房地产营销策划方案范文

“恒大名都”前期市场营销策划方案系：管理和经济系班级： 09级工商管理(3)班级组长：杨天刚(8)副组长：杨鹏(一)成员：王威(9)、王志达(0)洞研(7)、李柏融(2)雷雨(5)、徐东升(3)。王超(6)，王志荣(4)恒大名都前期市场营销策划方案一.银川房地产环境银川市以“七十二连湖”水系为中心进行了房地产开发，不动产商界有开发的可能性。1 .社会文化环境：银川被称为凤城，堆积着悠久的历史文化，具有社会风格，人文精神大幅度提升，推进居住文化的繁荣，为房地产的发展奠定了良好的基础。2 .自然环境：“塞上湖城”“天下黄河富宁夏”的美称归宁夏所有，黄河流过银川，为该地区的生态环境创造条件，银川地区南北长，东西狭窄。 贺兰山中段约70公里位于银川市西缘，朝北偏东。 市东部是一片辽阔的银川平原。3 .人口环境：城市化是现代化建设的必然途径，也是经济社会发展的必然趋势。 进入21世纪以来，随着我国现代化建设的加快，我国城市化取得了前所未有的发展。 截至2008年底，中国城市人口突破6亿，城市人口比例达到45.7%。 与2000年相比，城市人口增加了1.48亿人，城市人口比例上升了9.46%，年平均上升了3.78%。 银川市作为宁夏回族自治区的首府，近年来随着“大银川”战略和“两个最适宜的工程”的开始，宁夏银川市的城市化速度加快，人口转移规模不断增加。 人口转移中大量被征集的农业转移者从农村进入城市，除了很多干部和转移子女从区内各市县进入宁夏银川市外，很多农民工从区内市县和外省市进入银打工，更多外来者投资银川，购买职业生意。 这样庞大的人口群体转移到银川，成为推动宁夏银川市城市发展和经济繁荣的巨大动力，加快宁夏银川市城市建设和经济发展有利于银川经济和城市建设，给银川带来了很多新生。二：环境机会和威胁分析(一)环境机会分析；社会文化环境的提高，城市定位不大上升，外来人口不大增加，给银川房地产业的发展带来了很多优越条件。 随着社会经济的发展，市民对住房的要求也越来越高。 追求舒适，享受人生的观念越来越强烈。 在这个环境下，项目所在地银川市金凤区通达南街与二水路口的交叉点西行500米，东行通达南街，南行6号计划路，北行长城西路，西行凤翔街。 良田水道街把项目分成了两部分(周边有新六中、森林公园等优质教育景观)。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析(二)环境威胁分析；随着房地产技术环境的提高，房地产竞争越来越激烈，看到整个市场的趋势，有人说银川的房地产市场竞争基本上进入了比例规模、比较能力、比较理念的阶段，经济实力低下、缺乏先进理念的开发商被淘汰，银川房地产竞争到了白热化的程度，我现在银川的房地产竞争还处于热化的阶段前几天，外资进入房地产的比例不低，在经济一体化过程中，预计外资进入银川房地产的比例会越来越多当时的竞争进入白热化阶段，预计今后几年银川的房地产市场将发生新的改革大变革，新的竞争结构即将到来。前述分析表明： (a )银川房地产现状供应超过需求，空房比例不减少，只有有特色的楼宇才能取得良好销售成绩。 (b )楼宇出现严重的两极分化现象，出现了良好的特殊销售趋势，与中间层差距加大。三：开发主题：以中面积舒适型家庭型为主确立理由如下：1 )从历史上看，继承永大地产地多年装修经验，在宁夏引进成熟的9A装修理念，为客户提供高质量、高性价比的装修房。2 )从建筑样式来看，恒大名都建筑样式是“精致典雅”的欧洲新古典主义。 建筑形态采用欧式风格，具有简洁、线条清晰、重视对称性、色彩明暗、新鲜、视觉冲击的特点。 从意义上讲，人是奢华高雅的，有浪漫的色彩，能感受到无限的憧憬和想象力。3 )从周边环境看，项目充分利用现有景观资源和魅力气候，以错误布局、多种建筑形式确保居民景观展望，并且绿景延伸到园区内部，将园区内的水景与住宅互相关联，在园区中心建设多个中心园林，使水运、绿意无处不在。 园区引进宝贵的大植被，形成水边绿廊，配合中心湖设置沿湖景观带，体现了“高尚的生活，浪漫的水边”。4 )从地理位置来看，恒大名称银川市金凤区通达南街与二水路口路口的交叉点西距500米，东距通达南街，南距6号计划路，北距长城西路，西距凤翔街。 良田水道街把项目分成了两部分(周边有新六中、森林公园等优质教育景观)。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析4 :开发人员的基本情况开发者概况1 .传统发展情况XX集团开发的这个项目是第一个项目，没有开发住宅的经验，对市场和房地产结构的把握比较弱2、荣誉度XX集团以前以建筑业为主导产业，在房地产开发中美誉度几乎为零，但在建筑领域具有较好的美誉度，建筑与房地产是血肉相连的，开发人员认为建筑的美誉度对接收盘的建筑质量和建筑设计产生了较好的辐射作用。 该项目虽然是第一个项目，但大楼的建筑质量和设计给购买者带来了信心，对提高附加价值起着重要作用。(三)项目概况；项目总占地面积21.8万平方米，总建筑面积56万平方米的项目计划有约万平方米的生态御湖、约2.1万平方米的商业综合体、约5200平方米的奢侈会、约1890平方米的国际双语幼儿园。恒大名在银川市金凤区通达南街和二水路口路的交叉点以西500米，东至通达南街，南至6号计划路，北至长城西路，西至凤翔街。 良田水道街把项目分成了两部分(周边有新六中、森林公园等优质教育景观)。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析5 :市场分析(一)市场调查；1 .基本情况：2000年11月1日0时，银川市总人口为117.75万人，与1990年7月1日0时第4次全国人口普查的84.09万人相比，10年4个月增加了33.66万人。公安部门对银川市人口来源进行了调查，其中华北为27.7%，西北为23.9%，华东为14.7%，东北为14.4%，中南为3.7%，西南为2.7%，祖籍银川为12.9%。 银川已经成为典型的移民城市。 其中包括白领打工族、外来驻穗机构、小型创业者银川的大楼供应超过需求。 除少数大楼外，大部分大楼都在慢慢消化。 广告宣传费越来越贵。 如果大楼没有找到自己的卖点或者没有做好，大楼进入市场后就可能完全陷入僵局。 另外，本大楼周围的大环境和住宅区环境都不好。 处理不当，销售周期变长，人为成本增加，利润下降。2 .消费者状况：(1)消费者将白领阶层、政府机构职员、企业员工、个人家庭分类分布。(2)消费者特点这些消费者都属于中等收入层次，消费特点平时谨慎，对期望物有价值，多选择银行贷款方式购楼。 因为他们手里钱不够。 但是，其中的个人用户是不同的。 这种人多从投资的角度看问题，他们大多是重复经营者，购买的楼房不太居住，以出租的形式获利。(三)消费者的购买行为和心理；1 )白领阶层和企业部门员工买楼的目的是为了改善居住环境，以自居为主，自居者买楼注重居住环境、文化氛围、交通状况，注重自居舒适，这部分消费者基本上是上班族，交通条件差，给他们带来工作不便2 )在政府机关人员和个人家庭中，投资行为比较强，政府机关人员，条件好一点的早就有了住宅。 但是，有些住宅是国家的分配和住宅的改建，由于这样的住宅没有选择，大部分政府工作人员对现在的住宅不满意，不满意的因素有地理位置、住宅内外环境、大楼建筑设计、辅助设施等，他们想买住宅，目的是改善居住环境。3 )政府职员中，一部分人为投资买房子也是以投资为目的的消费者，重视地理位置、价格。 这是因为这两个因素直接影响投资回报率。4 )购买诱因的设置，对居住者的诱因放在住宅环境、大楼本身的素质、附加价值和价格上。 对投资者的诱因在于价格、交通和增值。3竞争情况大楼周边有囮子城、昊天大院、贺兰印象、美林湾、水木兰亭、正丰馨和苑、韦司德商务中心、苏杭名苑、兴洲富缘、尚东国际、北方国际建材物流城，恒大名都最直接的对手是水木兰亭、水木兰亭门前公园，城市最大的绿肺1800亩生态景观公园2.6公里长的景观水道穿过小区东面，是一个郁郁葱葱、水道旁充满活力、游廊亭台、清浪荡漾、休闲、游憩、钓鱼的好地方。 3万平方米水木兰亭纯中国式别墅笼罩其中，享受着有天壤之别的家庭生活。周边大厦价格一览表(单位：元/)序列号大楼名称价格是原价还是定价设计平均价格/元最高价格/美元改装情况层数现在的大楼1商东国际610060707400高级装修多层、小上层设置限制2北方国际建材物流城40006000未定简单的装修多层、小上层准现楼3苏杭名苑313050005800简单的装修多层、小上层设置限制4正丰馨和苑未定6000未定简单的装修多层、小上层设置限制5美林湾未定6300未定简单的装修多层、小上层准现楼6水木兰亭未定未定未定高级装修多层、小上层准现楼分析：根据以上几座楼宇，价格平均为4410元，平均为5874元，最高价为6600元，价格最高的楼宇为商东国际。(二)市场研究；综上所述，苏杭名苑是我们最大的竞争对手，其销售价格比附近几栋楼的平均价格低每平方米1280元，苏杭名苑距银川市行政中心4.5公里，南接国宾馆、银川九中北邻环城高速，周边移动方便西邻水域面积达到800公顷的国家级湿地公园观海公园，清风明月，享受贤人的快乐生活，是银川市罕见的人文环境丰富的居住地。 其竞争力远远大于恒大名都。市场调查显示，许多人认为中面积舒适型是一个创造性的规划主题，应该积极推进实施。6 :项目定位：项目定位为大型现代化城市的综合体，是居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育融为一体的高级中央居住区。7 :市场营销战略大楼战略项目开始前园林、俱乐部、示范房都展出，立即获得，给客户带来视觉冲击，提高性价比，激发客户的购买欲望一、楼宇概念2、包装计划(二)价格战略；上一季度以高价提高客户的心理价格，而且离盘越远价格越低，接近成交价格，给客户带来有价值的感觉。1、价格的考虑方法2、价格决定方法三、项目的具体定价策略1 )按楼层定价2 )遵循定价3 )按景观定价4 )按户定价四、支付方式和价格政策(三)促销战略高次推进，高频率，高密度集中媒体轰炸，同时在靠前邀请明星到当地啦啦队。1 .选择促销方法二、促销的形式和主题3、推广对象四、促销计划五、广告程序8 :销售服务服务理念服务口号服务方针服务目标9 :总体费用预算报纸广告费用： YY万元不可预测的费用： YY万元推广费用： YY万元促销费用： YY万元公关费用： YY万元费用总额： YY万元10 :效果评价如果操作上的要点没有错误的话，正式的收盘结束后，销售率在x左右，乐观的话，预计会销售Y%以上，甚至全部。附件：工作开展计划和要求(一)为了协助市场营销过程，我们首先对整体开发和相关工作提出以下要求。序列号工作项目寻求效果寻求理由合作部门1工人大楼建设进度条件允许的情况下，想在内部预约时，请改装大楼屋顶的外观主要提高现场的视认性是因为屋顶没有装修的话就无法确立现场的形象。施工部小区环境全面完善初次上市的几座大楼的周边环境施工部程一方面条辅助设施简要通过第一期楼盘辅助设施建设完成增强购买者的信心施工部围墙形成工地整体形象和良好气氛施工部营业部小卖部施工部营业部模型建立总体规划模型、楼宇立体模型、户型剖面模型，向买房者了解大楼的情况营业部模特儿住宅体现恒大名都主题开发的特点向买房者了解大楼的情况施工部营业部工作开展计划和要求(二)序列号工作项目寻求效果寻求理由合作部门2销售前期的准备看车铺购买几辆中