保利_广州金沙洲保利西海岸营销企划案_168PPT_中地行.ppt

保利西海岸营销企划案,本案七大部分市场分析客户分析项目分析项目定位产品建议开发模式营销推广,Part1,市场分析,1-1价格及成交量分析,广州住宅价格走势呈现升速快幅度大的特点，中心城区表现更为凸显。2007年，成交均价一路飚升，在5月已逾10000元/大关，此后几个月更是急升40%，至9月份中心城区价格已经达到14506元/，累计升60%。在9月底一系列房地产调控政策出台后，楼价升速减缓，楼价进入平台期。,价格走势,2007年1-10月与去年同比，住宅交易平稳，但07年1-10月整体成交量已经超过06年同期总量，达到368万平方米。07年10月份，房地产市场受到政策影响，成交量环比出现下滑迹象，与06年同期相差近14万平方米。,成交量,价格成交量汇总,各区成交量保持平稳，但成交价格明显上升。中心城区商品住宅交易活跃，仍集中天河、白云、海珠三大区域。白云区住宅07年成交量达到90万平方米，与去年同期基本持平；成交价格高达8459元/平方米，同比增长30。,惠博公路,小结,价量齐升，升幅惊人政策调控，成交放缓多空搏弈，楼价观望,1-2政策及大市分析,政策分析,政策预测:调控执行力度依然加大;土地管理更加严格;普通住房和经济适用房供应将增多;紧缩银根政策短期内不会变化，对企业资金压力增加。我们预测，在未来一年，国家政策依然以稳定房价为主！,楼市利好,此外，经济高速增长，居住环境改善要求，城市化进程，家庭小型化等形成强劲刚性需求；,1-32008年楼市预测,2006年112月广州市中心城区均价为7734元/平米，2007年同比上升50，預計2008年增幅約為20，達到15000元/平米以上。,预测广州在未来几年将会有更多政策及利好因素影响楼市，房价增幅会有所减缓，但房价将会呈现稳定上升的趋势。,2008年价格预测,1-4区域分析,宏观背景城市规划,金沙洲位于广州市白云区，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村等接壤，是广佛都市圈的中心位置，是未来广州向西发展的重要区域。,番禺,区域位置,区域规划,定位：广佛都市圈的居住新城未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里，规划人口11万人。集居住、购物、娱乐、休闲、金融服务于一体。规划结构：“一心、二带、三片六区”“一心”：位于金沙洲大桥桥头的居住区中心；“两带”：沿江南北向100米宽的绿化带及高速公路两侧绿化带；三片六区：规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。,区域交通,新二桥加强各区连接规划中的沉香、大旦两桥将会加强金沙洲与广州各区的连接，对本项目及中海金沙湾/御景半岛都有不同程度的利好。地铁改善金沙洲交通地铁6号：西起白云区的金沙洲，向东穿越荔湾区，经越秀区后，转至东北方向至天河区，止于天河区高塘石。途径金沙洲3个站点：浔峰岗、横沙、沙贝。预计六号线将大大改善金沙洲目前公共交通不畅的状况，提升整个板块的居住质素与影响力；相对而言，本项目受惠较小；,土地出让情况,近年来，金沙洲板块土地供应量较多，万科、中海、富力、保利、恒大、凯德置地、元邦等知名发展商纷纷进驻。未来三年内，金沙洲板块将成为楼市热点区域。,土地出让情况,11月2日，金沙洲有6块地挂牌出让，其中包手临近项目的A05地块，建议发展商拿下该地块，与A02、A04形成一个整体，利于项目的价值提升。,区域板块对比,分析：与周边板块相比，金沙洲发展前景较好，将成为潜力最大的区域之一，同时，成为一个高品质的滨江社区。,1-5区域竞争对手概况,地理位置：金沙洲沿江北段开发商：恒大集团小区规划：占地面积：54万平方米建筑面积：89万平方米建筑规模：由53栋高层住宅，346套独立别墅、双联排别墅组成宣传主题：中国2.8公里私家岛岸生活小区配套：酒店、会所、幼儿园、小学、商业街装修标准：洋房：豪华装修（3000元/或4000元/）别墅：毛坯,别墅,价格：洋房12000元/起，其中独立别墅单价为33000-38000元/，联排别墅均价为25000元/。销售情况：该盘10月1日公开发售，黄金周期间共成交420套单位，销售额达10亿，其中超过300套是早期内部消化关系客户。目前，该盘整体销售约6成。,户型组合1号楼4号楼，43号楼45号楼洋房,地理位置：金沙洲滨江公园旁开发商：万科集团小区规划：占地面积：约14.5万平方米总建筑面积：约43.4万平方米建筑规模：由高层、Townhouse组成小区配套：会所、商业街等主推单位：部分联排别墅装修标准：高层：豪华装修（价格未对外公布）别墅：毛坯,价格：高层单位价格未对外共布。而联排别墅价格在35000元/。销售情况：联排别墅已经取得预售证，并在近期推出推出市场，由于推出货量不多，所以对外宣传不大。别墅销售情况一般，现场对外宣称售出5套。高层单位将分为A、B和C组团，其中A、B组团为一梯六户，以中小户型为主，而C组团为一梯两户大户型为主。将在11月中下旬推出市场。,户型组合：A、B、C组团部分单位,Townhouse,地理位置：金沙洲大桥以南开发商：中海集团小区规划：占地面积：41万平方米建筑面积：130万平方米建筑规模：由16栋33层高层组成宣传主题：最近的远见小区配套：会所、幼儿园、小学、商业街等装修标准：豪华装修（1200元/）户型组合（二期A14A16栋）,价格：二期价格预计在8000-13000元/。销售情况：目前，二期处于咨询期，预计11月上旬推售A14A16栋单位。意向登记客户，开盘当天享受99折，总价抵扣10000元优惠。,1-6区域竞争对手对比,山水资源对比,保利西海岸是区域内唯一一个山水共享项目,竞争项目分析,经济指标,本项目的规模在区域内无明显优势。目前竞争项目与本项目经济指标中，只有中海金沙湾不受“90/70”政策影响。在其它项目中，恒大御景半岛虽然受到政策的影响，但由于该项目属于南海区域，因此以套内面积“90/70”的标准执行。,中海金沙湾西区总规图,规划中海金沙湾,目前在售单位为14栋、4345栋的洋房，B、C、D区独立和联排别墅。,竞争项目分析-小区规划分析,中粮万科金域蓝湾总规图,规划中粮万科金域蓝湾,高层部分：该项目预计即将以A、B和C三个组团分批推出市场，由8栋19-24层高层单位组成；Townhouse部分：已经推出12套联排别墅单位。,中粮万科金域蓝湾：现代简约的建筑风格,中海金沙湾：现代建筑风格,恒大御景半岛：现代欧式建筑风格,建筑风格,金沙洲区域内项目建筑风格单一，均为现代建筑风格。,园林风格,恒大御景半岛,万科金域蓝湾,中海金沙湾,各项目根据各自的建筑风格，表现出各异的园林风格。,配套,根据各自的规模和周边规划发展，每个项目都建有相应的生活配套。,户型,1-洋房主力户型以二房和三房为主；二房集中在7191平方米，三房集中在91100平方米和111130平方米。,2-现时别墅单位推出市场不多，只有恒大御景半岛和万科金域蓝湾。其主力面积集中在251-300平方米之间。,软硬件分析,项目与其他四个竞争对手情况对比,该项目拥有丰富的山水资源,而其他硬件及软件资源基本一致。,1-楼市进入平台期，明年楼市仍会稳步上升；2-金沙洲是广州楼市焦点，西区大型小区的集中板块；3-对金沙洲项目而言，本案没有明显的差异性优势；4-受80/90影响，本案在户型设计上应有所突破；5-金沙洲明年大盘云集，本案更需在主题定位上有所突破，脱颖而出。,市场总结篇,Part2,客户分析,南海地区,金沙洲,广州地区,南海地区,金沙洲地区,广州地区,客户主要分布在三大区域,分布区域,里水、和顺、黄岐、佛山,他们是南海富绅！,南海客户,金沙洲客户,广州客户,分布区域,金沙洲一带,购买动机,南海客户,金沙洲客户,广州客户,离不开生活了几十年的城西亲友生活圈,希望改善居住环境，入住成熟的大型社区,他们是“铁杆”客户！,广州客户,西关/越秀,社会金领,西关/老城客户,内环沿线专业市场,社会金领,南海客户,金沙洲客户,西关客户,内环沿线,社会金领,南海客户,金沙洲客户,广州客户,他们是十三行的生意人(上下九商业、荔湾饮食、长寿路珠宝玉器、人民南状元坊、流花/人民南服装、流花饰品、黄沙海鲜、一德路海味、中山八童装)他们是人民北商圈企业(高管荔湾区政府、荔湾区电信局;他们是西关收入较高的公务员(荔湾区政府、荔湾区电信局)；他们是富庶人家的“啃老族”；他们是有西关情结的港澳一族。,习惯西关生活，离不开西关的亲友生活圈；希望改善居住条件，入住环境优美的大型品牌社区；熟悉周边区域，对金沙洲的未来发展有信心。,身份描述,购买动机,西关客户,内环沿线,社会金领,南海客户,金沙洲客户,广州客户,他们是内环沿线各专业市场的生意人；他们的生活作息时间比较自由，无须朝九晚五的工作；他们自主经营，经济实力雄厚；具有敏锐的投资眼光。,对居住的选择考虑交通便捷性，希望通过内环路的联系方便工作与居住地的快速转换；钟情品牌发展商；希望改善环境，向往江景毫宅；得到别人的赞美与认同；用于投资。,身份描述,购买动机,西关客户,内环沿线,社会金领,南海客户,金沙洲客户,广州客户,他们是社会的中坚力量；他们从事高收入行业，如地产、金融、IT等；他们是高学历人群；他们有独特的生活品位；他们在工作之余研究投资之道。,希望改善自身居住环境，入住安全、成熟的大型社区；钟情品牌发展商；用于投资，等待物业升值。,身份描述,购买动机,我们的客户是,南海客户,金沙洲客户,广州客户,作为区域客户，是我们的铁杆消费,作为中产阶级，是我们的意见领袖,基础购买,目标客户,我们的目标客户是,社会中产,他们拥有雄厚的物质基础,高学历背景,开阔的文化视野,强烈的精神追求.基于多次经验之上的享受,他们低调而实在,骨子里不喜欢流于俗套,享受着可塑造的生活情趣;他们注重环境质素；他们具有独特的远见和敏锐的投资眼光。,独具风格,Part3,项目分析,珠江入广州第一站,1-属广州地;2-金沙大桥沿临江P线北上2公里;3-远离地铁站;4-是珠江入广州的第一站,本案,地块分析,1-大型规模小区;2-分为A02、A04两地块；3-A02地块：具有一线江景资源，有山景；A04地块：坡地、有山景资源,经济指标,SWOT分析,Strength优势Weakness弱势Opportunity机会Threat威胁,1-保利品牌，信心保证保利在广州开发了多个项目，深得客户的认同。2-位于金沙洲，发展潜力大金沙洲是广州西部的重点发展区域。3-大型园林社区，区内配套完善占地近18万，总建约50万，在广州市区内有较大的规模优势。4-同时拥有江景、山景东面临江，西面靠山，江景与山景同时兼得。5-有别墅产品，是坡地建筑有近300套的别墅，A04地块是坡地。6-属广州辖地，在同区内竞争力强A02、A04均为广州地。,我们看到的优势是,1-金沙洲配套暂不完善淡化建议：区域发展，板块联动，自身配套2-缺乏地铁支持淡化建议：针对驾车族提升硬件配置3-对面沙场影响项目形象淡化建议：采取有针对性的措施4-高压线对项目的影响淡化建议：项目内及视线范围内的高压线埋入地下,我们看到的弱势是,1-经济持续发展证券市场持续走好，经济持续快速发展，市民收入增加，消费力提高。2-区域发展迅速金沙洲区域迅速发展，配套日趋完善。3-交通改善地铁六号线于2010年开通，贯穿金沙洲，加强金沙洲与广州城区间的连接。,我们看到的机会是,1-区域竞争激烈在售项目中均为强大发展商恒大御景半岛、中粮万科金域蓝湾、中海金沙湾；而即将开售凯德置地临近地铁口，周边竞争对手具较强的竞争力。2-国家宏观调控政策对房价的不可预见性宏观政策对房地产的不可预见性及对高端物业及楼价的打压；政策对高端买家购买多套物业设置了限制条件。3-土地成本高相对于周边地块，本项目的土地成本较高。,我们看到的威胁是,优势（S）,弱势（W）,机会（O）,威胁（T）,保利品牌位于金沙洲，发展潜力大独具规模，园林社区，区内配套完善同时拥有山景、江景资源有别墅产品，是坡地建筑属广州管辖地，在同区内竞争力强,金沙洲配套暂不完善缺乏地铁支持对面沙场影响项目形象,经济持续发展区域发展迅速交通改善,宏观政策对房地产的不可预见性及对高端物业及楼价指引性的打压政策对高端买家，购买多套物业设置了限制条件区域竞争激烈土地成本高,大型社区,江景、山景,保利地产,金沙洲,产品,金沙洲背山临江大型社区,西海岸属广州的大型社区，具备江景、山景资源，有别墅产品及坡地建筑。然而，以上这些不足以构成我们的差异化核心竞争力。,当务之急，是为楼盘找出具有差异性的主题定位，让项目脱颖而出。,Part4,项目定位,寻找差异化竞争力，寻找适合本项目的主题定位。,保利，作为文化地产的领跑者，如何让金沙洲西海岸项目在区域内脱颖而出，项目的核心差异在哪里？当市场上各种主题定位林立的时候，文化差异是最好的与普通型项目进行区分的方向。,西海岸文化,保利西海岸：,西海岸,1-中地行认为该案名非常贴切2-准确地说明其位置：金沙洲位于广州西部，而项目位于珠江西岸3-准确地将地块的江景资源优势表达出来4-简洁、大器、易于记忆,保利西海岸已具备贴切的案名，更需增加一种文化内涵，一种西海岸文化。广州有海岸楼盘，有江景楼盘，但无海岸文化的楼盘。江景楼盘中，有诉求景观的，有诉求环境的，有诉求价值的，唯独没有人文的诉求。保利地产，以文化地产之深厚底蕴，打造保利西海岸，打造首个海岸文化大型国际社区。,保利西海岸，首个海岸文化大型国际社区，充分体现保利地产品牌中的文化内涵，延伸“和谐生活，自然舒适”的居住理念。,什么是西海岸文化,在西海岸，有无尽的沙滩和碧蓝的海水。游泳、沙滩运动、太阳浴、观赏夕阳西下。休闲、舒适、健康的生活。,西海岸印象,美国西海岸地位显赫,旧金山：是通往太平洋区域和远东的门户。美国西部最大的金融中心。西雅图：国西北部地区大贸易港，有巨大的海港设施，是去阿拉斯加和远东航空海运的门户。金融中心。工业发达。波音航空公司总部工厂所在地，生产世界喷气客机总数50以上。洛杉矶：美国加利福尼亚州南部太平洋岸港口城市，西部工商业第一大城。,美国西海岸，北至西雅图，中至旧金山，南至洛杉机。,西海岸是“新美国”，代表了新思想、新道路和另一种生活方式。独特包容、突破传统、勇于创新。,西海岸代表新思想、新道路,西海岸集繁华与宁馨与一身,西海岸三面环山、一面临海，四季阳光明媚，大都市的气派，集繁华与宁馨与一身。这里有世界著名的加州理工学院、加利福尼亚大学洛杉矶分校、南加利福尼亚大学，亨廷顿图书馆、格蒂博物馆等。洛杉矶公共图书馆藏书量居全美第三位。西海岸人们享受清澈的泳池边晒太阳的悠闲，领略大海，自然带给他们的写意。,西海岸是人们的梦想乐土,“硅谷”的创业奇迹，好莱坞的声色犬马，贝华利山庄的奢华高雅，迪士尼乐园的童真快乐，日落大道的时尚艳丽，天使之城，金融中心，超大城市。他们的生活态度是热情甚至灼热的，蓝天碧海，阳光沙滩，时尚高雅，创意尖端，华丽夺目，这些就是代表西海岸文化的生活形态。,前景、希望西海岸是登陆美洲大陆的第一站，是人们实现财富梦想开启之门,阳光,海岸,休憩,健康,舒适,西海岸文化代表着阳光、海岸、休憩、健康、舒适,西海岸文化的精神内涵前景、希望,结论：西海岸文化适合根植保利西海岸。,根植西海岸文化,案名保利西海岸,江岸社区金沙洲大型江畔社区,周边环境江堤改造成海岸主题公园,建筑风格蓝白色系的海岸建筑风格,会所配置人造沙滩冲浪泳池,公共部分水景园林,休闲商业海岸文化商业,赞助珠江夜游成立保利号,售楼部建筑体现海岸文化,保利西海岸,开阔前景、前途金沙洲，一个广州西部重点开展区域，这是朝气蓬勃的地方,阳光享受阳光，身心归于简单，这是繁华都市的一片净土,江畔背山面江，一个可以享受江畔生活却不被打扰的地方这是无数成功人士追求写意生活,休憩这是一个身心放松的地方，热闹的世界无边无际，我只需要一个安静的地方；在这里，调整身心，而后迎接全新的挑战。,健康背山面江、大型园林社区，清新的空气，完善的社区配套，健康的运动；绿色、天然、真健康。,舒适“和谐生活，自然舒适”，这是一个最适合人居住的社区。,喜欢阳光，爱上西海岸保利西海岸金沙洲大型背山临江国际住区,我们一直都在寻找一个理想的完美净土，不论是东方人的“桃花源”还是西方人的“乌托邦”，都代表着人类最美好的憧憬。从喜欢到爱，在充满朝阳的金沙洲，我们找到了保利西海岸。喜欢阳光，爱上西海岸。,1-城市上游，海岸领域2-保利西海岸，只为享受而生活3-距璀璨不远，离海岸更近4-心之彼岸，在水之端5-向西走，到西海岸6-海之心，心之岸,Part5,产品建议,海岸主题公园：保利出资，清拆原有沙场，改造成沙滩公园、游乐场、游泳场；“沿江”路的打造：沥青路面、海岸弧线的灯柱；路标性建筑的建造：钟楼、灯塔。,在进入地块前，客户发现这里有海岸生活的足迹。,“沿江”路,海岸主题公园,外立面建议采用蓝白色调、流线型的设计方式,表现简洁、明快，融入海岸阳光、健康的生活气息,白色的墙身，蓝色圆形屋顶,精雕的栏杆，每一细节都体现海岸气息,阳台带花槽设置，充分体现海岸风情,蓝白色调为主的联排别墅,壁灯,围墙,钟楼,设置邮轮式售楼部，以建筑形态体现海岸文化,她被这里的建筑所触动，于是走了进去，发现这里有整体的规划，美丽的园林，豪华的会所，舒适的户型，环保节能的用材，人性化的装修，风情的商业街,注重两地块的整体性设计；户型设计的均好性；建筑与园林的协调性；楼体布局错落有致，丰富天际线；住宅与商业、会所等配套分布的合理性；采用人车分流设计，车位达到1:1。,我司对总体规划提出以下建议,针对总体规划建议，我们对各方案作出以下评价：,小结：方案三最好，综合了方案一和方案二的优势，但仍有许多需要斟酌的地方。,整体调整建议：,洋房方面：,别墅方面：,点式“十字型”设计建议改成“V型”设计，透过东侧住宅的间隙望江，增大江景利用率,一梯四户的户型，建议朝中心园林的改成大户型，外则的户型为小户型,兵营式布局，过于单调，不利于通风，建议采用弧形的布局方式，展现一种海岸生活的形式,板式设计不利于通风，且影响别墅的采光，建议改成点式设计，并设置在西侧,整体调整建议：,商业方面：,位置：建议商业集中设置在地块A02的东南侧和两地块之间的市政路，原因是：1、东南侧车流和人流量大，商业价值高。2、东南侧设置海岸风情商业街，成为区域标志性建筑，与A05商业地块相呼应，提高项目知名度。3、地块A04属于高端小区，以别墅客户为主，建议尽量少建商业，以免影响客户居住环境。风格：海岸风情建筑风格，符合项目的定位。,整体调整建议：,会所方面：,两地块间：,建议采用双会所设置：一个位于地块A04别墅区内，定位为私家豪华会所，主要提供给别墅区的客户。另一个位于地块A02的东南角，满足服务半径，且利于销售时的展示。,建议把两地块的市政路打造成社区的规划路，有效地联动两地块，并且通过地下隧道或天桥连接，方便两地块间的业主交流，保证人行的安全。,局部调整建议：,部分中心栋别的楼宇首层架空，做架空层园林；中心园林建议做个半下沉式、有立体感的泳池园林，以及大型广场，聚集人气；适当做一些情景洋房，丰富产品类型；建议争取拿下A05居住地块，进行整体规划设计，打造一个大型的居住项目。另外，建议在A05地块设置酒店，提高整个项目的档次。,A05,住宅总建筑面积：487220，洋房:417960，联排别墅:55660，叠拼别墅:13600,总户数：4109套,一梯二户拼合大户型140200,一梯四户二房朝南7080拼合三房110130,一梯四户二房朝北7080紧凑三房8090,一梯四户纯三房120150,大户型联排300380,小户型联排240300,一梯四户以紧凑三房为主8590,一梯四户拼合三房110130,上叠户型220280,下叠户型150200,二房小户型7080,7080的两房户型,大阳台及大入户花园设计，只计算一半面积，无形增加了室内使用面积，提高附加值；转角窗设计，增大景观面，有效利用室外景观资源。,入户花园,大阳台,转角窗,超大阳台可改作为书房、画室、音乐厅等，实现3房变5房,110130的三房户型,全玻璃封闭,另外该户型可作为两套打通户型设计,厨房,排烟排水,150180的四房户型,平层设计户型应亮点设置前庭后院，客厅大开间，多阳台设计。,二房,二房,通过空中花园分隔两套单元，销售时可分可合,一梯二户，170四房南北通透式设计，享受完美与自然的健康生活。属于自己的空中花园领地，让绿色从家里开始；带步入式衣帽间的双套房，为三代同堂大家庭的幸福之选。,厨房,卫生间,卧室,客厅,餐厅,二房,二房,卧室,客厅,卧室,客厅,餐厅,卧室,卧室,卧室,入户花园,空中庭园,厨房,厨房,卫生间,餐厅,主卧,卫生间,储物间,卫生间,入户门,入户门,入户大门,由于受到90/80的限制，建议做两套打通的户型，通过入户花园分隔两套单元,通过走廊打通的户型,一梯四户的户型设计,01单位125的3房2厅2卫,03单位88的3房2厅1卫,04单位90的3房2厅1卫,02单位89的3房2厅1卫,一梯六户的户型设计,一梯六户的户型设计,一梯六户的户型设计,联排别墅户型参考,领袖型,联排别墅户型参考,学者型,联排别墅户型参考,社交型,联排别墅户型参考,联排别墅户型参考,艺术型,联排别墅户型参考,联排别墅户型参考,联排别墅户型参考,下叠拼户型参考,建筑面积：164户型：3房2厅1阳光室2卫1厨2花园4阳台1工人房1地下室,上叠加户型参考,建筑面积：259户型：4房3厅4卫1厨2露台4阳台1天台工人房,公共配套建议,园林与项目主题相吻合，突出“滨海休闲”风情；结合地形，打造海岛风情园林，如：叠水、山石、半山休闲广场、海岛风情树木等。立体美化、强调整体效果的融洽感与美感。,园林主题风格：,在亲水栈道上漫步,在项目东北面水岸位置打造亲水式栈道，使住户与江岸更亲密接触，感受海岸文化生活。,打造海岸建筑会所，将海岸生活的健康休闲概念体现在每一个角落,会所设置具有个性化、有吸引力的体验设施，如：,室内恒温泳池SPA空间儿童天地保健室、棋牌室环保教育展示室网吧/阅读室日式茶室多功能厅,小区会所首创冲浪式泳池，让客户感受海浪气息以及海岸文化,附加值建议,高交楼标准及示范单位,使用国际名牌厨具、洁具，体现项目档次！,餐厅有电视接口，主人房有紧急按扭，所有插座是夜光面板,“以人为本”的交楼标准,人性化交楼标准,配备具有通风效果及防盗功能的入户大门，业主公约规定不能安装防盗门。配置夜光功能的豪华电制。多房间配置网络接口，所有线路接口应结合以后的家居布置进行设计。饭厅、厨房配置有线电视接口，营造用餐时可观赏饭厅的液晶小电视，烹饪时亦可接收电视新闻的生活方式。主人房配置紧急呼叫按钮，连接24小时保安中心。沿路面单位配置双层隔音玻璃。空调尽量避免摆放在厅的阳台上，应设计有空调百叶窗。,阳光入户大堂入口通道,顶部可用玻璃、木架结构，增强大堂通透感和空间感，并与自然生态相结合；大堂内布置绿化植物，与外界架空层的绿化融为一体；局部可采用石材等原始质感材料。,在保利西海岸，连地下室也有这样的电梯大堂,建议项目采用设置接待处休息区的住宅大堂设计，以彰显项目人性化的主题，首层电梯大堂充满阳光气息、现代、自然。,电梯采用内部空间高大的电梯轿箱，并设置连按两下手工纠错的按钮功能、红外线电梯关门，语音提示。,太阳能路灯，将环保概念引入本项目，作为有效的卖点。,垃圾处理系统，以及环保建筑用材，如ABB插座，充分体验海岸文化的健康生活方式。,Part6,开发策略建议,首期08年3月09年3月,二期08年8月09年12月,三期09年3月10年7月,首期,二期,三期,四期,预计开发周期：约4年（以交付业主使用为准）销售周期：约3年。,四期10年3月11年12月,保利西海岸项目开发周期表,首期,二期,三期,四期,临时售楼部,临时售楼部：为了营造西海岸文化，建议把临时售楼部打造成邮轮式外型。（当首期、二期、三期开发完毕，此临时售楼部将拆除，把其移至会所进行销售）,别墅样板区,商业街包装,会所,售楼部,冲浪泳池、园林,看楼动线,条件一：邮轮式售楼部交付使用。条件二：会所、冲浪泳池交付使用。条件三：样板区包括样板房、园林、建筑立面交付使用。条件四：完成区内看楼动线打造。条件五：完成商业街外围包装建设。,施工通道必须与看楼通道分离,Part7,营销推广,推广思路之1234,思路二：事件营销,思路一：海岸文化的演绎,思路三：话题营销,思路四：体验营销,在西海岸，不仅仅是居住，更重要的是体验一种海岸文化生活！,1-在广州西关地段树立户外广告牌,提前在广州中心地段树立广告牌，宣传保利在金沙洲大型项目即将开启。,2-联手政府，完成一河两岸工程，形成话题炒作,加快与政府部门沟通，共同整治河岸工程，提升项目地块形象，形成