房地产市场调查报告

优秀的文档房地产市场调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境、浓厚的商业氛围、老城区的历史景观和独特的滨河景观特色是xx房地产开发的主要特点。从xx到现在，xx商品房的价格一直在稳步上升。XX已经成为武汉高档房地产的主要聚集地，同时也成为优势房地产相互竞争的地方。总的来说，xx地产在产品定位和创新方面倾向于中高端。xx年后，随着大量外资注入xx，该地区的房地产格局出现了新的变化。一方面，房地产一体化的理念不断得到强化。例如，永清区的新天地项目整合了不同的商业模式，如住宅建筑、酒店、写作建筑和商店。房地产开发不再集中于某一类型的房地产，而是深化成一个产业概念，进一步增强房地产对城市的影响。另一方面，顶级项目推动了高端消费。长期以来，武汉房地产的高端消费受到产品的极大限制。工程质量的平等使得xx的房地产行业无法满足市场细分的要求。xx年后，这种情况已经被打破，XX滨江地产和商业地产呈现出积极的发展趋势。在xx，XX房地产已经进入了多年来最热的一年。目前，xx房地产呈现出住宅和商业发展的格局。房地产形式以高层建筑为主，投资型房地产不断涌现。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度有所放缓，但价格仍在稳步上涨。二、xx商品房发展特点产品特点：xx中心住宅区主要是高层住宅和高档公寓。郊区主要由多层、小型和高层别墅组成。价格特征：xx市商品住宅整体价格水平在6500元/m2左右，平均价格在6500元/m2以下的物业主要集中在后湖、金银湖、二七、古田地区。供求特点：xx地区占全市商品房销售项目的39.54%，xx地区房地产供需基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司员工、企业高管、外来者等。产品定位：以中高端产品为主，中低端建筑数量较少(主要集中在后湖和金银湖)。文化诉求特色：强烈的商业、娱乐等城市文化特色。三、xx年(1月-6月)XX商品住宅供需基本分析(1)商品住宅价格和销售量分析xx地区以其独特的地理位置、丰富的土地资源和优美的自然环境，在过去的一段时间里一直位居武汉房地产开发的首位。与其他地区相比，它的价格一直在上涨。xx年(1-6月)，XX房均价达到5894.43元/平方米，同比增长39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策的影响，进入XX年后，商品房销售量有所下降。xx年(1-6月)XX套住房销售总量为8950套，同比下降51.32%。从上表可以看出，xx区的住宅平均价格与武汉市整体住宅平均价格的波动趋势一致，增幅非常稳定。从整个区域市场来看，高档建筑主要集中在xx市区，而中档建筑主要集中在东西湖区、后湖区和古田区。作为武汉的一个热点，xx中心区在住宅开发方面做出了巨大的努力。目前，该地区可供出售的公寓数量约为45，000套。从市场接受度来看，这也是比较理想的。我相信，随着该地区经济的不断发展，房地产业将在其中发挥越来越重要的作用。与此同时，该地区的交通日益畅通，市政设施也逐渐铺好为了避免过度拆迁导致的被动需求过度增长和市场价格波动，武汉市从xx年前开始压缩拆迁规模。XX年(1-6月)，全市旧城改造拆迁面积16万平方米，同比下降28.94%。与此同时，国家出台的政策推动了购房投资成本和风险的增加，这也直接导致了住房需求的减少。根据王贻芳今年(1-6月)的网络调查数据和90多个房地产项目的调查数据，47.52%的家庭拥有一套住房并进行二次或多次购买，包括改善生活条件和投资购房的动机。因为这种动机不是一种迫切的需求，它受到外部环境的很大影响，成为住房市场中一种可扩展的需求。Xx是武汉房地产投资的主要地区。投资性房地产销售的放缓降低了其住宅建筑的整体销售。3.购房者对xx市区的住房有很高的偏好。根据方毅研究中心对xx的最新研究数据，潜在消费者的购房区域偏好主要集中在XX的中心城区。然而，由于该地区高房价的影响，一些在该地区工作并希望在该地区购买房产的人不得不在其他地区寻找替代方案。4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米如下图所示，5000-7000元/平方米的商品房销售量占总销售量的65%以上，7000元/平方米以上的产品销售量逐渐增加。5.今年1月至6月销售的主要住房产品类型集中在90-120平方米。XX(1-6月)公寓供销率统计显示，90平方米以下公寓的供销率小于140平方米以上公寓的供销率，90-140平方米公寓的供销率相对平衡。其中，90平方米以下公寓销售额占xx总销售额的20.52%，90平方米以下公寓销售额占xx总销售额的27.83%。90平方米以下公寓的上市和销售越来越受到政策的影响。今年1-6月，xx90平方米以下公寓的上市量相对较大，占全市同类公寓上市量的40.17%，而90平方米以下公寓的销售量占全市同类公寓销售量的45.43%。四.xx地区住宅市场发展概况Xx区目前由xx中心区、古田区、二七区、后湖区和东西湖区组成。根据其房地产开发特点，不同地区的住宅开发特点分析如下：(一)xx中区xx上半年，XX中心区平均成交价格为6875.42元/平方米，同比上涨2152.88元/平方米，涨幅45.59%。商品房销售总量为3235套，同比下降4630套，降幅为58.87%。从今年上半年xx中心区的成交价格来看，从1月到5月呈上升趋势，5月达到7286.34元/平方米的价格峰值。6月份价格略有下降，但每平方米价格稳定在7200元以上。与价格相比，交易量与去年相比大幅缩水，交易总量还没有达到去年同期水平的一半。这种情况主要由两个因素造成。首先，xx中心区的商品房供应趋于下降。与去年同期相比，新房供应量减少了30%，这限制了购房者的消费。当然，更重要的原因在于今年上半年武汉房地产市场的整体低迷和观望。尤其是在中心城市，房价上涨过快，甚至超过了中高收入购房者的支付能力，使得住房市场显得越来越疲软。在这样一个市场面前，大多数开发商选择坚定，只有少数终端市场项目已经开始价格战，这也造成Xx的发展总是伴随着业务的步伐。随着武汉天地的到来，140万平方米的集居住建筑、甲级写字楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等功能于一体的大型项目将对永清文化进行传承和重建，必将引领整个永清行业的崛起。外滩的时代豪苑和棕榈泉也让风景如画的滨江板块充满活力。随着柯荣天成的推出和解放大道迅利民综合项目的即将开工，位于xx内环解放大道中段的旧迅利民板块展现出新的魅力。此前，新世界中心的建成和武汉国际广场的建设也为光武板块增添了力量。预计在不久的将来，xx内环将呈现出汉正街、吴广、永清、李勋门、沿江等板块的综合发展趋势。主要板块的功能定位不同，相互促进。从点到面，板块的崛起将带动周边地区的发展，从而加快整个xx中心区的建设。目前在xx中心区出售的主要房产信息(截至XX年6月30日)(2)古田区XX上半年，古田区平均成交价格为5217.82元/平方米，同比上涨1516.4元/平方米，涨幅40.97%。其中，商品房销售1195套，同比下降2609套，降幅68.59%。从成交价格情况来看，虽然今年1-6月古田区一直稳步上升，但与去年同期相比，全市各区价格涨幅最低，仅高于青山区。此外，就交易量而言，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从区域内建筑的地理分布来看，活动建筑都集中在解放大道古田四路至古田二路。该区域靠近中心城区，周边配套设施相对完善，构成了古田地区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该地区的供应量有所下降，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的影响，古田地区的楼市今年相对平静。政府对古田地区的总体规划改善了古田地区房地产市场发展的外部环境，该地区房地产市场在后期前景看好。随着桥口政府对古田地区闲置工业用地的处置，古田地区的项目可以发展成地块和整体。同时，未来轻轨的开通和西汉正街商圈的形成，将极大改善古田地区的城市环境，为古田房地产市场的发展提供有力支撑。古田区主要待售房产信息(截至2010年6月30日)(3)二七区和后湖区今年上半年，二七区和后湖区的平均成交价格为5186.25元/平方米，同比上涨1694.93元/平方米，涨幅48.55%。其中，商品房销售2364套，同比下降42.06%。从成交价格来看，该地区价格涨幅基本趋于稳定，1-5月份稳步上涨，6月份略有回落。受供应的影响，后湖地区商品房的受关注度有所下降，百步亭现代城、香梨沟亭等项目支撑了该地区的交易主体。二七地区仍是由航天双城和东丽国际垄断的商品房市场。由于新上市楼宇数量较前两年大幅下降，二七区和后湖区整体楼市呈现温和上升趋势，部分楼宇的折扣有所增加，高端商业楼宇价格大幅下跌。令人鼓舞的是，轻轨二期工程的建设正在加快，丹水池段的堤道和黄埔段的建设已完成一半。交通瓶颈有望在未来两年内被打破。在商业方面，二七东方购物公园目前正在进行密集投资。家乐福和其他商业巨头都有alr从交易价格和交易数量来看，今年东西湖区的价格和交易量都实现了翻番，尤其是销售额。尽管增幅只有14个百分点，但考虑到该市今年的其他销售情况，该区的表现仍令人印象深刻。尽管整个市场气氛一直处于观望状态，但对该地区单个项目的调查显示，平均客户接待量并未下降多少。许多来看房子的客户也选择在郊区买房子，因为价格相对较低。面对高房价，迫切需要购房的中低收入购房者不得不把目光投向郊区。从目前的情况来看，尽管交通不便，低廉的价格和良好的环境弥补了一些不足。多层住宅作为郊区最容易消化的普通住宅产品类型，一直是该地区开发的主要产品。近4年来供应量的下降趋势表明，在市场环境的影响下，开发商开始关注产品结构的调整，产品重心逐渐从多层次向高层次、小高层转移。与处于多层小高层高层过渡阶段的其他区域市场不同，该区域由于自身的限制，已迅速进入高层物业开发阶段，小高层过渡时间不长，过渡量较少。因此，高层房地产市场需要一段时间才能逐渐被区域市场所接受。从房地产市场发展的总体趋势来看，高层物业是未来市场的主流产品。东湖被誉为武汉的“北门”，金银湖正在利用机场经济。未来，还将在这里建设保税物流中心，发展物流经济。这将大大加强东西湖区与城市圈的联系，加快各地购房步伐，为下一次楼市繁荣奠定基础。关于房地产市场调查报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业的直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%。如果加上契税收入，它占36%。随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业作为税收支柱的作用将更加明显。最近，中央政府和市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，研究并提出相应的对策和建议，对保持我区房地产市场持续健康发展具有重要意义。一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收收入5亿元，同比增长85%。房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元。商品房建筑面积489.9万平方米，销售面积100万平方米。今年以来，我区房地产业的发展呈现出以下特点：1.房地产投资保持了较高的增长率近年来我区的开发建设和房地产市场的火爆趋势使房地产开发商对我区房地产市场持乐观态度。今年上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。从1月到6月，房地产开发的平均增长率为42.2%，具体趋势如图1所示。其中，住宅建设在房地产开发投资中占据突出地位，占房地产开发总投资的62%。商业增长率从商品房预售来看，下降趋势明显。1月至6月，全区共预售3940套，总面积50.6万平方米。与去年同期相比，预售房数量和面积分别下降了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望态度，3月份我区商品房预售量大幅下降。4月份仅售出474套，总面积为6.5万平方米，比3月份下降了44.3