九洲国际项目整合推广方案

九洲国际商务中心项目整合推广方案策划人：肖古石 2009年9月九洲国际项目整合推广方案 第一部分 项目概况一、项目地理位置九洲国际商务中心位于广西项目位于广西柳州市桂中大道（阳光100旁），柳州市河东区新CBD区核心位置，距离柳州市原商业中心仅有5分钟车程。兆安现代城本案阳光100市政府柳州饭店项目西面为市政中心，市政公园及柳州母亲河柳江，百里柳江尽收眼前；南面是阳光100城市广场、文昌路；东面为柳州的内环主要干道东环路；北面为兆安现代城及潭中西路。二、项目地块面积及建筑规划指标项 目单 位数 值备 注1规划总用地面积21386其中城市道路用地3748城市绿化用地3752规划净用地13885.672建筑基底面积44153总建筑面积87200含地下、地上地上总建筑面积73800不含技术夹层、避难层其中其中五星级酒店面积26000办公建筑面积40000商业建筑面积7700物业管理用房100100米以下建筑面积60000100米以上建筑面积138004地下总建筑面积1340人防面积：45005总容积率5.31100米以下容积率4.32100米以上容积率0.996建筑密度%31.87绿地率%308非机动车停车数量辆1370含地上、地下9机动车停车数量辆370地上：36。地下：334。三、项目周边配套：本项目位于柳州市河东发展新区，与新市政府隔街相望，坐拥柳州未来的政治、经济、文化、商业、教育等多重功能核心，汇聚市政府、市政广场、市民公园、星级酒店、体育馆、人民医院等城市顶级资源。四、项目目前进度：项目目前的建设进度总平已通过，已进入下一步施工图的设计。五、项目业态：本项目将建造一个集建酒店、写字楼、娱乐会所、商场于一体的尊贵空间，以人为本，精心打造的一个CBD商务区。项目拟投资4亿元开发5A级写字楼（3.8万平方米）、商场（0.5万平方米）、五星级酒店（3万平方米）。第二部分 市场概况一、柳州市场分析1、柳州迎来全新商务时代 随着与东盟国家的经济交往增多，许多外商均看好柳州的投资环境，纷纷将分支机构驻扎柳州。柳州迎来了发展现代商务最好的历史时期。2、腾飞柳州对现代商务的渴求 A就工业基础和加工制造能力而言，柳州市的工业优势是北部湾经济圈面向的东盟国家所无法割舍的。支柱产业继续迅猛发展。07年，汽车、冶金、机械三大支柱产业完成规模以上工业总产值854.4 亿元，增长28.04%，占规模以上工业的72.11%。工业投资突破百亿大关，产业发展后劲不断增强。工业投资完成116.1 亿元，增长44.04%。继续保持强劲发展势头。B面向未来，柳州立足打造面向东盟、辐射中国西南地区的区域性先进制造业基地，以自身工业优势利用好北部湾经济圈的发展机遇。对外开放不断扩大。实现进出口总额12.8 亿美元，增长18.52%，其中外贸出口突破6 亿美元大关，达6.7 亿美元，创历史新高，增长46.15%。07年外贸市场开拓取得重大突破，对东盟市场实现出口2.5 亿美元，增长1.25 倍。产品出口市场不断扩大，出口市场多元化格局初步形成；成功举办和参加了广州、深圳和香港、北京、上海、温州、厦门等招商推介会和“联合国工业发展组织2007年投资促进高峰论坛”、中国东盟博览会等大型经贸活动，共签约市外境内合同项目367 个，增长13.1%。合作金额175.4 亿元人民币，增长13.29%。市外境内到位资金156.1亿元，增长53.8%，区外境内到位95.94 亿元人民币。新批外商投资企业25 家，合同外资额2.48 亿美元，增长205%，实际利用外资8239 万美元，增长26.38%。面对新的商机，柳州本土优秀企业已经开始重视开展国际商务，目前柳州市已有12家企业在东盟地区设立了办事处，更有10多家中小企业在越南、柬埔寨设立了工厂。与此同时，许多外商也看中了柳州的投资环境，纷纷将分支机构驻扎柳州。可见，无论是柳州企业走出去，还是外商企业走进来，柳州的国际贸易已经开始进入活跃期，但要利用好东盟这个优势，柳州需要营造更优良的商务发展环境。据了解，不少外商在柳机构也希望能够找到更适合现代商务的办公环境，而柳州目前的商务硬件还相对薄弱，尤其是专业化写字楼，柳州将解开这一薄弱环节的“钥匙”定位在河东中央行政商务区。3、柳州商务进入加速发展时期 广义的商务是指以各类销售、经营、贸易、投资等商业活动为核心的经济群体，主要行业包括零售业、餐饮业、商务服务业、文体娱乐业等门类。随着城市的发展，现代商务在城市经济中的地位也越来越重要。 柳州市对商务的发展非常重视。并以大力发展第三产业（包括法律服务、会计服务、税收服务、建设服务、工程服务、金融服务、城市规划和风景建筑服务等）成为商务服务业的补充，填补柳州商务的各项空白。柳州在这些专业服务业上还存在不少空白点，尤其是随着柳州对外经济交流逐渐增多，随着对接北部湾经济区，外商入柳的增加，将直接增加会计、法律、金融等专业服务的需求量，涉外商务服务业也需要更大的发展空间。柳州市领导在08年的柳州市商贸流通业汇报会上强调，柳州市第三产业发展相对滞后，加快发展第三产业已刻不容缓。 4、柳州呼唤高端商务平台 与工业蓬勃发展的势头并不匹配的是，柳州的商务发展相对滞后，成为制约工业企业进一步发展的瓶颈。这其中既有商务发展得不到相应重视的历史原因，也与商务硬件办公环境跟不上时代发展的硬伤。 柳州目前的商务办公环境呈分散格局，且并不完善，目前还有不少的商住楼、小区住宅在担当着“写字楼”功能，这些“写字楼”存在的停车难、等电梯难，商住混居等问题随着商务的升级开始浮现。现代商务对写字楼的需求不仅仅被定义成“办公或商务活动的空间”，写字楼需要与城市资源、区域环境、相关的服务型业态相联，形成有效协同，才能体现商务办公的现代化。随着柳州河东CBD市政府新址的落成、丽笙国际五星级酒店的进驻，一个集写字楼办公、行政服务、商务配套、酒店接待、商洽商旅于一体的集中、现代化高端商务平台形态初显。二、河东区域发展状况及前景1、政府对商务区的规划08年5月26日，柳州市规划部门公布了河东中央行政商务区的规划：河东中央行政商务区以市政府新址为核心，北起潭中东路，南至文昌路，东起东环路，西至东堤路，面积达2.09平方公里，该区的开发宗旨是低密度高强度，高层建筑相对集中，多功能写字楼将是该地段的一个风景线，这里将成为柳州未来写字楼最多、最集中、最专业化的区域。2、河东高端办公配套牵引“商务向东” 08年，交通银行柳州分行的旗舰店抢先在河东的华信国际一层落成开业，该旗舰店是专门针对高端客户的理财服务区。加上国际五星级酒店品牌Radisson（丽笙）宣布进驻阳光100城市广场。种种迹象表明，规划中的柳州河东片区，已成为各种高端商务行业的竞争热土；而河东不断升级的商务环境，也为写字楼办公创造了其他区域无法获得的配套优势。每个城区都有一个发展核心和主题，如今柳州河东的发展核心就是日益崛起的行政、商务中心。随着柳州市政府办公大楼落成即将投入使用，河东高端商务的办公环境也日渐成型。 一方面是行政办公机构的聚集。目前迁往河东的柳州行政机构包括了市行政审批办证大厅、市工商行政管理局、市地方税务局等，已涵盖了工商、审批、税务等企业办公所涉及的一切行政事务，为企业节省了现代办公的时间成本。 另一方面是商务配套设施的聚集。集中于潭中大道、文昌路、东环大道围绕的2.1平方公里的区域内，已形成酒店、餐饮、咖啡等商务消费氛围。事实上，随着河东入住率提高，银行业也将触角伸入了河东，继柳州交行最先将自己的高端客户理财中心安插在河东的心脏部位之后，其他商业银行也正积极酝酿入驻河东的计划。 行政中心的东移将河东由过去的纯住宅地转化成了多功能商务地，这是由新的发展核心所决定的。而纯住宅地的转化，首先体现在楼盘开发上，各开发商不再局限于单纯住宅和沿街商铺的开发，更多规模性的商务商业楼盘逐步出现。可以想象，随着银行业、餐饮业、酒店业等众多商家纷纷入驻，河东的产业服务等专业配套设施将会越来越齐全，柳州的写字楼办公必将向这里迁移。3、旧城区写字楼发展滞后 柳州目前的写字楼多集中于旧城区，办公环境发展滞后，有为数不少的商住楼、小区住宅在担当着“写字楼”功能，这些“写字楼”存在的停车难、等电梯难，房型设计不合理、办公自动化配备不足，商住混居等问题随着办公商务的升级开始浮现。 4、河东拉开现代办公序幕早在几年前，“柳州企业办公室走出民房小区是必然趋势”这一观点在众多商务写字楼开发商中就已经形成共识。近年来，随着河东商务环境日趋完善，河东纯写字楼成为办公的更好选择。 河东的写字楼需求首先是被高端住宅小区带动发展起来的。柳州近几年开发的高档楼盘基本上都盘踞在河东，配合河东片区高档住宅开发速度的加快，以建筑设计、法律服务、大型装饰装修为主的几大类服务机构已率先进驻河东。其后，针对这些高级别的终端客户，新一轮的以银行理财服务、保险服务为主的服务型企业正在大举进驻。这些针对高端客群的行业对写字楼环境提出了更高的要求，选择河东作为办公场所，与旧城区中心的写字楼环境相比，除了直达客户终端，更具备交通便利，行政、商业配套完善等优势。 按照柳州市政府的规划，临近新政府办公大楼以东的区域，规划为柳州未来的中央商务区，该区域正在发展成为柳州现代办公的聚集地。河东规划确定之后，阳光100、华信国际、东郡、V8众多的地产项目也把商务型物业的开发纳入规划，形成很大的开发体量。而其中位于本项目左右的阳光100城市广场和兆安现代城则奠定了中央商务区办公的核心：该区域将涵盖了餐饮、咖啡、酒吧、高档娱乐消费等一站式商务消费，形成了集行政办公、商务洽谈、商旅功能配套完善的商务大环境。 第三部分 项目分析项目运用产品SWOT分析一、产品优势（Strength）：1、优越的地理位置 地处中央商务区（CBD），与市政府隔街相望，是先天的绝佳商务办公区域。 交通便利。纵横文昌路、文昌桥；谭中东路、壶东大桥；桂中大道、东环大道几条交通要道。2、 基础配套设施处于国内领先水平 空调：国际五星级标准 供水：国际五星级标准 供热：国际五星级标准 车位：地上、地下共1740个车位。3、网络化设施、智能化管理，将达到全市顶级水平 智能化管理的“5A”系统。可以很好的满足入驻企业需求4、功能空间齐备、综合性的物业配置 办公区：每层八百平米的独立办公空间。 商务/餐饮区/五星级酒店。5、获得市政府的积极扶持6、挺拔峻朗的大厦外观，易于树立良好的企业品牌形象。7、有良好的投资价值二、产品劣势（Weakness）1、市场竞争较大。总体来看，本区域写字楼目前处于较为饱和的状态。写字楼的密度在目前以及今后都为全市最高水平。2、周围兆安现代城与阳光100城市广场都为高档次商务综合体。且项目形式较为相似，竞争难度增大。3、市CBD商务核心地段，价格较高。三、产品机会点（Opportunity）1、从大环境看对综合物业的影响 从WTO看写字楼/酒店/公寓的发展 从西部大开发看写字楼/酒店/公寓的发展 如此规模和良好规划的写字楼在柳州，甚至全广西还不多见2、从市场需求来看 市场疲软，空置率高，但高档写字楼目前纯写字楼出租情况较好。 适合智力密集性企业的高档写字间仍有较大市场。 本区域高档商务酒店的需求旺盛。 综合型、高档次的商务人士交流、活动中心为市场空白点。3、产品现状与市场需求的关联 产品开发周期有效避开了市场需求的低潮期。 项目写字楼体量小，易消化。且设计为每层800平米的独立模式，对中外大型商企有较大吸引力。 大型会所及配套设施为商务人士的交流、聚会提供一流场所。四、产品问题点（Threat） 高单价及高总价对使用者构成购买障碍； 开发商品牌认知现状与物业档次需要形成联结。第四部分 目标消费群分析一、从示范效应的角度看从九洲国际的项目规划分析，九洲国际商务中心的功能定位和规模已经限定了其目标客户群市场。从大、中型目标客户（面积占用在800平方米左右）的需求状况分析，大部分以研发中心为主，该类企业并不直接产生利润，故对于办公成本的控制较严；另外，由于九洲国际商务中心作为柳州市CBD核心区，其特殊定位使其在招商时即要考虑经济效益，亦重视社会效益与政策因素。【对策】本司认为从通盘考虑出发，通过引入行业领导性地位的大、中型企业租户来提升项目在河东写字楼市场的中心地位。以购买需求的大、中型企业作为推广重点，并结合区域的前景，引入投资概念，着眼于整个柳州的投资市场进行推广。二、差异化客群策略九洲国际商务总新由两栋联体塔楼组成，一栋是5A级纯写字楼，一栋五星级标准酒店。根据目前制定的营销策略，其中五星级酒店是自主经营或与世界知名酒店物业合作，而写字楼是分层租售。因此，我司认为，必须强化与凸现九洲国际商务中心与众不同的特征优势，找准自身的“卖点”，锁定准确的目标客户群。三、目标客户群形态描述1、大型金融机构、律师/会计/税务师事务所、广告代理公司等。2、智力密集型、高科技新生企业。3、对商务办公环境要求甚高、追求企业品牌形象高标准的创业型公司。4、产业型跨国公司和国内企业集团的研发、管理机构（租）。第五部分 项目定位项目定位解决的课题 What它是什么？ Who谁是购买者/使用者？ Cost成本是多少？ How如何推广？ Money开发商收益？一、项目定位分析1、从产品差异化的角度看该区域内，在未来2年内将有一批高档写字楼上市，现将与本项目同期的竞争性最强的楼盘阳光100城市广场的影响作一分析：阳光100城市广场：比本项目建成时间早，抢占先机，且与本案相邻，环境优美、办公环境较自由舒适，预计将是本项目在租赁/销售市场最重要的竞争项目【对策】本司认为鉴于阳光100城市广场产品成为对于本项目在中小型客户的销售/租赁市场的分流作用相当巨大，为规避竞争劣势，从产品差异化的角度出发，通过塑造本项目在河东CBD商务区的标准性、示范性功能、配合完善的配套功能，提升项目在区域写字楼市场的中心地位。2、从形象塑造的角度看从租赁市场分析，河东区目前办公功能的项目主要以小型办公楼为主，与本项目可能的租金价格区间相差较大；在项目品质具有唯一性的前提下，项目的软性形象塑造，使潜在客户接受这类项目将是成功推广相当重要的环节。【对策】充分利用九洲国际商务中心的功能定位与品牌效应作为杠杆来提升项目的价值。二、市场定位：1、功能定位 柳州首个五星级酒店和5A级写字楼联体商务中心阐释： 首个，独一无二，形成周边项目的差异化； 写字楼与酒店联体，强调项目突出的特点和利益点； 商务，鲜明而集中的市场定位，有利于找出最有“购买力”的承租对象；同时在传播中可以做到整合资源，重点突破，形成强有力的实效。2、市场竞争定位 目前柳州房地产市场商务中心的第一品牌。3、价格定位 高价值定价策略，以相对低的价格入市，在传播、流通过程中，完成由具象的产品功能到品牌附加值的转变、升值。4、目标群定位 大型金融机构、律师/会计/税务师事务所、广告代理公司等。智力密集型、高科技新生企业。对商务办公环境要求甚高、追求企业品牌形象高标准的创业型公司。产业型跨国公司和国内企业集团的研发、管理机构（租）三、项目功能定位1、 Office高档写字间 每层800平米的独立式写字间，为国内外知名大型企业提供高尚办公环境。便于企业内部管理和品牌形象的树立。3、 Hotel高档酒店 国际五星级标准酒店，可用作多种规格的酒店标间或套间。5、 Club高尚俱乐部 建立面向知识经济时代的与众不同的会所 以“会”或“沙龙”为俱乐部的名称。 强调“聚会、研讨会”性质的交流。 营造西方沙龙式的“谈笑有鸿儒，住来无白丁”的会所氛围。 不对外开放，基本上不盈利。 会籍不可转让，终生免费享有。 会员限于各银行、企业高层人士、社会知名人士及政府要员，为这些成功人士提供独特的沟通机会。 柳州市顶级、全功能配套。四、项目价格定位本项目尽管在品质上有优势，但定价不宜价差太大。整盘销售主要根据租金回报率，参照写字楼整体销售市场的价格，结合本项目的品质条件及地域定价(略)。五、市场运作的可操作性1、问题多功能、酒店与商务写字楼联体的定位对我们的物业管理提出了较大的挑战性。2、解决问题的关键 请世界知名酒店管理企业加盟，全面接手项目物业管理。建议： 专业管理人才与经验的导入。 成熟管理模式与架构的嫁接。 该类企业自带的消费群不容忽视。 其品牌效应对市场的带动。 第六部分 营销推广一、项目营销策略：根据上述市场分析，若本项目以售为主，在目前的市场条件下可能达到的售价较低或者市场反应较冷淡。从本项目的条件分析，代表河东区域最高品质的写字楼，其发展潜力巨大，亦填补了同区域的租赁市场缺乏高品质写字楼的空白。我司建议可采取以售为主、以租为辅的形式。因此根据项目工程进度，将整体的推广销售活动分阶段进行。二、项目营销思路我司认为九洲国际商务中心在市场的推广上应采取的具有针对性的思路：1、是通过政策诱导，带动其相关企业的跟进。与政府部门相配合，使张江区域内有一定知名度和实力的客户能够接受这种具有高规划、高标准、高品质特征的高端产品；2、要迅速形成集聚效应。打造九洲国际商务中心“九洲高度，财富坐标，领袖建筑，智汇平台”的概念与整体形象。九洲国际项目地处柳州CBD核心地带，其独特的区位价值引人注目，必将成为河东区域的战略中心，具备产生集聚效应的内在要素。从周边环境的整体规划、项目的设计配套及相应的扶持政策来看，九洲国际商务中心具备与国际一流的企业相匹配的元素。3、要突破项目在营销推广上的局限，塑造柳州CBD商务核心区的“中心”、商务区域的标志形象。通过对九洲国际的内涵进行挖掘，塑造或强化本项目与众不同的特色，充分展示项目独特的价值，最终使目标客层接受这样的产品。我司认为，这个“中心”概念主要通过构建几大“平台”并引入相关客群、机构等手段来实现。使九洲国际成为柳州CBD商务核心区功能上的战略中心，利用河东CBD商务区的功能定位与品牌效应作为杠杆来提升项目的价值，并通过市场推广上的“旋涡效应”促进本项目的招商。三、营销策略概述1、建立品牌形象，2、承诺引进国际知名酒店管理公司管理3、大型金融机构、律师/会计/税务师事务所、广告代理公司，智力密集型、高科技新生企业等是主要传播与销售对象。4、在品牌形象的基础上，引进知名企业成为可能；四、营销推广步骤 营销四大步骤之一造势炒作阶段 营销四大步骤之二品牌形象阶段 营销四大步骤之三强势促销阶段 营销四大步骤之四服务营销阶段（一）造势炒作阶段1、目的 完成本物业在柳州房地产市场的基本宣传定位，确立本物业在房市中的“领导”地位。 使消费者对物业的地段、配套、软硬件的设置、档次以及升值潜力有初步了解。2、工程及销售进度 主体断水 电梯安装完毕 样板间以及会所完全投入使用。 物业管理公司已经投入运行。 销售队伍的培训完毕。3、具体操作 通过广告提高物业知名度，确立其领导地位。 引进高档次物业管理公司，形成战略联盟。 降低投资风险。 （二）品牌形象阶段1、目的 进一步提升项目的品牌价值，兑现前一阶段的对客承诺 锁定该物业最终使用的目标客户群。2、工程及销售进度 进入准现房阶段。 物业管理公司已完全进入角色。 会所服务内容以及服务水准均已健全。 部分业主已开始入场。3、具体操作 媒体宣传：市场保温 贩卖核心： 项目各大优势点 操作要点 以各种针对性强的公关活动为主。 加强物业管理与公关活动工作力度，形成口碑效应。（三）强势促销阶段1、目的： 在前两个阶段的基础上，对项目品牌、投资效果等进行全方面的提升，达到火爆市场，扫清尾盘的效果。2、工程进度要求 工程全面竣工 物业的整套软硬件系统全面进入成熟、良好的运转状态 达到60%以上的入场率3、营推方式 以已入场客户与投资者为主体，针对目标消费群开展会员式的公关活动，以达到老客户带动客户的目的。（四）品牌维护阶段（略）五、营销手段（一） 全面承诺：保证工期与质量，若未实现承诺，还本付息，双倍返还定金。营销手段（二） 全面包装：1.新媒介凸显楼盘品质与个性：电子售楼书、NET广告、工地三翻板；2.新管道实现有效传达：航空MG、机场看板、新闻发布会等；六、促销方案（略） 第七部份 九洲国际商务中心整合传播策略 有很多东西会过时，或正在过时， 但不是所有，譬如夏奈尔的No.5， 譬如“一颗永留传”的 Debeers一、 品牌建构之必要 终于，我们看到了天边的第一缕晨曦二、项目检测与分析 我们在哪里？在开始我们的品牌构建前，我们必须确立自己所处的位置，才能预知我们的下一个落脚点。1 、品牌的生命周期 品牌生命周期共分四个区：存在区、认知区、优势区、忠诚区 （图示） 存在区有知悉、主动回忆、第一主动提及、独占知名度四个层次，品牌只有到达“能进入消费者主动提示的品牌”时，才达至成为市场上强势品牌子的基本条件。认知区经营我们独特的品质要点，让消费者接受，而这些要点必须是消费者关心的，认为重要的。优势区 创造品牌联想优势，联想的内涵可分为基础内涵联想、延伸内涵联想、优势价什联想三个阶段，如何提出升品牌子价什联想的优势均力敌性，是品牌子培育过程中很重要的一环，消费者想到尊贵的东西，脑中浮现的就是九洲国际。忠诚区把握忠诚顾客是最主要的经营重点，把握住现有客户的沟通成本，远远低于开发一个新客户，消费者不仅仅是在和一家房地产公司打交道，而是在互动的过程序逻辑中让消费者有温馨和被关怀的感觉。2、我们在品牌生命周期的哪一阶梯上？由上检测我们得出结论，现在，九洲国际商务中心的品牌生命正处在存在区的初步阶段。消费者对其知名度的尚不知晓，对其品质更是无从认知，对我们最核心的品牌竞争优势“赢在舒心，傲视群伦”的认知更是呈空白状态，因此加强尚未被表达的品牌认知，将是我们下一阶段的首要任务。三、品牌规划建议1、品牌定位策略品牌形象定位整合传播口号语九洲国际商务中心， 赢在舒心，傲视群伦！阐释：从九洲国际商务中心的整体运作及市场化的过程来看，购买九洲国际是一种投资行为，投资要赚，要赢，投资在哪里才能赢？九洲国际商务中心实行国际先进管理，提供舒心服务和全新的物业概念，必将在市场上引起强烈反响，投资九洲国际，投资让人舒心的项目才能赢；其次，九洲国际的最终目标消费群承租者，大部分是商务人士，激烈的商战需要有一个舒心的场所来调整身心，因此，九洲国际商务中心以六大舒心秘诀能够使商务人士的生理和心理上很快调整到最佳状态，随时再投入“战斗”！ 2、备选案名：九洲国际商务中心， 潮流之作，时代之选！ 阐释：九洲国际商务中心实行5A级写字楼与五星级酒店式联体管理，提供舒心服务和全新的物业概念，是柳州商务新发展潮流的经典之作，是新时代商务精英的最佳选择，必将在市场上引起强烈反响。参考案名范例： 锦江国际商务中心 香格里拉国际商务中心 希尔顿国际商务中心 九洲洲际商务中心 王朝国际商务中心四、传播概念演绎1、六大舒心秘诀内容： 尊贵 家住市中心，享受柳州顶级物业服务； 繁华 成熟社区，繁华府地； 便利 购物、交通十分便利，节省时间； 舒适 国际标准物业管理服务； 健康 内部高档完善会所，外部比邻体育中心，常运动，常健康； 信息 中央商务圈也是中央信息圈、交汇地，同时，内部的宽带信息互联网，随时进入信息世界。2、品牌形象结构图（品牌形象屋） 运用整合传播手段,以大众媒介,公关活动,新闻发布等形成立体宣传攻势。 其实，阳光灿烂的日子离我们并不遥远3、我们要到达哪里？ 根据目前的品牌认知现状，我们现阶段的传播任务，我们要以反常和新颖的造势手法，在将先进的销售模式的利基传达给购买者的同时，快速通过认知区，以尽快过渡到优势区，进而达到忠诚区。 “赢在舒心，傲视群伦”是我们的重点诉求内容。4、我们要向谁说？目标消费群特征档案：购买者（项目投资者）：1）大型金融机构、律师/会计/税务师事务所、广告代理公司等。2）智力密集型、高科技新生企业。3）对商务办公环境要求甚高、追求企业品牌形象高标准的公司。4）产业型跨国公司和国内企业集团的研发、管理机构。5、我们要说什么？A、目标消费者购买诱因TBI分析B、我们的传播将从一条线索，一个中心，六个基本点展开诉求： 一条线索：柳州首个五星+5A联体商务中心区一个中心：赢在舒心，傲视群伦六个基本点：尊贵、繁华、便利、舒适、健康、信息6、我们将怎么说？ A、在建立品牌认知和促销上，我们将分为四个阶段： 第一阶段：造势阶段，着重阐明全新的销售（投资）模式，及带给消费者的利益点，吸引购买者在短时间内形成投资热潮。 第二阶段：品牌形象树立阶段，在诠释核心传播概念的同时，重点阐明项目的优势所在，并着重于品牌形象的塑造。 第三阶段：强销阶段，以全方位的媒体组合和广告、公关等多种推广方式造成强大宣传攻势，进一步增加入租率。 第四阶段：以提醒式广告和服务营销提高入租者的品牌忠诚度。 B、运用整合传播的手段，大众媒介、公关活动、新闻发布等形成立体宣传攻势，使九洲国际商务中心全新的营销方式、获利空间和品牌形象深入人心。五、大众媒介运用报纸的可阅读性，进行舒心感受的详尽阐述，从六个基本点入手，沿线索层层深入；制作电视形象片，重在通过生活细节传达酒店式管理带给人们的舒心生活，渲染九洲国际商务中心舒心生活的与众不同之处。公关活动 举办一些公益性的别开生面的公关活动，新闻发布会等等。新闻栏目 结合有关股市、投资等社会热点、焦点事件，在报上开设新闻栏目，旨起增加九洲国际商务中心的露出度和知名度。DM路牌车体六、九洲国际商务中心TBST分析1、感性认识的现状：九洲国际商务中心区高档楼盘物业，楼盘尚未推出，知名度不是很高，品牌形象不鲜明，存在一个准确定位的问题。2、目标消费群：大型金融机构、律师/会计/税务师事务所、广告代理公司等。智力密集型、高科技新生企业。 对商务办公环境要求甚高、追求企业品牌形象高标准的公司。产业型跨国公司和国内企业集团的研发、管理机构3、市场营销目标 准确定位 提升品牌形象 形成销售4、感性认识的目标 九洲国际商务中心是柳州最好的商务区；5、现在的行动和课题：楼花，广告、促销活动和形象宣传相对较少，消费者品牌认知度低。6、期待的行动：通过整合营销推广使九洲国际商务中心的品牌形象和销售都达到预期的目的 准确定位，清晰界定目标消费人群 提出切合项目本身，深具感染力的传播概念 以精心策划的事件行销加深广告