资产评估计算公式精品汇总

WORD格式可编辑市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 （二）类比调整法 1市场售价类比法 2功能价值法 3价格指数法 4成新率价格法 5市价折扣法 6成本市价法 7市盈率乘数法 收益法中的具体评估方法 （一）纯收益不变 1在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r 2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：（二）纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益 2有限年期收益 （三）纯收益按等差级数变化 1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： （四）纯收益按等比级数变化 1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， 2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，成本法 成本法中的具体评估方法 1价格指数法 2功能价值法 3规模经济效益指数法 实体性贬值的测算方法 1观测法 2使用年限法 资产的功能性贬值测算方法 资产经济性贬值的估算 第四章成本法在机器设备评估中的应用 重置成本的估算 （一）细分加和法 1外购单台不需安装的国内设备重置成本 2外购单台需安装的国内设备重置成本 3外购单台不需安装进口设备重置成本 4外购单台需安装进口设备重置成本 5外购成套需安装设备重置成本 6、通用非标准设备重置成本计算方法。 价格指数法 机器设备评估中贬值估算1、比率法 （1）工作量比率法。 （2）役龄比率法。 修复费用法 超额投资成本形成的功能性贬值的测算。第五章房地产评估的收益法 收益为有限年期的房地产价格计算公式为： 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下： 评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用 房地产评估的市场法的基本计算公式是： 实际评估工作中，其计算公式为： 土地评估中成本法操作步骤 新建房地产评估中成本法操作步骤现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为： 利息（地价+建筑费用+专业费用）利息率 利润（地价+建筑费用+专业费用）利润率基准地价修正系数法估价的公式 路线价估价法的计算公式：宗地总价路线价深度百分率临街宽度第六章森林资源资产评估主要方法 （一）市场法 式中：P林木资产评估值； Q被估林木资产的蓄积量； K林分质量调整系数； 物价指数调整系数； G参照物单位蓄积的交易价格。 （二）剩余法 PWCF+S 式中：P林木资产评估值； W销售总收入； C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关 税费）； F木材经营合理利润； S林木资源的再生价值。 （三）收益法 矿产资源资产主要评估方法 （一）贴现现金流量法 （二）可比销售法 第七章 无形资产评估中收益法的应用形式 无形资产评估值 无形资产评估值 上述两个公式不同处在于公式多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式是一致的。 分为收入增长型和费用节约型。 （1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售； （2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。 第一种原因形成的超额收益可以用下式计算： 第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算： 费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。 分成率法 因为：收益额=销售收入销售收入分成率 =销售利润销售利润分成率 所以：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率边际分析法。利润分成率=追加利润现值利润总额现值约当投资分成法。 无形资产评估中成本法的应用 商誉评估的方法 （一）割差法 （二）超额收益法 1超额收益本金化价格法 2超额收益折现法商誉的价值第八章长期债权投资的评估 （一）上市交易债券的评估 (二)非上市交易债券的评估1 到期一次还本付息债券的价值评估： 2分次付息，到期一次还本债券的评估 （三）非上市交易股票的评估 1普通股的价值评估 （1）固定红利型股利政策下股票价值评估。 P=R/r 式中：P股票评估值； R股票未来收益额； r折现率。 （2）红利增长型股利政策下股票价值评估。 （rg） 式中：P股票评估值； R股票未来收益额； r折现率； g股利增长率。 股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。 （3）分段型股利政策下股票价值评估。 2优先股的价值评估 式中：P优先股的评估值； R第t年的优先股的收益； r折现率； A优先股的年等额股息收益。 第九章按低值易耗品使用情况分类 成新率 根据价格变动系数调整原成本 按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值 成本法：评估基准日与产成品完工时间接近 产成品评估值=产成品数量产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长 方法一： 方法二： （二）市场法 1坏账比例法 第十章 收益法评估企业价值计算公式及其说明 （一）企业持续经营假设前提下的收益法 1年金法 年金法的计算公式为： P=A/r 式中：P企业评估价值； A企业每年的年金收益； r本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成： 2分段法 （二）企业有限持续经营假设前提下的收益法 （二）风险报酬率及折现率的测算 1风险累加法 2系数法用公式表示为： 式中：被评估企业所在行业的风险报酬率； 社会平均收益率 无风险报酬率； 被评估企业所在行业的系数。 在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在的行业中的地位系数（a），然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率。如下式表示： 加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为： 其中： 市场法收益法成本法综合1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。1、市场售价类比法：P=P*修正系数2、功能价值法：P= P*（评估对象能力 / 参物能力）3、价格指数法：P= P*（1+物价变动指数）4、成新率价格法：P= P*（评估对象成新率 / 参物成新率）5、市价折扣法：P= P*（1-价格折扣率）6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P / 其合理成本）7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率一、 纯收益不变：P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限二、 纯收益若干年后保持不变P=Rt/(1+r)t+A/r(1+r)tP=Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*1-1/(1+r)N-n三、 纯收益按等差级数变化1、等差：递增P=A/r+B/r2 P=（A/r+B/r2）1-1/(1+r)n-B*n/r(1+r)n递减P=A/r-B/r2P=（A/r-B/r2）1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n2、等比：递增P=A/（r-s）P= A/（r-s）1-(1+s) n /(1+r)n递减P=A/（r+s）P= A/（r+s）1-(1-s) n /(1+r)nP=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值一、 重置成本p的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数3功能价值法：p=参物重置价*年产量比4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n二、 实体性贬值的测算方法：1、观测法：=p*(1-实体性成新率)2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧三、 功能性贬值测算方法：=（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。机器设备评估1、 直接匹配法2、 可比因素比较法3、 成本百分率比较法折现率=年收益（租金）/价格P=A/r1-1/(1+r)n一、 重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本P123三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*1-（实际使用生产能力/额定生产能力）xx在0.6-0.7之间。P67、131 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n） 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本房地产评估P=P*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K （交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=1-1/(1+r)m / 1-1/(1+r)n1、P=A/r1-1/(1+r)n（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y2、单独评估土地的价格：土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/ r1建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧）地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率剩余法（评估待开发土地价值）地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率基准地价修正系数法地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）资源资产评估森林P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q P=（At-Ct）/(1+t)t适合有经常性收益的林木资产P=K*Ct(1+r)n-t (t指过去第t年)幼龄林剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S成矿产采矿权可比销售法P=P*（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）贴现现金流量法P= (Wat Wbt)/ (1+t)tWat年剩余利润额；Wbt社会平均收益额探矿权(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)约当投资贴现现金流量法P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)* Wt / (1+t)t重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值) =Ubi *Pui*(1+四项费用)（1+f）*(1-)（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。市场法收益法成本法无形资产评估专利权的评估方法：主要采用收益法商誉的评价方法：一、割差法：P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/ 适用本金化率2、超额收益折现法P=Rt / (1+r)t P=KRt/(1+r)t K分成率；R为超额收益P=Y+KRt/(1+r)t Y最低收费额Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用）收益额的确定：一、直接估算法1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T） R=销量差*（P-C）*（1-T）2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率利润分成率的估算1、边际分析法：=追加利润现值/利润总额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30）P=无形资产重置成本*成新率一、 自创无形资产重置成本的的估算1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润2、倍加系数法：p=（C+1V）/（1-2）*（1+L）C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276二、外购无形资产重置成本的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面成本*物价指数三、成新率的估算1、专家鉴定法2、剩余经济寿命预测法长期投资评估长期债权上市交易的债券P=债券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n2、分次计息，到期一次还本：P=Rt/(1+r)t +A/(1+r)n长期股权上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：（普通股）1、固定红利型股利政策下：P=R