空间,你的公司也可以独占一层，仿佛独占了整个世界，拥有广阔空间，老板可以最大自由地布置他自己的办公室，没有任何条件限制您的公司与世界最先锋取得一致,设计原则：尽量灵活的分割空间，给客户更高的价值感与使用性。,各取所需的多单元空间组合方式，全面满足不同规模的办公、居住需求,依据使用者的需求面积多单元弹性组合，空间灵活可变,小户型将玄关设计预留，稍大户型以入户花园取代玄关空间整洁的客人入门空间,为每个户型标配一个尺度合适的、与客厅视觉隔断的玄关空间：保障客厅空间的纯粹和整洁；高梯户产品的异型空间尽可能聚集到玄关空间。,厨房作为待客空间之一，在小户型中通过生活阳台的标配，实现厨房的紧凑整洁,对于紧凑房型的合理程度，厨卫空间是否紧凑合理非常关键。,标配生活阳台,紧凑的厨卫空间,紧凑房型的实用性提升强调卧室和外延空间,在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能和待客空间,外延空间是卧室功能提升的重要手段,加大开间尺寸、增加阳台、凸窗及玄关空间是提升待客空间的重要手段,在开间允许的偏大户型，体现客厅体量感，可以多采用连厅设计,产品倾向上面的选择更多用连厅，增大紧缩面积下的客厅空间感；连厅也更受照顾学龄前儿童的三口之家喜爱；,横厅,直厅,边套采用多窗采光或转角落地窗的形式，引入对流的自然风,建议采用让多窗采光成为边套产品的标配，实现小户型的健康舒适度；主卧可以配备转角落地凸窗或露台等外沿空间，增加私人空间的舒适度。,优秀项目参考：金地上塘道,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,实用且健康的产品设计投资性高的写字楼、商业生态共享的城中现代园林,营销的推动力，买单的基本前提,类甲级写字楼，把握办公客户敏感点，采取形象做足、合力控制成本的开发策略,形象提升包括外立面、大堂、过道、电梯间、层高等方面的改善核心设施完善包括足够的电梯数量、停车位、网络、会议设施、餐饮等，特别是电梯和停车位敏感环境改善对采光、绿化、通风等能改善办公环境的因素比较关注节约运营成本要求比较经济的单层面积设置以及合适的物业管理费高性价比涉及结构创新、环境改善、面积划分等,高形象,重使用、控成本,智能化创新,高档办公客户敏感点,本案开发策略,高度：保证2.7米的净高，同时通过外立面支撑和内部的设备用房支撑起约3层的高度用作会议室或者开发商自用，既提升形象又增加项目的附加值,本项目类甲级写字楼定位建议净高：2.7米建议层高：3.7-3.8米,高度测量标准,案例：深圳荣超经贸中心,通过外立面支撑在顶上搭板2-3层左右，最多可以支撑12米高，报建完以后可以搭板隔离后使用,女儿墙与屋顶面交界的点为规划院判断高度的标准设备用房不算高度,解决方案,限制条件,搭高的部分没有产权，不能销售，一般开发商得自己持有,通过外立面支撑和内部的设备用房支撑起约3层的高度，作为会议室或者开发商自用办公,大堂尺寸和材质：本项目大堂面积不小于300，内空高度约8米，在看得见的高度上选用大理石等高级石材，其余部分可用普通石材，做足形象,大堂设计原则：(1)大堂的高度和面积极大地影响着写字楼的形象档次，应避免狭小的大堂面积和较低的高度造成压抑感；(2)写字楼大堂面积一般为该栋楼体建筑面积的1/150-1/100，一般取建筑面积的下限；(3)内空高度最低不应小于5米；(4)大堂的主题性风格有利于写字楼形象和开发商的品牌打造。(5)深圳甲级写字楼的大堂面积都在1000-2000平米之间,本项目建议：面积：本项目写字楼建面约为30000，按照建筑面积1/150-1/100的比例，大堂面积应该为200-300之间，为了更好体现档次和形象，建议大堂面积不低于300；高度：高档写字楼大堂内空高度不低于5米，本项目建议高度为8米（两层高度），做足形象；材料：在看得见的高度选用大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶。,入口处设置外挑雨蓬，车行大堂提升客户尊贵感和舒适度,在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象；入口处设置外挑雨篷，风雨无阻，倍显舒适尊贵；写字楼入口门前停车，无需过长步行距离即可进入大堂。,侯梯厅：参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度为2.5米，净高4.5米并用吊顶装修，突出大尺度空间，体现项目形象和档次,候梯厅设计原则：(1)多台并列成排布置的电梯，候梯厅深度不应小于1.5最大轿厢的深度；(2)多台并列成排布置的群控电梯候梯厅深度不应小于2.4米；(3)多台面对面排列的群控电梯候梯厅深度不应小于相对电梯的轿厢深度之和，不大于4.5米。候梯厅装修要点：(1)空间感强，色彩简单明亮；(2)有明确的导向作用，体现主要交通动线的流动方向。,目前高端写字楼的侯梯厅的宽度大多数在2.6米-3米之间；装修后净高度5米以上，用吊顶装修,2.5米,净高4.5米,首层候梯厅挑高,停车场人性化外围泊车导视，细节体现项目细致、贴心的人文服务,停车场是写字楼的另一张门脸大量写字楼客户出入均通过停车场，停车位是否充足以及停车场的品质直接影响客户对项目的感知,人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径同时电子显示屏显示当前泊车状况,停车场重要性,电梯：按照甲级写字楼标准设置电梯数量和候梯时间，成为项目的核心卖点之一，同时引进稳定性好的合资电梯以节约成本,国产的贴标电梯,广州日立等,品牌建议：性价比更高的国产电梯，广州日立、上海三菱等；电梯数量做足：高档写字楼客梯配比为4500/个，本项目写字楼部分面积暂定为30000，则需要配备客梯7部，同时配备货梯；电梯速度：(1)建议电梯分为低区和高区，各3部客梯；(2)高区速度4米/秒，低区速度2米/秒，平均等待时间不超过30秒。,空调：建议选用传统中央空调，切合星沙市场与写字楼控成本的发展策略,功能选择建议：（1）建议设置传统成熟的水冷中央空调：具有分户计量功能，并且更加节能的VRV系列的中央空调目前在深圳已经逐渐成为市场主流，但对于溢价有限的长沙市场，主流写字楼仍采用传统中央空调，而在星沙含中央空调的高档写字楼已经领先市场，基于本项目需采取的高形象控成本策略，配置传统中央空调是相对合理的策略；（2）配置新风系统，改善写字楼内空气质量，提高客户满意度的同时，增加了产品的附加价值。工程结构建议：与消防管道走管系统综合考虑，部分管道可以选择贯穿梁技术，尽量避免管道到对于层高的影响。,数据来源：法国兰舍空调经销商深圳区销售经理闫先生,核心筒：本项目核心筒建议采用中心H型核心筒，并在垂直上采取渐缩式设计提高实用率,低区标准层,高区标准层,中心H型核心筒：,提高实用率：为提升写字楼实用率，符合国际标准的5A智能化管理，建议写字楼的公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯等全部归入核心筒内；高区标准层采取渐缩式设计提升产品实用率。,位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最佳位置，采光、视线良好、交通便捷；此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，造型挺拔，是最理想的结构布置方式；核心筒距外墙一般为1015米，标准层一般可作到10002500平米。,中心H型核心筒,过道：以1.6米左右的过道尺寸满足采光、形象要求，同时也避免公摊过大使得实用率低下,高层写字楼过道一般要满足3人并行的宽度，约为1.5米-1.8米；建议本项目的过道宽度为1.6米左右，用明亮宽广的过道树立形象；满足消防前提下过道作为附送面积：在高区部分，若整层购买或者半层购买，在满足消防要求的前提下，过道面积作为附加赠送面积。,标准层层高为3.8米，穿孔梁技术有效提升楼层净高为2.7米，提升办公的舒适性,层高建议：3.7-3.8m净高建议：至少2.7m。,部分管线从梁体中穿过；避免因与梁体交叉而造成的梁底再挂设管线，影响楼层净高；梁孔周边需做结构上的局部加强处理。,空中花园：提供高附加值的赠送空间、绿色生态的办公产品,设计健康写字楼，设置空中花园，通过开启的窗户及种植绿化，把自然引入高层建筑，改善办公环境，甚至作为赠送空间提高附加值；在同一侧设置，外围统一采用玻璃幕墙或格栅包装，保持高档形象。,外墙统一包装,休憩的公共平台,可赠送纳入使用面积，提高附加值,打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象,打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象；,简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本，保证净高，且轻松满足客户个性化需求，降低客户搬家、布线改造的更新成本,标准网络地板造价高、工艺难度大；市场高档产品造价约250元/平米，建议简易版产品，同时可以节省楼地面采用地砖装修的价格建议本项目可设置为简易型，做法为架空10cm高度或地面预留10cm地槽，解决走线问题，功能与标准网络地板一样，却节省进口网络地板大量成本,OA智能网络地板,扣槽式网络地板,便捷：所有线路都在地板内敷设，可在任何位置引出线缆并添加地面插座，对房间环境的改变，亦有优势，其本身可象积木一样重新组合，适应办公环境搬迁的需要保温隔热：起到保温隔热防尘作用，可让生活的空间干净舒适。组装灵活，防静电防火燃，后期维护成本低，可重复利用防火：网络高架地板本身材质为不燃A级材料，对火灾火患有阻止作用,简易版网络地板具体做法,做法1：螺栓固定蓝色板件，各蓝色板件间留20cm走线宽度；黑色扣板可自由灵活拆装，走线完成后上盖即可。做法2：地面浇注砼时，预留10cm高地槽用于布线；管线铺设完后将预留地槽填实。,依据经营业态及商业价值提升的需要制定商业层高,集中商业层高：根据商家要求，首层建议5.5m以上，上层5m以上，其中，影院部分根据影院需求，层高保证8-10m；街区建议适度挑高提升附加值：负一层和一层层高5.5m，二层层高5m。,商业的价值提升,影院需要预留8-10m层高,划铺分割昭示优良的划铺面积予以偏重，整体控制单铺面积降低总价,负一层临商超入口铺位与一层临广场及临主道街铺面积适度放大，建议开间在8-10米左右，进深控制在16-25米，面积100-250平米；一层内部街铺开间控制在8米以内，进深约12-20米，面积100-150平米；二三层铺位根据经营业态确定面积，标准柱距约8米，中大型餐饮约1000-2000平米，中小餐饮约500-800平米，中型KTV2000-3000平米。,商业的价值提升,集中式主题卖场：百货卖场以6-8米为标准柱距设计；负一层及一层街铺建议开间6-8米，临主道部分进深约16-20米、面积约100-150平米，内部街铺进深控制在16米以内、面积约100平米之内（建议内部可部分划20-40平米的小铺）；二层街铺，建议开间6-8米，进深12-16米，面积控小，约50-100平米。,社区型街铺排布双层，开间4-6米，进深控制在10-12米，面积控制在40-80平米。,垂直交通：垂直电梯与手扶梯为主，设置观光电梯改善上层高档餐饮娱乐交通条件,4-5层：主要引进餐饮、休闲、娱乐业态，为了加强与地面的联系，除了内部的楼梯进入外，建议在1层设置门面+观光梯直达。,观光直达电梯,商业的价值提升,集中商业以内部垂直电梯与手扶梯为主、设置观光电梯改善上层高档餐饮娱乐交通条件；街区以外挂手扶梯、楼梯方式解决垂直交通问题。,空中连廊联系集中商业与街区,商业的价值提升,全面连接：所有block街区都通过空中连廊相互连接起来；连廊材质：连廊采用玻璃和布局钢架材质，可以局部设成开放式的，增加通透感和加强与室外的联系,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,实用且健康的产品设计投资性高的写字楼、商业生态共享的城中现代园林,营销的推动力，买单的基本前提,项目园林的作用在于，达到城市与生态的价值嫁接,项目高容积率且商业大体量排布，园林尺度上将会受到局限,项目本体条件,城市中年轻时尚的市场定位,项目形象定位,项目条件、定位原则、市场需求下，园林要解决的问题。,城市形象与生态市场需求的结合？,区别竞争者，不同的生态体系价值？,关键词：简约、精致、生态,恒基凯旋门：大尺度园林+松雅湖资源,凤凰城：地中海风情密集园林,星沙市场主题园林时代已经到来，竞争对手凭气势磅礴型园林立足市场；我们的园林体系核心竞争力在哪？,园林体系构建前提,园林景观体系建议的出发点：用精细化演绎简约的、精致的城市中的生态,本项目的园林设计中：,如何突显区别于竞争对手的园林生态体系？哪些节点需要放大？哪些节点需要精细？如何弱化过大的商业体量对景观园林的影响？,园林体系建议,特色营造的关键元素,重要节点把控,关键词：简约、精致、生态,关键词：边界、中心、过渡带,简约开阔的现代风情园林，帮助开拓中心空间感，并依此而建大量休憩空间体现园林参与性,精致的,打造关键词：空间感、现代感简约而不简单，道路、绿丛、水系、休憩平台依地形装饰；开阔的园林空间，可以在中心打造尺度放大的景观节点。,表现不同于竞争对手：植被及小品，也强调设计与雕琢每一棵植物都有看头,精致的,硬质铺装与小品元素也是张显设计活跃的重要元素,打造关键词：设计感、元素化植被的修剪形态经过设计；道路的硬质铺装与小品概念设计，强调现代感与时尚元素表达。,植被也可以强调设计感与精致化,茂密的植物在园林过渡带或是节点的放大，强调生态特征，并注重植被的层次感与色彩感,精致的,内城纯住宅区域可以选用少量名贵树种提升社区品质并作为营销噱头，大量使用常用植物控制园林成本。,水景强调可收可放，以大小不一的情景泳池贯穿，更能体现本案时尚与活力感,打造关键词：时尚化、参与性景观泳池以浅水系为主；泳池底部铺设色彩鲜艳，图案张显设计感的瓷砖；与设计感强的硬质小品及植被结合，强调参与性；掩绿化和池岸掩映；隔亲水平台应用；破水面很小时，可以植物或小品为岸；大泳池结合结合示范区园林打造。,精致的,小尺度、小空间的景观驻留节点随处可见，强调共享与时尚的元素点，可走、可留、可欣赏,精致的,打造关键词：景观性、参与性景观驻留节点应不只是观赏的，是可以参与的，搭配休憩平台；在楼宇前、广场附近多设置可交流空间。,三层次景观体系：高层集中景观、架空层互动景观、住宅与商业的轴线景观,小户型公寓与底商上盖住宅，街铺上盖园林公间。,中心高层的架空层强化园林空间的互动和参与,居家高层为主，以组团园林空间为主，打造核心集中景观；,高层强调中心景观享受，主景观打造；架空层考虑以互动与参与为主题的园林空间；商业与住宅连接部转换层，做成空中花园的形式。,中心,商业和住宅连接部的转换层做成空中花园，景观向空中延伸,中心,商业街上盖的住宅园林以屋顶花园为特色；形成绿色纵深的景观轴。,集中水景、绿化和硬景划分空间赋予高度带来中心景观享受，柔化视觉压迫感,中心,打造节点与原则：以情趣泳池作为放大的水面作为中心景观；楼宇前集中绿化来缓解视觉压迫感；搭配小品、亭榭与休闲设施，穿行在公园的节奏。,架空层更强调参与及共享空间，以休闲设施为主，同时布置集中绿化，将绿色引入门前,设计原则：以休闲、共享、娱乐为原则，同时提供良好的绿色生态背景；功能空间：健体设施、公告栏、交流区、麻将桌、儿童乐园等。,中心,物业发展建议体系,标签体系实用体系体验体系,未来生活场景的引领，归属感价值,展示区选址：以未来价值全景展示为原则，展示区建议位于昭示性强且易于早期施工的位置,展示区的作用是利用有限的空间展示100%的精华；根据工期需要，考虑在地块东北角，选择如暗红框所示作为项目的示范区，主要包括：售楼处；街区特色展示区；样板间及园林展示。,展示区,展示内容：于地块东北角设临时展示区集中展示未来商业中心+居家产品+精细园林,核心展示区包含元素：活力广场；特色售楼处；临时景观步道、园林展示；临时样板房展示；商业特色展示。,特色售楼处,核心景观2：精致园林,商业广场展示,样板房展示区,规划图仅作为说明用的底图，实际情况根据最终规划方案会有所调整,核心景观1：特色样板房,样板区,商业展示区,特色售楼处与商业广场构成印象系统，营造与周边鲜明的差异感受,临时售楼处，作为项目的第一标识，用建筑的强烈表现，强调本项目与周边项目的不同，繁华、时尚、科技感。,商业步行街展示形成项目与周边的差异感，参与、时尚。,选址：临路且临主入口，位于启动区东北侧，有足够的昭示性；售楼处面积：1000-1500。,售楼处风格展示,临时活力广场强化商业前景,临时商业广场作为未来商业中心的情景