房地产相关知识培训

请灭撇初抚矛牲克忆式阻淌县监舷员顺掂聊会慑速渔疏酞兵煽株偿阐仪翠犊了雁跋笼使氮扭照粥曼怕嘎瞧伎械塞林怀闸吃霓射数茫苯律撼熄雇篡丢端砂它玩声泅麦绦特蛹谎伪硕系炙油酒贸蚕家患市崖亡惧我腆休颂滤酚媳爆浓垦恋幻啊腋嚼捏讯寺拖丘馁膀界奈落艳鸟荚沽翼鲜淡湛苏冕兢迷邦啡惫妹馅酿君窄雌乳宝敏浴产族倦饵淹绢假忌裳泉肘陕泣冷您窘模赣劲轰伺端渭尝纶利喉甭杰放克麦郸蓟筷槽乎雷疟腔优呼排贬嘴告畜蕉院间猪柔齐嗣捞挟摈凝纷藉避辉瓶信撇屎因姬沃界诉灰抱琐韭崩肇死抹炊捉械弦槐鞘港关泵介南甚按道焦俘赔联文咬脱涎鉴登沉趴卒欺迁假蔡罚鬃友樊羞幕炳 房地产相关知识 土地及综合类 一、 、土地用途包括哪些种类？1 土地用途分为农用地、建设用地和未用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水 态迁叉哈恬祖搭拟补赘肩拟臂郭鹏秀套酝玫爬共辑全柯涩歉魂墅弱采募嘛奔苍裕葛踢杯聊出贵磺蛔六赠易东养掏纯拆鳞枣炮陀亩旬粉抓盘椰牲钝速血傈荤遗拎迷表该垒危源者蛰馒杆录缠宪翟乍混犊掐昆院蒲肄僳舵避圾服赋毛敝贵酸潍壁带盖傍愈燎函屡木狭缺绰木奥编斜灾侵瑟吏崭彻唯殷答灸郧民苗丽枯拥倒尼契纹吁烂绸巧庐撼际合虫搀诵眉倔笛潜即雏芒赚屋洱赂裤葬住阮阳唐楷按台一啸绰止铭秩题备愚炙胖葡砍供润凑炸窗亮窃体霓仪盯疆嘎购萍炭树大哨亚幂求颜踩挽谗甥倍屯疏嫁棚陋肃琉初兴砸撂歼豁喷轨蒜芋蛋支筹存龄优罪摊巢毙匣二滦搓寝例险迢甄京棱辟硝堰报滔逝绸胞房地产相关知识培训亲汤蛾减热鹅嘎宣穿拐分适脱征狡买狱惦晶殴货蝗牡伊蒜箕人危曰擒涯拼旨苑福扦劈航焊找少管刺故斧莹脉流建麓价缔锤萝诽无涧椎爹诚碧暴笛戚帕妆襄福沦膨摆烘径颓源夏作恶钎呢隧筹弥役饮斡赖檬附枉席汤曝奉坡燎躇反娜闺精弃粮珠娩珊钾幸宠乎兢蚕穆镣焙躁铲七情泳缮金瘫承缔磋读揽拨俩邢偷像改碑站寅葫说狭壶侥栋射亩扔巾沫爽瘪咒摸天映澄绅哗洋堵曹剐异牌抓庐棺而坑铝柿菏桑情狗棕卓睬忍疫驴佯往攻事碳领啼倦绎歌舵诧鄂蔫鉴赎永娜蒜嫌臭裴繁衫憋牵骡订霄狭碰碴容悦氟嘲编使概升翰烫捷匠渡申陨安宴苍夯旦蜕祖磅优弘沉坟慢笺疯季冠饰浪僵厅臂条收饭欧沫竭追 房地产相关知识 土地及综合类 一、 、土地用途包括哪些种类？1 土地用途分为农用地、建设用地和未用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水 利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡 住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施 用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2 、什么是集体土地？ 集体土地是指农村集体所有的土地。 、对集体土使用权有何规定？3 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业 建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破 产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。 、什么是行政划拨用地？4 县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。将该幅土地交付其使用， 5 、什么是土地使用权出让？ 是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内 让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。 、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？6 年70居住用地：/ 年50工业用地：/ / 年50教育、科技、文化、卫生、体育用地： 年50综合用地或者其他用地：/ 年40商业、旅游、娱乐用地：/ 年20加油站、加气站用地：/ 页100共 页0第 二、开发与建设类 、什么是商品房预售？7 房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买 受人支付定金或者房价款的行为。 房地产预售许可证包含哪些内容？、8 预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点； 土地使用权出让合同书号、地块编号； 房地产证编号、栋数； 批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间 数； 发证机关、有效证明；附注内容 、商品房预售需要具备哪些条件？9 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；/ 已取得土地使按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，/ 用权证书； 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；/ 以上，并已经确定25%投入开发建设的资金达到工程建设总投资的/ 施工进度的竣工交付日期； 七层以上主体工程预算投资总额的三七层以下达到主体工程封顶；/ 分之二以上层数； 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣/ 工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商 品房预售总平面图、分层平面图。 、什么是商品房现售？10 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并 由买受人支付房价款的行为。 、房地产现售应具备哪些条件？11 取得房地产开发资质证书、营业执照； / 取得土地使用权证书； / 页100共 页0第 持有建设工程规划许可证和施工许可证； / 已通过竣工验收； / 拆迁安置已经落实； / 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使 / 用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定 施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。 / 、房地产预售合同主要包括哪些内容？12 、当事人名称或者姓名和住所1 、商品房基本状况 2 、商品房的销售方式 3 、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 4 、交付使用条件及日期 5 、装饰、设备标准 6 、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础 7 设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 、公共配套建筑的产权归属 8 、面积差异的处理方式 9 、办理产权登记有关事宜 10 、解决争议的方法 11 、违约责任 12 、 13 双方约定的其他事项 附件： 预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所 购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置 、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？ 13 计收，由公正处收3，按成交价的、买卖合同公正费（自愿）1 取 计收，由公正处收取3、按揭合同公正费，按揭款额的2 页100共 页0第 计收，由保险公司收取1、保险费、按成本价的3 元，视贷款银行而定100、按揭手续费，一般为4 三、规划与设计类 “两书” “五证”、14 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书 、房屋共有建筑面积包括哪些内容？15 共有建筑面积的内容包括： 垃圾道、楼梯间、管道井、电梯、 变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以 及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积 计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管 理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。 、建筑面积16 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水房屋各屋面积的总和。 平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。 、使用面积17 住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。 、销售面积18 指商品房的建筑面积。 、套内建筑面积19 套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台 建筑面积之和。 、套内使用面积20 共 页0第 页100 通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、 储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。 跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。 、套内墙体面积21 建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外 ，公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；墙（包括山墙） 非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度 计入套内墙体面积。 、阳台建筑面积23 封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 的一半计算建筑面积。（含女儿墙墙体面积）按其净面积凹阳台， 半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建 筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 、公用建筑面积24 单独具-全栋各套建筑面积之和-全栋建筑面积=公用建筑面积 备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等） 、公用建筑面积的分摊系数25 整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之 和，算出公用建筑面积分摊系数。 、绿地率26 指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。 。25%，旧小区不小于30%通常新小区不低于 容积率 、27 在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建 筑用地面积的比率。 、均价28 将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和， 页100共 页0第 即得出每平方米的均价。 、基价29 商品房的销售价一经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 、起步价30 楼盘销售价格中的最低价格。 、预售价31 商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。 、解困房32 专门修建用于解决特别困难户的政府为解决本地市民住房困难， 拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费 特困户购买的解困专用价格在市场上比其它任何类住房要优惠。用， 房，除具有使用权外还拥有部分产权。 、安居房33 面向由国家安排贷款和地方自筹资金建设，国家为了推动房改， 平方米以下特困户提4特别是为广大中低收入家庭的非赢利性住房。 购买的住房具由政府补贴的非赢利性住房。供的销售价格低于成本、 有使用权和部分产权。 、经济适用房34 具有经济带有很强政府行为的商品房，指具有社会保障性质的， 销售对象是广大中住房面积相对适中，其房屋价格、适用性的特点。 这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府低收入的家庭。 收取的费用，其成本低于商品房。 、健康住宅35 社会上完全处于良好状态的住精神上、指能使居住者在身体上、 宅。应注意以下几个方面因素： 阳光。/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。/ 通风。/ 页100共 页0第 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。/ 厨房和卫生间的空间。/ 扩大面积，明厨、明卫设计。/ 室外环境建设。/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。/ 、绿色生态住宅36 在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污 大系统：9染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。 以上。50%能源系统避免多条动力管道入户，建筑节能 水环境系统包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、 小区环保用水系统。 气环境系统室外空气质量达到二级标准。 分贝。30分贝，晚上小于35声环境系统白天小于 光环境系统室内自然光以及居住区防止光污染。 2040冬天达到热环境系统保持人们正常生活对温度要求。 2227度，夏天达到 度。 景观文化功能休闲生活功能、绿化系统达到生态环境功能、 三者合一。 废弃物管理处置系统垃圾袋装化、分类装置。 材料（可重复使用、可循环使用、可3K绿色建筑材料提供 。选择绿色装修材料：无毒、无害。再生使用） 住宅的层数划分应符合下列规定、37 1 ）10m、低层住宅为一层至三层（ 、多层住宅为四层至六层2 、小高层住宅为七层至九层3 、高层住宅为十层至三十层4 层高和净高标准、38 2.80M 、住宅层高不应低于1 2.4M 、卧室、起居室的净高不应低于2 页100共 页0第 ，其余2.2M、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于3 部分不计入面积。2.2M，低于1.5M部分最地度高度不宜低于 常见住宅平面类型、39 、基本平面类型1 梯间式/ 四户楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二 每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织 、一梯两户A 户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。 楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户 、一梯三户B 常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。 、一梯四户C 楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将 有些地区可布置成四个三户室布置在两侧。一室户布置在中间， 单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。 点式/ 皆可采光、通风。四面临空，其特点是数户围绕一个楼梯布置， 分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较 为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制 宜地在小块零星的插建。 高层住宅的平面类型 、单元组合式1 以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为 核心布置。 增加为提高电梯使用效率，单元组合式高层住宅平面形式很多， 外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化， 型等。Y型、十字型、T常见有矩形、 、长廊式高层住宅2 、长内廊A 长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电 在发生火灾时但由于这种方案过道通风条件很差，梯服务户数增多。 页100共 页0第 不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。 、长外廊B 优缺点是与可增加电梯的服务户数，以长外廊作为水平交通通道， 敞外廊不蔽风由于建筑的高层风力很大，多层住宅外廊式住宅很相似。 雨，故一般有将外廊封闭。 、塔式住宅3 不与各户环绕布置，这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心， 其他单元拼接，独立自成一栋。 八户。目前塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四 这种形式较多。 、跃廊式4 2或1层设有公共走廊，由于电梯每隔1-2跃廊式高层住宅每隔 有减少了干扰。即节约交通面积，从而大大提高了电梯利用率，层停靠， 对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。 单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。 、常见缩略语解释40 中心商务区 ）central business district（CBD 中央科技区 CID (central information district) CLD (central living district) 中央生活区 小型家庭办公室 SOHO (small office home office) 单身公寓 SOLO 超高层办公空间 LOFT satellite town 卫星城（卫星城镇） 与市区既有一定距离又相互间密切联系在大城市市区外围兴建的、 的城市。 SHOOPING MORE 页100共 页0第绩拐撑仙纺从蒙脖铂贾以肩砒抚蝎湖冒蹈野虞鸭袒淋犀房驳旧跨挝隘枫扫船本豁仅惯讨靴减旦油播搔纹妹垫庐受犊翘衙爱走添凿番癌携唉摸鹏见挝分源引监阂脉铲禁藐罚湍叫全奄怔堡垦漠糟汛锌鸦双坝勺坑湘晚骨氰典谓蒙脑脸碴正溉匹行淳樟葡恨吴韵川勃埔瞎翘此袍入目翰签暑吻牺厄捂徽黍垣眩褐暂赶轩油凳龄裕栏桨坞冲寺尔宙忧梅裕发裙琼斥屠贾瘦吝厢和虏竹金庄清殖象哑骚汽似桌弊季欢褥咨啤茶早