深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告

深圳展望高尔夫球场a课程抵押价值评估报告项目名称：深圳高尔夫球会有限公司委托评价的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场a球道(区号： A933-0001 )价格评价申请人：深圳高尔夫俱乐部评估人：深圳市国家咨询房地产评估有限公司评估人：吕小波功伟平方菁梁晓智报价工作日：气体、气体、气体、气体、气体653评估报告编号：深国协商评论2003I11B-1247号报告目录一、给委托人的信二、鉴定师的声明三、评价假设和限制条件四、评价结果报告五、评价技术报告六、附件致委托人的信深圳高尔夫俱乐部有限公司：受委托，我公司对贵公司委托的房地产进行价值评估，评估基准经过二埃及埃及埃及实地调查和市场调查，根据贵公司提供的相关资料，参照我国的相关法规和制度，根据必要的评估程序和原则，评估这部分的房地产价值。 将评价结果报告如下深圳高尔夫球俱乐部有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场a球道(区号： A933-0001 )，土地面积为793270.10M2，该目标物为评估基准日的评估市场价格227，411，903元(评估单价： 286.68元/平方米)，大写人民币2.2亿万元法人代表：深圳市国家咨询房地产评估有限公司评估中心二三年七月三日评估人的声明关于深圳高尔夫球会有限公司委托评价深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场a球道(区号： A933-0001 )的价格评价报告，我们发表了严肃声明1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本评估报告的分析、意见和结论是我们自身公正的专业分析、意见和结论，但是本评估报告所阐述的假设和限制条件受到限制。我们与本评价报告书的评价对象没有利害关系，与相关当事人没有利害关系和偏见。4、我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，编写本评价报告。5、我们已经实地调查了本评价报告的评价对象。6 .没有人为该评估报告提供重要的专业援助。中国注册房地产鉴定师：评估假设和限制一、本报告书评价对象的市场价格基于以下前提条件1、买卖双方处于公平的交易状态，有权对评价对象的成交进行充分的谈判。2、买卖双方都有充分理解评价对象的现状和市场行情的时间，并且有合理谈判交易时间的时间。3 .评价对象可在公开市场自由转让。4 .评价对象价值不受任何债权关系的影响。5 .不考虑特别买家的数额。6 .买卖双方之间没有利害关系。二、本评价报告的限制条件1 .本报告仅为深圳高尔夫会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据，对其他用途不负责。2 .本报告对宏观房地产市场情况无大变动的，有效期为一年的2003年7月3日-2004年7月2日止)，市场有大变动的，或经过一年以上的，需要重新评估。3 .除非本公司同意，否则本报告的全部或部分不得向任何公开刊物和新闻媒体发表。 否则，追究相应的法律责任。三、其他需要说明的问题1 .球道a的区划面积和规划设计要点以深圳市人民政府发行的房地产证深房地字第7226235号、深圳市土地使用权出让合同书深地连字(1994)4-014号为准2 .如果委托人提供的资料缺乏合法性、真实性和完整性，或者委托人和当事人对被评估人隐瞒了重大问题和事实，本公司不承担任何可能带来的评估风险和责任。3 .这次的评价没有进行评价对象的内部构造的测试和设施的检查，无法确认评价对象的构造和设施有无缺损。4 .本评价结果包括完整商品的地价和转让时应支付的税金、费用等金额。评估结果报告一、委托人深圳高尔夫俱乐部二、评估人深圳市国家咨询房地产评估有限公司三、评价对象评价对象为展望高尔夫球场a路线，位于深圳市龙冈区二级用地，区号A933-0001，土地注册证书号： 房地产证深房地字第7226235号土地面积为793270.10平方米，土地使用权目前深圳高尔夫球会有限公司使用的土地所有权性质为国有土地。 地块形状不规则，地形属于丘陵，球场使用年限为40年(1994年08月15日至2034年08月14日)，已使用年限为8.9年，其馀使用年限为31.1年。 这个高尔夫球场的a道路共有18个洞，场地内的绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等辅助设施工程已经完成。展望高尔夫球场建于1992年，迄今已建成a、b、c、d、e五道18洞场，是目前华南地区规模最大、场所最好的高尔夫球场，曾多次举办国际比赛。 例如，1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛1995年11月的第41届高尔夫世界杯决赛1996年5月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛1998年11月，约翰尼参加了超级巡回赛，1998年12月VOLVO亚洲大厅赛和Hugo Boss四人二球赛，1999年12月第5届欧美高尔夫球职业高尔夫锦标赛等一系列国际比赛提高了高尔夫的知名度。观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南为高尔夫街，西临梅观高速公路，北为大外环。 观澜高尔夫球场位于梅观高速、机载高速及深观莞高速汇合点，南经梅观高速到达皇港岸，西经机载高速通往深圳国际机场，通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可复盖珠三角洲主要区域，交通十分便利。 展望高尔夫球场的辅助设施完备，有建筑面积3万平方米的辅助设施、乡村俱乐部、酒店等设施，辅助设施有餐厅、游泳池、健身等设施。四、评价目的委托方向银行为申请抵押贷款提供价值参考依据五、估计时间00航空航空航空航空航空653六、评价依据1，房地产估价规范 GB/t 50291-1999。2、国家和地方的相关法律、法规。(1) 中华人民共和国土地管理法；(二) 2) 中华人民共和国城市房地产管理法。3、委托人提供的有关资料。(1) 房地产证深房地字第7226235号(2) 深圳市土地使用权出让合同书深地连字(1994)4-014号4 .评估人的现场调查、照片和记录。5、深圳市房地产市场信息。七、价值界定此次评价的市场价值是指，该评价对象为二1气体、气体、气体、气体、气体653八、评价原则一、合法原则。2 .最高使用原则。3 .替代原则。四、评价时间原则。九、评价方法评价者深入分析了项目的特点和实际情况，研究了委托者提供的资料和掌握的资料，在实地调查和调查的基础上思考如下(1)高尔夫球场是具有收益性的房地产，当场的价值是通过俱乐部的设立和运营来表现收益能力，俱乐部的管理水平和运营方式会影响球场的收益潜力，我们可以通过其收益来预测市场价值，因此在本次评价中，将“收益法”作为本次评价的方法之一。(2)深圳市有二十多年土地开发历史，其开发成本多数构成可以预测，同时委托人拥有较为完整的高尔夫课程开发成本资料，为此次评价提供了有参考价值的第一资料，认为此次抵押贷款的评价目的必须遵循保守原则，因此成本法十、评价结果深圳高尔夫球俱乐部有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场a球道(区号： A933-0001 )，土地面积793270.10 ，该目标物为评估基准日的评估市场价格227，411，903元(评估单价： 286.68元/平方米)，大写人民币为2亿22万一十一、评价者调查人：评估人：初审：复审：十二、估计工作日气体、气体、气体、气体、气体653十三、评价报告的适用期限本报告书在市场状况无大变动的情况下，有效期为1年2003年7月3日-2004年7月2日)，市场有大变动的情况下，或经过1年以上的情况下需要重新评估。附件附件一：待评价地理位置图附件二：待评价照片(原件)复印件附件房地产证复印件附件深圳市土地使用权出让合同书附件五：委托人提供的其他资料附件房地产价格评估机构资格证书复印件附件中国注册房地产估价师资格证书复印件评估技术报告一、个别因素分析评价对象为展望高尔夫球场a路线，位于深圳市龙冈区二级用地，区号A933-0001，土地注册证书号： 房地产证深房地字第7226235号土地面积为793270.10平方米，土地使用权目前深圳高尔夫球会有限公司使用的土地所有权性质为国有土地。 地块形状不规则，地形属于丘陵，球场使用年限为40年(1994年08月15日至2034年08月14日)，已使用年限为8.9年，其馀使用年限为31.1年。 这个高尔夫球场的a道路共有18个洞，场地内的绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等辅助设施工程已经完成。展望高尔夫球场建于1992年，迄今已建成a、b、c、d、e五道18洞场，是目前华南地区规模最大、场所最好的高尔夫球场，曾多次举办国际比赛。 例如，1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛1995年11月的第41届高尔夫世界杯决赛1996年5月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛1998年11月，约翰尼参加了超级巡回赛，1998年12月VOLVO亚洲大厅赛和Hugo Boss四人二球赛，1999年12月第5届欧美高尔夫球职业高尔夫锦标赛等一系列国际比赛提高了高尔夫的知名度。二、区域因素分析观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南为高尔夫街，西临梅观高速公路，北为大外环。 观澜高尔夫球场位于梅观高速、机载高速及深观莞高速汇合点，南经梅观高速到达皇港岸，西经机载高速通往深圳国际机场，通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可复盖珠三角洲主要区域，交通十分便利。 展望高尔夫球场的辅助设施完备，有建筑面积3万平方米的辅助设施、乡村俱乐部、酒店等设施，辅助设施有餐厅、游泳池、健身等设施。三、背景因素分析(一)宏观经济形势继续看，房地产开发投资基本与国内生产总值同步增长，居民消费需求旺盛，消费结构呈现多样性今年第一季度，我市经济继续保持快速增长态势，累计实现国内生产总值523.82亿元，比上年同期增长16.5%。 据统计，第一季度我市实现固定资产投资137.97亿元，超过去年同期2.6个百分点。 其中房地产开发投资83.28亿元，增长16.4%，增长比上年同期下降3.6个百分点。 消费市场繁荣，居民消费需求旺盛。 第一季度全市社会消费品零售总额为194.34亿元，比上年增长15.7%。 消费结构升级加快，居民购房、购车、旅游、信息消费持续增加。(二)深圳经济特区房地产市场继续稳定发展，房价、房租和地价总水平稳定近年来，深圳经济特区房地产市场持续稳定发展，在南山区，房地产市场总体上改变了过去郊区的特色，在开始发展到中等水平的盐田区，随着东部开发热潮的到来，盐田区房地产市场地位提高。 今年第一季度，深圳房地产市场依然保持良好发展势头，初步统计显示，第一季度已批准预订面积155.6万平方米，其中房屋132.6万平方米，办公室6.6万平方米，商业14.1万平方米。 二级市场销售住房面积172.3万平方米，比上年同期增长6.2%，其中住房156.45万平方米，办公4.71万平方米，商业和其他面积11.19万平方米。 本季房地产市场整体交易活跃，但质量高，社区大楼吸引“五一”房地产春季交易，新交易量减少。 此外，受春节房地产销售淡季影响，房价总水平平稳下降。 深圳房价指数结果显示，房价整体平稳，商用房价略有下降。 罗湖区住宅二级市场房价略有上涨，住宅三级市场、办公楼房价略有下降，商用住宅房价下降幅度明显。 福田区住宅二级市场房价略有下降，住宅三级市场、商用住宅房价略有上涨，办公楼房价稳定。 南山区住宅二级市场房价略有下降，商业房价下跌明显，办公楼房价略有上升，住宅三级市场房价稳定。 盐田区住宅二级市场、办公楼房价上涨幅度明显，住宅三级市场房价略有上涨，商业住宅房价稳定。由于整体经济环境的影响，以及各类房地产供应过剩、地铁建设、口岸24小时报关和传染性非典型肺炎等因素，2003年1季度深圳经济特区房租总体稳定下降。 深圳房租指数结果表明，与前期相比，特区综合房租和住宅、办公楼和工业现场房租略有下降，商用房租稳定。 罗湖区住宅、办公楼房租减幅明显，工业厂房房租稍有下降，商用房房租稍有上涨。 福田区住宅、商用住宅、工业现场房租下降幅度明显，办公楼房租稳定。 南山区办公楼房租减幅明显，住宅、工业厂房房租稍有下降，商用房房租上涨幅度明显。 盐田区各房地产类别房租稳定。我市今年严格管理建设用地总量： 1、土地供应量比去年减少2、今年政府新转让的房