2015年下半年湖北省房地产估价师《相关知识》：中央银行模拟试题

2015年下半年湖北省房地产估价师相关知识：中央银行模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。 A32.57 B27.14 C67.43 D50.25 2、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。 A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务 B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务 C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级 D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 E：执行层的组织协调3、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A27.6 B28.2 C29.0 D29.9 4、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法5、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。 A：需求拉动型通货膨胀 B：成本推动型通货膨胀 C：结构失调型通货膨胀 D：预期型通货膨胀 E：执行层的组织协调 6、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：借款合同 7、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积 E：执行层的组织协调 8、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按_的税率征收所得税。 A10% B15% C18% D27% 9、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除_的余值为房产税的计税依据。 A10%20% B10%30% C20%30% D30%40% 10、城市用地共分为大类。 A：5 B：10 C：46 D：73 E：执行层的组织协调11、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 12、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为_元/m2。 A467.25 B448.24 C498.53 D482.79 13、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。 A：县级以上土地管理部门 B：县级以上人民政府 C：省级以上土地管理部门 D：省级以上人民政府 E：执行层的组织协调14、以下指标属于市场交易指标的是_。 A销售量 B人口数 C存量 D空置率 15、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。 A假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理 B对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法 C假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等 D假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 16、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入-未分配利润 E：借款合同 17、按_分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。 A使用用途 B房屋所有权性质 C房屋使用权 D房屋用途房地产 18、下列关于保险职能的说法有误的一项是_。 A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人 B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 19、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以_的方式取得。 A转让 B赠送 C出让 D买卖 20、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。 A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 21、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为_。 A设计寿命 B经济寿命 C法定寿命 D自然寿命 22、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段23、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 24、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。 A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同25、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。 A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则 2、宣传作为促销组合因素之一，在等方面，起着十分重要的作用。 A：刺激对企业产品的需求，增加销售 B：改善形象 C：提高知名度 D：提高产品品质 E：降低新产品开发成本3、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 4、城镇基准地价内涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 A：商品房的结构形式变化 B：商品房的户型变化 C：商品房的施工方式 D：商品房的空间尺寸、朝向变化 E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的 6、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 7、房地产所有权登记发证的法定机关是_。 A国家房地产管理部门 B国家土地管理部门 C市、县土地管理部门 D市、县房地产管理部门 8、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供。 A：住宅平面示意图 B：住宅立面示意图 C：住宅剖面示意图 D：住宅质量保证书 E：住宅使用说明书 9、下列关于诉讼时效的说法不正确的是_。 A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利 B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制 D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还 E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效 10、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，_。 A私有住宅转让后仍用于居住的 B办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的11、中华人民共和国城市房地产管理法规定了_的转让房地产开发项目条件。 A以出让方式取得的土地使用权 B以划拨方式取得的土地使用权 C以转让方式取得的土地使用权 D以出租方式取得的土地使用权 E以抵押方式取得的土地使用权 12、收益性物业经营费用包括。 A：人员工资 B：办公费用 C：抵押贷款还本付息 D：保险费、房产税 E：企业管理费及利润 13、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和_等方面。 A物业增值 B管理费 C契税 D机会成本14、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。 A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助 C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查 D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价 E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告 15、城市土地开发和供应计划，一般由按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规 划的要求制定。 A：土地管理部门 B：规划管理部门 C：市场管理部门 D：设计管理部门 E：计划管理部门 16、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。 A：居住物业管理 B：公共物业管理 C：收益性物业管理 D：特殊物业管理 E：工业物业管理 17、下列属于商品房预售条件的有。 A：取得土地使用权证书 B：持有建设工程规划许可证和施工许可证 C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E：取得商品房预售许可证 18、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同 19、保险的基本原则包括。 A：最大诚信原则 B：保险利益原则 C：远因原则 D：近因原则 E：损失补偿原则 20、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.0 21、下列不属于住房公积金归集内容的是。 A：缴存住房公积金的对象 B：缴存住房公积金的工资基数 C：缴存比例 D：公积金使用 E：执行层的组织协调 22、城市总体规划的内容包括等。 A：编制市域、县域城镇体系规划 B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划23、申