芜湖-恒大华府整体定位方案

绝对保密 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 芜湖恒大华府整体定位方案 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010-4-13 1 / 33 绝对保密 目录 第一部分：研究目标.3 第二部分：重要结论.4 1、客户定位.4 2、价格策略.4 3、价格测算.4 第三部分：分析依据.5 1、项目基本属性分析.5 1.1 地理位置及交通.5 1.2 区域配套分析 .7 1.3 地块现状分析 .8 1.4 SWOT 分析 .9 1.5 项目属性总结 .9 2、芜湖市市场机会研究.10 2.1 芜湖市城市概况.10 2.2 芜湖市城市规划.12 3、芜湖市房地产研究.14 3.1 芜湖市场月度市场分析.14 3.2 芜湖市整体房地产市场情况.14 3.3 芜湖市市区房地产情况.17 3.4 芜湖市土地市场情况 .19 3.5 芜湖市房地产市场预测.21 2 / 33 绝对保密 3.6 芜湖市场分析总结.24 4、芜湖市竞争环境市场研究.24 4.1 区域城市角色.24 4.2 区域房地产市场表现 .25 4.3 区域竞争项目分析.26 5、恒大华府项目市场定位.28 5.1 项目发展策略.28 5.2 项目客户定位.29 5.3 项目户型配比.30 5.4 静态价格测算.30 5.5 动态价格测算.31 5.6 入市价格建议.31 3 / 33 绝对保密 第一部分：研究目标 要求与说明 1、项目产品规划开发商已经基本确定，本次报告重点为价格定位， 土地状况和芜湖市房地产市场综述。报告中所提供价格均为毛坯 清水价格（不含装修） 。 2、通过芜湖市地产市场客户分析，项目周边客群研究，结合本案规划 及产品特征，为项目提供准确的客户定位参考建议。 3、制定本案入市价格策略，实现项目的快速销售和资金回笼保证。 【目标】通过项目准确的定位，找到中高端市场的空隙，以差异 化、贴近客户的实际生活塑造项目自身的竞争优势，打破该地段甚至 该区域原有的竞争格局，为恒大在芜湖的发展奠定基础，实现恒大公 司“规模加品牌”的可持续发展战略，并以其差异化的品质，将恒大 品牌深植芜湖客户心中。 “恒大品牌，精品华府，登陆国际旅 游城芜湖 4 / 33 绝对保密 第二部分：重要结论 1、客户定位 芜湖恒大华府客户定为方案 2、价格策略 “适价入市，流量为先，小幅快涨，相互掩盖，整盘平衡” 以相对适度价格策略迅速占领市场，树立项目的市场地位，打响市场 口碑。 提速项目整体景观打造，提升实景体验和卖场生活度假场景营造，逐 步完成价格上扬。 建议首期分三批推售，时间分别是 2011 年 8 月，2013 年 2 月， 2013 年 8 月。 启动区价格涨幅以芜湖鸠江区月均涨幅 0.04%保守估计。 3、价格测算 “超高性价比辐射芜湖市内外，亲民价格站在市场前沿” 产品二房、小三房小三房、大三房四房（含复式） 面积段 80-95/90-11080-120120-140140-160 核心客 群 芜湖首次置业客户、 市内外刚性投资客户、 恒大品牌跟随者 周边区域板块外溢改 善性客户；工业区企 业移民和个体私营业 主、生意人。 老城区板块外溢自住 刚性、改善性客户； 周边工业区企业管理 者，市内储备养老客 户。 芜湖市中高端改善需 求客户、企业高层管 理者，私营业主、公 务员、事业成功人士。 价格测算 类型开盘均价首期尾盘均价首期整体均价 5 / 33 绝对保密 备注：不含精装修价格。 第三部分：分析依据 1、项目基本属性分析 1.1 地理位置及交通 区位：鸠江区位于芜湖市的东北部，辖清水、官陡、湾里、四褐 山、裕溪口 5 个街道办事处和鸠江经济技术开发区（省级） ，有 12 个村委会，30 个社区居委会，国土总面积 232 平方公里，总 人口 23.4 万人。鸠江区位于芜湖市东郊，濒临长江“黄金水道 “，芜宁、芜屯公路纵横交贯。芜杭高速公路、芜马高速公路和 通往武汉的沿江高速公路贯穿其中。芜湖公铁两用长江大桥穿境 而过，形成了淮南线、皖赣线、芜宁线三铁路干线通过。水、公、 铁、空四通八达，交通便捷。项目四至并无明显道路划分，四周 多是荒芜天地，但是项目周边规划良好，未来将发展为高品质生 活区域。考虑其发展潜力和周边客户对价格的接受能力，所以其 价格策略和客户导入将受该板块影响，开盘之初单套总体价格不 应该过高，后续加推可按市场走势提升项目价格。 ） 交通：项目目前有 7、42、45、105（晚） 、15 路和 35 路公交车 抵达，15 和 35 路公交车可以直达项目南侧， 7、42、45、105（晚）可到项目东侧，交通方便。从规划来上 看，未来该板块将以赤铸山路与中江大道为主干线，而赤铸山路 位于该项目的南侧，中江大道位于项目东边，该 2 条线路也将成 为芜湖恒大未来主要出行的线路。 发展潜力：芜湖市位于长江三角洲西北部，总面积 3317 平方公 里，总人口 229 万，其中市区面积 720 平方公里，市区人口 104 万，是一座呈南北走向的扇面状城市，分南、中、北、东四个区 域。其中，鸠江区自西至东横跨芜湖市东北部，西临长江，面积 232 平方公里，并占据了全市的最西、最东、最北端，人口 23.4 万。鸠江区是芜湖市最重要的工业区，区域内有国家级经济技术 开发区、出口加工区、外贸码头，区域工业已形成汽车及零部件、 价格6092 元/7708 元/6900（元/） 6 / 33 绝对保密 电子电器、金属加工、机械及模具制造、生物医药；苗木种植及 农产品深加工等产业和三百多家相关配套企业群。以芜湖为中心 的四小时经济生活圈，不仅为芜湖提供了一个包括沪、苏、皖、 浙、赣、鄂等省、市地域内 4 亿多人口的巨大消费市场，也为鸠 江区提供了一个最广阔和最有潜力的区域经济交流与协作空间。 随着芜湖市政务文化中心的建设发展，鸠江区一跃成为皖江“核 心”城市的政治中心、文化中心、金融商贸中心。得益于皖江城 市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区等利好政 策的叠加效应，敢闯、敢干、敢为人先的鸠江人民，将进一步发 挥得天独厚的区位优势，抢抓各种政策机遇，转变发展方式，优 化经济结构，全力推进“一主两翼”建设，即以实施城乡一体化 为主线，以发展先进制造业和现代服务业为两翼，重点推进鸠江 经济开发区和城东新区建设，全力打造先进制造业集聚发展和现 代服务业快速发展的宜居宜业宜游新城区。 该区域房地产市场处于快速扩张阶段，区位偏僻，目前地块通达 性较差。项目对面为苏宁环球城市之光项目，其为芜湖目前最大 的城市综合体之一，为本项目主要竞争对手之一，与项目相邻的 为万科 1043-1 和 1043-3 地块，预计未来开发为高端物业，因 此未来如果同一时间段内上市，将对本案形成较大的压力。项目 以东为伟星置业的伟星城项目，不过其项目已接近尾声，所余存 量较少，非本项目未来的竞争对手。 7 / 33 绝对保密 芜湖恒大华府地块区位示意图 1.2 区域配套分析 8 / 33 绝对保密 图例配套类型主要配套项目 生活圈 柏庄观邸、城市之光，东方红郡开等住宅项目，但是目前周边配套设施不 完善，大部分均为在建之中。 公建配套大阳垾湿地公园，目前公园正在建设中。 教育配套芜湖市第一中学 工业众多知名企业单位 娱乐大型主题公园方特未来世界 未来该区域将规划成为一个环境优雅的高品质综合小区，项目旁 边的芜湖市政府、公园（神山公园）及项目规划的湿地公园都将是其 核心竞争力。 1.3 地块现状分析 该区域目前主要为住宅、商业办公用地，地块靠近芜湖城市绿肺 “神山公园”与大阳垾湿地公园，且用地范围内有大面积水面， 可谓水系资源观景优越。 目前，项目地处于施工阶段，地块四周道路区分明显，位于赤铸 山路与鸠江北路交口东北，距市政府仅一步之遥，项目周边公园 环绕，环境优越，随距市中心有一定距离，但也远离闹市区的喧 嚣，该项目未来潜力空间巨大，目前交通配套、商业配套的相对 缺乏可能成为消费者导入的瓶颈。 项目地块地势较为平坦，目前主要以农田和荒地为主，在项目周 边景观资源丰富，即西南边神山公园、北侧的大阳垾湿地公园， 以及东南方向的芜湖市政府。 9 / 33 绝对保密 1.4 SWOT 分析 优势劣势 1、从规模上看，项目规模大，利于建设项目品 牌，易在市政规划中获得客户地段认可。本案是 芜湖市内史无前例的项目，也是配套最完善的超 大规模生活复合社区； 2、恒大作为中国 10 强上市房企，品牌效应凸显； 3、神山公园、大阳垾湿地公园、扁担河生态廊 带等自然景观资源丰富，居住环境佳； 4、芜湖市著名中学-芜湖市第一中学位于其项目 东边，为其打造学府名宅奠定基础。 1、项目位于新城区，周边交通配套、金融配套、 商业配套暂不完善； 2、地块周边村落围绕，文化、生活习惯差异较大， 造成一定的客户心理障碍； 3、自 2009 年来芜湖土地放量大且较集中在城东， 未来大盘竞争激烈。 4、芜湖目前中产阶级群体里还不够壮大，对高房 价承受力较低，高端客户群体亟需培养。 机遇威胁 1、目前市场上性价比高的产品较少； 2、项目所在位置为区域目前高端物业较少，可 以作为区域领导者； 3、芜湖市场精装房较少，可实现差异化竞争； 1、市场变化给项目营销带来不确定风险； 2、区域低认知度，产品体量大，面临市场竞争和 开发风险； 1.5 项目属性总结 “潜力无限的城市综合体群将成为芜湖房地产 的里程碑” 项目位于鸠江区城东新城，芜湖市新兴政务中心，自 2009 年以 来，芜湖市在项目周边投放了大量土地，目前该区域处于房地产 高速扩张的时期，可想而知未来该区域竞争一定相当激烈，与鸠 江区相邻的镜湖万达广场和本案对面以及相邻的万科项目均是本 项目西南侧土地状 项目北侧在建湿地公园项目东南侧市政府 10 / 33 绝对保密 案潜在的强势竞争对手。目前项目交通和周边配套均未完善，从 城市规划前景看，项目的升值潜力巨大，但利好因素却不能完全 由开发商控制，而是由政府、开发商双方促成。 项目位于芜湖市鸠江区赤铸山路与鸠江北路交口东北，目前占地 约 322.95 亩，建筑面积可达 33 万平米，将成为芜湖市规模较大 的生活复合社区。 从项目规模和产品类型来看，首期核心客户应锁定在首次置业、 首次改善型和刚性投资需求。 在不明朗的市场环境下，高性价比的产品是引爆市场热点的关键， 所以首期定价成为项目是否能热销的影响关键。 2、芜湖市市场机会研究 2.1 芜湖市城市概况 （1）芜湖市区位资源概况 地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有两千多年的历史， 因“湖沼一片，鸠鸟繁多” ，春秋时得名“鸠兹” 。自古即被称为 “长江巨埠，皖之中坚” ，它是全国中等“明星”城市之一。 自从上世纪九十年代初，上海浦东开发以来，芜湖作为安徽改革 开放的重点和突破口，发展十分迅速，尤其是在制造业上，芜湖 创出了奇瑞汽车、海螺水泥、海螺型材这样的拳头品牌，打响了 芜湖制造的头一炮。作为安徽交通枢纽，华东沿海城市通往内地 的要道。境内的芜湖港，是长江溯流而上的最后一个深水良港。 长江北(西)岸的裕溪口港为中国国内最大的内河煤港，是安徽两淮 和晋、豫、鲁诸省煤炭转运的集散站，长江南(东)岸的朱家桥码头， 可停靠万吨远洋货轮。 改革开放以来，芜湖市先后获得了国家级沿江开放城市、国家级 对外籍开放的外贸码头、国家级经济技术开发区、国家级高新技 术产业开发区四个国家级称号，并建立了国家级出口加工区。近 年来，芜湖形成了有较强竞争力的汽车及零部件、材料、电子电 器三大支柱产业。与此同时，以方特欢乐世界为代表的文化旅游 11 / 33 绝对保密 产业发展也进入了新阶段。 芜湖蓬勃发展的新兴行业不断涌现，以“建博会” 、 “茶博会” 、 “旅博会”三会为代表的会展经济，正推动江城芜湖向商埠重镇 发展。 （2）芜湖市城市基本概况 芜湖市周边 150 公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大 国际机场；四条高速公路贯穿市区，可快速到达周边主要城市； 芜湖 长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系 12 / 33 绝对保密 芜湖市域面积 3317 平方公里，人口 230 万，其中市区面积 826 平方公里、人口 112 万，下辖芜湖、繁昌、南陵 3 县和镜湖、弋 江、鸠江、三山 4 区，2 个国家级开发区。芜湖水域面积占总面 积的 14.4%。芜湖四季分明，空气质量较好，据国家环保总局发 布的报告，芜湖空气质量位居 109 个重点城市第 10 位，是一个 适宜人居的生态城市。芜湖是全国优秀旅游城市，有 6 家 4A 级 景区。芜湖属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季 分明。年平均气温 15-16，日照时数 20000 小时，年降雨量 1200 毫米。 芜湖历史文化资源更是十分丰厚。繁昌县“人字洞” ，是古人类考 古学上的重大发现，发现的远古人类制作的石器、骨器和品种多 样的哺乳动物化石、时间断代约在距今 200 万至 250 万年之间， 把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年，引起世界瞩目。繁 昌柯家村古窑址，繁昌平铺乡“万牛墩”和南陵吴越土墩墓，南 陵大工山铜矿遗址，均为全国重点文物保护单位。 值得一提的是坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区内的芜湖 方特欢乐世界。它是是亚洲目前规模最大的第四代主题公园，是 目前世界单体面积最大、科技含量最高的主题公园之一，总面积 约 125 万平方米，其中陆地面积约 53 万平方米，水面面积约 72 万平方米，由深圳华强集团投资兴建，属于芜湖华强旅游城的一 部分，投资 18 亿元建成华强旅游城方特欢乐世界，赢得“天造 黄山，佛造九华，人造方特”的美名。 2.2 芜湖市城市规划 （1）芜湖市整体规划 13 / 33 绝对保密 芜湖之初形成的城垣坐落在长江与青弋江的交汇处。城区的扩展 历史，基本上是沿着长江向南北发展。2006 年芜湖市区建成区面 积 116.61 千平方米，南北 15km，东西宽仅 3-5km，是典型的 带状城市。目前芜湖市在城市布局上分为三大块：城市北部为工 业区，包括经济开发区；城中区是全市的商贸旅游区；城市南区， 是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。 芜湖市域城镇体系为组团式空间结构，具体为一个主中心、三个 副中心，三条城镇发展轴、六个城镇组团。一个主中心是指中 心城市芜湖市，三个副中心是指南陵县城、繁昌县城及芜湖县 城。 芜湖市域城镇体系空间结构为“一核三轴” 。 “一核”即芜湖市区； “三轴”分别为芜铜公路沿线、205 国道沿线和芜屯公路沿线、 芜湖至池州公路沿线。 14 / 33 绝对保密 3、芜湖市房地产研究 3.1 芜湖市场月度市场分析 数据来源：官网数据 纵观芜湖市房地产走势，不难发现芜湖市商品住宅价格以 2010 年 11 月为分界线。新国八条颁布之前，芜湖房价随着月度不断 增加，2011 年 1 月达到顶峰，随后房价下调，2011 年 3 月芜湖 市房价跌至 5717 元/平米。从供应角度来看，2011 年 1 月及以 前，芜湖市商品住宅的供应量丰富，随着新国八条的出台，以及 国家房贷利率的上涨，开发商在推盘方面日趋谨慎。就成交情况 来看，2011 年 1-3 月的成交与去年同期相比，也是大幅降低， 可见芜湖市场的客户在选择购房上也更加谨慎。 3.2 芜湖市整体房地产市场情况 2010 年度整个芜湖楼市住宅用房供应为平米，与 2009 年度供应 量相比上涨 35.48%。商业用房供应量为.93 平米，与去年同期相 比增长 38.43%。办公供应为.33 平米，与去年同期相比增长 165.84%。整个楼市供应量明显上涨。 4384 4969 4987 4936 5224 5324 5089 5123 5388 5512 6282 6033 5717 3000.0 3500.0 4000.0 4500.0 5000.0 5500.0 6000.0 6500.0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 09-1210-110-210-310-410-510-610-710-1110-1211-111-211-3 供应面积(万m2)成交面积(万m2)成交均价(元/m2) 15 / 33 绝对保密 2010 年度芜湖楼市住宅成交量为.85 平米，与去年相比下跌近 12 个百分点，总成交金额为 .85 万元。本年度办公成交面积为. 13 平米，比 2009 年度办公销售增加了 192.17%。商业成交面积 为.19 平米，比去年增长了 67.41%，成交总金额为.62 万元。 2010 年 1-12 月芜湖商品住宅成交均价为 5280 元/平米，与 2009 年相比增长率为 27.41%；商业成交均价为 10443 元/平米， 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 住宅商业办公 2010年供应量对比情况一览表单位：万 2010年供应量 2009年供应量 住宅商业办公 2009年414493716567 2010年5280104438076 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 单位：元/ 2010年度1-12月芜湖楼市商品房销售均价对比 16 / 33 绝对保密 增长了 11 个百分点；办公方面成交均价为 8076 元/平米，与 2009 年度办公成交均价相比增加了近 23 个百分点。 2010 年 1-12 月芜湖楼市各区域成交均价也均有上涨，其中镜湖 区本年度成交均价为 5867 元/平米，与去年成交均价 5061 元/平 米相比增长 15.93%；弋江区成交均价为 5344 元/平米，比去年 上涨近 30 个百分点；开发区成交均价为 4221 元/平米，比去年 上涨 25.36%；鸠江区由于政府东移影响，成交均价大幅增长， 为 5099 元/平米，上涨幅度达到 50.01%；而三山区成交均价为 4704 元/平米，也上涨 29.12%。 67.84 , 30% 79.43 , 35% 46.77 , 20% 35.57 , 15% 2010年芜湖楼市商品房住宅上市面积段分布比例 单位：万 90平米以下90-120平米120-144平米144平米以上 镜湖区弋江区开发区鸠江区三山区 2009年50614122336733993643 2010年58675344422150994704 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 单位：万 2010年1-12月芜湖楼市分区域商品住宅销售均价对比 17 / 33 绝对保密 2010 年度 90 平米以下房源共上市.03 平米，占全年楼市上市量 的 30%。90-120 平米房源上市.05 平米，占全年上市量的 35%。120-144 平米房源上市.06 平米，144 平米以上房源则上 市.28 平米，两者共占全年上市量的 35%，可见整个楼市还是以 中小户型供应为主，大宅供应量相对谨慎！ 2010 年度占据芜湖楼市商品住宅成交面积段分布中排名第一的是 90-120 平米的房源，共成交.5 平米，占据全年楼市成交量的 34%。 其次是 90 平米以下房源共成交.2 平米，占总成交量的 29%。而 120-144 平米和 144 平米以上房源则 共占总成交量的 37%。 2010 年 1-12 月芜湖楼市商品住宅成交 10 强榜 项目名称成交面积（）均价（元/）销售套数（套）成交总价（元） 醇美华城 .74946.481964.2 伟星城 .55352.331850 信德华府 .824746.351514.9 镜湖世纪城 .65304.441150.1 左案生活社区 94779.896549.951027.6 碧桂园 .24890.171021.8 柏庄春暖花开 92835.225164.98859.7 东部星城 71636.424637.1809.6 东方红郡 74365.415193.49783.4 凤凰城 68003.593998.77712.9 3.3 芜湖市市区房地产情况 （1）商品房市场供应情况 60.94 , 29% 71.86 , 34% 45.71 , 21% 34.33 , 16% 2010年芜湖楼市商品住宅成交面积段分布比例 单位：万 90平米以下90-120平米120-144平米144平米以上 18 / 33 绝对保密 2010 年 112 月，市区累计批准商品房预售面积 277.03 万平 米， 较去年同期增长 39.15%。其中，商品住房批准预售面积 229.61 万平米，较去年同期增长 35.48%；商业用房批准预售面 积 33.92 万平米，较去年同期增长 38.43%；办公用房批准预售 面积 13.50 万平米，较去年同期增长 165.84%。 （2）商品房市场销售情况 2010 年 112 月，市区累计销售商品房面积 253.31 万平米，较 去年同期下降 3.05%，销售金额为 150.60 亿元，较去年同期增 长 28.47%。 其中，商品住房销售面积 212.85 万平米，较去年同期下降 11.78%，销售金额为 112.37 亿元，较去年同期增长 12.41%； 商业用房销售面积 24.63 万平米，较去年同期增长 67.41%，销 售金额为 25.72 亿元，较去年同期增长 86.55%；办公用房销售 面积 15.40 万平米，较去年同期增长 192.17%，销售金额为 12.44 亿元，较去年同期增长 259.31%。 （3）商品房市场价格情况 2010 年 112 月，市区商品住房销售均价为 5280 元/平米，较 去年同期增长 27.41%；商业用房销售均价为 10443 元/平米， 较去年同期增长 11.44%；办公用房销售均价为 8076 元/平米， 较去年同期增长 22.98%。其中，镜湖区商品住房销售均价为 5867 元/平米，较去年同期增长 15.93%；商业用房销售均价为 11645 元/平米，较去年同期下降 13.05%；办公用房销售均价为 8548 元/平米，较去年同期增长 26.6%； 弋江区商品住房销售 均价为 5344 元/平米，较去年同期增长 29.65%；商业用房销售 均价为 11097 元/平米，较去年同期增长 72.53%；办公用房销 售均价为 6441 元/平米，较去年同期增长 12.62%；鸠江区商品 住房销售均价为 5099 元/平米，较去年同期增长 50.01%；商业 用房销售均价为 8193 元/平米，较去年同期增长 71.15%；开发 区商品住房销售均价为 4221 元/平米，较去年同期增长 25.36%；商业用房销售均价为 6199 元/，较去年同期下降 0.86%； 三山区商品住房销售均价为 4704 元/平米，较去年同 19 / 33 绝对保密 期增长 29.12%；商业用房销售均价为 5017 元/平米，较去年同 期增长 3.15%。 3.4 芜湖市土地市场情况 2010 年 1 月 6 日弋江区一块 47.63 亩居住用地的出让，到 2010 年 12 月 21 日 1040 号地块成功落槌，芜湖土地市场告别精彩的 2010 年。2010 年芜湖土地市场成功出让国有建设用地 32 宗， 总出让面积 4249.60 亩，成交金额.6 万元，成交均价 273.85 万 元/亩。 与 2009 年土地市场行情相比，2010 年土地总出让面积同比下降 26.64%，成交金额同比上涨 44.09%，成交均价同比上涨 96.43%， 仅一年时间，芜湖市土地价值大幅度攀升，土地价格不折不扣的 寸土寸金。 20092010 成交金额（万元）8076311163737.6 成交面积(亩)5792.94249.6 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 芜湖市土地出让面积、金额对比图 1270.8, 30% 191.6, 4% 2199.1, 52% 410.6, 10% 177.2, 4% 芜湖市2010年经营性用地区域成交示意图单位：亩 弋江区镜湖区鸠江区开发区三山区 20 / 33 绝对保密 2010 年镜湖区年度成交土地四宗，成交面积 191.6 亩，成交均 价 161.69 万元/亩，其中居住用途地块仅有一宗且为安置房建设； 弋江区共成交土地 9 宗，成交面积 1270.8 亩，成交均价 409.35 万元/亩，居住用途地块 5 宗，其中，伟星置业于 2010 年 12 月 17 日拿下的 1039 号宗地楼面地价 2735 元/平米，刷新了本年度 弋江区楼面地价新纪录；开发区共成交土地 6 宗，成交面积 410.6 亩，成交均价 105.19 万元/亩，开发区成交地块以商业办 公用途为主，居住地块仅两宗，其中 1032 号地块为芜湖迄今为 止最大的廉租房建设用地；三山区年内仅成交 1 宗土地1021 号地块，成交面积 177.2 亩，该地块的规划方案正在报批中，有 望日后建成高端别墅区；鸠江区成为年度土地市场的最大赢家， 据统计，鸠江区年内共成交土地 12 宗，成交面积 2199.1 亩，成 交均价 246.08 万元/亩。 城东新区的开发助推土地市场的火爆，土地市场高唱“南进东扩 “。 2008 年，城东新区仅出让 3 幅宗地，均以流拍形式告终，短短 两年，城东新区的土地便成了最抢手的香馍馍，各开发企业蜂拥 而至，让城东发展面貌日新月异的同时，也催热了土地市场。在 鸠江区成功出让的 12 幅宗地中，有 11 宗地块位于芜湖城东新区。 特别是在 2010 年上半年，城东政务新区短时间内快速成交 6 宗 土地。而在 2010 年下半年，城东夺地之 战却突然有所缓和，原 本炒的沸沸扬扬的 1043 号宗地也因报名不足三家，转为 2011 年元月挂牌出让，毗邻市政府大楼的 1041 号宗地也因鲜有人问 津被迫 流入挂牌队列。看来，城东土地争夺战战火将延续到新的 一年。 土地记载了一个城市发展的足迹，年终土地出让概况的盘点可以 清晰看出芜湖城市发展脉络。2010 年，鸠江区与弋江区土地成交 面积是全市年度总成交面积的 80%，成为土地市场的供给主力军， 在 2011 年，这两大片区将有大量新鲜楼盘面世，而这些地区的 21 / 33 绝对保密 土地放量速度也不会太慢，“南进东扩”依旧是芜湖城市建设的 主旋律。 2010 年是地产民生年，国家相继出台了一系列文件，要求各地方 加大对保障性住房建设用地供给，保障性安居工程建设同时被纳 入各地政府的建设任务中。在 2010 年下半年，芜湖市国土部门 大批量地推出保障性住房建设地块，其中包括芜湖最大规模的廉 租房建设用地。知情人士透露，在 2011 年，保障性住房土地供 给量会进一步加大。 3.5 芜湖市房地产市场预测 （1）供应量预测 芜湖市商品住宅未来走势分析：从芜湖市 2006 年以来到 2010 年数据，预测 2011、2012 年、2013 市场的供应量、成交量及价格。 供应量预测方法： 2010 年：根据 2010 年实际市场监测的结果。 芜湖 2011 年、2012 年：由于芜湖市场房地产制定执行不彻底， 较多项目存在未拆迁即卖的现象，从土地市场的供应量预测未来供应 量的方法相对欠准确，所以利用最小二乘数直线拟合方法预测 2011、2012 年的供应量。 芜湖市供应量预测 2010 年供应量=根据市场监测 2010 供应量为 229.61 万 设 Y=a+bX a=y/n b=xy/x2 合肥市场供应量预测 年份供应（y） Xxyx2 2006 年 48.25-2-96.54 2007 年 130.1-1-130.11 22 / 33 绝对保密 2008 年 179.27000 2009 年 169.471169.471 2010 年 229.612459.224 合计 756.70402.0910 a=151.34 b=130.05 2011 年 281.35 2012 年 304.089 （2）价格预测 价格预测方法： 通过比较我们发现，芜湖市价格是呈线性逐步上升态势，所以利 用最小二乘数直线拟合方法计算 2011、2012 年的价格，2010 年的 价格以目前市场上的价格为基数，进行保守估算，预计下半年价格上 涨的空间有限。 价格预测： 设 Y=a+bX a=y/n b=xy/x2 芜湖市场价格预测 年份价格（y） Xxyx2 2006 上半 年 3265-2-65304 2007 年 3811-1-38111 2008 年 4073000 2009 年 4144141441 2010 年 52802105604 合计 205730436310 a=4114 b=436.3 23 / 33 绝对保密 2011 年5976 元/） 2012 年6764 元/） （3）成交量预测 成交量预测方法： 2011 年的成交量以 2011 年第一季度成交量*4 计算为全年成交 量，根据供求关系可知价格、供应、需求相互之间是存在某种关系， 所以以成交量为因变量，供应量、价格为自变量建立多元线性回归方 程。预测 2011 年、2012 年市场成交量。 成交量预测： 以 2006-2010 年成交量为因变量，以 2006-2010 年供应量、价 格为自变量建立多元线性回归方程，根据前面预测的 2011、2012 年 供应量和价格，代入多元线性回归方程，计算 2011、2012 年市场成 交量，即需求量。 设：未来需求量为 Y，供应量与价格为 X1、X2, Y=0+1X1+2X2 根据上表数据进行 SPSS 多元线性回归分析，得出多元线性回归 方程为： Y=0+1X1+2X2=-31.61+0.525X1-0.05X2 将前面预测的 2011 年、2012 年的供应量、价格代入方程得出 2011 年、2012 年芜湖市场的成交量。 （4）总结 芜湖市未来市场供求关系预测如下： 芜湖市未来市场走势 年份2006200720082009201020112012 供应量(万平米)96.5130.1170.29169.47229.61281.35304.09 成交量(万平米)51.5146.04105.05241.26212.85240.38256.47 价格(元/平米)3246381140734144528059766764 24 / 33 绝对保密 注：此结果是在理想市场状态下预测结果，不包括政策、突发事件的 影响。 价格：芜湖价格相对平稳增长 供应量：很大程度是受政府主导因素决定的，预计未来供应量将 加大。 成交量：芜湖市场未出现波动性的增长趋势，芜湖市成交量会持 续走高，主要是因为供应量的相对充裕、价格相对合理，以及芜湖作 为旅游城市的发展前景，对芜湖市场具有很大的推动作用。 3.6 芜湖市场分析总结 芜湖房地产市场发展良好，未来发展潜力巨大 芜湖目前去化较快的房型为 80-120 平米二房和三房，客户购房 主要是满足自住需求为主。 项目周边的板块以本地自住型客户为主，性价比、配套、交通是 他们比较关注的因素。 作为芜湖未来市政中心，鸠江区未来将有长足发展。 芜湖市高端住宅较少，恒大华府的修筑必将是芜湖市又一高端项 目，未来是芜湖市的标识性建筑，必将吸引大批刚需和改善性客 户。 芜湖市商品住宅的价格持续走高，而且增速较猛，未来价格仍有 长足发展。 旅游资源丰富是芜湖市场吸引客户的又一竞争力 4、芜湖市竞争环境市场研究 4.1 区域城市角色 2011 年 1 月 11 日以 61700 万元成交价格摘个 1043-2 号宗地的 使用权。恒大 1043 号宗地开发商为恒大集团。1043 号宗地共分为三 个地块，该地块位于万科 1043-3 号地块以西、鸠江北路以东、赤铸 山路以北、涌金路以南。目前该区域原有建筑较少，可供开发的土地 25 / 33 绝对保密 较多，片区内基本属全新开发。其板块自然资源丰富，有大量的树木、 山景，适合打造中高端住宅项目，目前也是多个开发企业云集之地， 堪称芜湖市的景观大宅之府地，未来发展潜力巨大。而本项目也将是 本区域的中高端住宅的市场领跑者。 4.2 区域房地产市场表现 26 / 33 绝对保密 板块 名称 板块特征 在售代表 楼盘 代表楼盘 产品特征 价格特征 （元/平米）主要客户 政务 文化 中心 城市未来的行政中心 与商业中心，房地产 市场起步刚刚开始、 目前是鸠江开放区发 展最为成熟的区域， 以区位与配套为核心 价值。 东部新城西 区、东方红 郡、柏庄观 邸、金都檀 宫 别墅 116- 132、三房 78-117、三 房 80-139、 二房三房 80- 160 普通住宅 5400- 6300、别 墅 11000- 12000 政府工作人员及私营 业主、大学教师等高 端人群的改善型需求； 少量项目依托品牌优 势吸引部分投资客 神山 口 城市未来的旅游资源 开发地，区域内景观 丰富，房地产市场开 始起步。 目前没有在 售楼盘，预 计未来有两 个项目加推 以吸纳芜湖市客户为 主，区域内事业单位 工作人员、工业区工 作人员及周边私营业 主。 长江 市场 园 政府主导的以茶叶为 主的商业市场，未来 成为该区域的茶叶及 零售商业中心，房地 产市场刚刚起步。 伟星城 89-198 三房居多 6100- 6400 以产品品质和企业品 牌为驱动因素，客户 层次较多，从进驻企 业中层、私营业主及 附近市区居民。 4.3 区域竞争项目分析 在售项目分析 27 / 33 绝对保密 项目开发商 总建面 （万） 容积 率 物业类型 已推主力面 积（） 销售均价 （元/） 上市时间 伟星城伟星置业 62.41.8 多层/小高 层 120-19863002010-2-3 利华锦 绣家园 芜湖市利华房 地产 7.51.5 多层/小高 层 40-1497300 2007-11- 15 圣地 雅歌 伟星置业 271.3 多层/高层 87-249 9300- 18000 2011-03- 19 天和苑锦天房地产 163.4 高层126-159， 6100 2009-01- 16 东方红 郡 芜湖宇尚地产 392.0 多层/高层 771185900 2011-03- 12 柏庄观 邸 芜湖柏庄领地 置业 503 住宅80、115 57502011-04 区域竞争项目基本特征： 片区分布：由于芜湖市政府即将搬到鸠江区，近两年鸠江板块成 为芜湖房地产发展的热点区域，大批开发商入驻开发。 销售价格：中心城区价格已开始突破 7500 元/平米，鸠江区板块 借助神仙山幽美的自然风光和未来市政规划的独特优势，价格向 6500 元/平米迈进；项目在此时进入应该有巨大的增长空间。 产品特征：目前区域内缺少引领性的高端项目，区域在售项目主 要建筑形态为多层、洋房、小高层为主，户型以二房、三房为主，面 积集中在 80-120 平米的二房，130 平米左右的三房，相对大户型的 房源占比较多。从销售来看，100-120 平米的小三房最为畅销，二房 的产品的销售也比较好，整体来说越大户型去化越慢，销售周期较长。 28 / 33 绝对保密 5、恒大华府项目市场定位 5.1 项目发展策略 强塑精品形象，升级区域价值 利用常规地产项目“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向。 环境：包括区域环境和自然环境，体现区位价值与自然资源禀赋； 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志； 服务：品牌力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素； 产品：典型的单一项目成功要素与高价楼盘的充分条件；