印花土地增值报税实务.ppt

温故知新,1.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为哪些项目的金额？实收资本和资本公积项目,2.企业签订的应税合同如没有履行是否可免缴印花税？如合同所载金额与实际结算金额不同又应如何处理？根据规定，应纳税凭证应当于合同签订时、书据的书立时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按规定贴花。对已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。凡修改合同增加金额的，应就增加部分补贴印花。,3.各类经济合同一般情况下全额计税，有无例外？如货物运输合同的计税依据为运费收入、所运货物的金额、装卸费和保险费之和，对否？货物运输合同的计税依据仅为运费收入。,4.财产保险合同的计税依据为支付（收取）的保险费及所保财产的金额，对否？财产保险合同的计税依据为支付（收取）的保险费，不含其它。,5.无息、贴息贷款合同是指我国的各专业银行按照国家金融政策发放的无息贷款，以及由各专业银行发放的给予贴息的贷款项目所签订的贷款合同。对无息、贴息贷款合同要缴纳印花税吗？请练习课本P138任务,6.印花税的“四自”完税方式内容如何？“四自”完税方式指自行申报、自行计算、自行购买印花税票、自行帖贴和注销。详见马斌说税,知识点一：印花税征税对象与纳税人,【情境导航7-1】（240）印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力凭证的单位和个人征收的一种税。一、征税对象（一）经济合同（241）具体包括十个类别【提问与思考】（242）,（二）产权转移书据不动产与无形资产转让合同商品房销售合同属于产权转移书据（三）营业账薄,资金账簿,其他营业账簿,实收资本,资本公积,按金额计税,按件数计税,（四）权利、许可证照不包括：税务登记证（五）经财政部门确定征税其他凭证二、纳税人（245）三、税率比例税率：1、0.5、0.3、0.05定额税率：5元/件表7-1印花税税率表（246）,知识点二：印花税税收优惠,（一）已缴纳印花税的凭证副本或抄本。（二）无息、贴息贷款合同。（三）从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（四）从2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。,工作任务二印花税纳税申报,知识点一：印花税应纳税额计算,一、计税依据（一）从价计税情况下计税依据的确定：1、各类经济合同一般情况下全额计税注意：（1）对于加工承揽合同中由受托方提供原材料的，凡在合同中分别记载加工费金额和原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税。,（2）货物运输合同的计税依据为运费收入，不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。（3）财产保险合同的计税依据为支付（收取）的保险费，不包括所保财产的金额。2、产权转移书据的计税依据为所载金额。3、营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。,（一）从量计税情况下计税依据的确定：件数（三）对印花税计税依据的特殊规定1、同一凭证载有两个或两个以上适用不同税率的事项，如分别记载金额的，应分别计税，并按合计税额贴花。2、应纳税额不足l角的，免纳印花税；l角以上的，其税额尾数不满5分的不计，满5分的按l角计算。【提问与思考】（252）,二、应纳税额计算应纳税额=计税金额适用税率=凭证数量单位税额【例7-1】（254）三、印花税账务处理借：管理费用贷：银行存款或库存现金,知识点二：印花税纳税申报,一、纳税方法1、自行贴花方法2、汇贴或汇缴办法3、委托代征的方法二、纳税义务时间印花税应当在书立或领受时贴花。三、纳税地点就地纳税四、印花税纳税申报表贴花完税后，仍需纳税申报,第三单元土地增值税报税实务,马斌说税,工作任务一认识土地增值税,【情境】,北京天宏房地产开发公司是一家2009年新成立的国有企业，公司地址是朝阳区将台路112号，邮编：100016；该公司在朝阳区将台路工商银行支行开户，开户银行账号：0200234801574895612；公司税务登记号：110105325579845；北京市规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。北京天宏房地产开发公司业务资料如下：天宏房地产开发公司2009年开发了两个项目，一个是位于朝阳区将台路的天府大厦（写字楼），另一个是位于海淀区清华东路的天宏大厦（自用）。2009年12月位于朝阳区的项目开发完毕并销售，有关财务资料如下：1本期取得销售收入30000万元。2本期发生开发支出包括：(1)土地征用及拆迁补偿费：从国土资源局取得150亩的土地使用权，支付出让金1200万元，契税36万元，办理土地使用证1万元。(2)拆迁安置补偿费：300万元。(3)前期工程费：500万元。(4)基础设施费：400万元。(5)建筑安装工程费：900万元。(6)配套设施费：800万元。(7)开发间接费：300万元。,3本期发生的期间费用如下：(1)管理费用总计460万元，其中含有：印花税155万元、城镇土地使用税6万元（占地面积5000平方米，属于北京市第五级土地，每平方米税额为12元）、房产税2万元。(2)销售费用总计87万元。(3)财务费用总计11万元：利息支出10万元（均为银行贷款，为已完工部分的贷款利息），结算手续费1万元。4本期开发成本全部结转为开发产品，并将开发产品全部结转为主营业务成本。问题：1北京天宏房地产开发公司开发的项目是否都需要缴纳土地增值税？2北京天宏房地产开发公司销售楼盘的应税收入是多少？3北京天宏房地产开发公司应怎样计算当期所发生的土地增值税？4北京天宏房地产开发公司应如何进行账务处理？5北京天宏房地产开发公司应如何填写纳税申报表？,知识点一：土地增值税征税范围及纳税人,一、土地增值税征税范围的一般规定（P164）土地：国有土地使用权、地上建筑物及附着物增值：有增值额,征税范围判定标准:标准之一：转让的土地使用权是否国家所有（不包括集体土地和耕地）标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让注意转让与出让的区别转让:指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与行为。出让：是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物、其他收入）,思考：1北京天宏房地产开发公司开发的项目是否都需要缴纳土地增值税？【分析】天宏房地产开发公司2009年在朝阳区开发的天府大厦是在国有土地上开发完成的，这个楼盘在销售时转让了房屋的使用权并取得了收入。因此天宏房地产开发公司销售楼盘的行为属于土地增值税的征税范围。在海淀区开发的天宏大厦，属于开发自用项目，没有取得收入，不具备有偿性质，因此不属于土地增值税的征税范围。,二、土地增值税征税的具体对象1、出售包括三种情况：(1)出售国有土地使用权(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售(3)存量房地产买卖。2、以房地产投资、联营房地产转让到投资、联营企业，不征；将投资、联营的房地产再转让，征。,3、合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。4、企业兼并转让房地产暂免5、房地产交换单位之间换房，有收入的征个人之间互换自住房不征。,6、出租不征(无权属转移)7、房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。8、赠与三、纳税人转让国有土地使用权及地上一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。,知识点二：土地增值税税率,超率累进税率表,超率累进税率,以课税对象的相对率划分若干级距，分别规定相应的差别税率，相对率每超过一个级距的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。,计算,2010年1月大金房地产开发公司以8000万元购得一块土地并在此土地上开发建造楼盘，楼盘建造成本为4000万元。12月楼盘建造完毕并销售一空，其销售价为19200万。请计算大金房地产开发公司应纳的土地增值税。,计算提示：扣除项目金额：1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用增值额应税收入扣除项目金额应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率,计算过程（单位：万元）扣除项目金额4000+800012000增值额应税收入扣除项目金额19200-120007200应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率7200*40%-12000*5%2280,知识点三：土地增值税税收优惠,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅(一般民用住宅),工作任务二房地产开发企业土地增值税纳税申报,知识点一：土地增值税计算方法,土地增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率（一）增值额增值额应税收入扣除项目金额应税收入：转让房地产的收入及相关收益包括：货币收入实物收入其他收入（无形资产等）,评估,（二）扣除项目,1、只转让土地,取得土地使用权所支付的金额,2、对新建房的转让,（1）取得土地使用权所支付的金额,（3）房地产开发费用,（4）与转让房地产有关的税金,（5）财政部规定的其他扣除项目,3、对存量房的转让,（1）房屋和建筑物的评估价格,（2）取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的费用,（3）转让环节缴纳的税金,（2）房地产开发成本,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。,1、取得土地使用权所支付的金额（1）地价款（2）按国家统一规定缴纳的费用（过户、登记费）2、房地产开发成本指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。3、房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。但三项费用并不是据实扣除，有一定的扣除标准标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法,（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除；其他开发费用（销售费用、管理费用）按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除应用举例某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。则其他开发费用扣除数额不得超过多少？40万元，即(280+520)x5，,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除。应用举例某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。则房地产开发费用扣除数额不得超过多少？80万元，即(280+520)x10,4、与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在”扣除项目金额”中扣除。结论：房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。例：房地产开发企业不能扣除的与转让房地产有关的税金是()。A、营业税B、城建税C、印花税D、教育费附加答案c,5、财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可享受加计20的扣除加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20需特别指出的是：只适用于从事房地产开发的纳税人。并且只有开发才享受此优惠。,6、对存量房的转让评估价格的确定评估价格=重置成本价成新折扣率重置成本价：建造同样标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例：一幢房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新。则该房的评估价格为：4000*60=2400万元,知识点二：土地增值税账务处理,在计提土地增值税时：借：营业税金及附加贷：应交税费应交土地增值税在缴纳土地增值税时：借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款等,知识点三：土地增值税纳税申报,一、转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（174）1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的一次结清税款2.以分期收款方式转让房地产的分期交税3.项目竣工结算前转让房地产的预交二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次申报的，可以定期进行纳税申报。三、纳税地点房产坐落地四、纳税申报表,【情境】,北京天宏房地产开发公司是一家2009年新成立的国有企业，公司地址是朝阳区将台路112号，邮编：100016；该公司在朝阳区将台路工商银行支行开户，开户银行账号：0200234801574895612；公司税务登记号：110105325579845；北京市规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。北京天宏房地产开发公司业务资料如下：天宏房地产开发公司2009年开发了两个项目，一个是位于朝阳区将台路的天府大厦（写字楼），另一个是位于海淀区清华东路的天宏大厦（自用）。2009年12月位于朝阳区的项目开发完毕并销售，有关财务资料如下：1本期取得销售收入30000万元。2本期发生开发支出包括：(1)土地征用及拆迁补偿费：从国土资源局取得150亩的土地使用权，支付出让金1200万元，契税36万元，办理土地使用证1万元。(2)拆迁安置补偿费：300万元。(3)前期工程费：500万元。(4)基础设施费：400万元。(5)建筑安装工程费：900万元。(6)配套设施费：800万元。(7)开发间接费：300万元。,3本期发生的期间费用如下：(1)管理费用总计460万元，其中含有：印花税155万元、城镇土地使用税6万元（占地面积5000平方米，属于北京市第五级土地，每平方米税额为12元）、房产税2万元。(2)销售费用总计87万元。(3)财务费用总计11万元：利息支出10万元（均为银行贷款，为已完工部分的贷款利息），结算手续费1万元。4本期开发成本全部结转为开发产品，并将开发产品全部结转为主营业务成本。问题：1北京天宏房地产开发公司开发的项目是否都需要缴纳土地增值税？2北京天宏房地产开发公司销售楼盘的应税收入是多少？3北京天宏房地产开发公司应怎样计算当期所发生的土地增值税？4北京天宏房地产开发公司应如何进行账务处理？5北京天宏房地产开发公司应如何填写纳税申报表课本P141？,1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本（内容见课本P141项目3明细）3房地产开发费用（利息支出、其他房地产开发费用）天宏房地产开发公司的利息支出10万元是已完工部分的贷款利息，说明该利息能够分摊，又因为是银行贷款，能够提供贷款证明，所以利息能够全额扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%扣除。4本期可以扣除的税金（含营业税、城建税、教育费附加，不含契税、印花税、城镇土地使用税及房产税）5.加计扣除金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%）、扣除项目金额合计6.增值额、增值率、应纳的土地增值税,【计算步骤提示】,1在本案中天宏房地产开发公司支付出让金1200万元、契税36万元和土地使用证费用1万元，均属于取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额=1200+36+1=1237（万元）2天宏房地产开发公司花费的拆迁安置补偿费300万元、前期工程费500万元、基础设施费400万元、建筑安装工程费900万元、配套设施费800万元、开发间接费300万元，按上述规定均属于房地产开发成本。房地产开发成本=300+500+400+900+800+300=3200（万元）3天宏房地产开发公司的利息支出10万元是已完工部分的贷款利息，说明该利息能够分摊，又因为是银行贷款，能够提供贷款证明，所以利息能够全额扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%扣除。房地产开发费用=10+(1237+3200)x5%=231.85（万元）,【分析】,4天宏房地产开发公司本期可以扣除的税金如下：(1)销售不动产按取得收入缴纳营业税，税率5%营业税=30000 x5%=1500（万元）(2)按营业税税额缴纳城市维护建设税，税率7%城市维护建设税=1500 x7%=105（万元）(3)按营业税税额缴纳教育费附加，费率3%教育费附加=15003%=45（万元）注意：(1)本期发生的契税已在取得土地使用权所支付的金额中扣除，这里不再重复扣除。(2)本期发生的印花税、城镇土地使用税及房产税已在管理费用中扣除，这里不再重复扣除。本期可以扣除的税金=1500+105+45=1650（万元）,5天宏房地产开发公司符合加计扣除条件，可以加计扣除。加计扣除金额=(1237+3200)20%=887.4（万元）天宏房地产开发公司扣除项目金额合计=1237+3200+231.85+1650+887.4=7206.25（万元）6天宏房地产开发公司应纳税额计算如下：增值额=30000-7206.25=22793.75（万元）增值率=(22793.757206.25)x100%316%316%200%，所以对应的税率为60%，速算扣除系数35%天宏房地产开发公司应纳的土地增值税:22793.7560%-7206.2535%=11154.0625（万元）,工作任务三非房地产开发企业土地增值税纳税申报,知识点一：土地增值税计算方法,非房地产开发主体与房地产开发主体的土地增值税计算公式是一样的，但在计算扣除项目时会有差异。扣除项目：地价评估价格税金【情境导航3-2】（182）,【情境】,崇安机床厂转让一幢2000年建造的厂房，当时造价2000万元，无偿取得取得土地使用权。如按2009年的建造价格标准，建造同样的厂房需8000万元，该厂房为五成新，按7000万元出售，并支付营业税400万元，城市维护建设税28万元，教育费附加12万元，印花税3.5万元。问题：1崇安机床厂应怎样计算当期所发生的土地增值税？2崇安机床厂应如何进行账务处理？3崇安机床厂应如何填写土地增值税纳税申报表？,计算提示：扣除项目金额：1.取得土地使用权所支付的金额2、旧房及建筑物的评估价格3、与转让房地产有关的税金增值额应税收入扣除项目金额应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率,【分析】,崇安机床厂应缴纳的土地增值税计算如下：1应税收入：7000（万元）2评估价格=8000 x50%=4000（万元）；3允许扣除的税金=400+28+12+3.5=443.5（万元）；4扣除项目金额合计=4000+443.5=4443.5（万元）；5增值额=7000-4443.5=2556.5（万元）；6增值率=2556.54443.5100%=57.53%，其对应的税率40%，速算扣除系数5%；7应纳税额=2556.540%-4443.5x5%=800.425（万元）。,知识点二：土地增值税账务处理,同任务二中的账务处理,知识点三：土地增值税纳税申报,一、纳税义务发生时间、纳税期限与纳税地点（185）二、纳税申报表【操作练习3-2】（188）,工作任务城建税及教育费附加纳税申报,知识点一：纳税人与税率,一、纳税人负有缴纳“三税”义务的单位和个人外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税及教育费附加。二、税率城建税的税率实行地区差别比例税率，税率分别为城市市区7%、县城或镇5%、其它地区1%。教育费附加的费率为3%。进口环节缴纳的增值税不作为