第十一章房地产证券化课件

一、证券的概念1、广义的证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按照权利内容划分为：（1）商品证券：是证明持有者对一定的商品享有请求权。如：提货单、栈单。（2）货币证券：是证明持有者对一定数额的货币享有请求权。如：汇票、本票、支票等。（3）资本证券：是证明持有者对一定的资本或收益权享有请求权。如股票、债券等。2、狭义的证券是指资本证券，是在证券市场上发行和流通的股票、债券等有价证券。,第十一章房地产证券化第一节房地产证券概述,二、房地产证券（一）概念：房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，主要包括房地产股票、房地产债券和房地产投资基金受益券三种形式。（二）房地产证券的特点1、高收益性。房地产证券的收益分为三种情况：一种是固定的收益，如固定利息的债券和固定股息的优先股。第二种是浮动收益，取决于发行者的获利情况和分配政策，如普通股的股息。第三种是有一部分是固定的，另一部分是浮动的。2、高风险性。房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，杠杆比率（负债资产）高，极容易受外界环境的影响，收益性很不稳定，呈现高风险。3、收益的长期性。房地产证券一般是中长期投资。,（三）房地产证券的三种形式1、房地产债券：是指企业或者政府为了筹措房地产开发经营资金，依照法定的程序发行，约定在一定的期限内还本付息的有价证券。（1）房地产债券的分类按发行主体的不同分为房地产企业债券、房地产金融债券、房地产政府债券。,房地产企业债券，也称公司债券，是指房地产企业为了筹集房地产资金而依法向社会公开发行并承诺在一定期限内还本付息的债务凭证。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券等。房地产金融债券指由金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。,（2）房地产债券的特点发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。期限长。可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。房地产债券较安全，风险小。,2、房地产股票：房地产股票是房地产股份制企业为筹集资金而发行的证明股东投资入股所持股份的法律凭证，是投资者据以取得股息和红利的一种有价证券。（1）房地产股票分类房地产股票按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票、普通股股票。,普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。,优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。,（2）房地产股票的特点(1)股本总额大。（2)房地产股票收益较高，升值较快。(3)房地产股票资信较高，市场稳定。,3、房地产投资基金受益券：房地产投资基金受益券是指房地产投资基金发起人向社会公开发行，表示其持有人按其所持有的份额享有相关权利、承担相应义务的受益凭证。房地产投资基金：是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。开放式基金是投资人直接向基金公司或透过银行信托部买卖的国内外共同基金，投资人可以在每个交易日，依基金净值向基金公司进行买卖。发行的单位数会随投资人买卖而增减。封闭型投资基金指基金在设立时限定一个基金发行的固定数额,并在规定的时间内不再追加发行,投资者也不能赎回现金。封闭型投资基金虽然不能赎回，但却可以像普通股一样在二级市场上进行买卖。,二、房地产证券化所谓房地产证券化，是把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。房地产证券化实质是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。,房地产证券化包括房地产融资证券化和房地产资产证券化两种。房地产融资证券化：是指房地产资金需求方通过发行证券方式筹措资金用于房地产领域的行为。房地产资产证券化：是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现金流量的房地产资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。,一、房地产债券的发行（一）发行市场主体的构成房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。1、债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。2、债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。3、债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。,第二节房地产融资证券化,（二）债券的发行要素1、债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。2、债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。3、券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。4、偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期决定。,（三）房地产债券的发行方式债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。1、是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。2、是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。,3、是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一般私募发行债券多采用自销方式。4、是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券，该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。,（四）房地产企业债券的发行程序1、达成发行债券的决议或决定。2、提出发行申请与批准。3、发布募集公告。4、确定承销商。5、发行债券。,二、房地产股票的发行（一）发行房地产股票的情形房地产股份公司在以下情形下可发行股票：1、募集设立时公司通过发行股票筹集开业资金；2、已设立的股份公司为追加投资，扩大经营规模而发行新股股票；3、在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；4、把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；,（二）房地产股票发行市场主体的构成房地产股票发行市场主体主要由发行股票的股份公司、投资者、证券公司构成。1、发行公司。是资金的需求者，它根据自身经营状况及市场情况决定发行股票的种类，数量、方式等；2、投资者。是资金的供给者，可根据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情况决定购买对象；3、证券公司。是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。,（三）房地产股票发行价格房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开出售时所采用的价格。股票的发行价格可以与股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票价格一般有三种：1、等价。即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。2、市价。即是以本公司股票在流通市场上买卖的实际价格为基准确定的股票发行价格。它是目前世界各国最为普遍和常用的股票发行方式。3、中间价。即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。这种价格的确定必须经过股东大会特别决议认可。我国公司法规定，股票发行价格可以等于或高于票面金额但不得低于票面金额。,（四）房地产股票的发行程序房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。设立时发行股票的程序。1、提出募集股份申请。2、公告招股说明书，制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。3、招认股份，缴纳股款。4、召开创立大会，选举董事会、监事会。5、办理设立登记，交割股票。,增资发行新股的程序。1、股东大会作出发行新股的决议。2、由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府申请并经批准，属于向社会公开募集的，须经国务院证券管理部门批准。3、向社会公开发行新股时，必须公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，制作认股书，并与证券经营机构签订承销合同；如不采用向社会公开募集方式，可向特定的新股认购人发出认购公告或通知。4、招认股份，缴纳股款。5、改组董事会、监事会，办