担保公司—业务知识篇超级详细课件

担保公司业务部培训课件(业务知识篇）,房产贷款入门知识,专业名词解释住房抵押贷款:指借款人以其合法方式取得的房产作抵押，获得的银行贷款。在抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的房产。一旦借款人不能偿还贷款，贷款人有权依法处分作为抵押物的房产，并优先得到偿还。住房按揭贷款:指购房人在向售房人购买房产（住房、商业用房）时，自己出一部分购房款，其余房款向银行申请贷款支付，并以所购买的房产作为抵押，分期还本付息的一种贷款方式。短期借款：通常所说的短期借款是指民间的资金借贷，以固定资产抵押，一般借款期限在三个月以内，按月计息，放款时先扣利息。主要有全款房短借，按揭房短借，汽车质押短借和土地抵押借款。手续简便，放款速度快，利息根据资金风险确定。,贷款基准利率：央行规定的商业银行在贷款时参考的利率，但各商业银行有权利在这基准利率基础上实现一定比例的上下浮动。目前各商业银行抵押贷款执行的利率在上浮30%左右，首套房按揭最低下浮15%，民间资金借贷利息不得高于基准利率的4倍。存款准备金率：存款准备金是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。换句话说，存款准备金是指中央银行强制要求商业银行，将其存款按照一定比率作为准备金，不得随意动用。打比方说，存款准备金率达到19，相当于老百姓在商业银行每存一百元，就有19元被放进了央行，商业银行不得动用这19元去放贷。等额本息：银行贷款使用最普遍的一种还款方式，将所还总利息进行平均，每月还款额度相同，但其中本金和利息的比例在变动。等额本金：银行贷款的一种还款方式，将所有本金按还款期数进行平均，每月还款额本金相对，但利息部分在递减，所以该还款方式每月还款总额度在递减，所还总利息低于等额本息还款方式，但还款初期还款压力相对较大。,双周供：银行贷款一种还款方式，每俩周为一还款周期，相对等额本息和等额本金更节约利息，但还款比较频繁，容易造成逾期。循环贷：银行一种特殊的还款方式。根据抵押物一次性授信一个贷款额度，在授信期间内可以重复循环使用额度内资金，按单笔使用资金计息，更灵活更省息。招行又名随借随还。汽球贷:一般贷款期限是5年，但本金按10年期限的贷款来还，第5年月末要将余下的金额还清（利息按5年期限计算）DTI：借款人的月债务支出（D）与月均可支配收（I）之比。（一般银行要求借款人偿还月所有住房贷款和拟申请的住房贷款的支出与收入比DTI50%；借款人偿还月所有债务即各种住宅、商用房贷款和其他债务的支出与收入之比55%）。,存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。商品房：指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。房改房：享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房拆迁安置房：因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给拆迁人或承租人居住使用的房屋。经济适用房：具有社会保障性质的商品住房，具有经济性和适用性的特点，这类住宅因省略工程报建中部份费用，其成本略低于商品住宅，但在买卖转让时需按规定缴纳相关税费，且一般在购买5年后才可上市交易。能上市交易才可办理贷款。安居房：实施国家“安居工程”而建造的房屋，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金，由政府部门补贴的非赢利性住房。一般不能贷款。自建房：指各单位或个人自筹资金或合资兴建的房屋，一般以自用为主，不得在市场上流通。一般不能贷款。酒店式公寓：由专门的管理公司进行统一管理，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，既有酒店的性质又相当于个人“临时住宅”的公寓形式。家带店：指位于建筑首层兼有商业和住宅性质的特殊房产，在房屋产权证中“设计用途”一栏明确写明为“家带店”或在同一房号下分别标注商业用途与住宅用途的建筑面积。,房地产抵押登记:指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。根据“中华人民共和国担保法”第条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房产的他项权:是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时选择按揭贷款或办理房产抵押贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值、权利存续期间、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。,贷款相关流程及资料要求,住房抵押贷款流程:客户准备银行需要提供的资料并提出贷款申请通知银行指定评估公司评估房产并查询客户个人信用情况签订借款合同和抵押合同，公证处办理合同公证，所有资料报银行审批房管局办理抵押登记取他项权，银行放款借款人按时还款全部款项结清，房地产登记处注销房地产抵押权。,按揭房再贷款流程:客户准备银行需要提供的资料并提出贷款申请通知银行指定评估公司评估房产并查询客户个人信用情况签订借款合同和抵押合同，公证处办理合同公证，所有资料报银行审批申请提前偿还原贷款银行贷款余额，注销抵押登记（需要代为垫资结案的客户另需与公司签订相关融资协议）房管局办理新的抵押登记取他项权，银行放款借款人按时还款全部款项结清，房地产登记处注销房地产抵押权。,房产抵押贷款所需提供的资料：,房产证（共有权证），国土证身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，常住地证明其他财力作证：银行存折流水，其他房产复印件，行驶证，保险单，定期存单，股票交易流水，公司资料等公司资料（加盖公司鲜章）：营业执照正副本，组织机构代码正副本，税务登记证（国税，地税），近三个月税票，购销合同，公司对账单贷款行开的存折卡原件和密码备注：需要代为垫资的按揭房再贷款另需提供原借款银行合同及存折卡密码和身份证，户口薄，婚姻证明原件,二手房按揭贷款流程:,买卖双方签订购房合同买方提供相关资料提出贷款申请通知银行指定评估公司评估房产并查询客户个人信用情况签订借款合同和抵押合同，公证处办理合同公证，所有资料报银行审批房管局办理买卖过户手续房管局办理抵押登记取他项权，银行放款给卖方账户借款人按时还款全部款项结清房地产登记处注销房地产抵押权。,二手房按揭贷款所需提供的资料：,买卖双方身份证，户口薄，婚姻证明卖方房产证（共有权证），国土证买方收入证明，常住地证明及其他财力作证购房合同及首付款票据房管局过户的相关税票和新的房产证（共有权证），国土证,公司短期借款流程:,借款人夫妻双方带身份证，户口薄，婚姻证明及房产证，国土证原件到公司提出借款申请评估房产，调查客户签订融资协议，办理合同公证，抵押相关证件办理抵押登记公司放款并扣除相关费用和利息客户偿还借款，注销抵押登记返还所有证件,各银行贷款主推贷款品种：,中国工商银行：抵押物要求：1990年以后大成都地区房产（包括住宅、别墅、公寓、商铺、写字楼、厂房等），土地性质必须为出让。抵押物面积要求60平米以上（如果多个房产同时抵押，只要总的抵押物面积在60平米以上也可受理）。房产所有人年龄65周岁以下。借款人要求：征信记录良好，有稳定的还款来源，借款人65周岁以下。3、贷款年限：110年期，房龄加贷款年限不超过20年，贷款年限加贷款人年龄不超过65。4、贷款成数：房产为住宅性质，最高7成;商业性质，最高5成。5、贷款利率：a,不做回报利率上浮30%；b,做回报（即缴纳融资服务费），利率上浮15%，融资费用执行标准如下：1年期：贷款金额的0.3%，一次性支付;13年期：贷款金额的1%，一次性支付;35年期：贷款金额的2%，一次性支付或借款合同中约定分2次收取；510年期：贷款金额的3%，一次性支付或借款合同中约定分3次收取。,中国工商银行:,温馨提示：a、房产的土地性质必须为出让性质，没有分户国土证的，需要盖有鲜章的大国土证复印件和物管或开发商出国土正在办理中的证明（格式见附件一：工行国土证明样本）b、必须到房管局调房屋信息的完整档案。c、需要开立第三方账户，实现代理支付。d、郊县的住房一般都可以贷到6.5成。e、可以见抵押回执单放款（但须交担保费，50万以下500,50100万600，100200万800,200万以上1000。）f、融资服务费（及加急费用）需放款前到银行柜台上缴付。,二，中国农业银行,农行综合授信：抵押物要求：1995年以后房产，包括商品房、临街商铺、购买满5年以上的经济适用房、别墅、办公等。房产所有人年龄65周岁以下。2、借款人要求：征信记录良好，有稳定的还款来源，借款人65周岁以下。3、贷款年限：15年期（1年期、25年期1年循环、25年等额本息）4、贷款成数：2000年以后住宅最高6成；商铺及办公用房5成5、贷款利率：消费性贷款基准利率上浮20%；经营性贷款基准利率上浮30%现银行要求做回报，可以做到利率只上浮10%回报金额=贷款金额*利率之差*年限（25年循环的可以每年交）温馨提示：a、房产的土地性质必须为出让性质，没有分户国土证的，需要盖有鲜章的大国土证复印件和开发商出国土正在办理中的证明。b、银行放款之前客户到银行签订回报协议并把费用存在卡上。c、贷款中房产要求先结清尾款、如需换证的必须先换证银行才能正式审批。d、商铺和办公用房需要购买保险。e、可以做第三方抵押,农业银行置换式贷款：,置换式定义：产权人因资金不足向亲戚朋友借钱购买房子，现向银行申请贷款归还其借款。抵押物要求：置换式针对近3年购买的商品房且为一次性付款。贷款期限：最长20年期。贷款利率：以家庭为单位第一套房产8折利率，第二套基准利率上浮10%贷款成数：最高可贷到购房价的7成。温馨提示：a、要求房产必须是全款的商品房、如需换证的必须先换证银行才能正式审批。b、需要提供商品房购房合同和契税发票。,成都银行,A、12年期贷款：1、抵押物要求：1990年以后房产（商品房、商铺、别墅、房改房，不做经济适用房和办公房）2、贷款期限：12年期，每月还息，到期还本金。3、贷款利率：一般性客户，利率上浮30%4、贷款成数：2000年以后双证齐全的市区住宅最高7成、郊县6成，没有分户国土证的在原有基础自动降一成；2000年以后双证齐全的商铺最高5.5成，别墅5成，没有国土证在原有基础上自动降一成;95年后房产在2000年后房产基础上降一成;90年后房产在95年后房产基础上降一成。温馨提示：每笔贷款都必须要代理支付。,成都银行,B、5年期循环贷款：1、抵押物要求：1990年后的双证齐全的住宅（商品房、房改房）和别墅2、借款人要求：借款人必须有个体工商户经营实体。3、贷款期限：最长5年，房龄加授信期限小于20年。4、贷款利率：一般性客户利率上浮30%5、贷款成数：2000年以后双证齐全的市区住宅最高7成、郊县6成、别墅5成；95年后房产在2000年后房产基础上降一成；90年后房产在95年后房产基础上降一成。温馨提示：不能做第三方抵押，只能是借款人自己的双证齐全的住宅或别墅才能做循环贷。每次用款必须到银行签个人额度借款支用单并提供借款用途。3、借款人必须有个体工商户经营实体。,深圳发展银行：,1、抵押物要求：95年以后的房产（住宅、别墅、商铺、办公房、房改房等），对国土证没有严格要求。2、借款人要求：借款人夫妻名下必须有第二套住房（可以是购房合同）。3、贷款年限：住宅：5年期贷款，但客户可以按15年期月供还款。商业房产：5年期贷款，但客户可以按10年期月供还款。4、贷款利率：一般性客户利率上浮20%左右，做回报可以享受优惠利率。5、贷款成数：2000年以后的双证齐全住宅，优质客户最高可以8成，一般性客户6成。商业性质房产一般5成。温馨提示：a、对房产的国土证没有严格要求，但必须要求有第二套住房。,招商银行,1、抵押物要求：2000年后的住宅或别墅。不能第三方抵押。2、借款人要求：借款人夫妻名下要求有第二套住房，征信记录良好，还款能力稳定。3、贷款年限：a、30万提现的消费贷款只能做5年期，每年循环一次，款放到账上就开始计利息，每次用款和还款都要到银行写申请。b、消费易可以做10年期。4、贷款利率：一般性客户利率上浮30%5、贷款成数：一般6成。温馨提示：郊县的房子，客户净资产要达到150万才可以受理。必须要求有第二套住房。,农商银行,1、抵押物要求：1980年以后房产（房产范围广泛，政策性住房、非临街商铺或打通的商铺都可受理，对抵押人年龄要求也比较宽松，65岁以上的精神状态好的都可受理），可以第三方抵押。2、借款人要求：客户有真实的还款能力，没有恶意逾期。3、贷款年限：13年期，每月还息，到期还本金。4，贷款利率：一般利率上浮50%5，贷款成数：住宅最高7成，商铺5成。,中国邮政储蓄银行,二手房按揭贷款：1、抵押物要求：1990年以后房产（住宅，别墅，商铺，办公楼）2、借款人要求：65岁以下有稳定还款能力，征信良好。3、贷款年限：住宅：最长20年；商业房产：最长10年4、贷款利率：住宅：家庭首套房利率最低下浮25%，二套房利率上浮10%商业房产：利率上浮10%5、贷款成数：住宅：家庭首套房7成，二套房5成商业房产：5成温馨提示：a、可以见抵押回执单放款。,接待贷款意向客户常问的问题：,您好，您是办理什么贷款呢？（确定贷款品种）这房子是你本人的吗？是商品房还是政策性房子？是否有产权证和国土证？房子在哪个位置呢？哪一年建成的？面积，市价大概在多少？您打算贷多少资金，多长时间？（询问具体的贷款需求）您怎么称呼呢？您是从事哪个行业的呢，夫妻双方收入情况怎么样呢？有没有其他的房产或者车子等其他的财力佐证呢？之前有贷款吗？有没有逾期之类的不良记录呢？（了解还款来源）您这笔贷款是用来做什么的呢？还款来源？（了解该贷款实际用途和还款能力）通过上面的基本询问，初步了解客户具体的情况之后，推荐合适的贷款品种，告知需要准备的贷款资料，约客户见面详谈。,成都市办理银行贷款注销及抵押登记的要求（咨询电话：86279772）,注销抵押：房产证原件他项权利证注销他项权利登记申请表如客户不能到现场的，必须出示公证委托书（1份）注：注销抵押需原贷款银行人员持介绍信到场注销。抵押登记：房产证原件，有共有人的需提供共有权原件评估报告原件（1份）受托人身份证原件及复印件（1份）结婚证复印件（1份）或婚姻状况声明书公证书原件（1份）公证的授权委托书原件（1份）借款合同（1份）抵押登记申请表（1份）抵押合同（1份）注：抵押时，不需要银行人员到场。领