昆明市芳华园房地产项目策划报告

昆明芳华公园房地产项目规划摘要房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。2010年，由于政府出台了一系列抑制房地产投资过热的监管措施，预计房地产行业将发生结构性变化。然而，从整个房地产发展的现状来看，房地产仍处于快速发展时期。项目规划是房地产开发的重要环节。规划的可行性和有效性对项目开发具有重要意义。房地产项目规划包括项目开发条件分析、项目环境分析、项目市场定位、项目计划规划、项目营销计划等。该报告是对昆明芳华公园房地产项目的规划分析。关键词项目开发，规划报告，房地产昆明芳花园房地产项目规划摘要房地产已经成为推动经济增长的支柱产业，2010年，政府出台了一系列抑制房地产投资过热的调控措施，预计房地产结构将发生变化。但是，从整个房地产发展的现状来看，房地产仍处于快速发展时期。项目规划是房地产开发的重要组成部分，规划的可行性和有效性对项目开发至关重要。房地产项目开发规划，包括项目环境条件分析、项目市场定位、项目方案规划、项目营销方案。该报告是对昆明芳花园房地产项目的规划分析。关键词项目规划房地产项目开发内容1.项目1基本发展条件分析1.1项目基本信息11.2项目模式和合作模式11.3项目周边环境11.4项目市场研究21.5竞争建筑分析42.项目环境分析62.1地块6的环境条件2.2周边交通状况72.3辅助设施72.4 SWOT分析73.项目的市场定位93.1项目形象定位93.2项目市场细分93.3目标市场103.4项目市场定位114.项目计划114.1产品分析114.2规划和设计124.3项目技术经济指标155.项目营销计划155.1战略规划155.2广告策划166.评价结论171.项目基本发展条件分析1.1项目基本信息该项目位于昆明市城北区，占地面积12.5万平方米。该开发项目位于中高档住宅区，设计居住人口约2000人。地块平坦，交通条件良好，生活便利，配套设施齐全。场地的北侧是一栋建于20世纪70年代的6 7层的房子。东面和南面是现代化的城市商业区。西侧为新建住宅楼，共12-16层。1.2项目模式和合作模式这个项目是由我们公司单独开发的。项目运营模式为：20年内出售所有住宅部分，租赁和转售所有办公楼、商店和停车位。1.3项目周围环境北市区经过十多年的房地产开发建设，已经成为各种品牌进入的“黄金宝地”。从原来碧水蓝天的江东花城到现在的新都龙城；从最初的单一住宅产品到现在的大规模商业运作，再加上政府公共配套资源的不断建设，北城区的居住和商业氛围突然从量变到质变。办公楼、餐厅、健身中心等满足区域商业需求的配套设施逐步完善，同时电影院、书店、娱乐城、餐饮等满足居民购物、娱乐休闲需求的休闲场所也逐步形成。从目前的发展趋势来看，北市区商业目前正处于从社区商业向商业中心的过渡阶段。该店一楼的平均价格接近1万元/平方米。从销售价格趋势来看，这一地区的商业已初具规模。然而，北市区的一些住宅建筑密度相对较高，建筑面积约为1000平方米自2004年以来，昆明的商品房市场开始显示出巨大的优势。建筑面积也逐年增加，投资力度也有所加强，商品房销售也很好。市民对住宅的需求也表明商品房正逐步走向理性和成熟。受2008年全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到抑制，导致市场整体成交量下降。然而，随着有利的房地产刺激政策和行业的变化，好转的购房者开始进入市场，推高了房地产市场的成交量。2009年，昆明楼市摆脱了2008年的低迷，呈现出量价联动的趋势。交易面积比2008年增加214万平方米，增长42%，交易金额比2008年增加144亿元，增长61.43%。2009年是昆明城市发展的加速年。城市周边的快速交通系统已经开通，新机场已经启动，轨道交通建设已经提上日程，城中村改造有序进行，昆明的宜居性越来越突出，为昆明房地产市场的发展提供了硬件支持。此外，国家宏观调控力度加大。12月底，相关政策相继出台，抑制房价快速上涨。在一定程度上，这造成了购房需求的恐慌，促进了房地产市场成交量的增长。昆明经济连续几年高速增长，居民购房能力不断增强，国外房地产公司纷纷涌入，昆明的商品房投资和销售将继续保持增长趋势，昆明的房地产竞争将更加激烈，市场将逐步成熟。1.4.2北方城市房地产市场趋势分析(中)北市区处于房地产开发的黄金时期，十多年来，一直是昆明居民购买自有住房的首选。在过去的十年里，超过60万人搬到了这个地区。与南部城区相比，北部城区并不是昆明最适宜居住的地区。然而，正因为如此，虽然北市区还没有能够绝对把握住昆明的高端群体的住房消费，却已经被大多数主流消费群体所认可。因此，北市区也成为近年来昆明发展最快的地区。北市区作为一种新型的城市发展区，从大型住宅项目逐渐形成商业开发项目，以满足该地区居住群体的生活、休闲和购物消费。昆明主城北市区规划概要的推出进一步巩固了北市区作为昆明副中心的战略地位。根据规划，昆明将在距方圆52公里的北部建立一个新的中央商务区，以文化教育活动、商业活动和居住活动为特色，辅以无污染的第二产业。重点控制和建设区域为世博公园周边区域、北京路核心区域和北京路延长线沿线的银河区域。这个计划的引入无疑将使北方城市的生活环境得到改善。目前，该地区有许多新项目，大多数项目已成为现有项目。由于区域项目之间竞争加剧，价格涨幅相对较小。目前，该地区出售的建筑大多为中高档住宅，主要是多层和小高层建筑，还有一些别墅。由于市政规划和配套设施的完善，该区域将具有较强的区域竞争力。1.4.3项目周边地区房地产市场趋势分析(微观)该项目位于昆明市城北区。该地块西邻龙泉路(该市的主要道路)，东邻30米宽的烟草路2号，北邻规划中的城市道路。它距离烟草一号线和北辰大道约200米，南纬40米。地势良好，周边房地产项目发展迅速。许多大品牌的房地产开发商都在这片土地上开发项目，如江东集团和海印房地产。随着轻轨一号线的建设，城市轨道交通的发展北市区罕见的水景住宅潜力分析：有云南师范大学、财贸学校、北辰大云中学、金星小学、幼儿园等教育资源。在社区里地址：北市区银河大道北段待售公寓类型：三室五室房产价格：约70.8万元/套周边设施：商业、医院、学校、公园等设施比较齐全，有128、136、150、96、119等公共汽车直达。麦德龙和家乐福就在附近。家庭成员去购物和看医生非常方便，孩子们去上学也非常方便。这个住宅区环境优美。据说这是北方城市里唯一有水景的居住区。此外，它靠近江东步行街。这座北方城市历史悠久的商业圈使房子的价值翻了一番。龙江雅苑建筑地址：北面为盘龙江，东面为丰原路，南面为北京路，西面为昆十中周边设施：昆明市第十中学是云南省四所重点中学之一，位于项目所在地附近，距离项目400米处是残奥会省级游泳池。金融设施和商业设施突出，北方城区沃尔玛等商业设施突出。社区：幼儿园，20000平方米的商业区。项目优势：将教育、交通、景观三大稀缺资源整合为一体，融合德国新现代主义风格，最终在北部城区建设成纯多层别墅社区。龙江雅苑有多达17种类型的公寓，包括从一个房间到四个房间的各种设计，可供不同类型的家庭选择，如单身贵族和大家庭。以洋房为主的高品质社区，整体线条简洁，色彩鲜明，具有强烈的现代感，迎合了北方城区的城市形象。建筑面积：11万平方米容积率：2.49绿化率：45.6%经营范围：5216元/平方米8500元/平方米小高层建筑：平均价格为6000元/平方米。花园别墅：均价7800元/平方米天骄北麓地址：盘龙区烟草二路红云小区旁起价为3660元/平方米，均价为4300元/平方米。建筑面积：平方米家庭总数：10000交通状况：119、84、79、9和115路公交车可以直达天骄北路是一个集居住、商业、休闲于一体的大型项目。其中，25000平方米的商业广场、居住区的超大水景、学校、超市等基本配套设施使居住在其中的人们感到舒适和方便。目前，销售部已经开业，共有约1万户，从17.70平方米的公寓到126.80平方米的4个房间不等。2.项目环境分析2.1地块环境条件该项目位于昆明市城北区，占地面积12.5万平方米，土地平坦，交通便利，生活便利，配套设施齐全。场地的北侧是一栋建于20世纪70年代的6 7层的房子。东面和南面是现代化的城市商业区。西侧为新建住宅楼，共12-16层。该地块西邻龙泉路(该市的主干道)，北距烟草二路30米，距离烟草一号线200米，南距北辰大道40米。项目东侧紧邻月牙塘公园，面积16万平方米，其中水域面积5万多平方米，绿化率70%。这是一个以自然风景为主体的现代园林公园。整个花园设计精巧，富有创意。花园里还有羽毛球馆、篮球场、网球场、溜冰场、儿童乐园和2000平方米的月光喷泉广场。这是一个散步、冥想、娱乐、运动、健身和观光的好地方。新月池塘公园肯定会成为本案发展的一大优势。2.2周边交通状况当黄金大道完全开放时，它将连接北京路和龙泉路。从那时起，它将不再担心交通堵塞，享受畅通无阻的交通。北辰大道与北京路延长线、龙泉路、昆曲高速公路、川津路构成了一个立体交通网络教育资源：社区内设有幼儿园和中学，昆明市第十中学的现实校园和昆明市第八中学的龙泉校园。昆明的一流学校就在家里，孩子们的希望就在眼前。生活配套设施：横野游泳馆、市政公园、月牙塘公园、云南野生动物公园、金宫公园，三面相安，让生活更加充实、悠闲。蔬菜市场：这附近有一个综合农贸市场，江东农贸市场。银行、邮局、酒店：该地块附近有各种银行的自动取款机和中国邮政服务点。其他：项目地块附近有许多药店、书店、服装店等商店。配套设施概述：项目所在区域为人口密集区，生活设施完善。衣服、食物、住房和交通可以满足居民的需求。该地区还有大型高档购物中心。2.4 SWOT分析优势分析在营销项目之前，首先要做的是了解项目本身的优缺点。据说只有了解敌人和你自己才能赢得每一场战斗。以下是对该项目优势的分析。本项目占地面积较大。如此大面积土地的开发无疑会产生规模效应。一方面，降低项目单方开发的成本有利于开发商。另一方面，它有助于项目形成自己独立的环境。如果具备完善的生活设施、优雅的绿色环境和良好的社区居住氛围，必将提升项目的市场竞争力。与著名的校园完全相连，校园几乎成了社区的辅助设施。再加上该地块所在地区浓厚的文化氛围，这无疑是渴望孩子将来接受更好教育的父母的最佳选择。该区交通条件良好，位于北城区的核心区域。购物中心、娱乐中心、银行、医院等。步行很容易到达。有足够的发展规模进行创新