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1,购房决策,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-2,有什么比较好的投资?,事实上,一个项目是否值得投资,不仅取决于项目本身的性质,还取决于投资者的基本状况和风险承受能力。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-3,内容,基准分析模型模型扩展分析,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-4,1基准分析模型,显然,对房屋本身价值判断是购房决策的重要参考依据。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-5,房屋价值几何?,价值估计方法1)现值法2)实物期权定价法,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-6,现值法,房屋的价值是所有的未来租金的现值(自已居住相当于将房屋自己租给自己)。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-7,简化分析,假设:1)租赁期无限(为讨论简便起见);2)房屋年租金为A,并在租赁期内保持不变;3)折现率为i:可以是借贷成本,可以是税后机会收益率。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-8,年租金的现金流量图,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-9,示例,若判定未来税后投资收益为5%,则:即,房屋价值为年租金的20倍。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-10,2模型扩展分析,“假设1租赁期无限”的分析:事实上,我国房屋的价值应该低于基准模型计算的数值,因为出租期限不是无限的。(土地使用权的年限仅是70年,普通住宅的使用年限是?年(通常小于70年),故购得房屋的使用价值将在一定的年限内消失殆尽。请注意,土地是在增值的,但房屋是在贬值的,而土地是国有的,只有房屋产权是私有的。),中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-11,“假设1租赁期无限”的分析(续):若把模型中期限改为70年,模型计算只是比较繁琐而已,对结论影响并不大。此外,根据我国改革惯例,国家不太可能在70年时无偿收回土地。因此,以下仍以基准模式为基础分析。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-12,“假设2年租金问题”的分析模型中使用的年租金应当是一个与未来收入相关的均值概念。房屋租金与居民收入水平相关。过去二十年中国居民的年收入增长了数十倍,可以承受的年租金应当也增长了不止十倍,可以推测二十年后居民的平均收入水平可能是今天的十倍以上。也就是说,在其他因素不变的情况下房屋的价值(特别注意,不是价格)会增长大约十倍以上。,中国药科大学国际商学院常峰,现值专题-13,“假设3折现率
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