城市土地供应与房地产市场可持续发展

城市土地供应与房地产市场可持续发展为了抑制房价过快上涨，保持市场稳定发展，最近政府出台了一系列宏观调控政策措施。在宏观调控中，一些金融、税收政策对抑制投机、调整投资结构的作用非常明显，但不能从根本上保证房地产业的长期发展。本文从土地供应市场和房地产市场关系、当前土地供应机制对房地产市场的影响、完善土地供应机制和促进房地产市场可持续发展三个方面论述了城市土地供应和房地产业的可持续发展。【关键词】土地供应系统房地产市场宏观调控土地是房地产的载体和源泉，土地供给是房地产开发的先决条件，建立和完善土地供给制度才是保障房地产市场持续健康发展的根本规律。一、土地供应市场与房地产市场关系可开发土地资源的数量成为房地产数量和价格的重要影响因素各级地方政府如何合理控制和规划土地资源是调控房地产市场提高房地产市场效率的重要手段(a)土地价格与房地产价格的关系。房地产价格上涨刺激了对土地的需求，同时土地的供给价格弹性降低，土地价格提高，因此土地价格高不是房地产价格高的原因。地价的地区差异是因为房地产价格不同，每个城市的需求不同，地价也不同。(b)土地供应和房地产数量之间的关系。土地供应是房地产数量产出的基础，它们之间的关系主要由容积率反映。容积率表示允许在城市场地中建设的总建筑面积与地块面积之比。也就是说，Q=FQL，容积率f表示土地供应和房地产数量的影响程度。容积率越大，单位土地建设的容量就越大。(c)土地供应与房地产市场的关系。房地产价格表示对房地产的需求，高于房地产成本的房地产价格决定了对土地的需求。土地市场供求关系作用形成地价，决定了新一轮房地产价格的大小。二、当前土地供应机制对房地产市场的影响城市土地供给机制是特定经济体制下土地供给的固有关系的总和。目前的土地供应制度对房地产市场的格局有很大的影响。政府对土地一级市场的宏观调控，如果过去几年城市土地的供应过多，城市土地的供应将在一定时间内减少，影响整个土地市场。(a)房地产开发中的土地供应问题。土地管理存在很多问题，直接成果是土地供应的不合理，土地供应是影响房地产市场价格的核心环节。目前土地供应问题主要表现在以下几个方面：1.土地供应机制不完善。由于我国土地市场的宏观研究和调控没有跟上，土地一级市场在一定程度上变得供不应求。土地管理部门也没有进行有效的规制和管理，运营过程很不规则。因此，目前土地供应还没有形成有效的供给体系。2.土地供应法并不完善土地利用总体规划和城市规划是城市土地利用的必要指导文件，但在具体实施过程中，两种法律的效果还没有达到真正意义上的法律权力，很多土地供应不符合城市规划，不能发挥实际规划法的作用。土地供应结构不合理。改革开放以来，随着城市房地产业的快速发展，土地利用也呈现快速增长的趋势。但是显然，在粮食安全和耕地保护的严格限制下，这违反了可持续发展的原则。因此，要调整当前的库存土地和逐步土地利用政策，有效保护耕地。(b)土地供应引起的房地产问题。土地供应机制不健全，加上法规不完善，土地供应联系出现了问题，房地产业也受到了影响，房地产业也产生了相关问题。1.房地产商的失速现象很严重近两年来，我国房地产业出现了巨大的“圈儿潮”，非理性的“圈儿潮”不可避免地使银行下水，同时扩大开发贷款和住房贷款总量，增加了失地农民数量，造成了农民权益损失，造成了更严重的农业、农村和农民问题。2.地价上涨，房价太贵了随着房地产消费热点的形成，开发商对房地产消费的期待感提高，土地投资增加。国内不少城市对土地供应没有具体的年度计划，房地产开发商为了获得土地，在土地拍卖供应方式上，最终中间定价有多大高于储备价格，往往高于开发商对该地块的预期价格。3.房地产结构障碍近年来房地产持续升温，房地产业，尤其是民间住宅趋于高级化。结果是，不得不买房子的低收入普通城市居民不能买房子，也不能买，而富裕市民在一个家庭中拥有多套住房，城市房地产结构严重不平衡。第三，完善土地供给机制，促进房地产市场的可持续发展。保持房地产业的持续健康发展是维护国民经济持续健康发展的关键，而合理的土地供应是房地产业可持续发展的基础，因此要从各个方面合理合法化城市土地供应，推进房地产业的可持续发展。(a)土地总供给和结构的科学预测。目前土地供应调控的重点是以总量调控为前提调整和优化土地利用结构。在决定土地需要量的时候，要对各纸的特性进行具体的协议量和定性分析。(b)积极推进房地产土地供应的市场化和优先事项；土地是房地产业发展的基础加强土地供应调控是维护房地产市场健康稳定发展的重要手段因此，要积极推进房地产用地供应的市场化和优先化。(c)加强土地供应后监督。部分开发商在取得土地后没有按计划开发，囤积土地，导致住房供应阶段性不足的情况。土地部门将与土地市场治理结构整顿联系起来，严厉打击违法违规行为，尽快将现有闲置土地转化为市场有效供给。参考文献：1宫裕川。土地供应政策和房地产市场J。中国价格，2005。2真光。城市土地供应和房地产业