房地产估价练习题及其答案

房地产评估回顾问答(1)第一章房地产及房地产评估1.根据房地产(B)的划分，房地产可分为住宅房地产、商业房地产、工业房地产和特殊房地产。A.收益性B.使用C.适销性D.位置2.(A.比较法B.收入减少法C.假设开发方法D.成本评估方法3.评估火灾或他人房屋损坏造成的损失的价值或程度；评估对象为：(A.消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去和现在状况的差异4.从经济学角度看，土地利用选择的一般顺序是：(A.商业、办公室、工业、住宅B.商业、住宅、办公室、工业C.商业、办公室、住宅、工业D.商业、住宅、工业、办公室5.娱乐地产分为：(A.使用B.发展水平C.创收D.操作和使用模式6.如果某一土地使用权的期限是40年，已经使用了20年，而新建房屋的耐久性是50年，那么房屋的所有权是：A.50 b .不定C.20 D.407.房地产交易很难采取样本交易的形式，必须现场观察。房地产评估也需要实地考察，这是由房地产决定的A.不变B.互动C.限量D.独特性8.房地产的价值应该集中在：(A.以同样的方法B.兴趣C.位置D.实物，权益，位置9。典权制度是中国特有的，以下说法是正确的：(A.房地产所有权可以通过支付与购买价格相等的标准价格来获得。只有在支付抵押价格后才能获得房地产使用权。房地产使用者在支付抵押贷款后不支付租金抵押人取得抵押价款后，即丧失房地产所有权。10.医院和学校属于哪种房地产A.贸易B.办公室工作C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明地价水平的价格是：(A.土地单价B.基准地价C.最低价格D.土地价格的划分2.决定房地产价格水平的主要是供求状况。A.该地区的房地产B.国家房地产C.这种类型的国家房地产D.当地房地产3.建筑面积为100平方米、建筑面积为每平方米3000元的房子，总价为30万元。实际交易同意在一年内支付(假设贴现率为5%，33，360(实际价格为28.5万元，名义价格为30万元实际价格为22.98万元，名义价格为30万元实际价格为30万元，不存在名义价格实际价格为285780元，名义价格为300000元4.通过比较法获得的价格通常称为(A.路线价格B.价格比较C.累计价格D.收入价格5.各地区经济适用住房的现行价格应为(A.市场调节价格B.政府指导价格C.政府定价D.政府设定的最低价格6.在房地产销售过程中，(是买卖双方讨价还价的基础，成交价格低于此。A.赛马或赛狗开始时生效的投注赔率B.定价C.交易价格D.平均价格7.以下价格陈述是正确的：(A.市场价格抵押价值征收价值税收价值B.市场价格征用价值抵押价值税收价值C.市场价格税收价值征收价值抵押价值D.市场价格征收价值税收价值抵押价值8.投资价值评估中使用的贴现率为：(A.根据目前的市场情况B.最低回报率C.最高收获量D.社会总回报率9.房地产开发商有时保留完整的房地产出售，因为(A.房地产供过于求B.房地产需求超过供给开发商对未来的预期持乐观态度，而消费者对未来的预期持乐观态度10.成本租金不包括：(A.贷款利息B.打折C.管理费D.保险费1.c、2.d、3.d、4.b、5.b、6.b、7.b、8.b、9.c，10D第三章房地产评估原则1.行政划拨土地作为有偿出让土地进行评估，有悖于房地产评估(原则A.合法性B.公平C.代替D.最大和最佳使用2.在同一个评估机构中，3.如果您对评估对象感兴趣，评估人员应该避免使用它。这是原则A.合法性B.公平C.评估时间D.最大和最佳使用4.适应度原则可以帮助我们确定房地产(A.最佳尺寸B.最佳强度C.最佳用途D.最佳经济效益5.当估价对象已作一定用途，且当前房地产的价值大于新房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用和建造新建筑物的费用后，估价的前提应为(A.维持现状B.革新C.再用D.转变6.在房地产纠纷案件中，尤其是在因对评估结果的争议而引起的审查和评估中，评估时间点通常是难以把握的7.在评估房地产的预售或预售价格时，一般认为(A.估价时点为现在，估价对象为未来情况B.评估时点是过去，评估对象是未来C.评估时间点是未来，评估对象是未来D.估价时点为现在，估价对象为现在8.城市规划规定，一定的土地可以用于商业、住宅、办公和工业。根据最高最佳使用原则，土地的使用量为：A.居住B.工业C.贸易D.办公室工作9.均衡原则是指房地产内部成分的组合是否均衡，这可以帮助我们确定房地产(A.最佳强度和规模B.最佳用途和规模C.最佳强度和用途D.最佳尺寸和用途1.a、2.c、3.b、4.b、5.a、6.b、7.a、8.c、9.A第四章市场比较法1.市场比较法的理论基础是(A.代入原理B.生产成本价值理论C.预期原则D.均衡原则2.在市场比较法中，建筑容积率修正属于(修正A.处理B.交易日期C.房地产形势D.物理状态3.市场比较法的适用条件是(a那里的房地产市场非常发达。在同一供求范围内有许多类似的房地产交易。有一个标准化的房地产评估体系科学的房地产估价理论4.关于通过比较法选择的比较例的数量，通常要求选择(A.就一个。两个就行了。C.三d大于3小于105.在交易情况修正后，可比示例的价格变为(A.被评估对象的价格B.交易时的价格C.正常价格D.与估价对象的房地产状况相同的价格6.交易日期修改后，可比实例的价格变为(A.被评估对象的价格B.交易时的价格C.正常价格D.与估价对象的房地产状况相同的价格7.房地产形势调整后，可比实例的价格变为(A.被评估对象的价格B.交易时的价格C.正常价格D.与估价对象的房地产状况相同的价格8.房地产条件修正中的直接比较修正计分法基于(条件通常设置为100A.可比房地产B.待评估的房地产C.房地产交易D.类似的房地产9.房地产条件修正中的间接比较和修正计分法是基于(条件通常设置为100A.可比房地产B.待评估的房地产C.标准房地产D.类似的房地产10.在一个城市的房地产交易中，买卖双方应付的税款分别是正常交易价格的3%和6%。在房地产交易中，买方支付卖方2500元/平方米，应付税款全部由卖方承担。房地产的正常交易价格为(一、2660元/平方米乙、2294元/平方米丙、2425元/平方米d、2427元/m21.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章成本法1.成本法中的“开发利润”是指(A.开发商期望的利润b、开发商的最终利润C.开发者可以获得的平均利润d、评税员任意给予利润2.投资利润的计算方法是将某个基数乘以相应的平均利润率。这里的“基础”是(A.土地征用成本开发成本二、土地收购成本开发成本管理成本三，土地收购成本，开发成本，管理成本，销售成本D.开发后的房地产价值3.“开发利润”比率t4.用成本法得到的评价网格称为(A.比较价格B.累计价格C.收入价格事实上，d是成本。5.再购买价格是所有合理和必要的费用、税收和利润的总和，这些费用、税收和利润被认为是(在全新的状态下重新获得或重新开发、重新构建评估对象)所需要的A.估价对象在施工时B.现在的某个时候C.在未来的某个时候D.评估时间点6.正常情况下，对于相同的旧建筑改造价格与重置价格相比(A.前者较低前者更高C.这两者是平等的两者不可比。7.采用成本法计算折旧时，建筑物的寿命应为(A.自然寿命B.经济年限C.实际经过的年数D.有效年数8.直线法中的残值率是建筑物的净残值与它的A.原价B.市场价格C.评定标准D.再购买价格9.就住宅楼宇而言，住宅楼宇的折旧期为(A.70年62岁C.60年D.6810.办公楼建设期为3年，建设10年后改变用途。同时，土地使用权出让应当完成(50年，建筑物的经济寿命为45年，则建筑物的折旧年限为(A.35年B.45年C.48年50年11.对于商业房地产，住宅建筑的折旧年限为(A.40年B.60年C.6337岁12.办公楼竣工后3年内将改变其商业用房，同时重新提交土地使用权出让(40年，该楼的经济寿命为50年，则该楼的折旧寿命为(A.40年B.43年C.47年50年13.租赁物业可分为(a、第3类、第6类等。b、第4类、第6类等。c、第4类、第7类等。d、第5类、第7类等。14.房屋的损坏等级根据房屋结构、装修和设备三个组成部分的每一项的完好程度和损坏程度划分，可分为(a类和3类b类和4类c类和5类d类，615.根据判断房屋新旧程度的标准，受损房屋的新程度为(a，60，50%b，50，40%c，50%d，40%1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章所得法从收益法的角度来看，房地产的价值是未来现值的总和。A.潜在总收入B.有效总收入C.净收入D.销货收入2.收益法适用于(房地产估价。A.学校B.贸易C.公园D.政府大楼3.有一栋空置的办公楼，目前没有收入，需要缴纳房产税等。它的收入价格可以通过。A.类似办公楼的客观收入B.办公楼的实际收入C.市场比较法D.无法估计4.评估房地产价格时，资本化率越高，价格就越高。A.降低B.更高的C.无变化D.符合客观现实5.资本化率=(投资风险补偿等。)。A.平均利润率B.经济增长率C.贷款利率D.安全利率6.其余技术基于(价格。A.从土地收入中获取土地B.从房产收益中获取房产C.建筑物的收入计算D.单独计算土地或建筑物的房地产收入7.在正常情况下，一个房地产年总收入为140万元，年总成本为40万元，资本化率为12%。转让时使用的土地为50年，已使用5年。该房产目前的总价为(万元人民币。A.833.33B.830.45C.828.25D.827.648.某类房地产通常有70%的抵押贷款，年利率为10%，年回报率为12%，这是购买者自有资本所要求的。这类房地产的资本化率为20% .A.10.6B.11.4C.11.2D.10.89.每年净收入50万元、建筑价值200万元、建筑资本化率12%、土地资本化率10%的房地产总价值为(1万元。A.417B.500C.460D.45010.当使用市场提取法获取资本化率时，应选择至少(超过)个类似的房地产案例。A.2B.3C.4D.511.有两处房产。一处房产的使用寿命为40年，单价为96元/平方米。爵士1.假设开发方法的理论基础是()a、替代原则b、生产成本价值理论c、期望原则d和均衡原则2。假设在开发方法中，正常情况下竣工后的房地产价值为()a，开发竣工时的房地产状况价值为b，购买待开发房地产时的价值为c，开发期间某一时间的价值为d，所有房地产出租和出售时的价值为3。假设在开发方法中，使用传统方法时，下列项目一般不需要计算利息(a)、待开发房地产的价值(b)、管理费用(c)、销售税(d)和投资者购买待开发房地产时应承担的税收(1)。A3.C第8章长期趋势方法1。直线趋势法要求房地产价格时间序列(a)完全在直线b上，大致在直线c上