安徽省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内容试题

安徽省2015年上半年房地产估价师理论与方法：估价作业方案的含义和内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。 A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费 D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。 A相互影响的 B相互独立的 C相互作用的 D相互无关的3、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 4、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是_。 A私立学校用地50年 B厂房用地50年 C大型超市用地50年 D别墅用地70年5、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。 A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调 6、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是【2006年考题】 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 7、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为_元人民币/。(1平方英尺=0.0929 ) A17484 B19020 C19754 D20539 8、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。 A：3.57 B：4.00 C：6.56 D：10.56 E：借款合同 9、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的_。 A最终付款 B预付款 C保留金 D工程款 10、我国已初步形成_的住房金融体系。 A商业性 B政策性 C商业性为主、政策性为辅 D商业性和政策性并存11、某开发商向银行申请了年利率为9、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。 A：341 B：405 C：459 D：1259 E：借款合同 12、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 13、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会_。 A增加 B减少 C不变 D不确定14、下列关于容积率的计算公式，正确的是。 A：容积率=土地面积总建筑面积 B：容积率=总建筑面积土地面积 C：容积率=建筑基底占地面积地块面积 D：容积率：地块面积建筑基底占地面积 E：执行层的组织协调 15、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 16、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。 A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格 17、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 18、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是_万元。 A9616.83 B10161.05 C12021.04 D12800 19、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 20、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。 A：房屋价值补偿费 B：搬迁补偿费 C：停产停业损失补偿费 D：土地补偿费 E：借款合同 21、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：_。 A两者相同 B两者没有关系 C前者高于后者 D前者低于后者 22、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。 A：有效经过年数等于实际经过年数 B：有效经过年数短于实际经过年数 C：有效经过年数长于实际经过年数 D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 E：工业用地的监测点评估价格23、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。 A：反映的先后顺序不同 B：反映的实质内容不同 C：反映的时间状态不同 D：反映的形式状态不同 E：执行层的组织协调 24、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。 A不可移动性 B适应性 C弱流动性 D相互影响性25、从事房地产估价，首先要有房地产。 A：估价业务 B：估价目的 C：估价对象 D：估价程序 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。 A：容积率 B：土地用途 C：土地开发程度 D：评估单位 E：土地使用权性质 2、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。 A：地役权设立的情况 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况3、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是_。 A房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12% B城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次 C土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60% D耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。 A主观合理价值和公开市场价值 B主观合理价值和非公开市场价值 C主观合理价值和客观合理价值 D公开市场价值和非公开市场价值5、在地籍图中，属于地籍要素的有。 A：土地的编号 B：上地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 6、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。 A：供给 B：供给弹性 C：需求 D：需求弹性 E：需求规律 7、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。 A：陈某的儿子 B：陈某的经纪人 C：陈某的继母 D：陈某的女儿 E：护理陈某多年的保姆 8、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。 A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口 D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途 9、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有_。 A购买上班用的电动车 B购买自用二手商铺 C自建自住住房 D装修自住住房 E偿还购买自住经济适用住房的贷款本息 10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。 A.2000 B.2200 C.2100 D.231511、经营费用的人工费包括。 A：工资 B：医疗、养老、失业保险 C：统筹费 D：聘请法律顾问的费用 E：保安费用 12、下列有关经济寿命的描述正确的是。 A：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间 B：自然寿命一般与经济寿命相等 C：如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D：有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的 E：地产的经济寿命与其使用性质相关 13、职工以标准价购买住房，拥有_。 A全部产权 B完全产权 C部分产权 D标准产权14、申请领取施工许可证应具备的条件，有。 A：已经办理该建筑工程用地批准手续 B：总承包企业已签署了分包合同 C：已经确定施工企业 D：签署了委托监理合同 E：建设资金已经落实 15、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。 A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素 B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小 C：商品的替代品数目和可替代程度 D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 E：商品本身用途的多样性 16、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。 A：成本法 B：路线价法 C：假设开发法 D：基准地价修正法 E：市场比较法 17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A损益表 B资金来源与运用表 C资本金现金流量表 D全部投入现金流量表 18、从事房地产估价，首先要有房地产_。 A估价业务 B估价目的 C估价对象 D估价程序 19、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。 A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期 D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期 20、银行为某家庭提供了年利率为6，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同 21、从某种意义上讲，房地产价格是（）。 A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参与者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定 22、求取建筑物折旧的方法主要有_。 A年限法 B市场提取法 C分解法 D功能