房地产估价报告-司法拍卖

大同市运动场圣经255日在颐和园区1楼6日对所属柳里里商场房地产市场价格进行了评价报告住房生产估计价格评估报告编号：注册号2017 045评价项目名称：大同市运动场城街255号颐和园区一楼6号，柳里里商场房地产市场价格评价评价主体：大同市中级人民法院司法技术管理服务中心房地产评估机构：大同市江新房地产咨询评估有限责任公司注册房地产鉴定人：李文英(注册号码：)张允名(注册号：)评估报告发布日期：2001年10月20日给评价委托人写信大同市中级人民法院司法技术管理服务中心：我公司受贵公司委托，在大同市运动场圣经255号颐和园区1楼6号，建筑面积444.51 321的商业街房地产，具有客观、公正、科学、独立的原则，为委托人提供确定其房地产市场价值的参考资料。我们根据评价委托人提供的资料，根据评价目的，根据评价原则，采用科学合理的评价方法，在对现有资料的仔细分析的基础上，选择利润法，经过缜密、准确的计算，并结合评价经验，综合分析影响房地产价值估算的因素，最后，在价值点上，评价对象决定2001年10月13日的房地产市场价值，如下：房地产总价格：405万8900元平均单价：9131元/平方米大写人民币金额：458900元整。有关详细的评估结果、流程和相关指南，请参阅估价技术报告。大同市江新房地产咨询评价有限公司法定代表人：李文英2001年10月20日大同市江新房地产咨询评价有限责任公司第26页Tel: 0352-列表鉴定史宣言4评估假设和限制6房地产估价结果报告8一、评价主体：8二、房地产评估机构：8三、评估目的8四、评估对象8五、价值9六、价值类型9七、评价原则9八、评价标准10Ix。评估方法11X.评估结果12十一、房地产实现能力分析1312、注册房地产鉴定人1314、现场调查期间1315、评估工作日期1416、评估报告应用程序的有效期14房地产估价技术报告15一、评估对象说明和分析15二、市场背景说明和分析16三、评价对象的最佳利用分析17四、评价方法的适用性分析18五、评估计算过程18六、决定评价结果18附件24鉴定家陈述我们郑重声明：(一)登记房地产鉴定人在价值评估报告中对事实的说明真实、准确、虚假记载、误导陈述或重大遗漏。(二)评价报告的分析、意见和结论是注册房地产鉴定人独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受评价报告中已经说明的评价假设和制约。(三)注册房地产鉴定人和估价报告的估价对象没有现实的或潜在的利益，与评价主体和评价利害关系方没有利害关系，对评价对象、评价主体和评价利益相关者也没有偏见。(四)注册房地产鉴定家按照中华人民共和国国家标准GB/t 50219-2015 房地产估价规范规定进行评估工作，并编制评估报告。(5)我们对评价对象进行了现场调查，并对调查的客观性、真实性、公正性负责，但对评价对象进行现场调查，根据对其外观和使用现状、隐蔽、未暴露或难以接触的部分的评价委托人提供的资料进行评价。除非另有协议，否则对受评估建筑结构质量的调查不属于戴尔负责。(6)没有人为该评估报告提供重要的专业帮助。(7)评价报告根据评价负责人提供的相关资料，评价负责人对材料的可靠性、完整性及其结果负责，评价负责人仅对本报告的运行程度和采用方法的公正性负责。(八)参与本评估的注册房地产鉴定人：名字注册号签名(印章)签名日期李文英年月日张允明年月日评估假设和限制(a)一般假设1.此次评价以评价对象的合法性为前提，遵守最佳利用原则。也就是说，评价对象按现状维持当前房地产使用，保持房子的正常整顿。根据评估委托人提供的资料及评估人现场调查，据推测，房地产到目前为止将正常使用。2，报告基于2007年10月13日价值点评估对象的房地产市场价值。3、该报告不考虑国家政策、经济环境和房地产本身的物理情况等重大变化，这些变化会对评价结果产生重大影响。4、本评估报告结果自发布评估报告之日起一年内有效，如果上述因素发生重大变动，本报告将自动失效，应委托我们重新评估。5、本报告根据评价负责人提供的相关资料，评价负责人对所提供资料的真实性负责，如果所提供资料的歪曲导致评价结果有误，本公司和评价人不承担相应的责任。6、本评价报告以价值试堂计算房地产的实物状态，估算评价价值，没有考虑建筑设计及施工质量等因素对其价值的影响。7、我们没有被要求进行结构测试和设施检查，所以不确定评估对象是否有这方面的缺陷。8、评价对象的建筑面积以评价委托人提供的房屋所有权证 攻防权线市第一号中收录的面积为准。9、评估报告和评估结果只是评估委托人确定市场价值的价格参考依据，未经本公司许可，不得将本报告的部分或全部提供给评估负责人和评估报告审查部门及使用部门以外的任何单位和个人，也不得发布在任何公开媒体上。(b)未定假设没有未定的家庭。(c)偏离事实假设不偏离事实假设。(d)不一致假设没有不一致的家庭。(e)基于不充分的假设没有根据的家庭。房地产估价结果报告一、评估人员：姓名：大同市中级人民法院司法技术管理服务中心二、房地产评估机构：机构名称：大同市江新房地产咨询评价有限责任公司机构住所：大同市北道街北太阳公寓1单元501号法定代表人：李文英评估机构资格评级：第二阶段评估机构资格证书编号：Jin房间估计大小联系电话：0352-三、评价目的估价时确定房地产的市场价格，为委托人提供价值参考依据。四、评估对象位置现状：大同市运动场圣经街255号颐和园。实物状态：试验对象用途是商业房，目前经营形式是餐馆，经营状态是停业。商场有两层前门，外墙花岗岩贴面，大理石楼梯，不锈钢玻璃门窗，室内瓷砖地板，墙贴壁纸，特殊石膏板天花板，天花板照明；第二层外部铝-塑料面板单板、塑料窗、木地板、内墙白色灰色油漆白色、特殊石膏板天花板、前照灯。室内水力发电完好。房子现在处于一般的维护状态。附属设施：该房地产在建筑物中配备了水、电、暖、电缆、电话等基础设施和公共设施，其维护、维护、使用状态一般。权益现状：评估对象房地产所有权归刘丽莉所有，取得房屋所有权证，住宅所有权号码为东房权权许可时的第一号，建筑面积444.51平方，东号：1，客房编号：6号商场，结构：铁婚结构，按产和死产分类，总层数为7层建筑时代：2002年。评估对象土地国有土地使用权证卡号：东国用(2006) 00140号，注册土地使用权面积：11023.69平方米，终止日期：2054年3月9日。评价对象设定了到评价点为止的担保权。五、价值点2001年10月13日六、价值类型根据中华人民共和国城市房地产管理法、GB/T 50291-2015 房地产估价规范、城市房地产抵押估价指导意见和省市房地产估价相关规定，以公开市场价值标准进行评估。本报告提供的房地产市场价值是在评价对象经过适当的营销后，熟悉情况、谨慎、不被强迫的交易对象在价值点自愿交易的金额以定型交易方式确定的。七、价值评估原则此次评价遵循独立、客观性、公正性、合法、慎重原则和最佳利用原则、价值时原则等技术原则。(a)客观、独立、公正的原则站在中立的立场上评价利害关系人要求对公平合理的价值或价格这一原则进行现实、公平的评价。(b)法律原则要以评价对象的合法使用，合法处分为前提。法律是符合国家的法律、法规及当地政府的相关规定的，其权益受法律保护，反映其权益的价值，评价结果是根据法律确定的受评对象情况下的价值或价格原则。(c)价值点原则需求评估结果是根据评估目的确定的特定时间点的价值或价格原则。(d)替代原则要求估价结果和估价对象的类似房地产在相同条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。(e)最佳利用原则价值评估结果是评价对象最大最佳利用情况下要求价值或价格的原则，在合法使用前提下，房地产只能在最大最佳利用情况下发挥最大效果。最佳利用：房地产是合理且可能的利用，包括法律允许、技术上可行、财务上可行、最佳用途、规模、等级等价值最大化。(六)注意原则如果存在影响估价对象价值或价格的因素的不确定性，在判断这种情况时，必须充分考虑估价对象价值或价格低的方面，并慎重考虑引导估价对象价值或价格高的原则。八、评价标准(a)本评估所依据的相关法律、法规和部门规章1，中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席第62号)(2007年10月1日起生效)2，中华人民共和国城市房地产管理法 (2007年8月30日修改)3，中华人民共和国土地管理法 (2004年8月28日修订)4，中华人民共和国担保法5，城市房地产抵押管理办法6，不动产登记暂行条例(国务院命令656号)(2015年3月1日执行)；7，房屋登记办法(中华人民共和国建设部命令168号)(2008年7月1日起实施)8，土地登记办法(国土资源部命令40号)(2008年2月1日实施)9，不动产登记暂行条例实施细则(中华人民共和国国土资源部命令63号)(2016年1月1日执行)10、国家和地方、城市房地产估价的法律法规(b)本评估中使用的技术法规1、中华人民共和国国家标准GB/t 50219-2015 房地产估价规范(中华人民共和国住房和城乡建设部公告编号797) (2015年12月1日实施)。2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013 房地产估价基本术语标准(中华人民共和国住房和城乡建设部公告第84号)(2014年2月1日起实施)(c)评估客户提供的相关信息1、评估委托书2，房屋所有权证同伴拘捕令城市编号3、现场调查和查询记录4、评估委托人提供的其他相关信息(四)房地产评估机关和注册房地产鉴定人掌握和收集的价值评估所需的信息。1、从登记的房地产鉴定人现场调查中获得的信息2、相关评价信息的房地产评价机关Ix。评估方法此次评价是用市场收益法评价的，结合评价者的经验，从价值点最终确定被评价者的评价结果。根据评估对象的预期收益估计评估对象的价值或价格的方法。该方法用于预测评估对象的未来收益，并使用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，以获取评估对象的价值或价格。收益法的本质：面向房地产的市场预期未来收益，获得房地产的价值或价格；收益法的理论基础：房地产的现值通常不是基于过去的价格、开发成本、利润或市场状况的标准，而是基于市场参与者对未来可能产生的利益或可能获得的满足、快乐等期望。此评估使用报酬资本化方法进行评估，使用整体剩馀寿命模式进行评估。计算公式：V=a/(y-g) 1-(1 g) n/(1 y) n其中，v-估价时房地产的收益价格A-房地产的净收入y报酬率N-未来可收益年度G年增长率x，评估结果我们根据评价委托人提供的资料，根据评价目的，根据评价原则，采用科学合理的评价方法，在仔细分析现有资料的基础上，选择利润法，经过缜密、准确的计算，并结合评价经验综合分析影响房地产价值估算的因素，最后，从价值角度，评价对象决定2001年10月13日的房地产价值，如下：房地产总价格：405万8900元平均单价：9131元/平方米大写人民币金额：458900元整。11、房地产实现能力分析可行性是评估对象具有更确定性、更高的可实现价值的能力，同时将运营成本和管理成本降至最低。(a)在价值点上，拍卖或出售估价对象时，由短期强制处置或潜在购买组的限制和心理排斥因素实现的最有可能的价值通常低于公开市场。(二)处置房地产时，其实现期限和费用、税种、金额和清算顺序与处置方式和营销战略有关。一般来说，在拍卖房地产的时候，实现时间短，但实现价值大体低，实现成本高，需要支付拍卖手续费、销售税、部分手续费。12、注册房地产鉴定人参与评价的注册房地产鉴定家名字注册号签名(印章)签名日期李文英年月日张允明年月日14、现场调查期间2001年10月13日15、评估工作日期1970年10月13日至2007年10月20日16、评估报告应用程序的有效期本报告的结果从评估报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、评估对象